5168393-48.2024.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5168393-48.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] AUTOR: ANDRE JOSE DOS SANTOS CPF: 013.453.236-89 e outros RÉU: EDG IMOVEIS LTDA - ME CPF: 25.108.639/0001-16 e outros SENTENÇA ANDRÉ JOSÉ DOS SANTOS e GABRIELA PEREIRA DA SILVA SANTOS, ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO (DISTRATO) CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em face de EDG IMÓVEIS LTDA. – ME e ROBERTO MÁRCIO GONÇALVES, também qualificados, visando à declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos réus, à restituição integral dos valores pagos a título de arras, ao ressarcimento dos aluguéis pagos em decorrência da frustração do negócio, à aplicação da multa contratual prevista na cláusula 8.6 do instrumento e ao pagamento de indenização por danos morais. Narram os autores, em síntese, que, movidos pelo desejo de adquirir a casa própria, contrataram os serviços de intermediação imobiliária da primeira ré, EDG Imóveis Ltda., que lhes apresentou o imóvel situado na Rua Hungria, nº 565, bloco 03, apartamento 01, Granjas Primavera, Ribeirão das Neves/MG, de propriedade do segundo réu, Roberto Márcio Gonçalves. Em 1º de agosto de 2023, as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda pelo valor total de R$ 150.000,00, sendo R$ 20.000,00 pagos a título de sinal, dos quais R$ 9.000,00 foram transferidos à imobiliária e R$ 11.000,00 ao proprietário, com o saldo remanescente de R$ 130.000,00 a ser quitado mediante financiamento imobiliário. Afirmam que foram aprovados para o crédito habitacional, mas que o imóvel foi recusado pela Caixa Econômica Federal em razão de modificações estruturais não averbadas na matrícula, especificamente a retirada de uma parede interna. Sustentam que a imobiliária assegurou, durante toda a negociação, que o financiamento seria aprovado, e que os réus omitiram informações essenciais sobre as condições do imóvel. Diante da negativa do financiamento, os réus recusaram-se a devolver os valores pagos. Aduzem que, sem alternativa habitacional, foram obrigados a locar imóvel intermediado pela própria primeira ré, pelo valor mensal de R$ 990,00, contrato que vigorou de dezembro de 2023 a dezembro de 2024, totalizando R$ 12.870,00 em aluguéis. Relatam que o autor André desenvolveu hipertensão essencial, cardiopatia hipertensiva e insuficiência coronariana, sendo afastado de suas atividades laborais e amparado pelo INSS mediante benefício de auxílio-doença. Como fundamento jurídico, invocam o Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 6º, III e VIII, e 14, o Código Civil nos arts. 418, 421, 422, 884 e 927, e a Constituição Federal no art. 5º, X. Ao final, requerem: a-) a declaração de resolução contratual por culpa dos réus, com restituição imediata e integral dos valores pagos, com correção monetária; b-) o ressarcimento dos valores pagos a título de arras, no total de R$ 20.000,00, com correção pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; c-) a condenação dos réus ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel até o julgamento da lide, com correção e juros; d-) a condenação dos réus ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, no importe de R$ 15.000,00; e-) a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a 30 salários mínimos; f-) a condenação dos réus nas custas e honorários advocatícios. Requerem ainda a concessão dos benefícios da justiça gratuita, a inversão do ônus da prova e a citação dos réus. A petição inicial foi protocolizada em 9 de julho de 2024 e encontra-se no ID 10261512171. Veio acompanhada de procurações 10261481757, declarações de hipossuficiência ID 10261494759, comprovante de transferência bancária de R$ 9.000,00 à EDG Imóveis 10261500502, contrato de promessa de compra e venda, ID10261500548, documentos de identificação dos autores, IDs 10261507039 e 10261517574, comprovante de transferência de R$ 11.000,00 ao segundo réu, ID 10261507046, prints de conversas via WhatsApp com funcionário da imobiliária, ID 10261507885, documentação do processo administrativo junto ao INSS, ID 10261508687, comunicação de decisão do INSS sobre o benefício de auxílio-doença, ID 10261508688, contrato de locação de imóvel, ID 10261510185, laudo de avaliação da Caixa Econômica Federal, ID 10261512188, certidão de casamento dos autores, ID 10261513830, conta de energia elétrica, ID 10261516867, documentos médicos e atestados, ID 10261523064, carteira de trabalho digital do autor André, ID 10284922649 e demais documentos de identificação e comprovação de renda. Por decisão constante do ID 10314933612, foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita aos autores e determinada a citação dos réus, com designação de audiência de conciliação para o dia 29 de novembro de 2024. A citação da primeira ré, EDG Imóveis Ltda., foi cumprida por oficial de justiça, conforme certidão positiva juntada no ID 10335602700. A citação do segundo réu, Roberto Márcio Gonçalves, foi inicialmente frustrada no endereço constante da petição inicial, conforme AR devolvido sem cumprimento, ID 10333411341. Após diligências de localização por meio de sistemas conveniados, IDs 10372995686, 10372996661, 10372996833, 10372998795, 10373004769 e respostas de operadoras de telefonia, IDs 10420081015 e 10434876531, o segundo réu foi localizado na Rua Antônio Soares, nº 514, casa 08, Parque Xangri-Lá, Contagem/MG, e citado pessoalmente por oficial de justiça em 2 de abril de 2025, conforme certidão positiva constante do ID 10425080917. A audiência de conciliação foi redesignada para 5 de junho de 2025, tendo sido realizada por videoconferência no CEJUSC. Compareceram os autores acompanhados de suas procuradoras, o segundo réu e o preposto da primeira ré, acompanhados de procurador. Proposta a conciliação, as partes não compuseram acordo, conforme ata lavrada no ID 10466914343. Ambos os réus apresentaram contestação conjunta no ID 10483220868, instruída com boletim de ocorrência policial, ID 10483205725, proposta de participação em grupo de consórcio em nome da autora Gabriela, ID 10483197483 e boleto de consórcio, ID 10483220871. Em sede preliminar, arguiram a inépcia da petição inicial e a falta de interesse de agir por ausência de pretensão resistida, com fundamento no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas do TJMG, Tema 91. No mérito, sustentaram, em síntese, que: a-) a modalidade de pagamento originalmente pactuada era a carta de crédito de consórcio, que os autores não obtiveram, sendo o financiamento bancário uma alternativa posterior; b-) a negativa da Caixa Econômica Federal não decorreu de modificações estruturais no imóvel, mas de o prédio não atender às normas atuais da ABNT, conforme o próprio laudo apresentado pelos autores; c-) a retenção do sinal é legítima, pois a inexecução do contrato se deu por culpa dos compradores, que não conseguiram o meio de pagamento pactuado; d-) a EDG Imóveis cumpriu sua função de intermediação nos termos do art. 722 do Código Civil, sem assumir obrigação de resultado quanto à aprovação do crédito; e-) não houve ato ilícito, omissão dolosa ou promessa vinculante de aprovação do financiamento; f-) inexistem danos materiais e morais indenizáveis, pois a frustração contratual não ultrapassa o mero aborrecimento; g-) a locação posterior foi negócio jurídico autônomo e voluntário, sem nexo causal com a conduta dos réus. Impugnaram o pedido de inversão do ônus da prova e requereram a condenação dos autores por litigância de má-fé. Juntaram atos constitutivos da EDG Imóveis, ID 10465604356 e procurações, IDs 10465590637 e 10465605201. Os autores apresentaram impugnações à contestação nos documentos, IDs 10509433693 e 10509468147, refutando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Juntaram certidão de matrícula do imóvel, ID 10509439033, que demonstra a posterior alienação do bem a terceiro em 23 de fevereiro de 2024. Intimadas a especificarem provas, ID 10543526176, os autores requereram a expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para apresentação do laudo de vistoria completo e a produção de prova testemunhal, ID 10559945752. Os réus pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito, ID 10560009002. Por decisão de saneamento proferida no ID 10655164220, o juízo rejeitou as preliminares arguidas, indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova e a produção de prova testemunhal, deferiu a produção de prova documental consistente na expedição de ofício à Caixa Econômica Federal para apresentação da íntegra do Laudo de Avaliação nº 6994.2279.000798162/2023.01.01.01-000001 v.03, e fixou os pontos controvertidos: a-) a causa determinante para a não concretização do financiamento; b-) a existência e o teor das informações prestadas pela imobiliária; c-) a culpa pela rescisão contratual; d) a legalidade da retenção das arras; e-) a ocorrência dos danos e o nexo causal. Após diligências para envio do ofício, IDs 10676424707, 10677409584, 10679840644, os autores comprovaram o protocolo do ofício junto à Caixa Econômica Federal, IDs 10691698478 e 10691699230. A Caixa Econômica Federal respondeu ao ofício, encaminhando a íntegra do laudo de avaliação, IDs 10693612856, 10693613463 e 10693624336. Intimadas sobre a juntada do laudo, ID 10693678205, os autores manifestaram-se no ID 10698977840 e os réus no ID 10700517474. Intimadas para apresentação de memoriais, ID 10704433850, os autores apresentaram alegações finais no ID 10716833855 e os réus no ID 10717438676. DECIDO. Cuida-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO (DISTRATO) CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS ajuizada pelos autores em disfavor dos réus. Encerrada a fase instrutória, com a produção da prova documental deferida na decisão saneadora, consistente na íntegra do Laudo de Avaliação nº 6994.2279.000798162/2023.01.01.01-000001 v.03 encaminhado pela Caixa Econômica Federal, os autos encontram-se em condições de julgamento. A controvérsia dos autos cinge-se a determinar: a-) se a não concretização do financiamento imobiliário decorreu de culpa dos autores ou de impedimento relacionado ao imóvel; b-) se a imobiliária prestou informações adequadas sobre a viabilidade do negócio; c-) se a retenção das arras pelos réus é legítima; d-) se há danos materiais e morais indenizáveis e qual o nexo causal com a conduta dos réus. A norma jurídica central aplicável ao caso é o art. 418 do Código Civil, que disciplina as consequências da inexecução do contrato de promessa de compra e venda em relação às arras, estabelecendo que, se a inexecução se der por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte tê-lo por desfeito, retendo-as, e que, se a inexecução se der por parte de quem as recebeu, deverá devolvê-las em dobro, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Complementarmente, incide o art. 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem causa, e o Código de Defesa do Consumidor, especialmente os arts. 6º, III, e 14, que consagram o dever de informação e a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeitos na prestação de serviços. A relação entre os autores e a imobiliária é inequivocamente de consumo, pois os autores adquiriram o serviço de intermediação imobiliária como destinatários finais, enquadrando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O contrato de promessa de compra e venda, constante do ID 10261500548, é o documento central da lide. Dele se extrai que as partes pactuaram a compra e venda do apartamento situado na Rua Hungria, nº 565, bloco 03, apartamento 01, Granjas Primavera, Ribeirão das Neves/MG, pelo valor total de R$ 150.000,00. O quadro de resumos do contrato prevê, no item 6, o pagamento de sinal de R$ 20.000,00 (R$ 11.000,00 ao vendedor e R$ 9.000,00 à EDG Imóveis), e, no item 8, o saldo de R$ 130.000,00 a ser quitado mediante "Recurso Carta de Crédito". A cláusula 5.4 estabelece que "o comprador deverá obter o financiamento e assinar o respectivo contrato junto a instituição financeira em um prazo máximo de 90 (noventa) dias corridos, a contar da data da entrega, pelo vendedor, dos documentos do imóvel". A cláusula 8.6 prevê que, se a rescisão se der por culpa do vendedor, este deverá restituir ao comprador todo o valor que tiver recebido, além de pagar-lhe mais 10% do valor do contrato a título de multa. A cláusula 11.1 declara que o vendedor afirma que o imóvel não possui nenhum defeito ou vício construtivo da estrutura. O contrato foi assinado eletronicamente por todas as partes em 1º e 2 de agosto de 2023, com autenticação verificável. Os comprovantes de pagamento das arras estão documentados no ID 10261500502, que demonstra a transferência de R$ 9.000,00 à EDG Imóveis via Pix em 2 de agosto de 2023, e no 10261507046, que demonstra a transferência de R$ 11.000,00 ao segundo réu Roberto Márcio Gonçalves. Esses pagamentos são incontroversos. As conversas via WhatsApp entre a autora Gabriela e o funcionário da imobiliária identificado como "Emersom", constantes do ID 10261507885, são de especial relevância para a análise do dever de informação. Delas se extrai que, em setembro de 2023, o funcionário da imobiliária comunicou à autora que a aprovação dos compradores na Caixa havia dado certo, que faltava apenas o laudo da Caixa no apartamento, e que enviaria o boleto de vistoria. Em novembro de 2023, o mesmo funcionário informou que a vistoria seria efetivada durante a semana. Há também conversa com funcionária identificada como "Camila Timóteo", que solicitou à autora a transferência do valor ao vendedor Roberto e encaminhou os dados bancários deste. Essas mensagens demonstram que a imobiliária acompanhou ativamente todo o processo de financiamento, comunicou a aprovação dos compradores e conduziu as tratativas como se o negócio fosse se concretizar. O laudo de avaliação da Caixa Econômica Federal, em sua versão parcial inicialmente juntada pelos autores no ID 10261512188 e em sua íntegra encaminhada pela própria instituição financeira em resposta ao ofício judicial, constante do ID 10693624336, é a prova técnica mais relevante do processo. O documento, elaborado pela engenheira civil Amanda Christina Ferreira Rodrigues em 30 de outubro de 2023, na presença de Emerson (funcionário da imobiliária), consigna expressamente que o imóvel não foi aceito como garantia por não atender as exigências mínimas da Caixa, com a seguinte justificativa técnica: "O prédio foi construído em alvenaria autoportante, espessura dos blocos com reboco/revestimento inferior a 14cm, estando fora das normas da ABNT e com habite-se emitido em 18/12/2003." O laudo registra ainda que o imóvel aparenta conformidade com a documentação, que aparentemente não possui vícios de construção graves, que apresenta estabilidade, solidez e condições de habitabilidade, e que foi avaliado em R$ 150.000,00, valor idêntico ao do contrato. O quadro de áreas indica 43,49 m² de área privativa não averbada, além dos 48,11 m² averbados. A justificativa da não aceitação como garantia foi expressamente individualizada nas informações complementares e vinculada ao sistema construtivo do prédio e à espessura dos blocos, não à alegada retirada de parede. A certidão de matrícula do imóvel, constante do ID 10509439033, demonstra que o segundo réu Roberto Márcio Gonçalves adquiriu o imóvel em 12 de junho de 2015 mediante financiamento pela Caixa Econômica Federal, que o financiamento foi quitado e a alienação fiduciária cancelada em 26 de março de 2024, e que o imóvel foi vendido a Marcelo Augusto Rocha Nunes por escritura pública lavrada em 23 de fevereiro de 2024, pelo valor de R$ 150.000,00. Essa prova demonstra que o segundo réu, após a frustração do negócio com os autores, alienou o imóvel a terceiro, retendo os R$ 11.000,00 recebidos como sinal. O contrato de locação constante do ID 10261510185 demonstra que os autores celebraram contrato de locação residencial com início em 12 de dezembro de 2023, pelo valor mensal de R$ 900,00 mais R$ 90,00 de seguro fiança, totalizando R$ 990,00 mensais, para o imóvel situado na Rua Criciúma, nº 124, casa 02, Parque Xangri-Lá, Contagem/MG, administrado pela própria EDG Imóveis Ltda. Os documentos médicos e previdenciários, constantes dos IDs 10261508687, 10261508688 e 10261523064, demonstram que o autor André foi afastado de suas atividades laborais a partir de 18 de setembro de 2023, com atestado médico emitido em 20 de setembro de 2023 pelo Dr. Wolmer Miotto, CRM-MG 12126, e que a Construtora Hera Ltda. declarou o afastamento em 9 de novembro de 2023. O INSS concedeu o benefício de auxílio-doença (espécie 31, número 645.829.839-4) em 26 de dezembro de 2023, com fundamento na constatação de incapacidade laborativa, com vigência até 16 de novembro de 2023 na concessão inicial. O relatório médico-ocupacional indica diagnóstico de cardiopatia hipertensiva e insuficiência coronariana (CID I25), com sugestão de afastamento de 180 dias. Os documentos relativos ao consórcio, juntados pelos réus com a contestação, constantes dos IDs 10483197483 e 10483220871, demonstram que a autora Gabriela aderiu a grupo de consórcio da Cooperativa Mista Roma em 20 de julho de 2023, com crédito de R$ 270.000,00 e parcela mensal de R$ 2.889,77. O boletim de ocorrência policial constante do ID 10483205725, lavrado em 2 de outubro de 2023, registra que os autores compareceram à 4ª Delegacia de Polícia Civil de Venda Nova para relatar que a empresa Cred Bank Crédito e Investimentos Ltda. e o Consórcio Roma teriam prometido uma carta de crédito contemplada de R$ 170.000,00 mediante adiantamento de R$ 30.000,00, que os autores pagaram, mas que o boleto recebido indicava valor e parcelas muito superiores ao combinado. Esses documentos são relevantes para a compreensão do contexto fático, mas não alteram a análise jurídica central da presente demanda. Após minuciosa apreciação do conjunto fático-probatório constante dos autos, à luz do princípio da persuasão racional previsto no art. 371 do Código de Processo Civil, verifica-se o seguinte quadro fático: Em 1º de agosto de 2023, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda com o segundo réu, intermediado pela primeira ré, pelo valor de R$ 150.000,00, com sinal de R$ 20.000,00 e saldo de R$ 130.000,00 a ser pago mediante financiamento imobiliário ou carta de crédito. Os autores pagaram integralmente o sinal. A imobiliária acompanhou o processo de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, comunicou a aprovação dos compradores e conduziu as tratativas como se o negócio fosse se concretizar. Em 30 de outubro de 2023, a Caixa Econômica Federal realizou vistoria técnica no imóvel e recusou-o como garantia, por não atender às exigências mínimas da instituição em razão do sistema construtivo do prédio, construído em alvenaria autoportante com espessura dos blocos inferior a 14 cm, em desconformidade com as normas da ABNT, e com habite-se emitido em 2003. Os autores não foram informados previamente sobre essas características do imóvel. Diante da negativa, os réus recusaram-se a devolver os valores pagos. Os autores, sem alternativa habitacional imediata, celebraram contrato de locação com a própria imobiliária em dezembro de 2023. O segundo réu alienou o imóvel a terceiro em fevereiro de 2024, retendo os R$ 11.000,00 recebidos dos autores. A questão central é determinar a quem é imputável a frustração do negócio jurídico. Os réus sustentam que a inexecução do contrato se deu por culpa dos autores, que não obtiveram os recursos necessários para o pagamento do saldo, seja pela não obtenção da carta de crédito do consórcio, seja pela negativa do financiamento bancário. Sustentam ainda que a negativa da Caixa decorreu de critérios técnicos internos da instituição financeira, sem relação com qualquer conduta dos réus. Essa tese não se sustenta diante do conjunto probatório. Em primeiro lugar, o contrato de promessa de compra e venda prevê expressamente, em sua cláusula 5.4, que o comprador deveria obter o financiamento junto à instituição financeira. A referência a "Recurso Carta de Crédito" no quadro de resumos não exclui a modalidade de financiamento bancário, que está expressamente contemplada no corpo do contrato. A interpretação do instrumento contratual como um todo, nos termos do art. 113 do Código Civil, indica que as partes previram o financiamento bancário como forma de pagamento do saldo, e que a concretização do negócio dependia da aprovação do imóvel pela instituição financeira. Em segundo lugar, o laudo técnico da Caixa Econômica Federal, prova produzida por terceiro imparcial, é categórico ao demonstrar que a negativa do financiamento não decorreu de incapacidade financeira dos autores, de restrição cadastral ou de qualquer conduta imputável aos compradores. A recusa se deu exclusivamente em razão das características construtivas do prédio, que não atendia às exigências mínimas da instituição financeira. O laudo afirma que o imóvel aparenta conformidade com a documentação e que não apresenta vícios construtivos graves, mas que o sistema construtivo do edifício é incompatível com os requisitos técnicos da Caixa para aceitação como garantia. Essa circunstância é objetiva, preexistente ao contrato e independente da vontade dos autores. Em terceiro lugar, o segundo réu, na qualidade de proprietário do imóvel, declarou contratualmente, na cláusula 1 do instrumento, que o imóvel não possui nenhum defeito ou vício construtivo da estrutura. Essa declaração se revelou incompatível com a realidade técnica do bem, pois o imóvel apresentava características construtivas que o tornavam inapto para servir de garantia em financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal. Ainda que o laudo não aponte vício construtivo grave no sentido de comprometer a habitabilidade, a existência de área privativa não averbada de 43,49 m² e o sistema construtivo em alvenaria autoportante com espessura inferior ao padrão normativo constituem características relevantes que deveriam ter sido informadas aos compradores, especialmente porque o negócio dependia diretamente da aprovação do imóvel pela instituição financeira. Em quarto lugar, a primeira ré, EDG Imóveis Ltda., na qualidade de intermediadora profissional, tinha o dever de prestar informações claras, precisas e adequadas sobre o imóvel e sobre os riscos do negócio, nos termos do art. 723 do Código Civil e do art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor. As mensagens trocadas entre a autora Gabriela e o funcionário da imobiliária demonstram que a EDG Imóveis acompanhou ativamente o processo de financiamento, comunicou a aprovação dos compradores e transmitiu expectativa de que o negócio se concretizaria. Em nenhum momento a imobiliária alertou os autores sobre a possibilidade de o imóvel não ser aceito como garantia pela Caixa Econômica Federal, nem sobre as características construtivas do prédio que poderiam inviabilizar o financiamento. A vistoria técnica foi realizada na presença do próprio funcionário da imobiliária, identificado como "Emerson" no laudo, o que demonstra que a EDG tinha ciência do processo de avaliação e de seus resultados. A responsabilidade da imobiliária intermediadora pelo dever de informação é amplamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência. O corretor de imóveis não se limita a aproximar as partes, mas tem o dever de prestar todas as informações relevantes sobre o negócio, incluindo as características do imóvel que possam afetar a viabilidade da operação. Quando a aquisição depende de financiamento bancário, a imobiliária que acompanha o processo tem o dever de informar os compradores sobre eventuais restrições técnicas que possam inviabilizar a aprovação do crédito. A omissão dessa informação, especialmente quando a imobiliária tinha ciência do processo de vistoria e de seus resultados, configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, nos termos dos arts. 113, 421 e 422 do Código Civil. No que tange ao ônus da prova, nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil, incumbia aos autores a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, e aos réus a comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado. Os autores demonstraram o pagamento das arras, a negativa do financiamento por circunstância relacionada ao imóvel, a recusa dos réus em devolver os valores e os danos sofridos. Os réus, por sua vez, não demonstraram que os autores foram informados sobre as características construtivas do imóvel que poderiam inviabilizar o financiamento, nem que a negativa da Caixa decorreu de culpa dos compradores. A alegação de que a forma de pagamento originalmente pactuada era a carta de crédito de consórcio não foi suficientemente comprovada, pois o contrato prevê expressamente o financiamento bancário como forma de pagamento do saldo, e a referência a "Recurso Carta de Crédito" no quadro de resumos não exclui essa modalidade. O entendimento jurisprudencial consolidado nos tribunais superiores corrobora a interpretação ora adotada. O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou da intermediadora, conforme orientação consolidada na Súmula 543. O mesmo tribunal tem reconhecido que a violação ao dever de informação pelo fornecedor, especialmente quando cria nos consumidores a legítima expectativa de viabilidade do negócio, configura falha na prestação de serviços que enseja responsabilidade civil objetiva, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Diante do exposto, conclui-se que a frustração do negócio jurídico não decorreu de culpa dos autores, mas de circunstância relacionada ao próprio imóvel, que não atendia às exigências técnicas da Caixa Econômica Federal para servir de garantia em financiamento imobiliário, e da omissão de informações relevantes pelos réus, que não alertaram os compradores sobre essa restrição. A retenção das arras pelos réus é, portanto, ilegítima, configurando enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil. Os autores pagaram R$ 9.000,00 à primeira ré e R$ 11.000,00 ao segundo réu, totalizando R$ 20.000,00 a título de sinal. Demonstrada a culpa dos réus pela frustração do negócio, impõe-se a restituição integral desses valores, com correção monetária e juros de mora. Quanto à multa contratual prevista na cláusula 8.6, que estabelece que, se a parte culpada for o vendedor, este deverá restituir ao comprador todo o valor que tiver recebido, além de pagar-lhe mais 10% do valor do contrato a título de multa, entende-se que sua aplicação é cabível em relação ao segundo réu, Roberto Márcio Gonçalves, que, na qualidade de vendedor, declarou contratualmente a inexistência de vícios construtivos e não informou as características do imóvel que inviabilizariam o financiamento. O valor da multa corresponde a 10% de R$ 150.000,00, totalizando R$ 15.000,00. Em relação à primeira ré, EDG Imóveis Ltda., a cláusula 8.6 não lhe é diretamente aplicável, pois se refere ao vendedor. Contudo, a responsabilidade da imobiliária pela restituição dos R$ 9.000,00 recebidos a título de comissão decorre da falha na prestação de serviços de intermediação, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, e da vedação ao enriquecimento sem causa, pois o negócio não se concretizou por circunstância que a imobiliária tinha o dever de informar. A remuneração da corretagem pressupõe a prestação adequada do serviço de intermediação, incluindo o dever de informação. Quando a imobiliária omite informações relevantes que inviabilizam o negócio, não há resultado útil que justifique a retenção da comissão. Quanto à solidariedade entre os réus, embora a solidariedade não se presuma, nos termos do art. 265 do Código Civil, a responsabilidade solidária dos réus pela restituição dos valores pagos pelos autores decorre da relação de consumo e da atuação conjunta na cadeia de fornecimento do serviço imobiliário, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. A imobiliária e o vendedor atuaram conjuntamente na negociação, e a omissão de informações relevantes sobre o imóvel foi compartilhada por ambos. Contudo, a multa contratual de 10% é devida exclusivamente pelo segundo réu, na qualidade de vendedor, nos termos da cláusula 8.6 do contrato. Os autores pleiteiam o ressarcimento dos aluguéis pagos desde dezembro de 2023 até o julgamento da lide. Conforme demonstrado nos autos, o contrato de locação vigorou de dezembro de 2023 a dezembro de 2024, com valor mensal de R$ 990,00, totalizando R$ 12.870,00 em 13 meses. O pedido de ressarcimento dos aluguéis merece acolhimento parcial. O nexo causal entre a frustração do negócio e a necessidade de locação está demonstrado: os autores, que se preparavam para o casamento e tinham como destino o imóvel objeto do contrato, viram-se sem alternativa habitacional imediata em razão da negativa do financiamento e da recusa dos réus em devolver os valores pagos. A locação foi a solução habitacional encontrada diante da impossibilidade de concretização da compra. Contudo, o ressarcimento integral dos aluguéis não é adequado, pois os autores efetivamente usufruíram da moradia durante o período locatício, recebendo contraprestação pelo valor pago. O ressarcimento integral implicaria enriquecimento sem causa dos autores, que teriam moradia gratuita. O que se pode reconhecer como dano material indenizável é a diferença entre o custo da locação e o custo que os autores teriam com a prestação do financiamento imobiliário, caso o negócio tivesse se concretizado. Contudo, essa diferença não foi demonstrada nos autos com precisão suficiente para quantificação. Diante da ausência de prova específica sobre o valor das prestações do financiamento que seria contratado, e considerando que os autores efetivamente usufruíram da moradia durante o período locatício, entende-se que o ressarcimento dos aluguéis não é cabível como dano material autônomo, pois não configura perda patrimonial sem contraprestação. O dano material dos autores está adequadamente representado pela restituição das arras e pela multa contratual, que recompõem o patrimônio diretamente afetado pela conduta dos réus. Os autores pleiteiam indenização por danos morais em valor não inferior a 30 salários mínimos, alegando que a frustração do negócio causou significativo abalo emocional, especialmente ao autor André, que desenvolveu hipertensão essencial, cardiopatia hipertensiva e insuficiência coronariana, sendo afastado de suas atividades laborais. O dano moral é cabível na hipótese. A conduta dos réus, consistente na omissão de informações relevantes sobre as características do imóvel, na condução da negociação como se o financiamento fosse se concretizar, na recusa em devolver os valores pagos após a negativa do financiamento e na retenção indevida das arras, causou aos autores prejuízo que ultrapassa o mero inadimplemento contratual. Os autores, que se preparavam para o casamento e tinham como projeto de vida a aquisição da casa própria, viram esse projeto frustrado por circunstância que os réus tinham o dever de informar. A situação gerou angústia, frustração e desgaste emocional que configuram dano extrapatrimonial indenizável. Quanto ao nexo causal entre a conduta dos réus e as condições de saúde do autor André, a prova produzida nos autos demonstra que o afastamento laboral ocorreu a partir de setembro de 2023, período coincidente com as tratativas finais do financiamento e com a negativa da Caixa Econômica Federal. Os documentos médicos indicam diagnóstico de hipertensão essencial e cardiopatia hipertensiva, condições que podem ser agravadas por situações de estresse. Contudo, não há prova técnica que estabeleça nexo causal direto e exclusivo entre a conduta dos réus e o desenvolvimento das enfermidades, pois não foi realizada perícia médica e as doenças cardiovasculares têm etiologia multifatorial. O nexo causal entre a conduta dos réus e o dano moral é reconhecido, mas a extensão do dano deve ser avaliada com base nos elementos objetivamente demonstrados nos autos. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser considerados: a gravidade da conduta dos réus, que omitiram informações relevantes e retiveram indevidamente valores expressivos; a extensão do dano, que frustrou o projeto de vida dos autores de adquirir a casa própria para o início da vida conjugal; a situação econômica das partes; e o caráter pedagógico e compensatório da indenização. O valor sugerido pelos autores, de 30 salários mínimos, é razoável e proporcional às circunstâncias do caso, considerando a gravidade da conduta dos réus, a extensão do dano e a necessidade de desestimular práticas semelhantes no mercado imobiliário. Fixo a indenização por danos morais em R$ 45.540,00, correspondente a 30 salários mínimos vigentes na data desta sentença, valor que se mostra adequado para compensar os autores pelo abalo sofrido e para cumprir a função pedagógica da responsabilidade civil. A responsabilidade pelos danos morais é solidária entre os réus, pois ambos contribuíram para a situação que causou o dano, a primeira ré pela omissão de informações e pela condução inadequada da negociação, e o segundo réu pela declaração contratual de inexistência de vícios e pela recusa em devolver os valores após a frustração do negócio. Os réus requereram a condenação dos autores por litigância de má-fé, alegando que omitiram fatos relevantes sobre o consórcio e desvirtuaram as conclusões do laudo da Caixa Econômica Federal. O pedido não merece acolhimento. Os autores exerceram regularmente o direito de ação, apresentando tese jurídica plausível e amparada em provas. A circunstância de a causa de pedir ter sido parcialmente reformulada ao longo do processo, especialmente quanto ao motivo específico da negativa do financiamento, não configura alteração consciente da verdade dos fatos, mas adaptação da argumentação à prova produzida, o que é inerente ao exercício do contraditório. Rejeito o pedido de condenação por litigância de má-fé. Posto isso e por tudo mais que dos autos consta com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ANDRÉ JOSÉ DOS SANTOS e GABRIELA PEREIRA DA SILVA SANTOS para: a-) DECLARAR a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 1º de agosto de 2023, por culpa dos réus; b-) CONDENAR os réus EDG IMÓVEIS LTDA. – ME e ROBERTO MÁRCIO GONÇALVES, solidariamente, a restituírem aos autores o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pago a título de arras, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso (R$ 9.000,00 e R$ 11.000,00, ambos em 2 de agosto de 2023) e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; c-) CONDENAR o réu ROBERTO MÁRCIO GONÇALVES ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d-) CONDENAR os réus EDG IMÓVEIS LTDA. – ME e ROBERTO MÁRCIO GONÇALVES, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 45.540,00 (quarenta e cinco mil, quinhentos e quarenta reais), com correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e-) REJEITAR o pedido de ressarcimento dos aluguéis pagos pelos autores, pelos fundamentos expostos na fundamentação; f-) REJEITAR o pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé. Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais. Considerando que os autores sucumbiram apenas no pedido de ressarcimento dos aluguéis, que representa parcela menor do conjunto de pedidos, e que os réus sucumbiram na maior parte dos pedidos, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos autores, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do mesmo diploma. Os autores arcam com honorários advocatícios em favor dos réus, que fixo em 5% sobre o valor do pedido de ressarcimento dos aluguéis rejeitado, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas aos autores, beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, observado o prazo de cinco anos previsto no referido dispositivo. Transitado em julgado, certifique-se a Secretaria se existem custas finais a serem recolhidas, intimando a parte responsável para recolhimento, sob pena de expedição de CNPDP. Caso não haja o pagamento, expeça-se a CNPDP, observando-se os arts. 84 e 87, ambos do CPC, bem como orientações do Provimento Conjunto nº 78/2018 do TJMG. Prossiga-se a Secretaria na forma do art. 152, VI c/c art. 203, § 3º, do CPC c/c art. 60, art. 61, art. 64 do Prov. 355/CGJ. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FABIANO AFONSO Juiz(íza) de Direito 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte