5285599-17.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5285599-17.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Compra e venda RELATOR : Desembargador MURILO MAGALHAES CASTRO FILHO AGRAVANTE : SERGIO BECK FORNASIER ADVOGADO(A) : Diego Peres Lopes (OAB RS067507) ADVOGADO(A) : EDUARDO ALVES (OAB RS106335) ADVOGADO(A) : VANESSA SIEBEN DA MOTA (OAB RS133192) ADVOGADO(A) : VICTORIA MACHADO CASSABONE (OAB RS135489) AGRAVADO : PRE-TUBO-PAVILHOES PRE-MOLDADO LTDA ADVOGADO(A) : CAMILA SPIEKERMANN SCHMIDT (OAB RS069476) ADVOGADO(A) : LUCINARA SERAFINI (OAB RS081943) ADVOGADO(A) : JORGE LUIZ GARCEZ DE SOUZA (OAB RS029691) EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS. VISTORIA EXTERNA. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO. VALIDADE. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ERRO OU VÍCIO. DECISÃO DE HOMOLOGAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo de instrumento interposto pelo executado contra decisão que rejeitou a impugnação às avaliações de três imóveis penhorados, realizadas por oficiais de justiça mediante vistoria externa e método comparativo de mercado, e homologou os respectivos laudos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. A questão em discussão consiste na validade dos laudos de avaliação dos imóveis penhorados realizados por oficiais de justiça sem acesso ao interior dos bens. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. Os atos praticados pelo oficial de justiça no exercício de suas funções são dotados de fé pública, conferindo ao laudo de avaliação presunção de legitimidade e veracidade, afastável apenas mediante prova robusta de erro, dolo ou vício substancial, nos termos do art. 873 do CPC. 2. O agravante limita-se a defender a nulidade formal do ato, por entender que a vistoria exigida pelo artigo 872 do CPC pressupõe, obrigatoriamente, o ingresso no imóvel para verificação de suas condições internas. 3. A parte agravante deixou de evidenciar prejuízo real, pois não descreveu quais benfeitorias internas ou particularidades de acabamento teriam sido desconsideradas e que pudessem elevar de forma relevante o valor apurado. 3. A mera alegação de que a avaliação foi realizada em frente aos imóveis não é suficiente, por si só, para invalidar os laudos. IV. DISPOSITIVO: 1. Recurso desprovido. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por SERGIO BECK FORNASIER contra decisão que, nos autos da ação de execução que lhe move PRE-TUBO-PAVILHOES PRE-MOLDADO LTDA, homologou a avaliação dos imóveis, nos seguintes termos: Trata-se de carta precatória expedida para avaliação de imóveis penhorados. Cumprido o ato deprecado, os oficiais de justiça juntaram os laudos de avaliação nos eventos 16.1 , 91.1 e 92.1 , relativos, respectivamente, ao imóvel da Rua São Lucas nº 420/401, ao imóvel da Rua Francisco Ferrer nº 367 e ao imóvel da Rua Vicente Lopes dos Santos nº 340. O executado apresentou impugnação às avaliações, tanto no evento 23, PET1 quanto no evento evento 100, PET1 , sustentando, em síntese, que os imóveis não foram visualizados pelo oficial de justiça, o que tornaria as avaliações inválidas, e requerendo designação de prova pericial. A parte autora manifestou-se sobre a impugnação no evento 107, PET1 , rechaçando os argumentos do executado. Passo à análise da impugnação. O único fundamento apresentado pelo executado, em ambas as manifestações ( evento 23, PET1 , e evento 100, PET1 ), é a ausência de vistoria dos imóveis. Não obstante, a leitura dos laudos revela que, em todos os casos, o oficial de justiça esteve presencialmente nos endereços indicados, realizou vistoria externa e procedeu à pesquisa comparativa de mercado, não tendo obtido acesso ao interior dos imóveis por circunstâncias alheias à sua atuação. No laudo referente ao imóvel da Rua São Lucas ( evento 16, CERTGM1 ), o oficial certificou que esteve no local e realizou vistoria externa do prédio residencial, de padrão médio e bom estado de conservação, não tendo obtido acesso ao interior porque não havia ninguém no momento da diligência. No laudo do imóvel da Rua Francisco Ferrer ( evento 91, CERTGM1 ), o oficial também esteve no local e realizou a avaliação com base em pesquisa comparativa em sites especializados. No laudo do imóvel da Rua Vicente Lopes dos Santos ( evento 92, CERTGM1 ), o oficial igualmente compareceu ao endereço, tendo sido impedido de acessar o interior pelo próprio inquilino, que condicionou qualquer tratamento sobre o imóvel a contato direto com o proprietário. Portanto, a premissa fática sobre a qual se assenta a impugnação, qual seja, a de que os imóveis "sequer foram visualizados", não encontra respaldo nos autos. Além disso, a avaliação indireta, quando o acesso ao interior do imóvel não é possível, constitui prática legalmente admitida e reconhecida pela Jurisprudência dos Tribunais, que autoriza o oficial de justiça a utilizar o método comparativo de mercado para a avaliação, que independe do acesso ao interior do bem. Nos três laudos, os oficiais empregaram tal método, com consulta a sites especializados e comparação com imóveis de características semelhantes na mesma região. Acrescenta-se que o executado não apontou, em nenhuma de suas manifestações, qualquer inadequação metodológica, tampouco trouxe aos autos elementos que indiquem discrepância entre os valores atribuídos e os praticados no mercado imobiliário local. A impugnação limitou-se à alegação genérica de ausência de visualização, sem demonstrar como esse fato teria concretamente comprometido a fidedignidade dos laudos ou onerado o devedor de forma indevida. Sem qualquer substrato probatório ou técnico, a impugnação não tem como prosperar. Nesse sentido, colaciono julgado do Egrégio Tribunal de Justiça do RS: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA DE ERRO OU DOLO. DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão do juízo de primeiro grau que homologou a avaliação do imóvel penhorado realizada por Oficial de Justiça, no valor de R$ 160.000,00, em execução de título extrajudicial movida por condomínio para satisfação de dívida condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) a validade da avaliação do imóvel penhorado realizada pelo Oficial de Justiça e a necessidade de nova avaliação; (ii) a análise do pedido de gratuidade da justiça formulado pela agravante. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O Oficial de Justiça, no exercício de suas funções, detém fé pública, conferindo presunção de veracidade e legitimidade aos atos por ele praticados.2. A avaliação do imóvel foi realizada após diligência in loco, onde a Oficiala de Justiça constatou a localização do imóvel em condomínio residencial com portaria 24 horas, em zona residencial, com vagas de estacionamento e áreas comuns preservadas.3. A impossibilidade de acesso ao interior do imóvel, por estar alugado a terceiro não encontrado, não invalida a diligência externa e a aplicação do método comparativo, com base em pesquisas de imóveis semelhantes no mesmo condomínio e região .4. A agravante não logrou demonstrar, de forma fundamentada, a ocorrência de erro ou dolo na avaliação, conforme exige o artigo 873 do CPC , pois a mera apresentação de anúncios de imóveis sem a comprovação de identidade de condições com o bem avaliado não é suficiente para infirmar a presunção de legitimidade do laudo.5. O imóvel em questão não apresenta condição especial que justifique a designação de perícia especializada para a sua avaliação, sendo adequada a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça.6. A isenção do preparo recursal foi deferida com o objetivo de evitar a supressão de instância em relação ao pedido de gratuidade judiciária, não havendo omissão na decisão quanto a este ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso desprovido.Tese de julgamento: 1. A impugnação à avaliação judicial deve ser acompanhada de elementos concretos e provas técnicas que indiquem erro ou divergência relevante em relação ao valor de mercado, não sendo suficiente a mera alegação genérica de subavaliação ou a apresentação de anúncios de imóveis na mesma região sem demonstração de similaridade com o bem penhorado. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 873.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.367.945/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 13/5/2024.(Agravo de Instrumento, Nº 53061107020258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 26-02-2026). Grifei. Ante o exposto, rejeito a impugnação apresentada nos eventos 23.1 e 100.1 e homologo os laudos de avaliação juntados nos eventos 16.1 , 91.1 e 92.1 , , fixando os seguintes valores: a) imóvel da Rua São Lucas nº 420/401: R$ 177.000,00 (cento e setenta e sete mil reais); b) imóvel da Rua Francisco Ferrer nº 367, apto. 101: R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais); c) imóvel da Rua Vicente Lopes dos Santos nº 340, apto. 12: R$ 285.000,00 (duzentos e oitenta e cinco mil reais). Preclusa a presente decisão, devolva-se a carta precatória ao juízo deprecante (processo nº 5003678-97.2021.8.21.0047), com baixa. Intimem-se. Em suas razões recursais, alega que a decisão que homologou os laudos de avaliação dos imóveis penhorados deve ser reformada, pois os Oficiais de Justiça não realizaram vistoria interna dos bens, baseando suas conclusões em mera vistoria externa e em pesquisa de mercado genérica. Defende que tal metodologia viola o art. 872 do CPC, que exige a especificação dos bens e do estado em que se encontram, tornando a avaliação um ato especulativo, incapaz de conferir a segurança jurídica necessária a um ato de expropriação. Sustenta que a presunção de fé pública dos atos do Oficial de Justiça é relativa e não pode prevalecer quando o próprio método empregado é falho e incompleto. Assevera que a decisão agravada equivocou-se ao transferir ao executado o ônus de demonstrar discrepância de valores, pois o laudo oficial, por ser genérico e não descrever as premissas que levaram ao valor final, impede a formulação de impugnação específica, configurando cerceamento de defesa. Aduz que a homologação de avaliações incompletas expõe o agravante ao risco concreto de alienação dos imóveis por preço vil, em violação ao princípio da menor onerosidade da execução previsto no art. 805 do CPC. Pontua que, diante da impossibilidade de acesso ao interior dos bens, a medida correta seria a nomeação de perito avaliador com conhecimentos técnicos ou a determinação judicial dos meios necessários para garantir o acesso, e não a homologação de trabalho incompleto. Requer, assim, a concessão de efeito suspensivo com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, para suspender os atos expropriatórios até o julgamento final do recurso, e, ao final, o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão do Evento 109, declarar a nulidade dos laudos de avaliação e determinar a realização de nova avaliação dos imóveis penhorados, com vistoria interna ou, se impossível, por perito nomeado pelo juízo. Requer, ainda, o deferimento da gratuidade de justiça, sob o argumento de que não possui condições de arcar com as custas do recurso. É o relatório. Decido. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. A controvérsia reside na validade da avaliação dos imóveis penhorados realizada por Oficial de Justiça no bojo de carta precatória. A parte agravante defende a nulidade do laudo, sob o argumento principal de que a avaliação foi feita externamente, sem a devida vistoria interna do bem, em desacordo com o artigo 872 do Código de Processo Civil. A decisão agravada rejeitou a impugnação, fundamentando que o laudo de avaliação possui presunção de imparcialidade e só pode ser afastado por demonstração inequívoca de erro ou vício, ônus do qual o executado não se desincumbiu. Com efeito, o ato praticado pelo Oficial de Justiça, no exercício de suas funções, é dotado de fé pública, o que confere ao laudo de avaliação uma presunção de legitimidade e veracidade. Essa presunção, embora relativa ( juris tantum ), somente pode ser afastada mediante a produção de prova robusta em sentido contrário, que demonstre de forma inequívoca a ocorrência de erro, dolo ou vício substancial na avaliação, nos termos do que dispõe o artigo 873 do Código de Processo Civil. No caso concreto, o agravante limita-se a defender a nulidade formal do ato, por entender que a vistoria exigida pelo artigo 872 do CPC pressupõe, obrigatoriamente, o ingresso no imóvel para verificação de suas condições internas. Contudo, o recorrente não traz aos autos qualquer elemento de prova que corrobore suas alegações ou que indique uma subavaliação manifesta dos bens. Ressalta-se que a parte recorrente deixou de evidenciar prejuízo real, pois não descreveu quais benfeitorias internas ou particularidades de acabamento teriam sido desconsideradas e que pudessem elevar de forma relevante o valor apurado. A mera alegação de que a avaliação foi realizada em frente aos imóveis não é suficiente, por si só, para invalidar os laudos. Nesse sentido, colaciono jurisprudências desta Câmara Cível: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL . VISTORIA EXTERNA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão que rejeitou a impugnação apresentada pelo agravante ao laudo de avaliação do imóvel objeto de partilha, avaliado em R$ 300.000,00, após vistoria externa realizada por Oficial de Justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:A questão em discussão consiste na validade da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça mediante vistoria meramente externa do imóvel , sem acesso às suas dependências internas. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A realização de nova avaliação , nos termos do art. 873 do CPC, pressupõe a demonstração objetiva de erro, dolo ou fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao bem, não bastando a mera discordância subjetiva da parte.2. O agravante limitou-se a afirmar que o imóvel apresentaria problemas internos, sem juntar fotografias, laudo técnico, parecer de corretor imobiliário ou qualquer outro elemento idôneo capaz de infirmar o valor apurado pelo auxiliar da justiça.3. A alegação posterior de disponibilidade para permitir vistoria interna, formulada apenas após a realização do ato e da impugnação , não supre a ausência de prova concreta apta a instaurar dúvida fundada sobre a avaliação.4. Consta da própria contestação apresentada pelo agravante na ação originária que o imóvel foi colocado à venda por valor anunciado de R$ 370.000,00, circunstância que fragiliza sua insurgência contra a avaliação fixada em R$ 300.000,00.5. Os precedentes jurisprudenciais invocados pelo agravante não se aplicam ao caso, pois tratam de situações em que a impugnação veio acompanhada de elementos concretos de divergência, o que não ocorre no presente caso. IV. DISPOSITIVO:Recurso desprovido.(Agravo de Instrumento, Nº 50372307320268217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Murilo Magalhaes Castro Filho, Julgado em: 29-05-2026) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL CONTÁBIL E À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. AUSÊNCIA DE PROVA DO EQUÍVOCO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE REJEITOU AS IMPUGNAÇÕES DO EXECUTADO AO LAUDO PERICIAL CONTÁBIL E À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO, INDEFERINDO O PLEITO DE RECONHECIMENTO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO DÉBITO E EXTINÇÃO DO FEITO EXECUTIVO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO JUDICIAL NO VALOR DE R$ 36.562,18, EFETUADO EM 24/07/2019, PARA A QUITAÇÃO INTEGRAL DO DÉBITO EXEQUENDO; (II) A CORREÇÃO DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O LAUDO PERICIAL CONTÁBIL, ELABORADO EM ESTRITA CONFORMIDADE COM OS PARÂMETROS DEFINIDOS PELO JUÍZO DE ORIGEM, DEMONSTRA QUE O VALOR DEVIDO NA DATA DO DEPÓSITO JUDICIAL (24/07/2019) ERA DE R$ 41.850,25, SUPERIOR AO MONTANTE DEPOSITADO PELO EXECUTADO (R$ 36.562,18).2. A METODOLOGIA ADOTADA PELO PERITO FOI CLARA E INATACÁVEL, APURANDO O VALOR TOTAL DA CONDENAÇÃO NA DATA EM QUE SE ESGOTOU O PRAZO PARA PAGAMENTO VOLUNTÁRIO (20/04/2015), ATUALIZANDO-O ATÉ A DATA DO DEPÓSITO JUDICIAL E SOMENTE ENTÃO PROCEDENDO AO ABATIMENTO DO VALOR DEPOSITADO.3. A MERA PROXIMIDADE ENTRE O VALOR DEPOSITADO PELO EXECUTADO E UM CÁLCULO PRETÉRITO APRESENTADO EM 2019 NÃO TEM O CONDÃO DE INFIRMAR O LAUDO PERICIAL, QUE SE BASEOU NOS CRITÉRIOS EXPRESSAMENTE DETERMINADOS PELO JUÍZO.4. O EXECUTADO NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE APRESENTAR CÁLCULO DISCRIMINADO DO VALOR QUE ENTENDIA COMO CORRETO, LIMITANDO-SE A AFIRMAR GENERICAMENTE QUE TERIA QUITADO A INTEGRALIDADE DAS PARCELAS DEVIDAS.5. A IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO É GENÉRICA E DESPROVIDA DE SUPORTE PROBATÓRIO, NÃO SENDO SUFICIENTE PARA DESCONSTITUIR O ATO DO OFICIAL DE JUSTIÇA, DOTADO DE FÉ PÚBLICA E FUNDAMENTADO EM PARÂMETROS DE MERCADO. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A IMPUGNAÇÃO A CÁLCULO PERICIAL HOMOLOGADO EXIGE DEMONSTRAÇÃO CABAL DO EQUÍVOCO, PREFERENCIALMENTE POR MEIO DE CÁLCULO CONTRAPOSTO QUE APONTE, ITEM POR ITEM, AS DIVERGÊNCIAS E SUA FUNDAMENTAÇÃO, SENDO INEFICAZ A MERA ALEGAÇÃO GENÉRICA DE ERRO. (Agravo de Instrumento, Nº 53800714420258217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 30-04-2026) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (ART. 873, CPC). DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que homologou a avaliação de imóvel realizada por oficial de justiça em cumprimento de sentença, no qual o executado busca nova avaliação judicial, alegando ausência dos requisitos dos arts. 872 e 873 do CPC e possível preço vil na eventual arrematação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:2. A questão em discussão consiste na possibilidade de realização de nova avaliação do imóvel penhorado, diante da impugnação apresentada pelo executado. III. RAZÕES DE DECIDIR:3. A avaliação de imóvel por oficial de justiça é regra, conforme art. 870 do CPC, sendo a nomeação de avaliador medida excepcional, quando forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar. 4. É possível a realização de nova avaliação do imóvel nas hipóteses previstas no art. 873 do CPC, quais sejam: (i) qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (ii) se verificar, posteriormente à avaliação , que houve majoração ou diminuição no valor do bem; (iii) o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação . 5. Consoante entendimento firmado por este Tribunal de Justiça, os requisitos para a realização de nova avaliação não são satisfeitos quando há mera irresignação genérica da parte a respeito do valor da avaliação realizada pelo oficial de justiça. 6. No presente caso, não estão preenchidos os requisitos para a realização de nova avaliação do imóvel . Além de o laudo de avaliação elaborado pela Oficiala de Justiça estar fundamentado e de acordo com o art. 872 do CPC, a parte recorrente impugnou, de maneira genérica, a avaliação feita pelo oficial de justiça, não acostando documentos suficientes para demonstrar que o valor indicado está em dissonância com os parâmetros do mercado imobiliário da região. IV. DISPOSITIVO E TESE:7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: a mera irresignação genérica quanto ao valor da avaliação de imóvel realizada por oficial de justiça não autoriza nova avaliação , sendo necessário demonstrar erro ou discrepância com o mercado imobiliário. ___________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 870, 872 e 873. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Agravo de Instrumento nº 52094167320248217000, Décima Sétima Câmara Cível, Rel. Des. Eugênio Couto Terra, j. em 11.12.2024; Agravo de Instrumento nº 53530705520238217000, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des. João Pedro Cavalli Junior, j. em 12.03.2024; Agravo de Instrumento nº 53296351820248217000, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Murilo Magalhaes Castro Filho, j. em 20.03.2025; Agravo de Instrumento nº 53359012120248217000, Primeira Câmara Especial Cível, Rel. Des. Jane Maria Köhler Vidal, j. em 17.03.2025.(Agravo de Instrumento, Nº 50093114620258217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Andre Guidi Colossi, Julgado em: 10-04-2025) Portanto, não tendo a parte agravante se desincumbido do ônus de demonstrar, de forma concreta e fundamentada, a existência de erro ou vício nas avaliações realizadas, a manutenção da decisão que as considerou válidas é medida que se impõe. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto.