5238438-11.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5238438-11.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda RELATOR : Desembargador FERNANDO CARLOS TOMASI DINIZ AGRAVANTE : TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A ADVOGADO(A) : LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO (OAB RJ145770) AGRAVANTE : CONSTRUTORA TENDA S/A ADVOGADO(A) : LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO (OAB RJ145770) AGRAVADO : MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : BRUNO DE ABREU FEIJÓ (OAB RS076347) AGRAVADO : LISIANE SCHULER ADVOGADO(A) : BRUNO DE ABREU FEIJÓ (OAB RS076347) EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. DECISÃO SANEADORA. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. 1 . A pretensão de reparação dos danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos possui natureza condenatória, não se submetendo ao prazo decadencial de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, aplicável às pretensões de natureza potestativa, tampouco ao prazo do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 2 . A responsabilidade decorrente de defeitos na execução da obra tem natureza contratual. Inexistindo prazo específico, incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não o trienal previsto no art. 206, § 3º, V, reservado à responsabilidade civil extracontratual. Imóvel entregue em maio de 2021 e ação ajuizada em julho de 2025. Prescrição não configurada. 3 . Relação de consumo. Hipossuficiência técnica dos adquirentes e verossimilhança das alegações evidenciadas pelos elementos documentais apresentados. Cabimento da inversão prevista no art. 6º, VIII, do CDC, sem prejuízo da realização de prova pericial para a apuração da existência, origem e extensão das patologias construtivas. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONSTRUTORA TENDA S.A. e TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. contra a decisão saneadora, proferida nos autos da ação indenizatória por vícios construtivos ajuizada por LISIANE SCHULER e MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA em face das agravantes, nos seguintes termos: Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por LISIANE SCHULER e MARCELO MACHADO DE OLIVEIRA em face de CONSTRUTORA TENDA S/A e TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A . A parte autora narra que adquiriu das rés a unidade imobiliária nº 301, do Bloco 12, do Condomínio Reserva dos Sonhos, e que, após a entrega das chaves em maio de 2021, o imóvel começou a apresentar vícios construtivos, como infiltrações, fissuras e mofo. Alega ter tentado solucionar a questão administrativamente, sem sucesso. Pede a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais, a serem apurados em perícia, e por danos morais. As rés, em contestação ( 18.1 ), aduzem preliminares de ausência de interesse de agir por suposta advocacia predatória, ausência de documentos essenciais e inépcia do pedido de danos materiais. Como prejudicial de mérito, sustentam a ocorrência de decadência e prescrição. No mérito, defendem a regularidade da construção, a inexistência de vícios e, alternativamente, atribuíram eventuais problemas à falta de manutenção pelo condomínio ou mau uso, impugnando os pedidos indenizatórios. Houve réplica ( 24.1 ). Vieram os autos conclusos para saneamento. Preliminares. Observo que as preliminares deduzidas pela parte ré confundem-se com o mérito da causa, uma vez que a alegação de advocacia predatória, a suposta ausência de documentos comprobatórios dos vícios e a inépcia do pedido de danos materiais são questões que demandam a análise do conjunto probatório a ser produzido. Em análise sumária, entendo que a petição inicial descreve suficientemente os fatos e a causa de pedir, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. As fotografias e vídeos juntados, bem como a menção a laudo pericial a ser produzido, constituem indícios mínimos que autorizam o prosseguimento do feito. Rejeito, pois, as preliminares. Decadência e prescrição. As rés argumentam a ocorrência de decadência e prescrição do direito da parte autora, com base nos prazos previstos no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Nesse cenário, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, seja o previsto no Código Civil, seja o estabelecido no Código de Defesa do Consumidor. Para que a construtora seja responsabilizada, o vício oculto deve se manifestar dentro do prazo de garantia legal previsto no art. 618 do Código Civil. Uma vez constatado o defeito, inicia-se o prazo prescricional em desfavor do consumidor. Diante da falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de reparação de danos por inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. Nesse sentido: CIVIL. CONDOMÍNIO. CORREÇÃO DE DEFEITOS EM IMÓVEL DECORRENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ART. 618 DO CC. APLICAÇÃO. HONORÁRIOS ARBITRADOS EM VALOR FIXO NA SENTENÇA. 1. A pretensão deduzida nos autos se restringe à correção dos defeitos de construção, tão somente. Portanto, à pretensão deduzida pelo agravado aplica-se o prazo de 5 (cinco) anos previsto no art . 618, caput, do CC. 2. Segundo o entendimento jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, o evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora por vícios construtivos, deve apresentar-se dentro dos 5 anos previstos no art. 618 do Código Civil. Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de 10 anos, conforme dispõe o art. 205 do CC/2002.3. Os honorários advocatícios foram arbitrados em valor fixo à fl . 695 da sentença, razão pela qual, nos termos do art. 85, 11, do CPC, são majorados para R 5.000,00, mantida a distribuição determinada na sentença e observada eventual concessão de gratuidade de justiça.Agravo interno provido em parte. (STJ - AgInt no AREsp: 2263559 RJ 2022/0386781-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 21/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2024) Considerando que o imóvel foi entregue em maio de 2021 e a presente ação foi ajuizada em julho de 2025, não há que se falar em prescrição da pretensão autoral. Afasto, assim, a prejudicial de mérito. Ante o exposto: a) Rejeito as preliminares deduzidas pela parte ré; b) Intimem-se as partes para que, no prazo de 15 dias, especifiquem as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência e necessidade para o deslinde dos pontos controvertidos. Eventual pedido de produção de prova oral deverá vir acompanhado do respectivo rol de testemunhas, sob pena de preclusão. Decorrido o prazo sem manifestação ou não havendo mais provas a serem produzidas, venham os autos conclusos para julgamento. Em suas razões, quanto à decadência, as agravantes arguíram que o prazo decadencial de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil teria transcorrido, uma vez que os autores afirmam ter verificado os vícios em setembro de 2022, aproximadamente um ano após o recebimento das chaves, e a ação somente foi ajuizada em julho de 2025, mais de três anos depois. Quanto à prescrição, sustentaram que o prazo aplicável seria o trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, e não o decenal, e que esse prazo igualmente teria se esgotado. Além disso, requereram a concessão de efeito suspensivo, argumentando que a produção de prova pericial seria desnecessária e onerosa caso as prejudiciais fossem acolhidas. É o breve relatório. Do cabimento e da extensão do recurso Cuida-se de agravo de instrumento interposto com fundamento no art. 1.015, XI, do Código de Processo Civil, que autoriza a impugnação de decisões que versem sobre a redistribuição do ônus da prova e, por extensão, de decisões saneadoras que afastem prejudiciais de mérito e organizem a instrução probatória. O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade. Passa-se ao exame do mérito. Da prejudicial de decadência: inaplicabilidade do art. 618, parágrafo único, do Código Civil As agravantes sustentaram que o direito dos agravados de reclamar os vícios construtivos decaiu pelo transcurso do prazo de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, contado da ciência das patologias, que situam em setembro de 2022. A decisão agravada afastou essa tese com apoio na orientação do Superior Tribunal de Justiça, e a razão está com o juízo de origem. O art. 618, caput , do Código Civil estabelece um prazo de garantia de cinco anos, durante o qual o empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra. O parágrafo único do mesmo dispositivo prevê prazo decadencial de 180 dias para que o dono da obra proponha a ação contra o empreiteiro, contado do aparecimento do vício. Esse prazo decadencial, no entanto, é aplicável especificamente às pretensões constitutivas, como a ação redibitória, voltada à resolução do contrato, ou a ação quanti minoris , destinada ao abatimento proporcional do preço. No presente caso, os agravados não postulam qualquer direito potestativo. A ação de origem tem natureza condenatória: os autores pleiteiam indenização por danos materiais, a ser apurada em prova pericial, e por danos morais, conforme se extrai claramente da petição inicial. Não há pedido de rescisão contratual, abatimento de preço ou reexecução do serviço. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel, não incide prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo prescricional. Essa distinção é fundamental e está consolidada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que diferencia com precisão o exercício de direitos potestativos, sujeito a decadência, da pretensão indenizatória fundada em inadimplemento contratual, sujeita à prescrição. O prazo decadencial de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil não alcança a pretensão deduzida nos autos. O mesmo raciocínio afasta a aplicação do prazo de 90 dias do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, igualmente restrito ao exercício dos direitos previstos nos arts. 18 e 20 do CDC, ou seja, à substituição do produto, à restituição da quantia paga, ao abatimento do preço e à reexecução do serviço. Portanto, a prejudicial de decadência foi corretamente rejeitada. Da prejudicial de prescrição: incidência do prazo decenal do art. 205 do Código Civil As agravantes sustentaram que a pretensão dos agravados estaria prescrita com base no prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil. O argumento não prospera. O prazo trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil é restrito à responsabilidade civil extracontratual, fundada em ato ilícito. No caso dos autos, a responsabilidade que se imputa às agravantes decorre de uma relação contratual, consubstanciada na promessa de compra e venda do imóvel situado na Rua dos Maias, n.º 1103, apto. 301, bloco 12, do Condomínio Reserva dos Sonhos, em Porto Alegre. A falha na execução da obra constitui inadimplemento contratual, não ato ilícito aquiliano. Às pretensões indenizatórias fundadas em inadimplemento contratual, para as quais inexiste prazo específico no Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil. Esse entendimento é o que se encontra sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, que, ao distinguir a natureza da responsabilidade, conclui pela incidência do prazo decenal às ações indenizatórias por vícios construtivos. Considerando que o imóvel foi entregue em maio de 2021 e a ação foi ajuizada em julho de 2025, não há que se falar em prescrição da pretensão dos agravados, que teriam até maio de 2031 para o exercício do seu direito. A prejudicial de prescrição foi, portanto, corretamente afastada pela decisão agravada. Da inversão do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre os agravados e as agravantes é de consumo, na medida em que elas atuaram como fornecedoras na construção e incorporação do empreendimento e os autores adquiriram a unidade imobiliária como destinatários finais. Nessa relação, o art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor autoriza a inversão do ônus da prova quando presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência do consumidor. A hipossuficiência técnica dos adquirentes é evidente: trata-se de compradores leigos, sem acesso às informações técnicas sobre o projeto, os materiais empregados, as técnicas construtivas e as especificações da obra, elementos que se encontram integralmente em poder das construtoras. Exigir que os consumidores produzam prova cabal da origem técnica de infiltrações, fissuras e mofo corresponderia a impor-lhes ônus probatório de cumprimento praticamente inviável. A verossimilhança das alegações está igualmente demonstrada, na medida em que os autores juntaram à petição inicial fotografias e vídeos e fizeram referência a laudo pericial a ser produzido em ação ajuizada pelo próprio condomínio onde se situa a unidade. Esses elementos constituem indício suficiente para autorizar a inversão. Registre-se que a inversão do ônus da prova não afasta a necessidade de produção de prova pericial; limita-se a definir a quem incumbe o encargo de, por meio dela, demonstrar os fatos. Caberá às fornecedoras demonstrar a inexistência dos vícios alegados ou a ausência de nexo causal entre sua conduta e os danos apontados. A decisão agravada, ao assim proceder, está em conformidade com o art. 6º, VIII, do CDC e com a jurisprudência consolidada sobre o tema. DISPOSITIVO Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação.