5253339-81.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5253339-81.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Locação de imóvel AGRAVANTE : TITANIUM IMOVEIS LTDA ADVOGADO(A) : JOAO LEONARDO FIEL (OAB RS100255) ADVOGADO(A) : MARCELO GIACOMONI DEITOS (OAB RS105528) ADVOGADO(A) : MARCELO DUTRA (OAB RS102857) AGRAVADO : RODRIGO MARCEL KUNRATH ADVOGADO(A) : FERNANDA MONTEIRO BIDINOTO (OAB RS106235) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por TITANIUM IMÓVEIS LTDA. contra a decisão interlocutória proferida nos autos da ação de locação de imóvel movida por RODRIGO MARCEL KUNRATH , exarada nos seguintes termos ( evento 4, DESPADEC1 ): Vistos etc. 1. Do recebimento da inicial Recebo a petição inicial, pois preenche os requisitos do artigo 319 do Código de Processo Civil. 2. Da Tutela de Urgência Trata-se de pedido de tutela de urgência formulado por RODRIGO MARCEL KUNRATH em face de MARIO JARDEL DA SILVA e TITANIUM IMÓVEIS LTDA. , no qual o autor requer, em caráter liminar: a) a produção antecipada de prova pericial elétrica no imóvel locado; b) a suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos; c) subsidiariamente, a autorização para depósito judicial dos valores; e d) a determinação para que os réus se abstenham de alterar a instalação elétrica do imóvel. evento 1, INIC1 . É o breve relato. Decido . O artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo . No presente caso, analiso os pedidos de forma individualizada. 2.1. Da produção antecipada de prova pericial A probabilidade do direito do autor está suficientemente demonstrada pelos documentos que acompanham a petição inicial. O laudo técnico de inspeção elétrica, evento 1, LAUDO10 , é conclusivo ao apontar a existência de uma "não conformidade crítica com risco elétrico iminente" no imóvel, especificamente a interrupção do sistema de aterramento, com a medição de uma tensão anormal de 106V entre neutro e terra. O laudo de análise técnica do notebook do autor evento 1, LAUDO12 , por sua vez, atesta que o equipamento sofreu "severa sobrecarga elétrica decorrente de oscilação na rede de energia" , o que resultou em sua perda total. Esses documentos, em conjunto, criam uma conexão verossímil entre o vício na instalação elétrica e o dano material sofrido pelo autor. O perigo de dano é evidente e reside no risco concreto de perecimento da prova . Caso os requeridos realizem qualquer reparo ou alteração na instalação elétrica antes da realização de uma perícia judicial, os vestígios da irregularidade que fundamenta o pedido principal podem ser permanentemente eliminados, inviabilizando a apuração da responsabilidade. Portanto, a produção antecipada da prova pericial é medida necessária para assegurar o resultado útil do processo, nos termos do artigo 381, incisos II e III, do Código de Processo Civil. 2.2. Da suspensão dos aluguéis e do depósito judicial O autor requer a suspensão total da exigibilidade dos aluguéis, alegando que o imóvel não apresenta condições de habitabilidade e segurança. Embora os laudos indiquem um risco elétrico, a suspensão integral do pagamento é uma medida drástica e prematura, que poderia causar prejuízo desproporcional ao locador antes do contraditório. Contudo, o pedido subsidiário de autorização para o depósito judicial dos aluguéis e encargos mostra-se razoável e prudente. Essa medida equilibra os interesses das partes: de um lado, resguarda o crédito do locador, e de outro, demonstra a boa-fé do locatário e evita que ele incorra em mora enquanto se discute a gravidade dos vícios do imóvel. 2.3. Conclusão sobre a tutela Diante do exposto, defiro parcialmente o pedido de tutela de urgência, para: a) Determinar a produção antecipada de prova pericial , consistente em uma inspeção técnica na instalação elétrica do imóvel localizado na Rua Dr. João Daniel Hillebrand, nº 660, Casa 06, Bairro Rondônia, Novo Hamburgo/RS; b) Autorizar o autor a realizar o depósito judicial dos valores correspondentes aos aluguéis e encargos locatícios vincendos, nas datas de seus respectivos vencimentos, em conta vinculada a este processo. Indefiro, por ora, os demais pedidos liminares, pois se confundem com o mérito da causa e dependem de maior instrução probatória. 3. Da justiça gratuita Considerando a documentação apresentada, defiro o benefício da gratuidade da justiça à parte autora, com base no artigo 98 do Código de Processo Civil. 4. Do ônus da prova A relação jurídica entre o autor e a ré TITANIUM IMÓVEIS LTDA. caracteriza-se como relação de consumo, uma vez que a imobiliária atua como fornecedora de serviços de administração de locação. Diante da verossimilhança das alegações e da hipossuficiência técnica do consumidor, inverto o ônus da prova em favor do autor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da distribuição legal referente à relação com o corréu locador. 5. Das providências e citações Intimem-se as partes da presente decisão. Nomeio para a realização da perícia o (a) ALEXANDRE GIL DA ROSA, engenheiro elétrico. As partes deverão ser intimadas para em 15 (quinze) dias indicarem assistentes técnicos e formularem quesitos, na forma do artigo 465 do CPC. O perito deverá ser intimado para manifestar possibilidade em realizar o trabalho, sendo cientificado de que o pagamento dos honorários periciais será efetuado após o término do prazo para que as partes se manifestem sobre o laudo, ou, havendo solicitação de esclarecimentos, depois de serem prestados. Ainda, o perito, ainda, deverá ser informado de que a autora é beneficiária de AJG e o valor máximo para o trabalho é de R$ 823,91 , de acordo com o Ato nº 038/2025-P . Havendo aceitação, intime-se o perito para designar data, devendo ser cientificado de que o laudo pericial deverá ser apresentado no prazo de 30 (trinta) dias úteis, após a realização da perícia. Designada data da perícia, intimem-se as partes. Apresentado o laudo pericial, dê-se vista às partes, pelo prazo de 30 (trinta) dias úteis. Apresentadas eventuais impugnações ao laudo pericial, intime-se o perito para, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, prestar seus esclarecimentos. Prestados os esclarecimentos, dê-se vista às partes, pelo prazo de 30 (trinta) dias úteis. Determino que os réus se abstenham de realizar qualquer alteração na instalação elétrica do imóvel até a conclusão da perícia, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 30 dias. Citem-se os réus para, querendo, apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de serem presumidos verdadeiros os fatos alegados na inicial, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. 6. Da réplica Havendo contestação, intime-se a parte autora para se manifestar em réplica no prazo de 15 (quinze) dias. 7. Da audiência de conciliação Considerando a manifestação expressa do autor de que não possui interesse na autocomposição, deixo de designar audiência de conciliação neste momento, com base no artigo 334, § 4º, inciso I, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Diligências legais. Em suas razões recursais ( evento 1, INIC1 ), a agravante sustenta sua ilegitimidade passiva ad causam sob o fundamento de que atua como mera mandatária e administradora da locação, não respondendo por vícios estruturais do imóvel, os quais pertencem à esfera exclusiva de responsabilidade do locador. Alega a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação de imóveis urbanos, afirmando que a relação jurídica não possui características consumeristas, o que afasta a base legal para a inversão do ônus probatório fundada no artigo 6º, inciso VIII, da legislação de consumo. Defende que a distribuição dinâmica do ônus da prova é incabível na espécie, visto que as provas estão ao alcance do autor, que instruiu a petição inicial com laudos técnicos detalhados ( evento 1, LAUDO10 ). Argumenta que a manutenção do encargo probatório contra si impõe a produção de prova negativa ou diabólica, o que é expressamente vedado pelo artigo 373, § 2º, do Código de Processo Civil. Suscita que o vício de aterramento no padrão de energia é estrutural e preexistente, de modo que adotou a providência administrativa cabível ao encaminhar a situação para a seguradora do bem. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da decisão para afastar a inversão do ônus da prova e extinguir o feito por sua ilegitimidade. É o relatório. Passo a decidir. Para a concessão de efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento, exige-se a presença concomitante dos requisitos previstos no artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Tais requisitos compreendem a demonstração da probabilidade de provimento do recurso e a existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, caso a decisão agravada continue a produzir efeitos imediatamente. No caso examinado, a análise perfunctória dos elementos apresentados não revela a urgência necessária para a concessão da medida liminar pleiteada. O risco de dano apontado pela agravante fundamenta-se na iminência de ter de produzir prova sob o regime de inversão probatória fixado na origem ( evento 4, DESPADEC1 ). Entretanto, o cumprimento do encargo probatório determinado em primeiro grau de jurisdição não caracteriza, por si só, dano grave ou irreparável de caráter imediato. Eventual incorreção na distribuição do ônus da prova constitui matéria passível de revisão por este órgão colegiado quando do julgamento do mérito do presente recurso, inexistindo prejuízo irreversível à defesa da agravante que justifique a suspensão imediata da marcha processual. Ademais, a controvérsia sobre a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação mantida entre o locatário e a administradora do imóvel, bem como a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, confundem-se com o mérito da própria demanda originária e do recurso. Essas questões exigem exame aprofundado e cognição exauriente, típicos do julgamento de mérito pelo colegiado, sendo inviável seu acolhimento antecipado em sede de cognição sumária sem a manifestação prévia da parte contrária. A regular instrução do processo, com a observância das garantias do contraditório e da ampla defesa, afasta a alegação de perigo na demora. A urgência alegada não se reveste de gravidade concreta que coloque em risco a utilidade prática do resultado do processo, sobretudo porque a agravante poderá comprovar a regularidade de sua conduta como mandatária por outros meios de prova disponíveis no decorrer do processo. Desse modo, não restando demonstrado o requisito do perigo de dano grave ou de difícil reparação, resta prejudicada a análise da probabilidade de provimento do recurso para fins de concessão de efeito suspensivo, uma vez que tais pressupostos devem coexistir obrigatoriamente. Nesse passo, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Intime-se a parte agravada para, querendo, nos termos do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil, apresentar contrarrazões ao recurso. Diligências legais.