5313181-58.2024.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5313181-58.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] AUTOR: MARIA EDUARDA MESSIAS DA CRUZ CPF: 168.854.666-97 RÉU: QRTZ12 INCORPORACOES DE IMOVEIS SPE LTDA. CPF: 28.812.002/0001-02 SENTENÇA MARIA EDUARDA MESSIAS DA CRUZ, opôs os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO, com fundamento no art. 914 do Código de Processo Civil, em face de QRTZ12 INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS SPE LTDA. visando desconstituir, parcialmente, a execução de título extrajudicial que lhe é movida nos autos nº 5164826-09.2024.8.13.0024, perante este mesmo Juízo. Narra a embargante, em síntese, que em 15 de junho de 2021 firmou com a embargada o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno Vinculada a Unidade Imobiliária Futura, de nº 0003734, tendo por objeto a unidade autônoma nº 1104, Bloco 01, do empreendimento Alto da Mata Residencial, localizado na Rua Contagem, nº 100, Bairro Nacional, Contagem/MG, CEP 32.185-440, pelo preço total de R$ 166.000,00. O pagamento foi estruturado da seguinte forma: sinal de R$ 1.000,33; subsídio governamental de R$ 1.987,50; financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 132.800,00; parcelamento direto com a embargada no montante de R$ 25.112,17, dividido em 59 parcelas mensais com valor base de R$ 425,63 e duas parcelas intermediárias de R$ 2.000,00 cada, com vencimento em dezembro de 2021 e dezembro de 2022. Alega a embargante que a execução foi proposta em julho de 2024, quando a inadimplência teria se iniciado em agosto de 2023, de modo que a cobrança deveria se restringir às parcelas vencidas entre agosto de 2023 e julho de 2024. Sustenta que a embargada incluiu indevidamente no título executivo parcelas vincendas, compreendidas entre agosto de 2024 e maio de 2026, o que retiraria a liquidez e certeza do título, configurando excesso de execução. Alega, ainda, ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o imóvel jamais lhe foi entregue e que o empreendimento apresenta vícios construtivos e operacionais graves, tais como problemas no sistema de esgoto, na instalação elétrica, no portão eletrônico e no elevador, os quais teriam inviabilizado a posse. Informa que ajuizou ação de rescisão contratual, declaratória de nulidade de cláusulas contratuais, cumulada com reembolso de parcelas adimplidas e reparação por danos morais, perante a 9ª Vara Federal Cível de Belo Horizonte, nos autos nº 6008233-81.2024.4.06.3800 e que a discussão sobre os termos da rescisão e os valores pleiteados na execução constituem objeto da demanda federal, o que tornaria ilegítima sua posição no polo passivo da execução. Requereu a concessão de efeito suspensivo, a gratuidade da justiça e a procedência dos embargos. Os embargos foram distribuídos por dependência à execução embargada, conforme certidão de triagem de ID 10359622316. A gratuidade da justiça foi deferida por decisão de ID 10396468185. Os embargos foram recebidos sem efeito suspensivo, por não se vislumbrar, ainda que remotamente, que o prosseguimento da execução pudesse causar grave dano de difícil ou incerta reparação, conforme a mesma decisão. A embargada foi intimada e apresentou Impugnação aos Embargos à Execução no ID 10416308075. Em sede de impugnação, a embargada: (i) impugnou a concessão da gratuidade da justiça, por entender que a embargante não comprovou suficientemente a hipossuficiência; (ii) sustentou a legalidade da inclusão das parcelas vincendas na execução, com fundamento no art. 323 do CPC e na cláusula contratual de vencimento antecipado, bem como na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; (iii) refutou a alegação de ilegitimidade passiva, argumentando que a embargante confessou a celebração do contrato e que a discussão sobre vícios e rescisão deve ser travada em autos próprios; e (iv) pugnou pela improcedência dos embargos com base no princípio do pacta sunt servanda. Intimadas a especificarem provas, a embargada pugnou pelo julgamento antecipado da lide, ao passo que a embargante requereu a produção de prova testemunhal, arrolando três testemunhas, conforme ID 10458323065. Por decisão de saneamento de ID 10675744402, o Juízo: (i) deixou de apreciar o incidente de impugnação à gratuidade da justiça, por ausência de recolhimento prévio das custas pelo impugnante, nos termos do art. 14, § 2º, inciso I, do Provimento Conjunto nº 126/2023 do TJMG; (ii) rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, com fundamento na teoria da asserção; (iii) fixou os pontos controvertidos; e (iv) indeferiu a produção de prova testemunhal, por entender que a matéria é estritamente de direito e comprovável por prova documental, determinando a intimação das partes para apresentação de memoriais. A embargada apresentou alegações finais no ID 10687008397, reiterando a legalidade da retenção contratual, a ausência de abusividade das cláusulas e a improcedência dos pedidos. A embargante apresentou memoriais no ID 10691448914, reiterando os argumentos da exordial quanto ao excesso de execução, à ausência de entrega do imóvel, à existência de vícios construtivos e à inexistência de cláusula contratual expressa autorizando o vencimento antecipado das parcelas vincendas. DECIDO. Cuida-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO ajuizado pela embargante em desfavor da embargada. A controvérsia dos autos cinge-se a dois núcleos fundamentais: (i) a legalidade da inclusão de parcelas vincendas no título executivo extrajudicial, com a consequente discussão sobre o excesso de execução e (ii) a existência de vícios construtivos no empreendimento e a ausência de entrega do imóvel como fundamento para a exceção de contrato não cumprido e a suspensão dos pagamentos. A embargante sustenta que a execução deveria se restringir às parcelas vencidas entre agosto de 2023 e julho de 2024, data da propositura da execução, sendo indevida a inclusão de parcelas vincendas, o que retiraria a liquidez e certeza do título. A embargada, por sua vez, defende a legalidade da inclusão das parcelas vincendas, com fundamento no art. 323 do CPC, na cláusula contratual de vencimento antecipado e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A norma jurídica aplicável ao caso é o art. 783 do Código de Processo Civil, segundo o qual a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Complementarmente, o art. 323 do mesmo diploma estabelece que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. A interpretação sistemática desses dispositivos, aliada ao entendimento consolidado nos tribunais superiores, permite a inclusão de parcelas vincendas na execução de título extrajudicial quando o devedor se encontra em inadimplência e o contrato prevê o vencimento antecipado das obrigações. Tal entendimento visa evitar a multiplicação de demandas executivas para cobrança das mesmas parcelas contratuais, em homenagem aos princípios da economia processual e da efetividade da tutela jurisdicional. No caso concreto, o Contrato de Promessa de Compra e Venda de IDs 10359489838, 10359495130, 10359503974 e 10359507821 contém, em sua cláusula 10.5, disposição expressa no seguinte sentido: o atraso superior a 90 dias no pagamento de qualquer parcela e/ou o atraso no pagamento de 3 ou mais parcelas, consecutivas ou não, implicará, de pleno direito, a resolução imediata do contrato por culpa do promissário comprador, independentemente de notificação ou constituição em mora. Ademais, o Quadro Resumo do contrato, de ID 10359495130, em seu item 10.5, reproduz cláusula de vencimento antecipado em caso de inadimplência superior a 90 dias ou de três ou mais parcelas. A embargante, em suas próprias peças, reconhece que se tornou inadimplente a partir de agosto de 2023. O demonstrativo de pagamentos de IDs 10359483984 e 10359485080 confirma que os pagamentos das parcelas mensais foram realizados regularmente até julho de 2023, cessando a partir de agosto de 2023. A execução foi proposta em julho de 2024, quando já havia inadimplência superior a 90 dias e mais de três parcelas em atraso, o que, nos termos da cláusula 10.5 do contrato, implicou o vencimento antecipado de todas as parcelas remanescentes. A alegação da embargante de que inexiste cláusula contratual expressa autorizando o vencimento antecipado não encontra respaldo nos documentos dos autos. A cláusula 10.5 do contrato, acima referida, é suficientemente clara ao estabelecer as condições para o vencimento antecipado. A embargante assinou o contrato eletronicamente, conforme certificado de assinaturas de ID 10359489285, tendo plena ciência de seu conteúdo. Não obstante, é necessário examinar se o valor cobrado na execução corresponde efetivamente ao saldo devedor apurado com base nas parcelas vencidas e vincendas, acrescidas dos encargos contratuais. O demonstrativo de pagamentos de IDs 10359483984 e 10359485080 indica que, em setembro de 2023, o saldo a receber era de R$ 19.946,83, compreendendo parcelas vencidas e vincendas. A embargada afirma que o valor executado é de R$ 15.614,93, referente às parcelas vencidas entre 20/08/2023 e 20/05/2026, acrescidas de atualização monetária, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. A embargante não apresentou cálculo alternativo que demonstrasse, de forma específica e fundamentada, qual seria o valor correto da dívida, limitando-se a afirmar que a cobrança deveria se restringir ao período de agosto de 2023 a julho de 2024. Tal argumento, como demonstrado, não prospera diante da cláusula de vencimento antecipado validamente pactuada. Assim, não se verifica excesso de execução decorrente da inclusão de parcelas vincendas, uma vez que o vencimento antecipado foi regularmente operado por força de cláusula contratual válida e da inadimplência da embargante por período superior a 90 dias. A embargante sustenta que o imóvel jamais lhe foi entregue e que o empreendimento apresenta vícios construtivos e operacionais graves, tais como problemas no sistema de esgoto, na instalação elétrica, no portão eletrônico e no elevador, os quais teriam inviabilizado a posse e justificariam a suspensão dos pagamentos com fundamento na exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil. A exceção de contrato não cumprido constitui defesa substancial admissível em sede de embargos à execução, nos termos do art. 917, inciso VI, do CPC, que permite ao executado alegar qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento. O art. 476 do Código Civil estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Trata-se de expressão do princípio da reciprocidade das obrigações contratuais, segundo o qual o inadimplemento de uma das partes autoriza a outra a suspender o cumprimento de sua própria prestação. Para que a exceção de contrato não cumprido seja acolhida, é necessário que o credor, ora embargada, tenha descumprido obrigação contratual que lhe incumbia e que esse descumprimento seja suficientemente grave para justificar a recusa da embargante em adimplir as parcelas do preço. No caso dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a principal obrigação da incorporadora é a entrega da unidade imobiliária no prazo avençado, em perfeitas condições de habitabilidade. O contrato, em sua cláusula 6.1, fixou como prazo limite para a conclusão das obras e obtenção do habite-se o dia 31 de março de 2023, admitindo-se prazo de tolerância de 180 dias, o que prorrogaria o prazo máximo para 27 de setembro de 2023. A cláusula 6.3 estabelece que a obra será tida como finalizada quando as unidades imobiliárias estiverem em perfeitas condições, sem que sejam necessárias novas intervenções da incorporadora para a imediata utilização dos bens, de acordo com o memorial descritivo e ainda com o protocolo do pedido de Certidão de Habite-se. A embargante afirma que o imóvel jamais lhe foi entregue. Contudo, os documentos dos autos revelam situação mais complexa. A própria embargante, na ação de rescisão contratual ajuizada perante a Justiça Federal, de ID 10359496184, narra que realizou a vistoria de entrega do imóvel em 10 de fevereiro de 2023, oportunidade em que constatou que o elevador de acesso à sua unidade não estava funcionando. Afirma que, embora tenha assinado o termo de vistoria, jamais teve a posse do imóvel. Essa narrativa é relevante porque indica que houve, ao menos, a realização da vistoria de entrega, o que sugere que a incorporadora considerou o imóvel pronto para entrega naquela data. A embargante também apresentou, nos memoriais de ID 10691448914, fotografias e capturas de tela de grupos de mensagens de condôminos que indicam a existência de problemas no empreendimento, tais como falhas no sistema de esgoto, no portão eletrônico e no elevador. Esses elementos foram igualmente apresentados na ação federal de ID 10359496184. Todavia, a prova documental produzida nos presentes autos é insuficiente para demonstrar, com o grau de certeza necessário, que os vícios alegados eram de tal gravidade e permanência que inviabilizavam completamente a habitabilidade do imóvel e justificavam a suspensão integral dos pagamentos. As fotografias e capturas de tela de grupos de mensagens, embora indicativas de problemas, não permitem aferir a extensão, a gravidade e a persistência dos vícios, nem se eles afetavam especificamente a unidade da embargante ou apenas as áreas comuns do condomínio. Não há laudo pericial, relatório técnico ou qualquer documento oficial que ateste a existência de vícios construtivos graves e permanentes que tornassem o imóvel inapto para habitação. Além disso, é relevante notar que a embargante, na ação federal, narra que realizou a vistoria de entrega em fevereiro de 2023 e que, a partir desse momento, optou por não tomar posse do imóvel em razão dos vícios constatados. Contudo, os pagamentos das parcelas mensais continuaram sendo realizados regularmente até julho de 2023, conforme demonstrativo de IDs 10359483984 e 10359485080, o que é incompatível com a alegação de que os vícios eram tão graves a ponto de justificar a suspensão imediata dos pagamentos desde a data da vistoria. Se os vícios fossem de tal magnitude, seria esperado que a embargante tivesse suspendido os pagamentos imediatamente após a constatação, o que não ocorreu. A embargante também pagou taxas de condomínio à empresa LLZ Solução Cobrança S.A., conforme comprovantes de IDs 10359514868 e 10359516217, referentes aos meses de junho, julho e agosto de 2023, no valor de R$ 374,85 cada, o que indica que o imóvel estava integrado ao condomínio e que a embargante reconhecia, ao menos implicitamente, a existência de obrigações condominiais decorrentes da unidade. O ônus da prova, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. No caso dos embargos à execução, a embargante tem o ônus de demonstrar os fatos que fundamentam sua defesa, incluindo a existência de vícios construtivos graves e a ausência de entrega do imóvel em condições adequadas. Esse ônus não foi satisfatoriamente cumprido com a prova documental produzida nos autos. A decisão saneadora de ID 10675744402 indeferiu a produção de prova testemunhal, por entender que a matéria é estritamente de direito e comprovável por prova documental. Embora a embargante tenha reiterado o pedido de oitiva de testemunhas nos memoriais, a decisão saneadora transitou em julgado nesse ponto, não tendo sido objeto de recurso. Assim, a instrução probatória está encerrada com os documentos acostados aos autos. Diante da insuficiência probatória quanto à existência de vícios construtivos graves e permanentes que justificassem a suspensão dos pagamentos, a exceção de contrato não cumprido não pode ser acolhida nos presentes embargos. Ressalva-se, contudo, que a discussão sobre a rescisão contratual, a existência de vícios e a restituição dos valores pagos é objeto da ação que tramita perante a Justiça Federal, cujo resultado poderá ter reflexos sobre a execução embargada. A embargante requereu a suspensão da execução até o julgamento definitivo da ação de rescisão contratual que tramita na Justiça Federal sob o nº 6008233-81.2024.4.06.3800. A conexão entre as demandas é inegável, uma vez que ambas decorrem do mesmo contrato de promessa de compra e venda. Contudo, a suspensão da execução em razão de ação conexa pendente de julgamento não é automática. O art. 313, inciso V, alínea a, do CPC, permite a suspensão do processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente. A suspensão, nesse caso, pressupõe que o resultado da ação federal seja prejudicial em relação à execução, no sentido de que a procedência da rescisão contratual tornaria inexigível o crédito executado. Embora seja possível que a procedência da ação federal de rescisão contratual venha a tornar inexigível o crédito cobrado na execução, tal resultado é incerto e dependente de julgamento futuro. A suspensão da execução, nesse contexto, implicaria a paralisação indefinida do processo executivo, em prejuízo da embargada, que é credora de obrigação contratualmente assumida e não adimplida. Além disso, os embargos à execução foram recebidos sem efeito suspensivo, por decisão fundamentada de ID 10396468185, que não foi objeto de recurso. Não obstante, é importante registrar que, caso a ação federal resulte na rescisão do contrato por culpa da incorporadora, com a consequente restituição dos valores pagos, a embargante poderá utilizar tal decisão como fundamento para a extinção da execução ou para a compensação dos valores eventualmente pagos em razão da presente execução. Tal possibilidade, contudo, não autoriza a suspensão da execução neste momento, diante da ausência de decisão judicial que a determine. O pedido de suspensão da execução é, portanto, rejeitado. O Contrato de Promessa de Compra e Venda de IDs 10359489838, 10359495130, 10359503974 e 10359507821 comprova a existência da relação contratual entre as partes, o preço ajustado, as condições de pagamento, o prazo de entrega e as cláusulas de vencimento antecipado e rescisão. O instrumento foi assinado eletronicamente por ambas as partes, conforme certificado de assinaturas de ID 10359489285, sendo válido e eficaz nos termos da Medida Provisória nº 2.200-2/2001. O demonstrativo de pagamentos de IDs 10359483984 e 10359485080 comprova que a embargante realizou pagamentos regulares das parcelas mensais de julho de 2021 a julho de 2023, cessando os pagamentos a partir de agosto de 2023. Esse documento é produzido pela própria embargada e não foi impugnado especificamente pela embargante quanto à sua autenticidade ou ao conteúdo dos valores registrados. Os comprovantes de pagamento de IDs 10359483984 e 10359485080 confirmam os pagamentos realizados pela embargante, em consonância com o demonstrativo. Os comprovantes de pagamento de taxas condominiais de IDs 10359514868 e 10359516217 indicam que a embargante pagou taxas de condomínio referentes aos meses de junho, julho e agosto de 2023, o que é indicativo de que o imóvel estava integrado ao condomínio naquele período. A ação de rescisão contratual ajuizada perante a Justiça Federal, de ID 10359496184, e o comprovante de distribuição de ID 10359516219 confirmam a existência de demanda conexa em tramitação, mas não constituem prova dos fatos alegados na presente ação. As fotografias e capturas de tela de grupos de mensagens apresentadas nos memoriais de ID 10691448914 e na ação federal de ID 10359496184 são indicativas de problemas no empreendimento, mas insuficientes para comprovar a extensão e a gravidade dos vícios, conforme já analisado. A declaração de imposto de renda de ID 10393975933 e os contracheques de ID 10394007024 revelam que a embargante é empregada da empresa Síntese Biotecnologia Ltda., com rendimentos tributáveis de R$ 50.789,84 no ano-calendário de 2023, e salário base de R$ 3.150,00, com vencimentos totais variáveis em razão de comissões. Esses documentos foram apresentados para fins de comprovação da hipossuficiência, mas não são relevantes para o mérito dos embargos. Após minuciosa apreciação do conjunto fático-probatório constante dos autos, à luz do princípio da persuasão racional previsto no art. 371 do Código de Processo Civil, verifica-se que: (i-) A embargante celebrou validamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda com a embargada em 15 de junho de 2021, assumindo a obrigação de pagar as parcelas mensais do preço do imóvel; (ii-) A embargante realizou os pagamentos regularmente de julho de 2021 a julho de 2023, tornando-se inadimplente a partir de agosto de 2023; (iii-) O contrato contém cláusula de vencimento antecipado válida e eficaz, que opera de pleno direito quando o inadimplemento supera 90 dias ou três parcelas consecutivas ou não, o que ocorreu no caso concreto; (iv-) A inclusão de parcelas vincendas na execução é legalmente admissível, com fundamento no art. 323 do CPC e na cláusula contratual de vencimento antecipado, não configurando excesso de execução; (v-) A embargante não comprovou, com o grau de certeza necessário, a existência de vícios construtivos graves e permanentes que justificassem a suspensão dos pagamentos com fundamento na exceção de contrato não cumprido; (vi-) A existência de ação de rescisão contratual em tramitação na Justiça Federal não autoriza a suspensão da execução neste momento. O entendimento jurisprudencial consolidado nos tribunais superiores corrobora a interpretação ora adotada. O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que é possível a inclusão de parcelas vincendas na execução de título extrajudicial, especialmente quando o contrato prevê o vencimento antecipado em caso de inadimplência, como forma de evitar a multiplicação de demandas e garantir a efetividade da tutela executiva. Esse entendimento é compatível com o art. 323 do CPC e com o princípio da economia processual. No que tange ao ônus da prova, nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil, incumbia à embargante a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, quais sejam, a existência de excesso de execução, a ausência de entrega do imóvel em condições adequadas e a existência de vícios construtivos graves. A embargante não se desincumbiu satisfatoriamente desse ônus, especialmente quanto à existência e gravidade dos vícios construtivos, que não foram comprovados por prova técnica ou documental suficiente. A embargada, por sua vez, comprovou a existência do título executivo extrajudicial, a inadimplência da embargante e a existência de cláusula contratual de vencimento antecipado, desincumbindo-se do ônus que lhe incumbia. Posto isso e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGAO IMPROCEDENTES os Embargos à Execução opostos por Maria Eduarda Messias da Cruz em face de QRTZ12 Incorporações de Imóveis SPE Ltda., mantendo-se a execução de título extrajudicial nº 5164826-09.2024.8.13.0024 em seus termos. Em razão da sucumbência, condeno a embargante ao pagamento das custas processuais, despesas processuais comprovadas nos autos e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas à embargante, beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, observado o prazo de cinco anos previsto no referido dispositivo. Transitado em julgado, certifique-se a Secretaria se existem custas finais a serem recolhidas, intimando a parte responsável para recolhimento, sob pena de expedição de CNPDP. Caso não haja o pagamento, expeça-se a CNPDP, observando-se os arts. 84 e 87, ambos do CPC, bem como orientações do Provimento Conjunto nº 78/2018 do TJMG. Prossiga-se a Secretaria na forma do art. 152, VI c/c art. 203, § 3º, do CPC c/c art. 60, art. 61, art. 64 do Prov. 355/CGJ. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FABIANO AFONSO Juiz(íza) de Direito 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte