5252402-74.2023.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 JN PROCESSO Nº: 5252402-74.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Condomínio em Edifício, Alteração de Coisa Comum, Direitos / Deveres do Condômino] AUTOR: EDIFICIO ELMO BALLESTEROS CPF: 22.132.308/0001-23 RÉU: QUINTO ELEMENTO PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 30.515.789/0001-84 SENTENÇA Vistos etc. RELATÓRIO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ELMO BALLESTEROS, devidamente qualificado nos autos em epígrafe, ajuizou, por meio da petição de ID 10088381668, AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER em face de QUINTO ELEMENTO PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, alegando, em síntese, que a parte ré é proprietária da Loja 02 do edifício autor e vem praticando irregularidades consistentes na apropriação privada de área comum e na execução de obras sem autorização. Afirma que a requerida instalou 02 caixas d’água de uso estritamente privado na área comum localizada nos fundos do condomínio, bem como fixou diversos aparelhos de ar-condicionado sobre estruturas metálicas no mesmo local. Assevera que as referidas instalações foram realizadas sem o consentimento do condomínio e sem a devida aprovação em assembleia geral de condôminos, prejudicando o livre acesso e a utilização da coisa comum. Argumenta, ainda, que a ré promoveu a ampliação do mezanino interno de sua unidade autônoma de forma clandestina, alterando o projeto originário do imóvel e excedendo a área privativa estipulada na Convenção de Condomínio e na matrícula imobiliária, de 159,95 m². Aduz que a obra foi executada sem o conhecimento do autor e sem alvará de construção do Município de Belo Horizonte. Pugna pela concessão de tutela antecipada para determinar a imediata retirada das caixas d’água, dos aparelhos de ar-condicionado e das estruturas metálicas de sustentação da área comum. Requer, ao final, a confirmação da medida liminar com a determinação de desocupação definitiva da área comum e a demolição da parte do mezanino que ultrapassa o projeto originário do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais). A decisão de ID 10093716662 indeferiu o pedido de tutela de evidência, mas deferiu a tutela antecipada de urgência, ordenando que a ré retirasse as caixas d’água, estruturas metálicas e aparelhos de ar-condicionado da área comum no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a 30 (trinta) dias. A ré apresentou contestação no ID 10196260590. Em sede de preliminares, apontou a existência de conexão com as ações de nº 5119771-69.2023.8.13.0024 e nº 5272246-10.2023.8.13.0024, requerendo a remessa ao juízo prevento da 29ª Vara Cível, além de arguir a ilegitimidade ativa do condomínio para pleitear a demolição do mezanino. Alegou, em síntese, que a loja em questão não participa do rateio das despesas ordinárias do condomínio. Sustentou que a realocação das caixas d’água ocorreu por determinação do próprio autor em assembleia de 2019 e que o local ocupado é um espaço sem uso no fundo da loja. Ressaltou que a manutenção dos equipamentos no local não causa prejuízos aos demais condôminos. Alegou que requereu a regularização do mezanino perante o Município de Belo Horizonte. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou a improcedência dos pedidos iniciais. Impugnação à contestação no ID 10484431309. Em sede de agravo de instrumento interposto pela ré (nº 1.0000.24.187325-6/001), o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais deu provimento ao recurso para indeferir a tutela de urgência (ID 10441433465). Em especificação de provas, a parte autora informou que não há mais provas a produzir, conforme Id. 10522736516. A parte ré requereu o depoimento pessoal do autor e a prova testemunhal, conforme Id. 10522468399. O despacho de saneamento no ID 10606710118 rejeitou as preliminares de conexão e de ilegitimidade ativa, indeferiu a inversão do ônus da prova e o depoimento pessoal e deferiu a produção de prova testemunhal. A ré juntou documento novo no ID 10673998541, informando a emissão da Certidão de Baixa de Construção nº 2024R20577 pelo Município de Belo Horizonte. Na audiência de instrução e julgamento no ID 10679348938, foi colhido o depoimento de uma testemunha. Alegações finais das partes nos IDs 10705152907 e 10705831890. É o breve relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação em que o autor pleiteia o desfazimento de intervenções efetuadas pela ré em área comum do edifício autor, consistentes na instalação de 02 caixas d'água, aparelhos de ar-condicionado e estrutura metálica de sustentação no terreno situado aos fundos da Loja 02. O artigo 1.331, § 2º, do Código Civil, estabelece que o solo e as demais partes comuns de um edifício edilício são inalienáveis e insuscetíveis de utilização exclusiva por um único condômino, salvo autorização expressa da convenção ou da assembleia geral. No mesmo sentido, o artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil, veda expressamente que qualquer dos compossuidores altere a destinação da coisa comum ou dela dê posse ou uso exclusivo sem o consenso dos demais. Analisando o conjunto probatório carreado aos autos, verifica-se que a Convenção de Condomínio do Edifício Elmo Ballesteros, em seu artigo 6º, alíneas "a" e "i", prevê que o solo e o terreno nos fundos integram as partes comuns e indivisíveis da edificação (ID 10088376681). Ademais, o artigo 10, alínea "i", da referida norma interna proíbe expressamente que os condôminos coloquem ou permitam a colocação de quaisquer objetos em partes de uso comum do edifício. A própria ré admitiu, em sua peça defensiva e em suas alegações finais, que instalou os referidos equipamentos no terreno de fundo do prédio, argumentando tratar-se de espaço sem aproveitamento prático e de difícil acesso para os demais condôminos. De início, não prospera a alegação defensiva de que a loja da requerida não participa do rateio das despesas ordinárias do condomínio. A eventual desoneração da unidade autônoma quanto a despesas ordinárias de manutenção interna do edifício decorre de sua destinação comercial e de seu acesso independente à via pública, o que não lhe outorga direito de apropriação, posse exclusiva ou ocupação privada de áreas comuns. A dispensa de contribuição para determinados serviços internos não modifica o regime dominial da copropriedade nem transforma área comum em privativa, permanecendo o solo e os fundos do terreno como bens indivisíveis e insuscetíveis de utilização exclusiva sem o devido consenso condominial, a teor do artigo 1.331, § 2º, do Código Civil. Igualmente improcedente é o argumento de que a realocação das caixas d'água decorreu de determinação do próprio autor em assembleia realizada em 2019. Em seu depoimento prestado em juízo (ID 10679348938), a testemunha Keylla Moreira Mota dos Reis declarou que a obra foi realizada mediante contato direto com a construtora e que não havia documento ou autorização formalizada autorizando a ocupação daquele espaço específico. A ata da assembleia ordinária de 26/03/2019 (ID 10088362296) apenas deliberou a retirada das caixas d'água do reservatório geral, determinando que as instalações fossem direcionadas para o interior das próprias unidades autônomas, e não para o terreno comum. Nesse diapasão, também é certo que a falta de uso frequente da área por outros condôminos, embora confirmado pela testemunha, não autoriza a apropriação privada ou a edificação de estruturas metálicas permanentes sem o devido respaldo da assembleia geral. Dessa forma, restou demonstrado que a ré ocupou área de uso comum do condomínio para a fixação de equipamentos e estruturas metálicas de uso estritamente privado, em desacordo com as normas do Código Civil e com o artigo 10, alínea "i", da Convenção de Condomínio. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO DE RESTAURAÇÃO INTEGRAL DO LOCAL. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão proferido em apelação cível, que rejeitou a preliminar de prescrição e deu provimento ao recurso do embargante para condenar a ré à remoção de porta de vidro instalada em área comum do edifício, devolvendo o acesso coletivo ao quadro SHAFT, com fixação de multa em caso de descumprimento. O embargante apontou omissão do acórdão quanto ao pedido, formulado na emenda à petição inicial e reiterado na apelação, de condenação da ré a restaurar integralmente a área comum ao estado original, desconstituindo outras alterações não autorizadas, como instalação de piso laminado, sanca de gesso e substituição de esquadria. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado incorreu em omissão por deixar de se manifestar sobre pedido expressamente formulado de restauração integral da área comum ao estado original, para além da remoção da porta de vidro, ensejando complementação do julgado com eventual concessão de efeitos infringentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão embargado analisou apenas parcialmente o pedido inicial, limitando-se a determinar a retirada da porta de vidro e a devolução do acesso ao quadro SHAFT, sem manifestação expressa sobre a pretensão de restauração completa da área comum ao estado anterior. 4. Constatada a omissão, impõe-se a integração do julgado nos termos do art. 1.022, II, do CPC, para examinar o pedido de retorno ao status quo ante, especialmente diante da existência de provas documentais demonstrando alterações adicionais no local, como piso, forro e esquadrias. 5. Reconhecida a ilegalidade da apropriação e da realizaçã o de obras não autorizadas em área comum, justifica-se a condenação da ré ao desfazimento de todas as modificações indevidas e à restituição integral do espaço ao uso coletivo, nos moldes originalmente existentes. IV. DISPOSITIVO E TESES 6. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, com efeitos infringentes, para integrar o acórdão e determinar a restauração integral da área comum ao estado original, além da já determinada remoção da porta de vidro. Teses de julgamento: 1. Omissão configura-se quando o acórdão deixa de apreciar pedido expressamente formulado na inicial e reiterado no recurso de apelação, ainda que parcialmente atendido. 2. A realização de alterações em área comum sem autorização do condomínio justifica a condenação ao desfazimento das obras e à restituição do local ao estado original. 3. É cabível a concessão de efeitos infringentes nos embargos de declaração quando necessária à complementação do julgado omisso, desde que não importe em reexame da causa, mas em integração da decisão. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022, II; CPC, art. 85, §§ 2º e 8º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1432700/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25.06.2019, DJe 01.07.2019.” (TJMG - Embargos de Declaração-Cv 1.0000.25.345811-1/002, Relator(a): Des.(a) Monteiro de Castro , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/03/2026, publicação da súmula em 13/03/2026) grifei Por conseguinte, impõe-se o acolhimento do pedido inicial no que tange à obrigação de fazer consistente na remoção das duas caixas d'água, dos aparelhos de ar-condicionado e de toda a estrutura metálica de sustentação erigida na área comum dos fundos, devendo o espaço ser deixado inteiramente livre e desimpedido. Por outro lado, no que concerne ao pedido de demolição da extensão do mezanino interno da Loja 02, a pretensão autoral não merece prosperar. Cumpre destacar que a alteração questionada foi promovida exclusivamente no espaço interno da unidade autônoma privativa da ré, conforme admitido pelo próprio autor na inicial (ID 10088381668, f.3). No curso da demanda, a requerida apresentou documento novo, consubstanciado no laudo de vistoria de 03/10/2025 (ID 10673993692) e na certidão de baixa de construção total nº 2024R20577 emitida pelo Município de Belo Horizonte em 08/10/2025 (ID 10673982216), mediante os quais o Poder Público Municipal atestou a conclusão da obra com a emissão do respectivo Habite-se. A concessão da baixa de construção pela autoridade municipal competente atesta que a edificação e o acréscimo do mezanino interno cumprem os parâmetros técnicos de segurança e estabilidade estrutural, com respaldo em Anotação de Responsabilidade Técnica (ID 10673993692). O artigo 1.336, inciso II, do Código Civil, veda apenas as obras que comprometam a segurança da edificação, o que restou afastado pelo laudo de vistoria do órgão público no ID 10673993692. Não havendo demonstração de prejuízo à estrutura do edifício ou à fachada externa, a medida extrema de demolição de benfeitoria interna regularizada afigura-se desproporcional e injustificada. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DEMOLITÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. OBRA REALIZADA EM ÁREA PRIVATIVA. DESCUMPRIMENTO DE PADRÕES CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PROVA DE DANO EFETIVO. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA E INDENIZATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes o pedido demolitório e indenizatório formulado em ação demolitória, bem como improcedente o pleito reconvencional, mantendo a construção realizada pela ré em imóvel privativo por ausência de comprovação de dano efetivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a obra realizada pela ré viola normas condominiais, o art. 1.302 do Código Civil e os padrões estéticos internos; (ii) estabelecer se houve comprovação de dano efetivo decorrente da obra, apto a justificar a medida demolitória; e (iii) determinar a existência de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgador aplica o art. 373, I, do CPC e conclui que incumbia à autora comprovar fato constitutivo de seu direito, especialmente o dano decorrente da obra realizada pela ré. 4. O laudo pericial atesta que a construção foi erguida em área privativa da ré, dentro dos limites do lote, sem extrapolação de divisa e sem direcionamento ilícito de águas pluviais para o imóvel da autora. 5. O perito identifica apenas divergências estéticas em relação ao padrão condominial e ausência de ART, sem correlação direta com dano ao imóvel vizinho. 6. A perícia não constata infiltrações ou prejuízos estruturais no imóvel da autora, registrando apenas risco potencial de transbordamento decorrente da configuração das calhas, insuficiente para fundamentar medida demolitória. 7. A mera violação de padrões estéticos ou descumprimento de regras internas do condomínio não legitima a autora, individualmente, a requerer demolição, por se tratar de matéria cuja tutela compete à administração condominial. 8. A ausência de prova de violação à integridade psicológica ou de dano concreto afasta a configuração de dano moral indenizável, restringindo-se os fatos alegados a meros dissabores de vizinhança. 9. A decisão se alinha à jurisprudência estadual que exige comprovação objetiva de dano para imposição de demolição de obra em área privativa. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A demolição de obra em área privativa exige prova efetiva de dano ao imóvel vizinho, não bastando mera divergência estética ou descumprimento de normas internas do condomínio. 2. A constatação de risco potencial não autoriza, por si só, medida demolitória, ausente demonstração de prejuízo concreto. 3. A configuração de dano moral em controvérsias de vizinhança requer prova de violação efetiva à integridade do indivíduo, não se caracterizando por simples incômodos. Dispositivos relevantes citados: art. 373; inciso I, do art. 487, ambos do CPC; art. 1.302 do CC. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.013942-8/001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 17.05.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0111.06.009141-5/007, Rel. Des. Maria Luiza Santana Assunção, j. 04.07.2024. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.271588-3/001, Relator(a): Des.(a) Wauner Batista Ferreira Machado (JD 2G) , 2º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 23/02/2026, publicação da súmula em 26/02/2026) grifei Desse modo, a improcedência do pedido demolitório é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar a ré na obrigação de fazer consistente na remoção das duas caixas d’água, de todos os aparelhos de ar-condicionado e de toda a estrutura metálica de sustentação instalados na área comum do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ELMO BALLESTEROS, deixando a referida área livre e desimpedida, no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sem prejuízo da conversão em perdas e danos ou de execução direta das medidas às expensas da ré. Em razão da sucumbência recíproca, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno o autor ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) e a ré ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado da autora, que arbitro em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85, § 8º, do CPC/2015. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao advogado da ré, que fixo igualmente em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85, § 8º, do CPC/2015. P.R.I.A Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ELIAS CHARBIL ABDOU OBEID Juiz(íza) de Direito 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte