5292253-23.2023.8.13.0024

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 5292253-23.2023.8.13.0024/MG AUTOR : ASSB COMERCIO VAREJISTA DE DOCES LTDA. ADVOGADO(A) : MARCIO RAFAEL GAZZINEO (OAB CE023495) RÉU : MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A ADVOGADO(A) : JOAO GILBERTO FREIRE GOULART (OAB MG073169) RÉU : MULTIPLAN GREENFIELD XI EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA ADVOGADO(A) : JOAO GILBERTO FREIRE GOULART (OAB MG073169) DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de Ação Renovatória de Locação Comercial movida por ASSB Comércio Varejista de Doces Ltda. (Cacau Show) em face de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. e Multiplan Greenfield XI Empreendimento Imobiliário Ltda. , visando a renovação do contrato de locação da loja LUC NL-140/141/142/143, com área de 383,80m², situada no BH Shopping. Determinada a realização de perícia avaliatória para apuração do justo valor locativo mensal do imóvel, o perito apresentou o laudo pericial de evento 63, DOC2 , concluindo pelo valor locativo mensal de R$70.000,00 (setenta mil reais) para o mês da renovação. A autora impugnou o laudo pericial ( evento 73, DOC1 ), apontando falhas metodológicas, as quais consubstanciadas em: (i) fonte única de dados, por terem sido utilizados exclusivamente elementos comparáveis fornecidos pela locadora, restritos ao próprio BH Shopping; (ii) ausência de fichas individualizadas dos elementos amostrais, com identificação espacial, data-base, condições contratuais e contatos, o que compromete a auditabilidade; (iii) normalização e homogeneização incompletas; (iv) risco de extrapolação, considerando que a área do objeto é superior à maior amostra; (v) verificação incompleta dos pressupostos do modelo estatístico; (vi) utilização do índice IGP-DI sem demonstração de aderência ao mercado; (vii) ausência de diagnóstico de mercado, assim como das variáveis contratuais essenciais. Em resposta, o expert prestou esclarecimentos ( evento 75, DOC2 e evento 86, DOC2 ), reiterando, no entanto, a autora a sua impugnação, quando pugnou pela desconsideração do laudo e a nomeação de novo perito, para realização dos trabalhos, conforme evento 91, DOC1 . DECIDO. Analisando os autos, assim como os argumentos reiterados pela demandante, entendo que, pelo menos em parte, assiste razão aos seus argumentos, impondo-se a complementação da perícia já realizada. As críticas relativas à rastreabilidade dos elementos amostrais, à ausência de diagnóstico de mercado e à justificativa das variáveis e do índice adotados têm fundamento técnico. Ao evento 86, doc. 2, o perito esclarece sobre as normas adotadas para condução dos trabalhos realizados. No entanto, embora a ABNT NBR 14.653-1:2019 não exija a apresentação de links, fotografias ou mapas individualizados de cada amostra, impõe a identificação clara dos elementos amostrais e a sua verificabilidade. O laudo não traz elementos de identificação e localização, o que, entendo, compromete a auditabilidade do trabalho. Ademais, a ABNT NBR 14.653-2:2011 prevê o diagnóstico de mercado como etapa básica da avaliação, e a escolha das variáveis do modelo e do índice de atualização merece fundamentação mais robusta. Entendo, também, ser recomendável que o perito demonstre a admissibilidade da extrapolação, uma vez que a área do objeto supera a maior amostra utilizada. Em que pese este cenário, não assiste razão à autora quanto à desconsideração total do laudo e à nomeação de novo perito para adequação do laudo apresentado nos pontos mencionados linhas atrás. As falhas apontadas são sanáveis por complementação, não configurando vício insanável que autorize a anulação do trabalho pericial, especialmente porque as irregularidades na metodologia utilizada não afetam a essência do trabalho. Ademais e apenas por pertinência, esclareço que: (1) a utilização de fonte única de dados é mais do que justificada, na medida em que, em se tratando de avaliação de loja de shopping center , os dados internos do próprio empreendimento são os mais relevantes, por refletirem a mesma localização, o mesmo mercado e as mesmas condições; (2) a exigência de diversidade de fontes não se aplica quando há amostra interna farta e homogênea. Forte nessas razões, acolho parcialmente a impugnação apresentada pela autora, ao evento 91, DOC1 , mas tão-apenas para determinar a complementação do laudo pelo expert , de acordo com o que restou salientado no corpo desta decisão, mantendo-se a validade do trabalho para os demais fins. A fim de resguardar o contraditório e ampla defesa, asseguro às partes a apresentação de quesitos complementares, dentro dos limites estabelecidos nesta decisão , em 15 (quinze) dias. Como forma de direcionar os trabalhos, desde logo, imponho a resposta aos seguintes quesitos do juízo: (1) Queira o perito apresentar as fichas individualizadas de todos os elementos amostrais utilizados na avaliação, com a identificação de cada imóvel, sua localização, data-base, características físicas e condições contratuais, de modo a viabilizar a verificação e auditabilidade dos dados. (2) Queira o perito apresentar o diagnóstico de mercado da região, conforme exigido pela NBR 14653-2, descrevendo o comportamento do mercado locativo de lojas no BH Shopping e em empreendimentos congêneres. (3) Esclareça o perito a escolha das variáveis utilizadas (área, vitrine e corredor principal), demonstrando por que não foram consideradas outras variáveis relevantes, tais como posição no mall, piso, visibilidade, mix de lojas e condições contratuais (aluguel percentual, décimo terceiro aluguel, fundo de promoção, condomínio e carência). (4) Esclareça o perito se considerou, na avaliação, variáveis contratuais essenciais, tais como condomínio, fundo de promoção, aluguel percentual, carência, luvas e décimo terceiro aluguel, e, em caso negativo, as razões de sua não consideração. (5) Queira o perito, após a complementação, ratificar ou retificar o valor locativo outrora apurado, apresentando, se for o caso, novo valor. Tudo feito, intime-se o perito, para complementação dos trabalhos, em 15 (quinze) dias. Após, vista às partes. Intime-se. Cumpra-se. Soraya Hassan Baz Láuar Juíza de Direito (E)