5281859-51.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5281859-51.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Direito de Vizinhança AGRAVANTE : FORMA ESPACOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : EDUARDO CALLEARI (OAB RS056309) AGRAVADO : FRANCINE DE ALMEIDA ACOSTA ADVOGADO(A) : THIAGO BARBOSA AZAMBUJA (OAB RS063410) ADVOGADO(A) : LAURA AMADO CLEMENTE (OAB RS076494) AGRAVADO : PATRICK DE ALMEIDA ACOSTA ADVOGADO(A) : THIAGO BARBOSA AZAMBUJA (OAB RS063410) ADVOGADO(A) : LAURA AMADO CLEMENTE (OAB RS076494) AGRAVADO : RAFAEL DE ALMEIDA ACOSTA ADVOGADO(A) : THIAGO BARBOSA AZAMBUJA (OAB RS063410) ADVOGADO(A) : LAURA AMADO CLEMENTE (OAB RS076494) AGRAVADO : ELIZABETH DE ALMEIDA ACOSTA (Sucessão) ADVOGADO(A) : THIAGO BUENO DE BOER (OAB RS085325) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por FORMA ESPAÇOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da decisão que, aos autos do cumprimento de sentença, promovida pela SUCESSÃO DE ELIZABETH DE ALMEIDA ACOSTA , reconheceu remanescerem obrigações a serem cumpridas pela ora agravante. Nas razões recursais , refere a agravante, em síntese, que o termo de recebimento das chaves do imóvel, lavrado em agosto de 2016, configuraria recebimento dos serviços sem ressalva relevante. Argumenta que o laudo pericial não estabeleceu nexo causal conclusivo entre as anomalias verificadas e a obra por ela executada. Alega que as fissuras retratadas nas imagens 13C e 13H decorreriam de falha construtiva preexistente do próprio imóvel da agravada, consistente na ausência de verga sobre vãos de portas e janelas. Aponta que os pontos de infiltração das imagens 12G, 12H e 14K teriam origem em serviço executado por terceiro, sem participação da agravante. Aduz que os demais itens determinados na decisão agravada corresponderiam a obrigações de manutenção ordinária do imóvel, e não a reparos de danos causados pela obra, agravadas pelo decurso de quase oito anos sem conservação por parte da proprietária. Requer a concessão do efeito suspensivo ao recurso. Por fim, postula o provimento do agravo de instrumento. É o relatório. Decido. Recebo o agravo de instrumento, uma vez que preenchidos os requisitos de admissibilidade (art. 1.015, parágrafo único, do CPC). Trata-se, na origem, de ação de nunciação de obra nova , ajuizada pela parte exequente/agravada em razão de edificação comercial (hotel) erigida pela parte executada/agravante em imóvel lindeiro à sua residência. No curso daquele processo, em 21/07/2015, as partes celebraram acordo , homologado por sentença, pelo qual a parte executada/agravante assumiu a obrigação de promover reparos pontuais e determinados no imóvel da parte exequente/agravada em decorrência dos efeitos da obra então executada. A parte exequente/agravada ingressou com o cumprimento de sentença em razão do descumprimento das obrigações assumidas, e a perícia técnica determinada nos autos foi realizada em agosto/2023 ( laudo pericial e laudo complementar ). Foi realizada audiência de instrução para a oitiva da perita judicial ( 115.3 , 115.4 , 115.5 e 115.2 ). O Juízo a quo determinou : [...] Dessa forma, incumbe à parte executada efetuar apenas os reparos que possuem nexo causal com a obra realizada, quais sejam: - Correção das fissuras retratadas nas imagens 13C e 13H, com reparo da alvenaria, nos moldes das sugestões dadas pela perita; - Revisão e correção dos pontos de infiltração retratados nas imagens 12G, 12H e 14K; - Retirada dos materiais de construção/entulhos verificados nas imagens 14F, 14G e 14H, bem como demais resíduos de obras eventualmente encontrados; - Limpeza da parede externa retratada na imagem 12F, bem como instalação de calha para captação das águas advindas do paredão sul do edifício, a fim de evitar que sujeira e águas novamente recaiam sobre a parede; - Reconfiguração das tubulações de esgotamento pluvial às condições originais antes do início das obras (embutida na alvenaria); - Realização de tratamento/polimento da janela de alumínio da cozinha, a fim de remover as manchas do cimento; - Limpeza da sujeira e detritos de obra do piso do terraço; - Conserto da tela do terraço danificada pela obra (assumido pela própria parte exequente e não realizada até o momento da vistoria). Nos termos do art. 536 do CPC, intime-se a parte executada para satisfazer voluntariamente a obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos acima elencados, em até 90 (noventa) dias, a contar da sua intimação, sob pena de conversão em perdas e danos. Considerando o disposto no art. 536, § 4º, deverá constar na intimação que decorrido o prazo do cumprimento da obrigação, inicia-se o decurso do prazo para eventual impugnação, conforme dispõe o art. 525 do mesmo diploma legal. Dessa decisão recorre a parte executada/agravante. Pois bem. Consoante prevê o parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Em que pese a argumentação da parte recorrente para fins de justificar a atribuição do efeito suspensivo à decisão recorrida, o recurso vai recebido somente no efeito devolutivo, porquanto ausentes quaisquer dos requisitos autorizadores para tanto. Explico. Do termo de entrega das chaves A parte agravante sustenta que o termo de recebimento lavrado em 04/08/2016 demonstraria o recebimento dos serviços sem ressalva e, portanto, afastaria qualquer pretensão executiva posterior. Esse argumento, contudo, não se sustenta em uma análise mais atenta do conteúdo do referido documento. O termo em questão registra, tão somente, a data em que a parte exequente/agravada retornou ao seu imóvel, nada consignando acerca dos reparos realizados pela parte executada/agravante, de sua qualidade, integralidade ou conformidade com as obrigações assumidas no acordo. Vejamos: Não há, portanto, qualquer declaração de quitação em relação às obrigações de reparo pactuadas, tampouco reconhecimento expresso de que os serviços foram executados em sua totalidade e de forma satisfatória. A interpretação pretendida pela parte agravante, no sentido de extrair do documento um efeito liberatório que ele não contém, implica atribuir ao silêncio uma consequência jurídica que demandaria manifestação expressa e inequívoca da parte que seria prejudicada, o que não ocorreu. O documento, assim, não é hábil a afastar, em sede de cognição sumária, a probabilidade de procedência da pretensão executiva. Das anomalias e da ausência de vistoria preliminar A parte agravante alega, centralmente, que o laudo pericial não teria estabelecido nexo causal entre as anomalias verificadas e a obra por ela executada, e que diversas patologias decorreriam de falha construtiva preexistente ou de ausência de manutenção pelo proprietário ao longo dos anos. Ocorre que esse raciocínio ignora uma circunstância técnica e jurídica de especial relevância para o exame do nexo causal, de que a parte executada/agravante não realizou, previamente ao início da obra, a vistoria de constatação do estado dos imóveis vizinhos, procedimento que lhe era imposto pela NBR 12722 (ABNT, 1992), item 4.1.10. Nos termos da referida norma técnica, toda vez que for necessário resguardar interesses relativos a propriedades vizinhas à obra a ser executada, seja em virtude do tipo de fundações, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d'água, ou de serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser promovida por profissional especializado e habilitado uma vistoria prévia que abranja: (i) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes e daqueles não confinantes suscetíveis de sofrerem dano pela execução da obra; e (ii) relatório descritivo com todos os detalhes necessários a cada situação, contemplando as condições de fundação e estabilidade das edificações vizinhas, além da constatação de defeitos ou danos eventualmente já existentes nelas. 4.1.10 Vistoria preliminar 4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos: a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra; b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas. A finalidade desse procedimento é precisamente delimitar, de forma técnica e documentada, o estado anterior ao início das obras, de modo que, ao final, seja possível distinguir com segurança os danos preexistentes, os danos causados pela construção e aqueles decorrentes da ausência de manutenção do imóvel pelo seu proprietário ao longo do tempo. A parte executada/agravante não realizou essa vistoria. Ao deixar de cumprir esse ônus que lhe incumbia, assumiu os riscos de que, na ausência de documento técnico apto a retratar o estado anterior do imóvel vizinho, sejam a ela imputados os danos posteriormente constatados que possam ser atribuídos à construção. Essa assunção de risco decorre justamente da impossibilidade de comparação entre o estado anterior e o estado verificado na perícia, impossibilidade gerada pela própria omissão da construtora. Não é possível, portanto, em sede de cognição sumária, acolher a tese recursal de que as anomalias decorrem de falha preexistente ou de falta de manutenção, quando a parte agravante não tomou, no momento oportuno, as providências que a norma técnica lhe impunha para documentar precisamente essa situação. Ademais, diferentemente do que sustentam as razões recursais, o laudo pericial não se limitou a reconhecer a impossibilidade de aferir o nexo causal. Ao contrário, o laudo indica expressamente que "as anomalias observadas no dia da vistoria têm origens (I) nas interferências causadas por terceiros, (II) nas falhas construtivas do próprio imóvel, e (III) na falta/falha de manutenção no imóvel" , tendo procedido à individualização e à identificação específica de cada uma dessas origens. O item 2.4.1 do laudo pericial apontou, de forma específica e expressa, todas as patologias constatadas com origem na intervenção da parte executada/agravante, demonstrando o nexo causal entre a conduta dessa e os danos observados nos itens que foram mantidos na decisão agravada. Registre-se, ainda, que vários dos requerimentos formulados pela parte exequente/agravada foram expressamente excluídos da responsabilidade da parte executada/agravante no próprio laudo, o que evidencia o rigor técnico da perícia e afasta qualquer presunção de que as anomalias foram atribuídas à parte agravante de forma genérica ou irrefletida. A própria decisão recorrida assim observou, repisa-se: [...] Destaca-se, entretanto, que a perita apontou todas as anomalias constatadas no imóvel, esclarecendo que não foi possível averiguar a origem de alguns dos danos apontados. Dessa forma, incumbe à parte executada efetuar apenas os reparos que possuem nexo causal com a obra realizada , quais sejam: [...] (grifei) Nesse contexto, a tese recursal de que o laudo seria inconclusivo quanto ao nexo causal não encontra respaldo, em exame sumário, no próprio conteúdo do documento que a agravante busca desconstruir. Para que a parte executada/agravante pudesse validamente atribuir à parte exequente/agravada a responsabilidade pelos danos reclamados, sob o argumento de que decorreriam da má conservação do imóvel ao longo de quase oito anos, seria necessário que tivesse, no mínimo, cumprido o seu ônus de realizar a vistoria prévia exigida pela NBR 12722 ou, alternativamente, produzido algum registro técnico do estado do imóvel no momento da entrega dos reparos em 2016, permitindo a comparação entre o estado então existente e o estado verificado pela perícia em 2023. Inexistindo documento que possibilite essa comparação, e inexistindo vistoria preliminar, o laudo judicial apresenta-se, neste juízo de cognição sumária, como o instrumento adequado e suficiente para a fixação das obrigações remanescentes. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo formulado pela parte agravante, visto não se encontrarem presentes os requisitos autorizadores para tanto, previstos nos arts. 1.019, inc. I e parágrafo único do art. 995, ambos do CPC. Intimem-se as partes da presente decisão, bem como a parte ora agravada para apresentar contrarrazões, querendo, conforme o disposto pelo art. 1.019, inc. II, do CPC. Após, voltem os autos conclusos para julgamento.