6005749-50.2015.8.13.0027

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 6005749-50.2015.8.13.0027/MG AUTOR : MARCO AURELIO JANUZI BRUM ADVOGADO(A) : MARCUS VINICIUS FERREIRA DE BARROS (OAB MG103896) RÉU : COOPERATIVA HABITACIONAL DAS INSTITUICOES MILITARES DO ESTAD RÉU : WALDIR FERREIRA ADVOGADO(A) : CAROLINE LOUREIRO GOULART TEIXEIRA (DPE) RÉU : OSVALDO SOUZA DE ANDRADE ADVOGADO(A) : VANDIR CARVALHO DE ALMEIDA (OAB MG035384) RÉU : METAMORPHOSE CONSTRUCOES LTDA RÉU : HAROS CONSTRUCOES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : LUDMILA DE MATTOS PAIM (OAB MG066901) EDITAL COMARCA DE BETIM – MG. SECRETARIA DA 4ª VARA CÍVEL EDITAL PROCESSO JUDICIAL ELETRÔNICO. O Dr. RAFAEL NIEPCE VERONA PIMENTEL, MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Betim, Estado de Minas Gerais, na forma da lei, etc. FAZ SABER a todos quantos o presente Edital virem ou dele conhecimento tiverem que por este Juízo teve curso os autos de nº 60057495020158130027, Classe judicial PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL, em que figura como autor, MARCO AURELIO JANUZI BRUM , CPF/CNPJ 81610904672 e como réu, COOPERATIVA HABITACIONAL DAS INSTITUICOES MILITARES DO ESTAD, WALDIR FERREIRA , OSVALDO SOUZA DE ANDRADE , METAMORPHOSE CONSTRUCOES LTDA e HAROS CONSTRUCOES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CPF/CNPJ 03888516000102, 61649767749, 48063436687, 19715408000178 e 05369666000135. Tem o presente a finalidade de INTIMAR, como de fato INTIMA o ré, para que tome conhecimento do teor contido na sentença/decisão, a saber: “... SENTENÇA 1 RELATÓRIO Trata-se de Ação de Nulidade de Registro Imobiliário c/c Outorga de Escritura e Perdas e Danos, ajuizada por MARCO AURELIO JANUZI BRUM em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DAS INSTITUICOES MILITARES DO ESTADO DE MINAS GERAIS (COOHAIME), WALDIR FERREIRA , OSVALDO SOUZA DE ANDRADE , METAMORPHOSE ENGENHARIA CONSTRUÇÕES E RESTAURAÇÕES LTDA e HAROS CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra a parte autora, em síntese, que em 28/11/2011, adquiriu por meio de contrato particular de cessão de direitos firmado com o réu Osvaldo de Souza e com a anuência da ré COOHAIME, os imóveis constituídos pelos lotes 03 e 04 da quadra 18, do Condomínio Tiradentes, em Betim/MG. Afirma ter quitado integralmente a quantia de R$ 114.000,00 em 29/11/2011, mediante transferência bancária para o réu Waldir Ferreira , então diretor da cooperativa. Ao final, requer a declaração de nulidade dos registros posteriores, a outorga da escritura definitiva ou, subsidiariamente, a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos materiais, no valor de mercado atual dos imóveis, e danos morais. A petição inicial veio acompanhada de documentos (ID 1755770 e seguintes). A tutela provisória foi parcialmente deferida para determinar a averbação da existência desta ação nas matrículas dos imóveis, condicionada à citação dos réus (ID 4527192). Regularmente citados, os réus apresentaram as seguintes respostas: HAROS CONSTRUÇÕES (ID 72613997) contestou o feito, alegando ser terceira adquirente de boa-fé, pois adquiriu os imóveis de quem constava como proprietário registral, sem que houvesse qualquer ônus ou anotação de litígio nas matrículas à época. OSVALDO SOUZA DE ANDRADE (ID 5761443) arguiu ilegitimidade passiva e, no mérito, negou ter vendido os lotes em questão, afirmando que o negócio que celebrou se referia a outro imóvel. WALDIR FERREIRA , citado por edital (ID 9681486906), foi representado por Curador Especial (Defensoria Pública), que contestou por negativa geral, arguindo nulidade da citação e prescrição (ID 9869147801). As rés COOHAIME e METAMORPHOSE não apresentaram contestação, sendo revéis. Houve réplica (ID 110002803). Saneado o feito (ID 10215439150), foi deferida a produção de prova pericial e testemunhal. O laudo pericial de avaliação imobiliária foi juntado (ID 10484376417) e complementado (ID 10533988647). Em audiência de instrução e julgamento (ID 10669882058), foi colhido o depoimento de uma testemunha. As partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Questões Processuais e Preliminares Não há nulidades a serem sanadas. As preliminares de inépcia da inicial, ilegitimidade passiva e nulidade da citação editalícia já foram devidamente analisadas e rejeitadas pela decisão saneadora de ID 10215439150, cujos fundamentos ora ratifico. 2.2. Prejudiciais de Mérito A Curadoria Especial arguiu a ocorrência de prescrição. Contudo, a pretensão do autor não se encontra fulminada. A violação do direito do autor somente se tornou inequívoca quando ele teve ciência da impossibilidade de registrar seu título, em janeiro de 2015, momento em que nasceu sua pretensão de anular os atos fraudulentos e buscar a reparação (teoria da actio nata). Tendo a ação sido ajuizada em julho do mesmo ano, não há que se falar em decurso do prazo prescricional. Rejeito a prejudicial. 2.3 Mérito A controvérsia central reside em definir o direito prevalecente entre um adquirente que quitou o preço, mas não registrou seu título (autor), e um terceiro adquirente que, posteriormente, registrou sua escritura de compra e venda (ré Haros Construções), bem como em apurar a responsabilidade dos envolvidos pela venda em duplicidade. O conjunto probatório é robusto em demonstrar a aquisição dos direitos sobre os lotes pelo autor. O "Instrumento Particular de Transferência de Contrato" (ID 1758131) e o "Termo de Ato Cooperativo" (ID 1758280) especificam os lotes 03 e 04 da quadra 18. A quitação integral de R$ 114.000,00 é comprovada pelo TED em favor do réu Waldir Ferreira (ID 1758165), então diretor da COOHAIME. A tese do réu Osvaldo de que a negociação envolvia outro imóvel é derruída pelo documento que ele mesmo assinou. Contudo, é fato incontroverso que, antes que o autor buscasse o registro, a ré COOHAIME alienou os mesmos imóveis à ré Metamorphose que, por sua vez, os vendeu à ré Haros Construções, a qual efetivou o registro em seu nome (matrículas de ID 1758225). O ordenamento jurídico brasileiro, em matéria de direitos reais, rege-se pelo princípio da prioridade do registro (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser o dono do imóvel. No caso, a ré Haros Construções, ao consultar as matrículas, encontrou-as livres de ônus e, agindo de boa-fé, registrou seu título aquisitivo, tornando-se a legítima proprietária perante terceiros. A proteção da fé pública registral impede a anulação de seu título. A impossibilidade de adjudicação, contudo, não exime a responsabilidade dos causadores do dano. A venda do mesmo bem em duplicidade configura ato ilícito e inadimplemento contratual absoluto, o que converte a obrigação de entregar a coisa em perdas e danos, nos termos do art. 475 do Código Civil. Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal é clara: "A duplicidade de venda, com subsequente registro do imóvel em favor de terceiro de boa-fé, inviabiliza a adjudicação compulsória e converte a obrigação em perdas e danos." (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.214744-7/002). A responsabilidade pela reparação recai solidariamente sobre os réus que participaram da cadeia fraudulenta. A COOHAIME, como vendedora originária que alienou o bem duas vezes, e a Metamorphose, como intermediária na fraude, são revéis, presumindo-se verdadeiros os fatos narrados na inicial. Osvaldo de Souza participou diretamente da cessão ao autor, e Waldir Ferreira recebeu o pagamento na condição de diretor, sendo ambos peças-chave no negócio ilícito inicial. A tentativa de eximir-se da responsabilidade pessoal não prospera diante da participação direta e consciente no ato que lesou o autor. Quanto à reparação material, a simples devolução do valor pago em 2011, ainda que corrigido, não recompõe o patrimônio do autor, que foi privado de um bem com significativa valorização. A reparação deve ser integral, correspondendo ao valor de mercado atual dos imóveis, para evitar o enriquecimento sem causa dos réus. "A indenização por perdas e danos deve corresponder ao valor de mercado atual do imóvel, e não apenas ao valor histórico pago, em respeito ao princípio da reparação integral." (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.214744-7/002). O laudo pericial (ID 10484376417) apurou, de forma fundamentada, o valor de mercado atual dos dois lotes em R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), montante que deve ser utilizado como base para a indenização por danos materiais. Por fim, o dano moral é manifesto. A conduta dos réus, que venderam o mesmo imóvel em duplicidade, frustrou a legítima expectativa do autor de consolidar a propriedade de seu bem, causando-lhe angústia, insegurança e transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento contratual. A situação exigiu a busca pelo Judiciário por mais de uma década, o que agrava o sofrimento. Assim, fixo a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), valor que considero razoável e proporcional às circunstâncias do caso. 3 DISPOSITIVO Por todo o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados por MARCO AURELIO JANUZI BRUM , com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: REJEITAR o pedido de nulidade do registro e de outorga de escritura em face da ré HAROS CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, reconhecendo a validade de seu título de propriedade. ACOLHER o pedido subsidiário para CONDENAR, solidariamente, os réus COOPERATIVA HABITACIONAL DAS INSTITUICOES MILITARES DO ESTADO DE MINAS GERAIS (COOHAIME), WALDIR FERREIRA , OSVALDO SOUZA DE ANDRADE e METAMORPHOSE ENGENHARIA CONSTRUÇÕES E RESTAURAÇÕES LTDA a pagarem ao autor: - A título de danos materiais, a quantia de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais). A correção monetária observará o IPCA e incidirá desde a data do laudo pericial (01/07/2025). Os juros de mora incidirão desde a citação, à razão de 1% ao mês até 29 de agosto de 2024 e, a partir de então, com base na taxa SELIC, deduzido o percentual do IPCA, nos termos do § 3º do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, aplicando-se juros zero caso o resultado da dedução seja negativo. - A título de danos morais, a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). A correção monetária observará o IPCA desde o arbitramento (data desta sentença), conforme Súmula nº 362 do STJ. Os juros de mora incidirão desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil, à razão de 1% ao mês até 29 de agosto de 2024 e, a partir de então, com base na taxa SELIC, deduzido o percentual do IPCA, nos termos do § 3º do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, aplicando-se juros zero caso o resultado da dedução seja negativo. Revogo a tutela provisória de urgência concedida no ID 4527192. Expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para o cancelamento da averbação da existência desta ação nas matrículas dos imóveis objeto da lide.Os emolumentos e taxas cartorárias decorrentes deste ato deverão ser arcados, solidariamente, pelos réus condenados na obrigação principal (COOHAIME, WALDIR FERREIRA , OSVALDO SOUZA DE ANDRADE e METAMORPHOSE ENGENHARIA CONSTRUÇÕES E RESTAURAÇÕES LTDA), pois tal despesa constitui parte integrante da reparação dos danos a que deram causa. Diante da sucumbência recíproca, mas não proporcional, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré HAROS CONSTRUÇÕES, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando sua sucumbência no pedido principal em face desta ré. Condeno os réus COOHAIME, WALDIR FERREIRA , OSVALDO SOUZA DE ANDRADE e METAMORPHOSE, de forma solidária, ao pagamento das custas, despesas processuais, e honorários periciais. Condeno-os, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono do autor, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (danos materiais e morais), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em havendo interposição de recurso voluntário, intime-se a parte contrária para contrarrazões e remetam-se os autos à instância superior, independentemente de juízo de admissibilidade, conforme art. 1.010, §3º, do CPC. Transitada em julgado e satisfeitas eventuais custas pendentes, arquive-se com baixa. Caso contrário, expeça-se CNPDP e, após, arquive-se. Cumpra-se. Betim, data da assinatura eletrônica. RAFAEL NIEPCE VERONA PIMENTEL Juiz(íza) de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Betim ...". E, para conhecimento de todos, expediu-se o presente edital, que será publicado no Órgão Oficial e afixado no local de costume na forma da lei. Betim, 27/07/2026. Eu, Escrivão Judicial, o fiz digitar e subscrevi.