5235682-66.2022.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5235682-66.2022.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Inadimplemento] AUTOR: JOSE ADALBERTO DE SOUSA CPF: 110.303.486-34 RÉU: LUCIANA PESSANHA AMARAL CPF: 037.643.416-37 e outros SENTENÇA JOSÉ ADALBERTO DE SOUSA, já qualificado nos autos, ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS em face de LUCIANA PESSANHA AMARAL, MARTHA TEREZINHA CAMPOS PESSANHA e MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL, também qualificadas, visando à condenação solidária das requeridas ao pagamento de aluguéis vencidos referentes aos meses de novembro e dezembro de 2019 e janeiro de 2020, bem como à indenização por danos decorrentes da devolução do imóvel locado em condições distintas daquelas verificadas no início da relação locatícia. Aduz a parte autora na Petição Inicial, ID 9644521976, em síntese, que as rés figuraram como fiadoras solidárias no contrato de locação de imóvel comercial celebrado com a empresa Lupessanha Confecções Ltda., responsabilizando-se integralmente pelos débitos até a efetiva entrega das chaves, o que se deu somente em 11 de janeiro de 2020. Sustenta que, a partir de novembro de 2019, a locatária deixou de adimplir os aluguéis e não devolveu o imóvel nas condições em que fora recebido. Narra que a dívida oriunda dos aluguéis, encargos de IPTU e multas totalizou R$ 14.575,79 (quatorze mil, quinhentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos), conforme planilha detalhada apresentada com a inicial, acrescendo a necessidade de indenização pelas reformas não realizadas, estimadas em, no mínimo, R$ 8.000,00 (oito mil reais), valor majorado para R$ 12.000,00 (doze mil reais), correspondente ao desconto concedido ao novo locatário para que este realizasse as obras necessárias. Invoca as disposições do contrato de locação, especialmente a obrigação de devolução do bem no estado inicial, prevista na cláusula 3.a, o art. 23 da Lei n. 8.245/91 e a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, requer: i-) a citação das rés; ii-) a condenação solidária ao pagamento dos aluguéis, encargos e indenização pelas reformas não realizadas; iii-) a produção de provas, incluindo prova pericial. A petição inicial foi distribuída em 26 de outubro de 2022, com valor da causa de R$ 26.575,49 (vinte e seis mil, quinhentos e setenta e cinco reais e quarenta e nove centavos), conforme documento, ID 9644521976. As custas iniciais foram comprovadamente recolhidas, conforme, ID 9651983322. A inicial veio acompanhada de procuração, ID 9644519587, contrato de locação comercial, ID 9644521879, relatório de vistoria final, ID 9644519590, comprovante de CNPJ da locatária, ID 9644527468 e guia de IPTU, ID 9651962214. Expedidas as cartas de citação, ID 9688595267, as citações de LUCIANA PESSANHA AMARAL e MARTHA TEREZINHA CAMPOS PESSANHA restaram cumpridas, conforme avisos de recebimento juntados aos autos, IDs 9702049756, 9706745520 e 9706772850. A ré MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL não foi localizada no endereço indicado, sendo infrutífera a tentativa de citação postal, ID 9706755183. Procedeu-se à consulta ao sistema INFOJUD, cujo resultado apontou o mesmo endereço em que a ré não foi encontrada, ID 9777952228, razão pela qual foi deferida a citação por edital, ID 10090963987, publicado no Diário da Justiça Eletrônico em 13 de dezembro de 2023, ID 10138151463. Diante da revelia da ré citada por edital, foi nomeada a Defensoria Pública como curadora especial, ID 10220865666. Devidamente citada, a 1ª requerida, LUCIANA PESSANHA AMARAL, apresentou contestação, ID 10180539854, na qual não arguiu preliminares, concentrando sua defesa no mérito. Sustentou, em síntese, que: i-) o imóvel é bastante antigo e foi locado já com severas marcas de uso, desgaste natural e infiltrações, conforme demonstrado pelos vídeos de vistoria inicial; ii-) nos termos do art. 22, inciso IV, e do art. 23, inciso III, da Lei n. 8.245/91, os danos preexistentes e os desgastes decorrentes do uso normal são de responsabilidade do locador, não do locatário ou dos fiadores; iii-) as rés realizaram diversas reformas e melhorias no imóvel durante a vigência do contrato, como instalação de piso laminado, cobertura de metalon, grades, cerca concertina e troca de cabeamento elétrico, cujos gastos superaram o valor do desconto concedido; iv-) o relatório de vistoria final apresentado pelo autor está em desacordo com a realidade, pois os danos apontados já existiam desde a vistoria inicial ou decorrem de uso normal e ação do tempo; v-) o pedido de ressarcimento de R$ 12.000,00 (doze mil reais) é descabido, pois o negócio jurídico celebrado com o novo inquilino não vincula as rés, além de não haver prova de que as reformas foram efetivamente realizadas; vi-) o desconto concedido no início do contrato foi de R$ 3.000,00 (três mil reais) e não de R$ 8.000,00 (oito mil reais) como alegado pelo autor, conforme consta do próprio contrato. Juntou documentos relativos a notas fiscais e orçamentos de obras realizadas no imóvel, ID 10180534424. Requereu a concessão de gratuidade de justiça, a designação de audiência de conciliação, a improcedência total da ação e a condenação do autor em honorários sucumbenciais. A ré MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL, citada por edital, apresentou defesa por negativa geral, por meio de defensor público nomeado como curador especial, ID 10224582299, elidindo os efeitos da revelia nos termos do parágrafo único do art. 341 do Código de Processo Civil, com pedido de gratuidade judiciária e requerendo a improcedência dos pedidos autorais. Transcorreu o prazo para contestação de MARTHA TEREZINHA CAMPOS PESSANHA sem apresentação de defesa, sendo certificada a revelia, ID 10245552165. A parte autora apresentou impugnação às contestações, ID 10258155300, na qual reiterou a ausência de impugnação ao débito locatício pelas rés, destacou que a ré LUCIANA não negou ter entregado o imóvel com os defeitos listados no relatório de vistoria final, e sustentou que as benfeitorias voluptuárias eventualmente realizadas não eximem as rés de devolver o imóvel nas condições em que o receberam, dada a renúncia contratual ao direito de retenção. Requereu o julgamento antecipado parcial do mérito quanto aos aluguéis não pagos. Na fase de especificação de provas, a Defensoria Pública, pela curadora especial, declarou não possuir outras provas a produzir, ID 10261302868. O autor requereu a produção de prova pericial para apuração dos valores devidos em razão da não devolução do imóvel no estado em que se encontrava, bem como o depoimento pessoal da ré, ID 10282578396. A ré LUCIANA requereu o depoimento pessoal do autor, ID 10283546104. O juízo deferiu a realização de perícia, nomeando o Engenheiro Civil Henrique Coelho Greco, ID 10438793526, com honorários fixados em R$ 3.920,00 (três mil, novecentos e vinte reais), custeados pelo autor, ID 10472318011. As partes apresentaram seus quesitos, IDs 10401703998 e 10401965691. A diligência pericial foi realizada em 20 de agosto de 2025, no imóvel situado na Rua Pedra Bonita, 703, Prado, Belo Horizonte/MG, com a presença do autor e ausência dos representantes das rés, ID 10494782015. O laudo pericial foi apresentado em setembro de 2025, ID 10544623858, concluindo, em síntese, que: i-) o imóvel não foi devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, apresentando anomalias como pintura desgastada nas partes internas e externas, portas e janelas em mau estado de conservação, portão com funcionamento irregular e presença de entulho; ii-) confrontando-se a vistoria inicial com o relatório de vistoria final, verificam-se danos que extrapolam o uso normal e o desgaste natural; iii-) o imóvel é antigo e apresentava alguns danos e desgastes preexistentes, detalhados no laudo; iv-) o valor total correspondente ao desconto concedido ao novo locatário para realização das reformas foi de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) mensais, totalizando R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais) durante seis meses, referente ao período de outubro de 2020 a março de 2021. As partes manifestaram-se sobre o laudo, ID 10562413285. O autor requereu esclarecimentos ao perito para que fosse indicado o custo total das medidas necessárias para devolver o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação, ID 10562103215. O perito apresentou laudo complementar, ID 10616064613, estimando o valor total dos reparos de pintura em R$ 16.450,00 (dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais), sendo R$ 10.600,00 (dez mil e seiscentos reais) para a área interna, correspondente a 424 m² a R$ 25,00 (vinte e cinco reais) por m², e R$ 5.850,00 (cinco mil, oitocentos e cinquenta reais) para a área externa, correspondente a 195 m² a R$ 30,00 (trinta reais) por m². A ré LUCIANA manifestou-se sobre o laudo complementar, impugnando suas conclusões, ID 10634562067. O autor requereu novos esclarecimentos para que o perito estimasse também os custos relativos à fechadura do portão, pintura de grades externas, porta de correr de ferro, janelas de ferro, portas e janelas de madeira e troca da ducha higiênica, ID 10624126591. A ré LUCIANA manifestou-se reiterando a improcedência dos pedidos, ID 10634562067. Foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, ID 10710603037, na qual o juízo: i-) fixou como pontos controvertidos a existência e extensão dos danos que extrapolam o desgaste natural, a responsabilidade das rés pelo custeio das reformas e a quantificação dos valores devidos; ii-) indeferiu a produção de prova oral, por entender que a controvérsia sobre o estado do imóvel é de natureza eminentemente técnica, já elucidada pela prova pericial, e que a cobrança de aluguéis é matéria de direito provada por documentos; iii-) homologou o laudo pericial e seu complemento; iv-) facultou às partes a apresentação de memoriais no prazo comum de quinze dias. O autor apresentou alegações finais, ID 10723586829, reiterando a procedência integral dos pedidos, destacando que o não pagamento dos aluguéis não foi impugnado pelas rés, que a prova pericial confirmou a entrega do imóvel em condições inferiores às da vistoria inicial, e que as benfeitorias voluptuárias eventualmente realizadas não eximem as rés de suas obrigações contratuais, dada a renúncia expressa ao direito de retenção. A ré LUCIANA apresentou alegações finais, ID 10723693539, sustentando a improcedência do pedido de ressarcimento pelas reformas, ao argumento de que o autor não comprovou os gastos efetivamente realizados, que a perícia foi realizada muito tempo após a entrega do imóvel e após nova locação e intervenções em 2023, e que não é possível atribuir à ré a responsabilidade por danos que podem ter sido causados pelo locatário posterior. A Defensoria Pública, em alegações finais, reiterou a defesa apresentada, ID 10736225248. Os pressupostos processuais estão presentes: a petição inicial é apta, as partes são legítimas, o juízo é competente e as custas foram recolhidas. Não há nulidades a sanar. DECIDO. Cuida-se de Ação de Cobrança de Aluguéis, na qual o autor busca a condenação solidária das rés, na qualidade de fiadoras e devedoras principais solidárias, ao pagamento de débitos locatícios correspondentes a aluguéis, multa contratual e IPTU, bem como à indenização decorrente da entrega do imóvel comercial em condições inferiores às verificadas no início da locação, conforme laudo de vistoria e previsão contratual expressa. Não foram arguidas preliminares pelas partes. A Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial da ré MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL, apresentou contestação por negativa geral, o que é suficiente para elidir os efeitos da revelia, nos termos do parágrafo único do art. 341 do Código de Processo Civil, não havendo, portanto, qualquer óbice processual ao julgamento do mérito. Não há prejudiciais de mérito a examinar, inexistindo nos autos alegação ou evidência de prescrição, decadência, pagamento, novação ou qualquer outra causa extintiva do direito. Na ausência de recurso em face da decisão saneadora, ID 10710603037, há preclusão consumativa quanto aos pontos ali fixados, na forma do art. 507 combinado com o parágrafo único do art. 1.000, ambos do Código de Processo Civil. Encerrada a fase instrutória, com regular produção da prova pericial admitida e homologada na decisão saneadora, os autos encontram-se em condições de julgamento. A questão controvertida nos autos consiste em determinar: i-) se as rés, na qualidade de fiadoras e devedoras solidárias, são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e encargos em atraso referentes aos meses de novembro e dezembro de 2019 e aos onze primeiros dias de janeiro de 2020 e ii-) se as rés são responsáveis pelo ressarcimento dos danos decorrentes da entrega do imóvel em condições inferiores às verificadas no início da locação e, em caso positivo, qual o valor devido. A matéria deve ser examinada à luz dos arts. 22, 23 e 39 da Lei n. 8.245/91, dos arts. 818 e seguintes do Código Civil, que disciplinam o contrato de fiança, e dos arts. 186 e 927 do mesmo diploma, que tratam da responsabilidade civil. O art. 23, inciso II, da Lei n. 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigidos, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. O inciso III do mesmo artigo determina que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. O art. 39 da mesma lei estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. O art. 818 do Código Civil define a fiança como o contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. A interpretação sistemática desses dispositivos revela que o fiador, ao assumir a condição de devedor solidário, equipara-se ao próprio locatário no que tange ao cumprimento das obrigações contratuais, respondendo pelo pagamento dos aluguéis em atraso e pelos danos causados ao imóvel, desde que tais danos não decorram de desgaste natural pelo uso normal. A cláusula contratual que estabelece a solidariedade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves é plenamente válida e eficaz, encontrando amparo no art. 39 da Lei n. 8.245/91 e na autonomia privada das partes. Fixadas essas premissas jurídicas, cumpre examinar o conjunto probatório produzido nos autos, passando-se à análise minuciosa e valorada de cada elemento relevante, com indicação de sua eficácia probatória e pertinência para o deslinde da causa. No que se refere ao pedido de cobrança dos aluguéis em atraso, a análise é relativamente direta. O contrato de locação comercial juntado aos autos, ID 9644521879 comprova a existência da relação locatícia entre o autor e a empresa Lupessanha Confecções Ltda., bem como a condição das três rés como fiadoras e devedoras solidárias. O relatório de vistoria final, ID 9644519590 atesta que a entrega das chaves ocorreu em 17 de dezembro de 2019, e o próprio autor informa que a entrega formal se deu em 11 de janeiro de 2020. A planilha de débitos apresentada na petição inicial, ID 9644521976 demonstra, de forma detalhada, os valores devidos a título de aluguel, multa contratual e IPTU, com os respectivos índices de correção e juros, totalizando R$ 14.575,79 (quatorze mil, quinhentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos). É de fundamental importância registrar que nenhuma das rés impugnou especificamente o não pagamento dos aluguéis. A ré LUCIANA, em sua contestação, ID 10180539854, concentrou toda a sua defesa na questão dos danos ao imóvel, sem questionar a inadimplência dos aluguéis. A ré MARISE, por meio da Defensoria Pública, apresentou contestação por negativa geral, que, embora elida a revelia, não constitui impugnação específica e fundamentada dos fatos alegados. A ré MARTHA não apresentou contestação. O próprio perito, no laudo complementar, ID 10616064613, ao tratar do 3º esclarecimento, reconheceu que não há nos autos qualquer comprovação de que o aluguel referente ao mês de novembro de 2019 tenha sido quitado pelas rés, o que reforça a conclusão de inadimplência. Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. No caso dos aluguéis, o autor cumpriu esse ônus ao apresentar o contrato de locação, a planilha de débitos e o relatório de vistoria final, que atesta a data de entrega das chaves. Não havendo impugnação específica e fundamentada por parte das rés, os fatos relativos à inadimplência dos aluguéis devem ser considerados incontroversos, nos termos do art. 374, inciso III, do Código de Processo Civil. Quanto ao valor dos aluguéis, o autor esclareceu, por questão de boa-fé, que o valor efetivamente cobrado era de R$ 3.096,52 (três mil, noventa e seis reais e cinquenta e dois centavos) mensais, e não o valor contratual de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), em razão de desconto verbal concedido. Esse fato não foi impugnado pelas rés, e a planilha apresentada utiliza o valor efetivamente praticado. Não cabe ao juízo, de ofício, majorar o valor da condenação além do que foi pedido, sob pena de violação ao princípio da congruência previsto no art. 492 do Código de Processo Civil. Assim, o pedido de cobrança dos aluguéis em atraso merece integral acolhimento, no valor de R$ 14.575,79 (quatorze mil, quinhentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos), conforme planilha apresentada na exordial, com atualização pelo índice contratual e juros legais desde o vencimento de cada parcela. No que se refere ao pedido de ressarcimento pelos danos ao imóvel, a análise é mais complexa e exige exame cuidadoso do conjunto probatório. O contrato de locação, ID 9644521879, analisado detalhadamente pelo perito no laudo pericial, ID 10544623858, contém cláusulas de fundamental importância para o deslinde da controvérsia. A cláusula 3.a, parágrafo 4º, estabelece que o locatário se obriga por todas as obras, reparos ou reformas que se fizerem necessárias no imóvel, renunciando expressamente aos termos dos arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/91 quanto ao direito de retenção ou indenização de quaisquer benfeitorias, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, salvo vícios ocultos advindos de problemas anteriores à locação e desconhecidos do locador. O parágrafo 1º da mesma cláusula estabelece que o locatário se obriga a entregar o imóvel ao término do contrato com pintura totalmente nova, mantendo a alvenaria, os pisos, os revestimentos, as partes de marcenaria, serralheria, ferragens, impermeabilizações, cobertura, equipamentos sanitários, equipamentos de cozinha, luminárias, instalações elétricas e hidrossanitárias e demais acessórios do imóvel em perfeito estado de conservação. O parágrafo 2º estabelece que, se o imóvel não estiver nas mesmas condições do início da locação na vistoria de conferência, permanecem todas as obrigações contratuais do locatário e seus fiadores, inclusive pagamentos de aluguéis e encargos, até que todos os reparos necessários sejam providenciados. A cláusula 22ª determina que a responsabilidade do locatário e de seus fiadores cessará somente quando da entrega das chaves do imóvel, após houver sido procedida a devida vistoria e estiver o mesmo nas condições em que foi locado, com todos os débitos quitados. Essas cláusulas são válidas e eficazes, encontrando amparo na autonomia privada das partes e na legislação aplicável. A renúncia ao direito de retenção por benfeitorias é expressamente admitida pelo art. 35 da Lei n. 8.245/91, que permite ao locatário renunciar ao direito de indenização e de retenção. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que, nos contratos de locação, é lícita a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A obrigação de devolver o imóvel com pintura nova, por sua vez, é uma estipulação contratual válida que vai além do mínimo legal previsto no art. 23, inciso III, da Lei n. 8.245/91, sendo plenamente exigível das partes que a ela aderiram. A ré LUCIANA, em sua contestação, argumentou que o imóvel era antigo e apresentava danos preexistentes, e que os desgastes verificados na vistoria final seriam decorrentes do uso normal ou de problemas estruturais como infiltrações. Esse argumento, embora relevante em abstrato, não encontra amparo suficiente no conjunto probatório dos autos, pelas razões que se passa a expor. O laudo pericial, ID 10544623858, elaborado pelo Engenheiro Civil Henrique Coelho Greco, realizou análise comparativa detalhada entre as fotos da vistoria inicial de maio de 2014, do relatório de vistoria final de dezembro de 2019 e da vistoria pericial de agosto de 2025, por meio de 38 registros fotográficos. O perito concluiu, de forma clara e fundamentada, que o imóvel não foi devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, apresentando anomalias como pintura desgastada nas partes internas e externas, portas e janelas em mau estado de conservação, portão com funcionamento irregular e presença de entulho. O perito reconheceu a existência de alguns danos e desgastes preexistentes, como manchas no piso de taco parquet de madeira, manchas no piso de cerâmica do quarto em frente ao banheiro, sinais de infiltração em algumas paredes e cerâmicas quebradas na escada, concluindo que, em relação a esses itens específicos, não há fundamento para pedido de indenização. Contudo, em relação à grande maioria dos itens analisados, especialmente a pintura das paredes internas e externas, das portas e janelas de ferro e de madeira, das grades externas e do portão de entrada, o perito concluiu que o imóvel não foi entregue em perfeitas condições pelas rés, em contraste com o estado verificado na vistoria inicial. A ré LUCIANA, em sua manifestação sobre o laudo, ID 10562413285 e em suas alegações finais, ID 10723693539, impugnou as conclusões periciais sob vários argumentos: i-) em alguns registros fotográficos, não há foto da vistoria final, o que comprometeria a comparação; ii-) em outros, as fotos da vistoria inicial e final foram tiradas de ângulos diferentes, inviabilizando a comparação; iii-) a perícia foi realizada muito tempo após a entrega do imóvel, que foi objeto de nova locação e de intervenções pelo autor em 2023; iv-) não é possível atribuir à ré a responsabilidade por danos que podem ter sido causados pelo locatário posterior; e) o autor não apresentou comprovantes documentais das despesas realizadas com as reformas. Esses argumentos, embora pertinentes em parte, não são suficientes para afastar as conclusões periciais, pelas seguintes razões. Em primeiro lugar, o laudo pericial foi elaborado com base não apenas nas fotos da vistoria final, mas também no cotejo entre a vistoria inicial, o relatório de vistoria final e a inspeção in loco realizada pelo perito, que pôde verificar as condições atuais do imóvel e as intervenções realizadas pelo autor após a devolução. O fato de algumas fotos da vistoria final não estarem disponíveis não invalida as conclusões periciais, que se basearam em múltiplas fontes de prova. Em segundo lugar, a existência de nova locação após a devolução do imóvel pelas rés não afasta a responsabilidade destas pelos danos verificados na vistoria final de dezembro de 2019, que é o documento que registra o estado do imóvel no momento da entrega pelas rés. O relatório de vistoria final, ID 9644519590 é documento contemporâneo à entrega do imóvel, elaborado com a presença do locatário e do locador, e constitui prova robusta do estado do imóvel naquele momento. Em terceiro lugar, a ausência de comprovantes documentais das despesas realizadas pelo autor com as reformas não afasta o direito à indenização, pois o dano foi comprovado pela prova pericial, que estimou o valor necessário para a restauração do imóvel ao estado original. O art. 402 do Código Civil estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar, sendo que a estimativa pericial constitui critério adequado para a quantificação do dano. Em quarto lugar, o argumento de que os danos poderiam ter sido causados pelo locatário posterior não encontra respaldo nos autos. O relatório de vistoria final, ID 9644519590 foi elaborado em dezembro de 2019, antes da nova locação, e registra o estado do imóvel no momento da entrega pelas rés. Não há nos autos qualquer prova de que o locatário posterior tenha causado os danos descritos no relatório de vistoria final, ônus que competia às rés demonstrar, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. No que tange às benfeitorias voluptuárias alegadamente realizadas pelas rés, como instalação de pisos, melhorias elétricas e elementos de segurança, a renúncia expressa ao direito de retenção e ressarcimento contratual, amparada na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça e nos arts. 35 e 36 da Lei n. 8.245/91, afasta qualquer possibilidade de abatimento ou compensação pelo investimento alegado pelas rés. Ainda que as rés tenham realizado melhorias no imóvel, isso não as exime da obrigação de devolvê-lo nas condições em que o receberam, especialmente no que tange à pintura, que é obrigação contratual expressa. Quanto ao valor da indenização, o laudo complementar, ID 10616064613 estimou o custo total dos reparos de pintura em R$ 16.450,00 (dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais), com metodologia detalhada e fundamentada, baseada nas áreas internas e externas do imóvel e nos valores de mercado para mão de obra e material. Esse valor é compatível com o estado de deterioração identificado na perícia e constitui critério técnico adequado para a quantificação do dano. O autor, em suas alegações finais, ID 10723586829, reconheceu que o perito não apurou os custos relativos à fechadura do portão, pintura de grades externas, porta de correr de ferro, janelas de ferro, portas e janelas de madeira e troca da ducha higiênica, apesar do pedido de esclarecimentos formulado. Contudo, como o perito não apresentou estimativa para esses itens adicionais, e como não há nos autos outros elementos probatórios que permitam a quantificação desses danos, a condenação deve se limitar ao valor pericial apurado para os reparos de pintura, que é o único valor tecnicamente estimado nos autos. O pedido de ressarcimento baseado no desconto de R$ 12.000,00 (doze mil reais) concedido ao novo locatário não merece acolhimento, pelas seguintes razões. Em primeiro lugar, o perito, ao responder ao 3º quesito das rés no laudo principal, ID 10544623858, informou expressamente que não foram apresentados aos autos comprovantes de despesas relativos a obras ou reformas realizadas pelo autor. Em segundo lugar, o negócio jurídico celebrado entre o autor e o novo locatário é res inter alios acta em relação às rés, não podendo ser utilizado como critério exclusivo para a quantificação do dano sem a devida comprovação de que o desconto foi efetivamente concedido e de que correspondeu ao custo real das reformas necessárias. Em terceiro lugar, o valor pericial de R$ 16.450,00 (dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais) é superior ao desconto alegado de R$ 12.000,00 (doze mil reais), de modo que a adoção do critério pericial é mais favorável ao autor e mais adequada à realidade dos fatos. Fixadas as premissas jurídicas pertinentes, o conjunto probatório deve ser examinado à luz das regras de distribuição do ônus da prova previstas no art. 373 do Código de Processo Civil, mediante a valoração dos elementos constantes dos autos, segundo os critérios estabelecidos no art. 371 do mesmo diploma. Incumbia ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, quais sejam, a inadimplência dos aluguéis e a entrega do imóvel em condições inferiores às da vistoria inicial. Incumbia às rés demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado, como o pagamento dos aluguéis, a inexistência de danos ou a preexistência dos danos à locação. O autor se desincumbiu do seu ônus probatório em relação aos aluguéis, mediante a apresentação do contrato, da planilha de débitos e do relatório de vistoria final, e em relação aos danos ao imóvel, mediante a prova pericial. As rés, por sua vez, não se desincumbiram do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo, não havendo nos autos prova de pagamento dos aluguéis, nem prova suficiente de que os danos verificados na vistoria final eram preexistentes à locação ou decorrentes exclusivamente do uso normal. Posto isso e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a-) CONDENAR as rés LUCIANA PESSANHA AMARAL, MARTHA TEREZINHA CAMPOS PESSANHA e MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis, multa contratual e encargos de IPTU devidos nos meses de novembro e dezembro de 2019 e nos onze primeiros dias de janeiro de 2020, totalizando R$ 14.575,79 (quatorze mil, quinhentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos), conforme planilha apresentada na petição inicial, ID 9644521976, com atualização monetária pelo índice contratual e juros de mora legais desde o vencimento de cada parcela; b-) CONDENAR as rés LUCIANA PESSANHA AMARAL, MARTHA TEREZINHA CAMPOS PESSANHA e MARISE BENEDITA PESSANHA AMARAL, solidariamente, ao pagamento de indenização no valor de R$ 16.450,00 (dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais), correspondente ao custo dos reparos de pintura nas áreas internas e externas do imóvel, conforme estimativa pericial constante do laudo complementar, ID 10616064613, com atualização monetária pelo índice da tabela do TJMG e juros de mora desde a data da apresentação do laudo complementar; c-) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de ressarcimento do valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) correspondente ao desconto concedido ao novo locatário, bem como o pedido de ressarcimento de valores adicionais relativos à fechadura do portão, pintura de grades externas, porta de correr de ferro, janelas de ferro, portas e janelas de madeira e troca da ducha higiênica, diante da ausência de comprovação específica do dano e de estimativa técnica nos autos. Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte ex adversa. Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno integralmente as rés ao pagamento das custas processuais, despesas processuais comprovadas nos autos e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade previstos nos incisos do referido dispositivo. Tratando-se de condenação ilíquida no tocante à atualização dos valores, os honorários advocatícios incidirão sobre o valor apurado na fase de liquidação, nos termos do art. 85, § 4º, inciso II, do Código de Processo Civil. Remeto o feito à Liquidação de Sentença, que seguirá o rito dos arts. 509 e seguintes do Código de Processo Civil, a fim de possibilitar o Cumprimento de Sentença, na forma dos arts. 513 e seguintes do mesmo diploma. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas às rés eventualmente beneficiárias da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, observado o prazo de cinco anos previsto no referido dispositivo. Transitado em julgado. Certifique-se a Secretaria se existem custas finais a serem recolhidas, intimando a parte responsável para recolhimento, sob pena de expedição de CNPDP. Caso não haja o pagamento, expeça-se a CNPDP, observando-se os arts. 84 e 87, ambos do Código de Processo Civil, bem como orientações do Provimento Conjunto nº 78/2018 do TJMG. Prossiga-se a Secretaria na forma do art. 152, VI c/c art. 203, § 3º, do Código de Processo Civil c/c art. 60, art. 61, art. 64 do Prov. 355/CGJ. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FABIANO AFONSO Juiz(íza) de Direito 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte