5224955-77.2024.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5224955-77.2024.8.13.0024/MG AUTOR : CONDOMINIO DO RESIDENCIAL MIRANTE BOULEVARD ADVOGADO(A) : ANNA CRISTINA DA SILVA E SOUZA (OAB MG121310) ADVOGADO(A) : JOÃO PEDRO DE OLIVEIRA CITA (OAB MG203658) RÉU : QRTZ 3 INCORPORACOES DE IMOVEIS SPE LTDA ADVOGADO(A) : ALEXANDRE DE SOUZA PAPINI (OAB MG067455) RÉU : HABIT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : ALEXANDRE DE SOUZA PAPINI (OAB MG067455) DECISÃO Vistos, etc… Trata-se de Ação Cominatória c/c Indenizatória ajuizada pelo autor Condomínio do Residencial Mirante Boulevard em face de Habit Empreendimentos Imobiliários Ltda. e QRTZ 3 Incorporações de Imóveis SPE Ltda. , sustentando, em síntese, os vícios construtivos existentes na construção do condomínio, encerrada com baixa na construção total no dia 12/09/2014 e localizado na Rua Magnésio, n.º 168 e na Rua Fósforo, n.º 22 do Bairro Vera Cruz, em Belo Horizonte/MG. Relatou que a entrega do residencial foi conturbada, tendo em vista que por meio da assembleia geral dos condôminos, realizada no dia 31/10/2014, foi acordado que seria entregue o condomínio aos seus proprietários no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, contados daquela data, entretanto, este começou a ser ocupado de forma desordenada por culpa das rés. Pontuou que o condomínio foi construído com subsídio do Programa Minha Casa Minha Vida para pessoas de baixa renda, motivo pelo qual ele não foi edificado com materiais de luxo, o que não justifica a ausência de garantia de qualidade mínima e de segurança do local. Declarou que os proprietários, ao efetuarem as ocupações, depararam com materiais e acabamentos mal construídos e precários nas áreas autônomas e comuns do edifício e, por isso, os vícios construtivos logo começaram a aparecer, com a omissão das rés no tocante à resolução dos vícios desde o ano de 2015. Aduziu que as rés são responsáveis diretas pelos vícios construtivos, uma vez que os documentos anexados demonstram a relação jurídica empresarial, com os problemas construtivos graves na edificação em relação aos seguintes pontos: a deterioração em pontos das áreas comuns; corrimãos soltos e bambos; caixas e fiações mal fixadas; estacionamento com buraco na pavimentação; grades mal fixadas e danificadas; trilho do portão danificado/sem alinhamento; ausência de chaves acopladas às fechaduras; problemas constantes na fechadura; poste mal fixado; acúmulo de água nos passeios; pisos com trincas; problemas nos sensores de luz de todos os blocos; infiltrações nas janelas dos corredores, com manchas e ferrugem; rachadura no encontro das paredes; acúmulo de água na laje de entrada; deformação no acabamento debaixo das escadas; passeio localizado próximo ao registro de água, colocando em risco a integridade dos equipamentos; incompatibilidade do vão da porta de entrada com a fechadura; janelas soltas por má instalação; ausência de revestimento acústico adequado com anomalias construtivas; etc. Acrescentou, por fim, que já foram realizadas diversas reformas nos blocos, inclusive com a assunção posterior pelas rés da existência dos vícios, porém é evidente a inércia das rés quanto ao atendimento dos requerimentos de manutenção. Requereu, por isso, além da inversão do ônus da prova: (I) via tutela de urgência, a produção de prova pericial, com o objetivo de apurar o estado geral do edifício; (II) a condenação das rés ao pagamento de indenização material em valor a ser apurado no curso do processo, relativamente às despesas dos reparos emergenciais realizados às expensas do condomínio; (III) a condenação das rés, solidariamente, ao pagamento de indenização moral, em montante condizente e adequado com o abalo suportado pelos proprietários; (IV) que seja determinado às rés a obrigação de fazer que consiste na correção definitiva dos vícios apontados em laudo técnico elaborado por um perito a ser nomeado. A inicial foi instruída pelos documentos de evento 1 – docs. 2 a 18 e evento 3 – doc. 1 e 2. Custas processuais prévias recolhidas (evento 6 – docs. 2 e 3). A tutela de urgência foi indeferida em virtude da ausência do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (evento 8). Regularmente citadas, as rés ofertaram contestação (evento 53 – doc. 1), suscitando, em síntese: (I) em caráter preliminar, a inépcia da inicial pela pretensão indenizatória ser genérica e a ilegitimidade ativa do condomínio; (II) prejudicial de decadência em relação à obrigação de fazer; (III) a ausência de vícios construtivos e danos materiais, sendo o atual desgaste e envelhecimento das edificações os únicos responsáveis pelos supostos vícios; (IV) a atuação contínua, organizada e tecnicamente orientada para a correção e regularização de todos os apontamentos formulados pelo condomínio; (V) a ausência de danos morais indenizáveis; (VI) a improcedência dos pedidos iniciais. Com a defesa vieram os documentos de evento 53 – docs. 2 a 11. Réplica da parte autora (eventos 59 e 60), rechaçando todas as preliminares arguidas pelas rés e ratificando as suas alegações exordiais, com a juntada de vídeos a fim de comprovar a existência dos vícios alegados (evento 60 – docs. 1 a 13). Em fase probatória (evento 61), o autor requereu a produção de prova pericial técnica em engenharia civil, prova documental suplementar, prova testemunhal, prova oral e prova emprestada (evento 68) e as rés pugnaram pela produção de prova documental suplementar e prova pericial técnica em engenharia civil (evento 67). Passa-se ao saneamento do feito. Decido. I – Preliminares: a) Da inépcia da petição inicial: As rés arguiram inépcia da petição inicial em virtude da alegação de que a pretensão indenizatória é genérica, pela análise realizada em sede de defesa com relação à peça de ingresso juntada pelo condomínio autor. Entretanto, razão não lhes assistem. Diferentemente das alegações das rés, a exordial preenche, sim, os requisitos dos arts. 319 e 320, ambos do CPC, uma vez que descreve de maneira notória os fatos, deles decorrendo logicamente sua conclusão, tanto que foi plenamente possível apresentar contestação discutindo toda a matéria invocada. As rés alegam que o autor deixou de apresentar pedido determinado e deixou de comprovar os fatos narrados pela ausência de provas mínimas aptas a demonstrar os elementos do direito e a possível existência dos danos, contudo, é possível observar que as questões se confundem com o mérito da demanda, sendo matéria de discussão que versa acerca de questões que compõem o conteúdo probatório e fático da ação, questões que devem ser analisadas no mérito. Além disso, depreende-se que a extensão dos pedidos referentes aos danos materiais e morais é determinada à coletividade do condomínio e de seus moradores, devendo ser posteriormente fixada e arbitrada após a conclusão da perícia e a apuração técnica no curso da instrução processual, podendo o valor ser quantificado em fase de liquidação de sentença ou em laudo pericial, com base nos arts. 324, §1º, inciso II, e 509, ambos do CPC. Dessa forma, forçoso concluir pelo reconhecimento da existência dos pressupostos de validade do processo, conforme a inicial colacionada aos autos (evento 1 – doc. 1). Rejeito a preliminar. b) Da ilegitimidade ativa do condomínio autor: As rés arguiram a ilegitimidade ativa do condomínio para postular em Juízo, uma vez que alegou não haver legitimidade deste no tocante aos pleitos de vícios construtivos em unidades imobiliárias individuais. Contudo, razão não lhes assistem. Sobre o tema, ensina Cândido Rangel Dinamarco: “Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa.” Observa-se dos autos que, ao contrário do alegado pelas rés, o condomínio autor possui, sim, legitimidade para figurar no polo ativo da ação, tendo em vista que essa legitimidade abrange de forma direta as áreas comuns e, frequentemente, as próprias unidades privativas, desde que os vícios tenham origem comum ou causem um impacto na estrutura geral do edifício, nos termos nos arts. 75, XI, do CPC e 1.348, II, do CC. É evidente que as alegações do autor dispõem acerca de vícios construtivos comuns a todos os condôminos, não sendo os defeitos da construção específicos e/ou individuais, conforme se vê da descrição destes na peça de ingresso, motivo pelo qual entendo que o condomínio é parte legítima para ajuizar a presente ação indenizatória em face das construtoras responsáveis pela construção do edifício, com pedido formulado em relação à área comum do local. Rejeito a preliminar. II – Prejudicial de mérito de decadência do direito: Arguiram as demandadas a decadência do direito do autor para reclamar sobre vícios construtivos do edifício, sob o argumento de que o prazo para eventual insurgência é de 90 (noventa) dias, nos termos do art. 26, II, do CDC. Entretanto, razão não assiste às instituições rés, uma vez que o autor não se insurge sobre vícios aparentes e de fácil constatação, mas sim sobre as falhas construtivas que supostamente impossibilitam a plena fruição do uso comum do edifício. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento no sentido de que a pretensão cominatória para determinar à construtora a adoção de medidas para sanar os defeitos de construção não se confundem com a substituição do produto ou a reexecução dos serviços, atraindo o prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, em virtude da ausência de legislação específica aplicável à espécie. Veja-se: CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição. 4. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.863.245/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.) Logo, com a baixa da construção total do Residencial Mirante Boulevard ocorrida em 12/09/2014, e com posterior entrega das chaves a cada condômino, teria o autor até a data de 12/09/2024 para ajuizar a presente ação, o que foi devidamente observado por ele, já que a demanda foi distribuída no dia 09/09/2024, não havendo que se falar em prescrição, tampouco em decadência. Rejeito a pre judicial de mérito . III – Provas: Não sendo este o caso de extinção do feito sem resolução do mérito ou de julgamento antecipado do mérito ou de parte dele, passa-se a fixação dos fatos incontroversos e controvertidos e a análise das provas pleiteadas, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. Inconteste nos autos o vínculo jurídico existente entre o autor e as rés, consistente na construção, incorporação e na comercialização pelas rés do Edifício Condomínio do Residencial Mirante Boulevard, com localização na Rua Magnésio, n.º 168 e na Rua Fósforo, n.º 22 do Bairro Vera Cruz, em Belo Horizonte/MG (evento 1 – docs. 14, 15, 16 e 17). A controvérsia da lide reside em apurar se os alegados defeitos relatados na estrutura do condomínio decorrem de vícios construtivos, desgaste natural e/ou mau uso pelos condôminos. Pois bem, o autor pleiteou a inversão do ônus da prova, com seu fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Inicialmente, cumpre reconhecer que a relação jurídica existente entre as partes é de consumo, ante a caracterização da figura do consumidor (consumo de bem ou serviço de maneira final, art. 2º do CDC) e do fornecedor (colocação de bens ou serviços no mercado e maneira profissional, art. 3º do CDC). No que diz respeito às relações consumeristas, a inversão do ônus da prova constitui facilitação da defesa dos direitos do consumidor, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC: “Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: (…) VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.” Registre-se que a inversão do ônus probatório pode decorrer da lei (ope legis) , como na responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço (arts. 12 e 14, CDC), ou pela determinação judicial (ope judicis) . Com efeito, versando a celeuma dessa demanda acerca de questões de ordem técnica, consubstanciada na existência de vícios construtivos no edifício em questão, entendo que a questão se enquadra como fato do produto e do serviço, fazendo-se necessário, assim, a inversão ope legis, eis que incumbe à incorporadora/construtora demonstrar, de forma técnica, que o empreendimento, como um todo, não possui nenhum tipo de vício construtivo que impossibilite a plena fruição do bem comum ou ofereça risco de forma prejudicial e danosa aos condôminos. Nesse sentido, inclusive, é o posicionamento adotado pelo egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DEFEITO DO SERVIÇO – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA OPE LEGIS – DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIOS NA EXECUÇÃO DA OBRA – INEXISTÊNCIA DE PROVA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE – DEVER DE REPARAR OS VÍCIOS – QUITAÇÃO DE DÉBITO INSS – DESNECESSIDADE PARA FINS REGISTRAIS – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. – A Segunda Seção deste Tribunal, no julgamento do Resp 802.832/MG, Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, DJ de 21/09.2011, pacificou a jurisprudência desta Corte no sentido de que em demanda que trata da responsabilidade pelo fato do produto ou do serviço (arts. 12 e 14 do CDC), a inversão do ônus da prova decorre da lei. (REsp 1095271/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/02/2013, DJe 05/03/2013). – Havendo a demonstração da existência de defeitos na prestação do serviço, incumbe ao fornecedor demonstrar a existência das excludentes de responsabilidade, o que não ocorreu. – Asseguradas a equivalência da certidão positiva com efeito de negativa, para fins de registro, e a ausência de responsabilidade pelo débito fiscal dos adquirentes nos termos do art. 28 da Lei n° 4.591/64 e art. 30, VI, da Lei n° 8.212/91, não prospera o recurso no ponto em que se intenta obrigar o apelado a apresentar a quitação integral do débito junto ao INSS. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.21.055525-6/001, Relator(a): Des.(a) Juliana Campos Horta, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/10/2021, publicação da súmula em 13/10/2021) – Destaque do Juízo Diante do exposto, com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, determino a inversão do ônus da prova . Logo, diante das teses controversas apresentadas pelas partes, para melhor elucidação dos fatos e deslinde do feito, DEFIRO a prova pericial pleiteada . Para tanto, nomeio o perito engenheiro civil Érick de Lima Barçante , CREA/MG – 65305/D, CRECI/MG – MGF0028748, telefone de contato: 31 99948-9395, 33376950 e 33371230, endereço eletrônico de e-mai l : erick@solarisengenharia.com.br . Às partes para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, à secretaria para vinculação do perito ao sistema AJ, conforme Ofício Circular da Corregedoria n.º 19/COASA/2020 (item 1.1 e 1.3), com posterior intimação para aceite do encargo e apresentação de proposta de honorários. Apresentada proposta de honorários, dê-se vista às partes, salientando que os mesmos serão suportados em igual proporção entre elas (art. 95, do CPC). Além disso, DEFIRO a prova emprestada , autorizando a juntada de laudos e prova técnica pertinente, que o autor eventualmente acreditar ser compatível e que guardem direta relação com a presente demanda, de modo a corroborar com a tese sustentada nos autos. Outrossim, DEFIRO a produção de prova documental suplementar , facultando às partes a apresentação dos novos documentos, no prazo máximo de 15 (quinze) dias, cuja validade resta condicionada a prévia demonstração do motivo que as impediram de juntá-los anteriormente ou obtenção superveniente à distribuição da ação e à peça de defesa, sob pena de desentranhamento dos mesmos (art. 435, parágrafo único, do CPC). Com a juntada dos documentos, dê-se vista à parte contrária. Por fim, oportuno salientar que a necessidade da prova oral e prova testemunhal será analisada após a conclusão da perícia. Intime-se. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura digital. Soraya Hassan Baz Láuar Juíza de Direito (C)