5217335-48.2023.8.13.0024

EMBARGOS À EXECUÇÃO Nº 5217335-48.2023.8.13.0024/MG EMBARGANTE : ADRIANA DE OLIVEIRA TORRES FONSECA ADVOGADO(A) : MARIA LUISA LACERDA BARBOSA (OAB MG160945) ADVOGADO(A) : KÊNIO DE SOUZA PEREIRA (OAB MG054343) EMBARGANTE : EDUARDO HENRIQUE DA FONSECA ADVOGADO(A) : KÊNIO DE SOUZA PEREIRA (OAB MG054343) ADVOGADO(A) : MARIA LUISA LACERDA BARBOSA (OAB MG160945) EMBARGADO : EDIFICIO LUX SHOPPING ADVOGADO(A) : DIOGO NICOLAS MOREIRA TEIXEIRA (OAB SC047719) SENTENÇA Vistos, etc . EDUARDO HENRIQUE DA FONSECA e sua esposa ADRIANA DE OLIVEIRA TORRES FONSECA opõem os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL POR QUANTIA CERTA cadastrada sob o nº 5123749- 54.2023.8.13.0024, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, em desfavor de EDIFICIO LUX SHOPPING, dizendo os embargantes que foram citados para pagar o valor de R$6.413,45, referentes a taxas condominiais e multas não pagas. Ocorre que não tem título executivo com certeza e liquidez, já que a ata de assembleia ocorrida em 03/06/2021 sem apontamento do valor da quota condominial e do fundo de reserva, bem como rateio afronta à Convenção de Condomínio. Dizem ainda que a Convenção de Condomínio determina rateio das cotas, pelo fato de as lojas possuírem medidor de água individual, a convenção estabeleceu que o rateio das despesas comuns será igualitário, ou seja, na proporção de 1/16 por unidade. E ainda que existe excesso de execução. Fala ainda em AVCB, face sobrelojas construídas. Assim, pede extinção da execução, e sucessivamente, reconhecido o excesso de execução, definindo-se o valor supostamente devido na data de distribuição da execução em R$773,20. Anexam documentos. Embargos recebidos, Evento 14, com efeito suspensivo. Impugnação do embargado, Evento 18. Defende certeza e liquidez do título executivo, aprovado em ato assemblear. Nega excesso de execução. Sendo os Embargantes condôminos da Loja de nº 15, a sua fração ideal é 10,254%, de tal sorte que a sua responsabilidade na distribuição das despesas deve se dar neste montante e não no valor apresentado de 1/16, o que equivaleria a 6,25%. Nega eficácia à garantia do juízo prestada, e que existe vício de inépcia na inicial dos embargos. Junta documentos. Intimados embargantes, Eventos 19/20. Reiterados pedidos de perícias pelos embargantes, Evento 31. Provas periciais de Engenharia e Contábil, deferidas, Evento 33. Laudo pericial de Engenharia, Evento 81. Esclarecimentos da Perita, Evento 88. Impugnação do embargado, Evento 90. Novos esclarecimentos da Perita, Evento 99. Laudo Pericial de Engenharia homologado, Evento 114. Laudo Pericial Contábil, Evento 163. Esclarecimentos da Perita Contábil, Evento 175. Laudo homologado, Evento 189. Instrução encerrada, Evento 205. Em síntese, os fatos. Segue a DECISÃO: Processo em ordem. Nada a sanear. Dizem os embargantes que não existe certeza e liquidez do título em execução. O processo principal é de execução, ou seja, exige valor certo e determinado, aprovado em ata assemblear. No caso dos autos, foram realizadas perícias de Engenharia e e também Contábil. Laudo de Engenharia, no Evento 81, mais esclarecimentos dos Eventos 88 e 89. Laudo Contábil, Evento 163, e esclarecimentos do Evento 175. No laudo de Engenharia apurou-se – quesitos 9, 10, 12 e 13 que: “9) Queira o I. Perito informar quais exigências para o AVCB deixariam de ser cobradas se as sobrelojas fossem demolidas. R: Retirando as sobrelojas, teríamos 967,28m² de área construída. Dessa forma não era preciso os hidrantes e mangotinhos, pois a construção foi concluída até 01 de julho de 2005, onde serão consideradas, para fins de exigência, área total superior a 1.200m². 10) Queira o I. Perito informar se as sobrelojas existiam no PPCI original aprovado sob o nº132/88 e atestado nº135/88. R: As sobrelojas não existiam no Projeto de PPCI original, pois conforme se observa no memorial descritivo, a área construída era de 704,40m², igual ao projeto arquitetônico original, que não incluía as áreas da sobreloja. 12) Queira o I. Perito esclarecer se o acréscimo das áreas das sobrelojas deu origem à necessidade de ampliação do sistema preventivo, nos termos do Decreto vigente em 2011 sobre o tema. R: Sim, o acréscimo de áreas das sobrelojas deu à origem à necessidade de ampliação do sistema preventivo. 13) Queira o I. Perito confirmar se o projeto nº0624452201700238 foi aprovado pelo Corpo de Bombeiros em 07/05/2019. R: O projeto nº 0624452201700238 foi aprovado em 03 de maio de 2019.” E ainda os quesitos de Engenharia quesitos das alíneas “g” até “j” : g) Poderia o senhor perito apontar se a planilha discriminatória de id. 10104937083, encontra-se correta? No caso da resposta negativa, poderia esclarecer em que ponto, medida e extensão encontra-se incorreto R: A planilha está incorreta, pois não inclui na sua fração ideal a área em comum da edificação. Além disso, o cálculo da fração ideal deve ser apresentado de acordo com as planilhas da norma ABNT NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento. h) As frações ideais destacadas à planilha discriminatória de id. 10104937083 se encontram em conformidade com o que foi aprovado por unanimidade dos condôminos votantes à Ata de Assembleia Geral Extraordinária do dia 03 de junho de 2021? R: As frações ideias estão incorretas, pois não fazem menção as áreas em comuns da edificação. Além disso, na vistoria in loco, observou-se que teve acréscimo de áreas na sobreloja da loja n° 4 e na sobreloja da loja n° 2. i) As frações ideais destacadas à planilha discriminatória de id. 10104937083 se encontram em conformidade com a realidade da metragem de cada unidade imobiliária? No caso da resposta negativa, gentileza apresentar planilha com a realidade da metragem de cada unidade imobiliária, bem como sua respectiva fração ideal. R: Na convenção de condomínio de 13 de setembro de 1988, foi descrito que as lojas n° 1, n° 2, n° 3, n° 4, n° 5, n° 6, n° 7, n° 8, n° 15 e n° 16, possuem áreas de uso e gozo descobertas. Essas áreas de uso e gozo descobertas não foram identificadas na perícia técnica, pois não estavam demarcadas. Desta forma, para o cálculo da fração ideal ficar correta, é importante apresentar uma planta arquitetônica aprovada entre os condôminos, demonstrando as áreas de uso e gozo descobertas e sua demarcação para calcular a fração ideal das unidades. No dia da perícia técnica, os lojistas não estavam sabendo do trabalho pericial, sendo assim, não foi possível aprofundar com os lojistas sobre as suas demarcações de áreas, pois muitos dos lojistas eram locatários/funcionários e não possuíam informações aprofundadas das áreas. j) Sendo os Embargantes condôminos da Loja de nº 15, gentileza apontar se a sua fração ideal é 10,254%. R: Não é possível confirmar se a fração ideal é de 10,524%, pois o cálculo da fração ideal apresentada não leva em consideração as áreas de uso em comum da edificação, e como citado no item acima, é preciso confirmar se há áreas de uso e gozo descobertas pelos lojistas n° 1, n° 2, n° 3, n° 4, n° 5, n° 6, n° 7, n° 8, n° 15 e n° 16.” Na perícia Contábil, Eventos 163, quesitos 6, 7 e sua conclusão, temos os esclarecimentos seguintes: 6. Queira o I. Perito apontar qual seria o valor a ser pago pelo Embargante se o critério igualitário determinado pela Convenção de Condomínio tivesse sido respeitado. R: O valor a ser cobrado das taxas condominiais utilizando o critério igualitário de 1/16 (um dezesseis avos) seria para vencimento abril/23 de R$ 863,54 (oitocentos e sessenta e três reais e cinquenta e quatro centavos) e para maio/23 o valor de R$ 651,44 (seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e quatro centavos). 7. Queira o I. Perito apontar se todas as lojas foram cobradas pelo rateio das despesas que estão sendo exigidas dos Embargantes. R: Sim, para as despesas gerais foi utilizado o rateio pela fração ideal, exceto para a cobrança equivalente a 1/3 das despesas relativas ao início da implantação do Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio, valor esse rateado apenas entre as três unidades lojas 9,13 e 15. […]. 5 – CONCLUSÃO: Ante o exposto, analisando os documentos fornecidos a este perito, e considerando exclusivamente os mesmos, constatou-se que, na data do presente Laudo Pericial, conclui-se que os valores atribuídos à unidade Loja 15 referentes às taxas condominiais de abril/2023 e maio/2023 foram calculados com base na fração ideal de 0,1337799, divergente da fração ideal prevista na Convenção de Condomínio que é de 0,1025400. Verificou-se ainda, que as despesas de implantação do Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio (Notas Fiscais 2023/9 e 2023/11 ROLF ENGENHARIA CNPJ 08.014.505/0001-17) foram rateadas somente para 3 unidades do condomínio (lojas 9, 13 e 15), sendo a primeira nota fiscal rateada pelo valor Bruto e a segunda pelo valor líquido. Diante dessas inconsistências e, aplicando-se o critério de isonomia entre as unidades, procedeu-se ao recalculo dos boletos de abril e maio de 2023 considerando-se todas as despesas do período, incluindo as despesa da implantação do Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio (Notas Fiscais 2023/9 e 2023/11 ROLF ENGENHARIA CNPJ 08.014.505/0001-17), para as três frações ideais informadas no processo judicial. Os boletos de cobrança da unidade Loja 15, utilizando a fração ideal do Laudo Pericial de Engenharia Homologado (ID 10364765399) de 0,10958 seria no valor total (taxas condominiais + fundo de reserva) de R$ 1.601,69 (um mil, seiscentos e um reais e sessenta e nove centavos) para abril/23, e de R$ 1.229,82 (um mil, duzentos e vinte e nove reais e oitenta e dois centavos) para maio/23. Os boletos de cobrança da unidade Loja 15, utilizando a fração ideal da Convenção de Condomínio (ID 9947321306) de 0,10254 seria no valor total (taxas condominiais + fundo de reserva) de R$ 1.498,79 (um mil, quatrocentos e noventa e oito reais e setenta e nove centavos) para abril/23, e de R$ 1.150,81 (um mil, cento e cinquenta reais e oitenta e um centavos) para maio/23. Os boletos de cobrança da unidade Loja 15, utilizando a fração ideal utilizada pela Administradora PACTO, com a inclusão da área de galpão de 129,66 m² (ID 10515591630) de 0,133779891 seria no valor total (taxas condominiais + fundo de reserva) de R$ 1.955,41 (um mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e um centavos) para abril/23, e de R$ 1.501,41 (um mil, quinhentos e um reais e quarenta e um centavos) para maio/23. Os valores recalculados foram atualizados e corrigidos monetariamente conforme o índice de correção adotado pelo TJMG, acrescidos de juros de 1% ao mês. Laudo Pericial Engenharia Homologado (ID 10364765399) Convenção de Condomínio Com inclusão de área galpão 129,66 m² 1) 2) 3) 0,10958 0,10254 0,133779891 abr/23 R$ 1.601,69 R$ 1.498,79 R$ 1.955,41 mai/23 R$ 1.229,82 R$ 1.150,81 R$ 1.501,41” Pois bem! Por força do disposto no artigo 784 do CPC, são títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; Tratando-se de execução na qual se busca a satisfação de crédito, decorrente de taxas de condomínio, mostra-se imprescindível à juntada da convenção ou da ata da assembleia geral que fixou os valores da contribuição, para fins de averiguação da certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. No caso, a parte embargnte discorda dos critérios de rateio, conforme quesitos submetidos à períca, e petição de embargos, onde alega: “ Pelo fato de as lojas possuírem medidor de água individual, a convenção estabeleceu que o rateio das despesas comuns será igualitário, ou seja, na proporção de 1/16 por unidade. Vide reprodução de trecho da Convenção de Condomínio […]. Para deixar claro, a convenção estabeleceu que caberia às lojas pagar pela proporcionalidade APENAS referente às despesas relativas ao seguro contra incêndio (que é baseada no valor do imóvel) e à manutenção das fachadas e calçadas (que está vinculada a quanto o imóvel ocupa da fachada). Neste sentido, os documentos que arrimam a execução não atendem a legislação de vigência requerendo assim a extinção do feito por ausência de título executivo .” Não tem certeza e liquidez a execução. A forma de rateio feita pela parte exequente não observou a paridade de 1/16 para cada condôminos. Pela prova pericial, 3 condôminos foram penalizados com rateio diferentes ou seja, lojas 9, 13 e 15, esta do embargante. Certo que a perícia contábil fez recálculo de valores, mas em se tratando de execução, ou existe título líquido e certo, para ser exigido em Execução, ou não existe, com iliquidez, sendo matéria para ação de conhecimento. É que toda execução é formal, exigindo título com valor líquido, certo e determinado. É preciso que do título materializado na dívida condominial conste o quantum exigível pela soma d e la constante . "para que o título tenha essa força não basta a sua denominação legal. É indispensável que, por seu conteúdo, se revele um título certo, líquido e exigível, como dispõe textualmente o art. 586 do nosso Código de Processo Civil. Só assim terá o órgão judicial elementos prévios que lhe assegurem a abertura da atividade executiva, em situação de completa definição da existência e dos limites objetivos e subjetivos do direito a realizar" (Humberto Theodoro Júnior,Curso de Direito Processual Civil, Editora Forense, 40ª edição, vol. II, p. 151). Ou seja, como posto nos embargos, não é o nome do título que lhe confere liquidez, e sim seu conteúdo. Tanto que o STJ já decidiu que: Os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, devem estar ínsitos no título. A apuração de fatos, a atribuição de responsabilidades, a exegese de cláusulas contratuais tornam necessário o processo de conhecimento, e descaracterizam o documento como título executivo ”. (STJ, - REsp 1.080 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Athos Carneiro - J. 31.10.89). A respeito do tema, leciona Daniel Amorim Assumpção Neves: “[...] Em novidade evidentemente voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que têm que se cotizar para cobrir o inadimplemento do condômino devedor, garantindo assim o pagamento dos funcionários do condomínio e de despesas como de água e luz, dentre outras, o inciso X do art. 784 do Novo CPC cria título executivo que não dependerá da participação do devedor em sua elaboração e muito menos de sua assinatura. No caso ora analisado bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de contra o condomínio devedor instruindo sua petição inicial com cópia da convenção condominial e da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção - Manual de direito processual civil - Volume único - 8. ed. - Salvador: Ed. JusPodivm, pág. 1.884). O caso dos autos é inclusão de valor em cobrança fora da fração ideal de cada condômino. Ou seja, referentes às taxas condominiais de abril/2023 e maio/2023 foram calculados com base na fração ideal de 0,1337799, divergente da fração ideal prevista na Convenção de Condomínio que é de 0,1025400. Porém, isso não foi observado, ou seja, não foi utilizando o critério igualitário de 1/16 seria para vencimento da obrigação condominial para os meses abril/23 e para maio/23. E como bem esclareceu a prova técnica, para as despesas gerais foi utilizado o rateio pela fração ideal, exceto para a cobrança equivalente a 1/3 das despesas relativas ao início da implantação do Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio, valor esse rateado apenas entre as três unidades lojas 9,13 e 15. Vale dizer, se a convenção de condomínio não estipula o valor da taxa de contribuição, esta, por si só, não constitui título executivo hábil à instrução da ação executiva, daí porque o legislador ordinário elencou como alternativa a ata da assembleia geral, instrumento que, comumente, fixa o valor das contribuições. Mas ata também não consta valor valor cobrado de forma específica e a sua razão de não observar o rateio da fração ideal. De acordo: EMENTA: EXECUÇÃO - TAXAS DE CONDOMÍNIO - PROVA DOCUMENTAL DO CRÉDITO - INEXISTÊNCIA - INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. Constitui título líquido, certo e exigível, apto a embasar a execução, o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de taxas e despesas de condomínio. Ausente a ata da assembleia condominial, que estabeleceu o valor das respectivas cotas, ordinárias ou extraordinárias, padece a execução do documento comprobatório do crédito, ao qual a lei atribuiu os requisitos do título executivo extrajudicial. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.000621-1/001, Relator(a): Des.(a) Maria das Graças Rocha Santos (JD Convocada) , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/02/2020, publicação da súmula em 20/02/2020). EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO EXECUTIVA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - ATAS DA ASSEMBLÉIA - VERIFICAÇÃO DO DÉBITO - IMPOSSIBILIDADE - CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE - AUSÊNCIA - EXTINÇÃO PREMATURA DO FEITO - MANUTENÇÃO - Em sede de execução fundada em crédito referente a taxas de condomínio, conforme autorização do artigo 784, X, do CPC, é imprescindível a juntada da ata da assembleia geral que fixou o valor da respectiva contribuição, para fins de averiguação da certeza, liquidez e exigibilidade da obrigação. - Se os documentos apresentados não permitem concluir pela exigibilidade do crédito perseguido, é de ser mantida a sentença que extinguiu o feito, sem resolução de mérito, devendo a pretensão ser dirimida em autos de ação de cobrança, no âmbito da qual se permite ampla dilação probatória. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.569333-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/02/2021, publicação da súmula em 10/02/2021) Destarte, considerando que documentos apresentados pelo exequente não permitem concluir pela exigibilidade do crédito perseguido, a teor do que dispõe o art.784, inciso X, do CPC, impõe-se seja extinta a execução, sem resolução de mérito, nos termos do art. 803, inciso I c/c art. 924, I, do CPC. Posto isso, Nos termos do artigo 487, I do CPC, acolho os embargos e julgo extinta a execução (artigo 803, I, do CPC) por falta de certeza e liquidez do título executivo, condenando a embargada nas custas, reembolso de despesas de perícia e honorários de 18%, sobre valor da execução, em apenso, atualizados). Translade-se cópia para autos da execução. Transitada em julgado, arquive-se com baixa. P. R. I.