5284741-52.2024.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 34ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5284741-52.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Revisão do Saldo Devedor] AUTOR: LUCIANO COSTA DOS SANTOS CPF: 044.490.016-05 RÉU: DIRECIONAL AZURITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 10.343.537/0001-08 e outros Processo nº: 5284741-52.2024.8.13.0024 SENTENÇA I – RELATÓRIO Cuida-se de “ação de revisão de cláusulas contratuais” ajuizada por LUCIANO COSTA DOS SANTOS em face de DIRECIONAL AZURITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ANTONIO WAGNER DA CUNHA HENRIQUES. Afirma que, em 25 de setembro de 2012, firmou com a primeira requerida dois Contratos de Promessa de Compra e Venda referentes às unidades 0309 e 0308 do empreendimento Monte Rey Comercial Caiçara, cada qual com valores, formas de pagamento e índices de reajuste previamente estipulados. Sustenta ter cumprido integralmente suas obrigações contratuais, inclusive pagando corretagem no valor de R$10.509,87 para cada contrato. Alega que, ao conferir a evolução das parcelas, constatou que a requerida aplicou reajustes indevidos, especialmente sobre parcelas de sinal que deveriam ser fixas e sobre parcelas posteriores ao habite-se (julho/2016), que teriam sofrido aumentos excessivos. Afirma que tais irregularidades impactaram o valor total das prestações, gerando pagamentos a maior de R$11.444,80 no contrato da unidade 0309 e de R$10.940,48 no contrato da unidade 0308. Sustenta que, somados os pagamentos indevidos identificados até abril de 2022, o valor total das cobranças irregulares chega a R$ 29.903,85, quantia que entende representar significativa onerosidade, razão pela qual busca a restituição correspondente, além da correção dos contratos. Requer, assim: (i) a declaração de nulidade dos reajustes aplicados indevidamente sobre as parcelas de sinal, conforme contrato, e a devolução dos valores pagos a maior; (ii) a revisão dos valores das parcelas reajustadas após o habite-se, com restituição das diferenças pagas indevidamente; (iii) a condenação da requerida à devolução em dobro do montante de R$ 29.903,85, devidamente atualizado e acrescido de juros; (iv) a condenação dos requeridos ao pagamento de R$50.000,00 a título de danos morais. Custas iniciais recolhidas e comprovante juntado em ID 10350341590. Despacho inicial citatório em ID 10363066582. Audiência de conciliação infrutífera, conforme ata de ID 10440118573. Os requeridos ofereceram contestação em ID 10454278099. Preliminarmente, (i) arguiram a falta de interesse processual sob o argumento de que a cláusula 4.1 do contrato dispõe que as parcelas mensais são reajustáveis, sendo atualizadas monetariamente desde a assinatura do contrato até a concessão do “Habite-se” ou entrega das chaves; e (ii) suscitaram a inépcia da inicial, pelo valor pretendido a título de danos morais, os quais entendem exorbitante. No mérito, sustentam a regularidade integral dos reajustes aplicados, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a inexistência de onerosidade excessiva apta a autorizar a revisão contratual (pacta sunt servanda) e a inexistência dos pressupostos da responsabilidade civil. Impugnaram, ainda, especificamente, o cálculo produzido unilateralmente pelo autor, sustentando que a Certidão de Baixa de Construção expedida pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte comprova que o habite-se do empreendimento foi concedido em 12/07/2016, e não em junho de 2016, como considerado no parecer técnico que instruiu a inicial, o que ensejaria imprecisão na apuração de valores a partir da parcela 3/120. Pugnam pela improcedência do feito. Impugnação à contestação em ID 10541136902. Instadas as partes sobre a especificação de provas, a primeira requerida pugnou pelo saneamento do feito (ID 10571416033); o autor requereu a produção de prova pericial contábil (ID 10574131040); o requerido Antônio permaneceu silente. Proferida decisão de saneamento no ID 10596181796, pela qual foram rejeitadas as preliminares, aventada prejudicial de mérito de prescrição e determinada a intimação das partes para que se manifestassem sobre a possível ocorrência de prescrição, bem como a intimação da primeira requerida para que informasse se possuía interesse na dilação probatória. O autor afirmou que “não se aplica aos termos de prescrição, posto que as condições de causa de pedir e do pedido não é de pagamento ou de cobrança de parcelas relativas aos períodos indicados, mas sim, de revisão de juros e eventuais devoluções de pagamentos a maior.” (ID 10616523206). O requerido informou o desinteresse na produção de novas provas (ID 10600295104); ainda, requer seja reconhecida a prescrição (ID 10616776947). Proferida decisão de ID 10667343358, pela qual (i) delimitei como causa de pedir a alegada cobrança em desconformidade com o pactuado, afastando a natureza de ação de revisão de cláusulas contratuais para reconhecer tratar-se de ação de repetição de indébito; (ii) afastei a prescrição integral da pretensão, postergando para a sentença a análise de eventual prescrição parcial; e (iii) determinou o julgamento antecipado da lide, ante o desinteresse da parte requerida na produção de prova pericial judicial. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO * Prescrição Como já assentado na decisão saneadora, a presente demanda não ostenta natureza de ação de revisão de cláusulas contratuais abusivas em sentido próprio, mas sim de ação de repetição de indébito, fundada na alegação de que os valores efetivamente cobrados divergiram daqueles pactuados. A despeito de o autor, em sua petição inicial, denominar a ação de “ação de revisão de cláusulas contratuais” e formular tópico, na inicial, “Da Nulidade da Cláusula Contratual de Reajuste Indevido”, percebe-se, da detida leitura das razões ali expostas, que a causa de pedir funda-se, em realidade, na alegada diferença entre o valor efetivamente cobrado em relação ao que fora previsto em contrato. Nesse sentido, vejamos trecho da inicial e do laudo pericial que instruiu a inicial “Conforme os fatos apresentados, os contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma firmado em 25/09/2012 estipularam que as parcelas de sinal não seriam sujeitas a reajuste. No entanto, foram identificadas irregularidades no reajuste dessas parcelas, o que contraria, expressamente, o próprio contrato.” Portanto, não se trata de ação de revisão de cláusulas contratuais, efetivamente, mas sim de ação de repetição de indébito fundada na alegada cobrança abusiva, em dissonância com a previsão do contrato. Dessa forma, não há que se falar em prescrição total da pretensão, eis que o prazo prescricional decenal, que atinge a ação integralmente, aplica-se quando a ação se funda em abusividade de cláusulas contratuais, cujo prazo inicial é a data de celebração dos contratos. Reitere-se, caso se tratasse de ação revisional, a pretensão estaria prescrita, uma vez que os contratos foram firmados em 2012, sendo a presente ação ajuizada em 2024. Todavia, por se tratar de pretensão de repetição de valores pagos em desconformidade com o contrato, aplica-se o prazo decental, contado, para cada parcela, da data do respectivo pagamento (teoria da actio nata). Com efeito, inexiste prazo prescricional específico para a pretensão de repetição de valores pagos em desconformidade com o contrato, a qual é distinta da prescrição quinquenal do art. 27 do CDC, restrita à reparação de danos por fato do produto ou do serviço, bem como distinta da hipótese de enriquecimento ilícito, em razão da existência de causa jurídica contratual adjacente. Aplica-se, pois, o prazo geral decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - PRETENSÃO REVISIONAL DE CONTRATO - EMPRÉSTIMO PESSOAL - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS REMUNERATÓRIOS - ABUSIVIDADE NÃO COMPROVADA. 1- Não há violação à dialeticidade recursal, quando o recorrente impugna especificadamente os fundamentos da sentença. 2- Na esteira do entendimento jurisprudencial, a discussão envolvendo repetição de indébito, por cobrança indevida de valores contratuais, não se enquadra no conceito de enriquecimento ilícito, em razão da existência de causa jurídica contratual adjacente, de modo que se aplica a prescrição decenal. 3- Em conformidade com o que estabelece os verbetes n. 297 e 381 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça (STJ), aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos bancários, mediante impugnação específica e demonstração de abusividade ou de ilegalidade em suas cláusulas. 4- Ausente prova das abusividades alegadas, deve ser prestigiada a autonomia privada. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.346651-5/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2024, publicação da súmula em 27/02/2024) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REPETIÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE EM CONTRATO. PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. 1. A discussão envolvendo repetição de indébito, por cobrança indevida de valores contratuais, não se enquadra no conceito de enriquecimento ilícito, em razão da existência de causa jurídica contratual adjacente, de modo que se aplica a prescrição decenal e não a trienal, conforme entendimento desta Corte Especial, firmado por ocasião do julgamento dos EREsp n° 1.281.594/SP. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 892.824/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022.) A presente ação foi distribuída em 06/11/2024. Assim, estão alcançadas pela prescrição as pretensões de restituição relativas a pagamentos realizados anteriormente a 06/11/2014. Verifica-se do cotejo dos pareceres técnicos que instruem a inicial (ID 10340357148 e ID 10340359629) que várias parcelas foram pagas mais de dez anos antes do ajuizamento da ação, ou seja, anteriormente a 06/11/2014, aplicando-se, a todas elas, a prescrição. Reconheço, pois, a prescrição da pretensão condenatória (repetição) relativa às parcelas pagas anteriormente a 06/11/2014, o que não obsta, contudo, a apreciação da pretensão declaratória de nulidade da cobrança quanto a tais parcelas, porquanto pretensões meramente declaratórias não se sujeitam a prazo prescricional. * Mérito Depreende-se dos autos que as partes firmaram, em 25/09/2012, dois contratos particulares de promessa de compra e venda de imóvel, colacionados em ID 10340372316 e ID 10340345994, tendo por objeto as unidades 0309 e 0308 do empreendimento Monte Rey Comercial Caiçara. Quanto ao direito, incontroversa a aplicação do Código de Defesa ao Consumidor à relação jurídica estabelecida entre os requeridos e o autor investidos, respectivamente, na qualidade de fornecedores de produtos e de consumidor. Ora, o autor, pessoa física, enquadra-se como efetivo destinatário final dos imóveis adquiridos. O cerne da controvérsia, conforme já esclarecido, reside em averiguar se houve cobrança e pagamento em desacordo com a previsão contratual. Pois bem. Para corroborar suas alegações, o autor instruiu a petição inicial com pareceres técnicos contábeis elaborados pelo contador Evandro Milagres (ID 10340347053 e ID 10340343908), os quais vieram devidamente acompanhados das planilhas de cálculo correspondentes (ID 10340357148 e ID 10340359629). E, conforme se denota do laudo, cujo teor não fora desconstituído por outro apresentado pelo requerido, em relação às “PARCELAS DE SINAL”, a própria tabela de condições de pagamento anexa aos dois Contratos de Promessa de Compra e Venda consigna expressamente, na coluna "Reajustável", a informação "Não" para as duas parcelas de sinal de cada contrato. Não há, nos autos, qualquer impugnação específica da requerida a essa cláusula, tampouco justificativa para a incidência de reajuste sobre tais parcelas. Todavia, conforme noticiado nos laudos, houve reajuste. Vejamos: Está, portanto, comprovada a cobrança em desconformidade com o pactuado nessas parcelas, o que autoriza a declaração de nulidade dos reajustes nelas aplicados, sem prejuízo do reconhecimento, já feito no item anterior, da prescrição da pretensão condenatória de restituição dos valores correspondentes, uma vez que anteriores a dez anos do ajuizamento da ação. Em relação às parcelas mensais, o parecer técnico contábil que instrui a inicial aponta que a parcela 3/120 (vencimento em 30/07/2016) de cada contrato teria sido corrigida indevidamente pelo IGP-M acrescido de juros de 1% ao mês, quando ainda deveria sê-lo pelo INCC. Pois bem. Conforme contrato, foi assim previsto o índice de atualização: - INCC, coluna 35 - FGV até a data da entrega das chaves ou concessão do habite-se (o que ocorrer primeiro) - IGP-M - FGV após a data da entrega das chaves ou concessão do habite-se (o que ocorrer primeiro), acrescidas de juros de 1% ao mês (12% ao ano) A Certidão de Baixa de Construção nº 03261/2016, expedida pela Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana de Belo Horizonte comprova que a baixa de construção do empreendimento fora concedida em 12/07/2016 (ID 10340342858), e não em junho de 2016, como considerado pelo perito. Vejamos, a seguir, a imprecisão do perito em relação à data do Habite-se (considera junho de 2016, não julho de 2016): Portanto, conclui-se que, até a parcela vencida em 30/06/2016, correta a aplicação do índice INCC e, após tal data, a parcela vencida em 30/07/2016 já deveria ser corrigida conforme o IGPM. E, da leitura do próprio parecer juntado pela autora, constata-se que os índices previstos pelo requerido foram corretos (INCC até junho de 2016 e IGPM em julho de 2016) - ID 10340357148: Saliente-se que o valor apurado como pago a maior decorre, especificamente, de tal imprecisão na data considerada pelo parecer extrajudicial do autor, senão vejamos: VALOR DA PARCELA NA DATA DO HABITE-SE O valor da parcela na data do Habite-se 3/120 (julho de 2016) sofreu reajuste acima do devido, uma vez que os percentuais de juros são devidos a partir da referida data. O reajuste a maior da parcela acima, impactou o valor das demais parcelas. Desta forma, vide quadro abaixo com os valores devidos, considerando o correto reajuste da parcela 3/120 e as demais corrigidas pelos mesmos índices aplicados pela Direcional. Considerando, assim, que o valor da parcela de julho de 2016 sofreu incidência de juros e correção monetária em conformidade com o contrato, eis que o habite-se já havia sido expedido, conclui-se que não há valor a ser restituído. Quanto ao dano moral, saliente-se que o simples inadimplemento contratual ou a cobrança de valores em desacordo com o pactuado, sem que dela decorra, por exemplo, negativação indevida do nome do consumidor, ameaça efetiva de perda do bem, ou outra circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento inerente às relações contratuais; não configura, por si só, dano moral indenizável. No caso concreto, o autor não descreveu, nem comprovou, qualquer circunstância que tenha extrapolado o dissabor inerente à discussão sobre a correta aplicação de índices contratuais de reajuste em contrato de longo prazo (dez anos de parcelas), salientando-se que somente fora reconhecida a incorreção no reajuste aplicável sobre o sinal, cuja pretensão, inclusive, já se encontra prescrita. Ressalte-se que não houve inscrição do nome do autor em cadastro de proteção ao crédito, tampouco perda da posse dos imóveis ou qualquer outra repercussão de ordem extrapatrimonial minimamente descrita na petição inicial. Improcede, portanto, o pedido de indenização por danos morais. III – DISPOSITIVO Pelo exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I do CPC para declarar a nulidade dos reajustes aplicados sobre as parcelas de sinal de ambos os contratos, por contrariarem expressa disposição contratual. Todavia, sem repercussão condenatória, uma vez que RECONHEÇO a prescrição da pretensão condenatória de restituição dos valores pagos a maior relativos às duas parcelas de sinal de cada um dos contratos (unidades 0309 e 0308), com fundamento no art. 487, II, do CPC. Diante da sucumbência mínima, condeno o autor o pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa, de acordo com o art. 85, §2º do CPC. Após o trânsito em julgado da presente decisão, nada requerido, e não havendo custas pendentes de recolhimento, arquivem-se os autos. P.R.I. RAQUEL BHERING NOGUEIRA MIRANDA Juiz(íza) de Direito 34ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte J