5334317-61.2024.8.21.0001

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5334317-61.2024.8.21.0001/RS AUTOR : RODOLFO COX BURSTEINAS ADVOGADO(A) : PETER BARBOSA YEO (OAB RS094966) RÉU : GUARIDA SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : SUZANA REGINA ZANELLA (OAB RS046541) RÉU : PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS ADVOGADO(A) : LYCIA JOSE MELLO DE CARVALHO SOARES (OAB RJ145874) ADVOGADO(A) : MARCUS FREDERICO BOTELHO FERNANDES (OAB SP119851) ADVOGADO(A) : LUCAS RENAULT CUNHA (OAB SP138675) DESPACHO/DECISÃO Vistos os autos. Cuida-se de ação de rescisão de contrato cumulada com obrigação de fazer (imissão na posse), indenização por danos morais e materiais e tutela de urgência, em fase de instrução probatória, na qual foi produzida prova pericial por engenheiro civil nomeado por este Juízo. Passo à análise das manifestações pendentes. I — DA IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL (EVENTO 223) A parte autora, no Evento 223, impugnou o laudo pericial apresentado no Evento 215, sustentando, em síntese, a existência de vícios, omissões e inconsistências na perícia realizada em 26/02/2026, com requerimento de refazimento da vistoria ou nomeação de perito diverso. (evento 223, PET1, p. 1) Em resposta, o perito judicial apresentou manifestação no Evento 229, na qual enfrentou pontualmente cada um dos apontamentos formulados pela parte autora. O expert reconheceu três itens específicos não individualizados no laudo original — a peça de granito lateral à pia da cozinha, a mangueira de escoamento da lavadora de roupas e a válvula de descarga do banheiro de serviço —, incorporando-os à planilha complementar de custos, com acréscimo de R$ 526,34 ao valor original, perfazendo o total atualizado de R$ 3.212,06 para recuperação do imóvel locado. (evento 229, PET1, p. 7) Quanto aos demais apontamentos, o perito esclareceu que a quase totalidade da impugnação consiste em justaposição fotográfica sem correlação com norma técnica ou demonstração efetiva de erro de método, tratando-se, em sua maior parte, de desgaste decorrente do uso e do tempo, compatível com o quadro já registrado na vistoria de entrada. (evento 229, PET1, p. 1) A impugnação ao laudo pericial não merece acolhimento. O laudo pericial foi elaborado em observância às normas técnicas vigentes, com especial atenção à NBR 13752:2024, e a estimativa de custos de recuperação utilizou como referência primária a tabela SINAPI — Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, complementada por pesquisa de mercado local para os itens não abrangidos por aquela tabela, metodologia amplamente reconhecida e utilizada em perícias de engenharia. (evento 229, PET1, p. 6) A parte autora não trouxe, em sua impugnação, qualquer orçamento, proposta concorrente ou dado de mercado capaz de contrapor tecnicamente a metodologia empregada pelo perito, limitando-se a afirmações genéricas e à apresentação de fotografias sem correlação com norma técnica. A mera discordância subjetiva com as conclusões periciais, desacompanhada de elementos técnicos concretos, não é suficiente para infirmar o laudo produzido por profissional habilitado e nomeado por este Juízo. Ademais, o perito, ao reconhecer pontualmente os três itens omitidos e incorporá-los à planilha complementar, demonstrou a higidez metodológica do trabalho pericial e a ausência de vício capaz de comprometer a validade do laudo como um todo. Rejeito, portanto, a impugnação ao laudo pericial formulada pela parte autora no Evento 223 , mantendo o laudo do Evento 215, com as complementações técnicas apresentadas no Evento 229, como prova técnica válida e suficiente nos presentes autos, com estimativa total de recuperação do imóvel locado fixada em R$ 3.212,06 . (evento 229, PET1, p. 7) II — DA IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AOS VALORES (EVENTO 241) No Evento 241, a parte autora reiterou sua discordância com os valores estimados pelo perito para os serviços de recuperação do imóvel, sustentando, em especial, que o valor atribuído à pintura do imóvel estaria muito aquém do praticado no mercado, e que o valor relativo ao mármore quebrado também seria insuficiente. (evento 241, PET1, p. 1) A impugnação não merece acolhimento. Como já assentado no tópico anterior, a estimativa de custos do laudo pericial foi elaborada com base na tabela SINAPI e em pesquisa de mercado local, metodologia tecnicamente reconhecida. A parte autora, em sua manifestação, não apresentou qualquer orçamento, laudo técnico ou dado de mercado concreto capaz de demonstrar a inadequação dos valores apurados pelo perito, limitando-se a indicar, de forma genérica, valores obtidos por pesquisa na internet, sem identificação de fonte técnica idônea, sem especificação das condições do imóvel e sem correlação com os parâmetros normativos aplicáveis à estimativa pericial. A impugnação genérica de valores, desacompanhada de elementos técnicos aptos a contradizer a metodologia empregada, não é suficiente para afastar as conclusões do laudo pericial. O assistente técnico da parte autora, se constituído, teria o instrumental adequado para apresentar divergência fundamentada; a ausência de tal manifestação técnica reforça a validade das conclusões periciais. Rejeito, portanto, a impugnação genérica aos valores apresentada no Evento 241 , mantendo a estimativa de recuperação do imóvel locado no valor total de R$ 3.212,06 , conforme apurado pelo perito judicial com as complementações do Evento 229. III — DA PROVA TESTEMUNHAL REQUERIDA PELO AUTOR A parte autora requereu, no Evento 90, a oitiva da testemunha Daniel Tunes Cabral, zelador do condomínio, com o objetivo de comprovar que o imóvel se encontra abandonado desde julho de 2024. (evento 90, PET1, p. 1) O requerimento não comporta deferimento. O fato que se pretende demonstrar por meio da prova oral — o abandono do imóvel pela locatária desde meados de 2024 — encontra-se suficientemente comprovado nos autos por outros meios de prova já produzidos. Com efeito, o próprio zelador Daniel Tunes Cabral prestou declaração escrita, assinada digitalmente, juntada nos Eventos 8 e 15, na qual afirma expressamente que o imóvel está sem qualquer movimentação de pessoas desde meados de agosto de 2024, que avistou um dos inquilinos retirando a geladeira do imóvel e que os inquilinos causaram problemas de infiltração no apartamento do zelador. (evento 8, DECL3, p. 1) (evento 15, DECL2, p. 1) Ademais, a prova pericial produzida nos autos, com vistoria realizada em 26/02/2026, constatou as condições do imóvel e confirmou que as chaves originais não haviam sido devolvidas pelos antigos locatários até a data da vistoria, corroborando o quadro fático já delineado pela prova documental. (evento 223, PET1, p. 40) Nesse contexto, a oitiva da testemunha seria medida protelatória e desnecessária, porquanto o fato a ser demonstrado já se encontra suficientemente esclarecido pela prova documental e pericial constantes dos autos, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Indefiro, portanto, a prova testemunhal requerida pelo autor , consistente na oitiva do zelador Daniel Tunes Cabral. IV — DO ENCERRAMENTO DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA Considerando que: (i) a prova pericial foi regularmente produzida, com laudo juntado no Evento 215 e complementações no Evento 229; (ii) as impugnações ao laudo foram rejeitadas, conforme fundamentação supra; (iii) a prova testemunhal requerida pelo autor foi indeferida; (iv) a ré Guarida Serviços Imobiliários Ltda. manifestou desinteresse na produção de novas provas (Evento 88); (evento 88, PET1, p. 1) (v) a Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais requereu prova testemunhal (Evento 87), devendo ser verificado se houve deliberação definitiva sobre o ponto ou se a prova foi tacitamente superada pelo encerramento da instrução; Declaro encerrada a instrução probatória. Abra-se prazo de 15 (quinze) dias para que as partes apresentem alegações finais na forma de memoriais escritos, nos termos do art. 364, §2º, do Código de Processo Civil. Após, conclusos para sentença. Int.-se. Diligências legais.