5177720-22.2021.8.13.0024

Apelação Cível Nº 5177720-22.2021.8.13.0024/MGPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5177720-22.2021.8.13.0024/MG TIPO DE AÇÃO: Perdas e Danos RELATOR : Desembargador FERNANDO CALDEIRA BRANT APELANTE : PHV ENGENHARIA LTDA (RÉU) ADVOGADO(A) : LEONARDO RIBEIRO MARTINEZ SILVA (OAB MG238912) ADVOGADO(A) : AUREA LUCIA CHAVES CASTRO (OAB MG065033) ADVOGADO(A) : BRUNA JENNIFFER GOMES MIRANDA (OAB MG174217) ADVOGADO(A) : TERCIO TULIO NUNES MARCATO (OAB MG063564) APELADO : ROGERIO ALVES BATISTA (AUTOR) ADVOGADO(A) : IGOR MORAES SANTOS (OAB MG169291) ADVOGADO(A) : DANIEL CABALEIRO SALDANHA (OAB MG119435) ADVOGADO(A) : TIAGO ULISSES DE CASTRO E OLIVEIRA (OAB MG070448) ADVOGADO(A) : EURICO BITENCOURT NETO (OAB MG073328) ADVOGADO(A) : DANILO ANTONIO DE SOUZA CASTRO (OAB MG098840) ADVOGADO(A) : PRISCILLA BARBOSA GROSSI (OAB MG133231) ADVOGADO(A) : PÉRICLES ALVARES CALDEIRA BRANT (OAB MG215974) APELADO : VANESSA FRANCO PORTO BATISTA (AUTOR) ADVOGADO(A) : IGOR MORAES SANTOS (OAB MG169291) ADVOGADO(A) : DANIEL CABALEIRO SALDANHA (OAB MG119435) ADVOGADO(A) : TIAGO ULISSES DE CASTRO E OLIVEIRA (OAB MG070448) ADVOGADO(A) : EURICO BITENCOURT NETO (OAB MG073328) ADVOGADO(A) : DANILO ANTONIO DE SOUZA CASTRO (OAB MG098840) ADVOGADO(A) : PRISCILLA BARBOSA GROSSI (OAB MG133231) ADVOGADO(A) : PÉRICLES ALVARES CALDEIRA BRANT (OAB MG215974) EMENTA EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA IMOBILIÁRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FRAÇÃO IDEAL. DÉFICIT NA ENTREGA DA PARTICIPAÇÃO CONTRATADA. IPTU PAGO A MAIOR. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEGITIMIDADE ATIVA DOS ALIENANTES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por construtora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por descumprimento contratual ajuizada por proprietários de terreno objeto de contrato de permuta imobiliária, condenando a ré ao pagamento de indenização por déficit de fração ideal entregue no empreendimento e ao ressarcimento de valores de IPTU pagos a maior. A apelante suscita ilegitimidade ativa e perda superveniente do interesse de agir em razão da posterior alienação dos imóveis pelos autores, prescrição parcial da pretensão relativa ao IPTU, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, inexistência de inadimplemento contratual quanto à fração ideal pactuada, ausência de responsabilidade pelos valores de IPTU e sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a alienação posterior dos imóveis pelos autores acarreta perda superveniente do interesse de agir ou ilegitimidade ativa para pleitear indenização por danos decorrentes de inadimplemento contratual pretérito; (ii) estabelecer se a pretensão de ressarcimento dos valores de IPTU pagos a maior está sujeita à prescrição trienal ou decenal; (iii) determinar se a relação jurídica decorrente do contrato de permuta imobiliária submete-se ao Código de Defesa do Consumidor; (iv) verificar se houve descumprimento contratual consistente na entrega de fração ideal inferior à pactuada; e (v) definir se a construtora responde pelos prejuízos decorrentes do pagamento de IPTU em valor superior ao devido. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão indenizatória decorre de alegados danos patrimoniais incorporados ao patrimônio jurídico dos autores antes da alienação dos imóveis, razão pela qual a posterior transferência da propriedade não afasta sua legitimidade ativa nem extingue o interesse processual. O art. 109 do Código de Processo Civil preserva a legitimidade das partes originárias diante da alienação da coisa ou do direito litigioso, assegurando a estabilidade da relação processual. A cláusula contratual de transferência de domínio, posse, direitos e ações inerentes ao imóvel não configura cessão expressa da pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual pretérito. A pretensão de ressarcimento dos prejuízos relacionados ao IPTU possui origem direta no contrato de permuta e no alegado inadimplemento das obrigações assumidas pela construtora, submetendo-se ao regime da responsabilidade contratual. A ação fundada em enriquecimento sem causa possui natureza subsidiária e não incide quando existe relação contratual específica e ação própria para tutela do direito violado. As pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual submetem-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Ainda que aplicável o prazo prescricional trienal, a pretensão foi exercida tempestivamente, pois a ciência inequívoca das irregularidades somente ocorreu após o desmembramento das matrículas e a individualização dos imóveis em 2019, observando-se a teoria da actio nata. Os autores, profissionais da área odontológica sem atuação habitual no mercado imobiliário, apresentam vulnerabilidade técnica, econômica e informacional perante a construtora, justificando a incidência da teoria finalista mitigada e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O contrato de permuta assegurou aos autores a retenção de aproximadamente 20% das frações ideais da área a ser edificada, com definição dos coeficientes de proporcionalidade conforme a NBR 12.721. A prova pericial demonstrou que a fração ideal efetivamente atribuída aos autores correspondeu a 15,33% da área equivalente total do empreendimento, configurando déficit de 4,67% em relação ao percentual contratualmente pactuado. A divergência apurada excede a margem de tolerância compatível com a expressão contratual “aproximadamente”, caracterizando inadimplemento contratual relevante. O laudo pericial quantificou o prejuízo decorrente do déficit de fração ideal em 169,70 m² de área equivalente, correspondente ao valor de R$ 1.434.737,14, segundo critérios técnicos não infirmados por prova apta em sentido contrário. A prova técnica confirmou que os autores suportaram participação no IPTU superior à fração ideal efetivamente correspondente, além de sofrerem majoração da base de cálculo decorrente da incorreta atribuição de áreas comuns às unidades recebidas. A controvérsia não versa sobre a legalidade do lançamento tributário municipal, mas sobre os prejuízos causados pela incorreta parametrização das áreas e coeficientes de participação promovida pela construtora. A conduta da ré ocasiona dano material direto aos autores e impõe o dever de recomposição integral dos prejuízos comprovados. IV. DISPOSITIVO RECURSO DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais decidiu, por unanimidade, REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que integram o presente julgado. Belo Horizonte, 30 de julho de 2026.