5163942-87.2018.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5163942-87.2018.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO VALE D AMPEZZO CPF: 86.735.727/0001-32 RÉU: ALIPIO RODRIGUES COELHO JUNIOR CPF: 715.944.426-49 e outros SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO CONDOMINIO DO EDIFICIO VALE D AMPEZZO (CNPJ: 86.735.727/0001-32)), devidamente qualificado e por meio de advogado regularmente constituído, ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA contra ALIPIO RODRIGUES COELHO JUNIOR (CPF: 715.944.426-49) e LUCIANA DO CARMO VARGAS COELHO (CPF: 882.672.536-53), também qualificados. Narra a parte autora, em síntese, que, após vistorias realizadas pela Defesa Civil e pelo Corpo de Bombeiros, constatou-se a necessidade premente de obras para recuperação da fachada e da estrutura do edifício, bem como para a impermeabilização de áreas comuns e manutenção do sistema de prevenção de incêndio, a fim de garantir a segurança e a solidez da construção. Os réus, proprietários da loja 03, unidade comercial com acesso independente, se recusaram a contribuir para o rateio das despesas, sob o argumento de que a convenção do condomínio os isenta do pagamento de taxas condominiais. Sustenta, contudo, que tal isenção se aplica apenas às despesas ordinárias da área residencial, não abrangendo os custos extraordinários com obras estruturais que beneficiam a totalidade da edificação. Pede a condenação dos réus ao pagamento do valor de R$ 8.002,38, correspondente à sua fração ideal de 0,003396 sobre o custo total das obras, acrescido de multa de 2% e atualização monetária. Com a inicial, trouxe documentos. A inicial foi recebida (ID. 57427045). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação (ID.91573489), na qual arguiram a conexão com outra ação de cobrança movidas pelo autor em face de outros lojistas, nº 5163475-11.2018.8.13.0024. No mérito, arguíram a prejudicial de prescrição parcial da dívida em relação à segunda ré e sustentaram, em resumo, que as lojas são unidades autônomas e independentes, não se beneficiando das áreas comuns do condomínio residencial e que, conforme a convenção, estão isentas do rateio de despesas. Alegaramm que o rateio deve seguir o critério do proveito efetivo e que as obras realizadas não lhes trouxeram benefício. Impugnam, ainda, a liquidez da dívida, a ausência de comprovantes de todos os pagamentos e a inclusão de despesas de natureza estética. Juntaram documentos. Apresentada impugnação à contestação(ID.107346658), em que a parte autora rechaçou as questões suscitadas pela requerida e reiterou os termos da inicial . Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera(ID.96751655). A r. decisão em ID.270096870 acolheu a conexão, com a consequente remessa dos autos a este Juízo. As partes foram intimadas a especificar provas (ID.1314424865). O autor requereu o aproveitamento da prova pericial a ser produzida nos autos conexos de nº5181504-12.2018.8.13.0024 (ID.1616359984), com o que concordaram os réus, que, por sua vez, protestaram pela produção de prova oral (ID. 2126139806). O processo foi saneado e organizado(ID.4797603192) fixando os pontos controvertidos, afastando a prejudicial de prescrição e deferindo a produção de prova pericial, por aproveitamento dos laudos a serem produzidos nos autos conexos. Após a juntada dos laudos periciais de engenharia e contábil, bem como dos respectivos esclarecimentos (ID. 10625579418 e seguintes), foi encerrada a fase instrutória, com a apresentação de alegações finais pelas partes. É o sucinto relatório. Passo a DECIDIR. 2. FUNDAMENTAÇÃO Os réus arguiram a prescrição da pretensão em face da ré LUCIANA DO CARMO VARGAS COELHO, ao argumento de que apenas o primeiro réu foi notificado extrajudicialmente, não havendo interrupção do prazo prescricional em relação a ela. A obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, aderindo à coisa e vinculando o titular do direito real. Tratando-se de imóvel de propriedade de mais de uma pessoa, estabelece-se a solidariedade entre os coproprietários pelo adimplemento da dívida. Nesse sentido, a interrupção da prescrição operada contra um dos devedores solidários, no caso, o primeiro réu, estende seus efeitos aos demais, nos termos do art. 204, §1º, do Código Civil. Afasto, portanto, a prejudicial de prescrição. A controvérsia `submetida a julgamento consiste na responsabilidade dos proprietários de unidade comercial autônoma pelo custeio de despesas extraordinárias decorrentes de obras de reforma e manutenção na edificação e, em caso positivo, delimitar a extensão dessa obrigação. Disciplina o Código Civil em seu art. 1.336: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção" A convenção condominial, em sua cláusula terceira, parágrafo segundo (ID 56649393) estabelece: “Ás lojas não pagarão condomínio pois, as mesmas tem rede de água e esgoto separadas do prédio, tornando-as autônomas.”(sic) Tal disposição, contudo, refere-se às despesas ordinárias ligadas ao uso cotidiano das áreas comuns residenciais, das quais as lojas de fato não se beneficiam. Ora, a isenção não pode ser estendida de forma absoluta às despesas extraordinárias que visam à conservação e segurança da estrutura que é una e serve a todo o edifício, sob pena de enriquecimento ilícito de parte dos condôminos em detrimento da coletividade. Assim, necessário que seja analisado o escopo da obra realizada. Realizada a prova pericial, o perito, após realizar vistoria no local e analisar a documentação juntada, dividiu o empreendimento em três blocos funcionais e classificou as obras executadas, identificando-as, com base no critério do proveito e quais unidades seriam responsáveis pelo custeio de cada serviço. Em relação aos serviços de recuperação estrutural, o perito esclareceu que as obras realizadas pela empresa Alzata Engenharia, consistentes em reparos nas vigas, lajes e pilares de concreto armado, dizem respeito à estrutura que sustenta toda a edificação. Concluiu, assim, que tais custos devem ser suportados tanto pelas unidades residenciais quanto pelas comerciais, uma vez que beneficiam a solidez e segurança de todo o prédio. Ressaltou, ainda, que essa conclusão está em consonância com a natureza propter rem da obrigação e com a definição de estrutura como área comum do edifício. Quanto aos serviços de impermeabilização, o laudo destacou que a impermeabilização da laje do pilotis, que serve de cobertura para a garagem, beneficia exclusivamente as unidades residenciais, por serem as únicas a utilizarem essas áreas. Dessa forma, o perito concluiu que os custos do contrato celebrado com a empresa Imperall não devem ser rateados com as lojas. Nos esclarecimentos em ID.10625578674, o expert acrescentou que uma estrutura de concreto construída conforme as normas técnicas não necessita de impermeabilização para sua conservação, sendo esta medida necessária apenas para garantir a estanqueidade em benefício do pavimento inferior, destinado ao uso exclusivo dos apartamentos. No tocante aos serviços realizados nas fachadas, verificou-se que o trabalho executado pela empresa Laco Engenharia consistiu na recuperação e reparo das fachadas do bloco residencial. O perito concluiu que tais serviços atendem unicamente às unidades residenciais, motivo pelo qual seus custos devem ser suportados exclusivamente por elas, considerando que a parte comercial possui fachada própria e independente. Por fim, quanto ao sistema de incêndio, o laudo constatou que o sistema de hidrantes utiliza o mesmo reservatório e tubulações em comum, razão pela qual as intervenções executadas pela empresa Conservadora Cometa, referentes à troca de registros da reserva de incêndio, devem ser custeadas por todas as unidades. O perito apenas ressalvou que a limpeza da caixa d’água destinada à potabilidade deve ser de responsabilidade exclusiva da parte residencial. O perito ressaltou a dificuldade em individualizar, dentro do contrato da empresa Alzata, os valores exatos de cada serviço, mas estimou que a maior parte (80% a 90%) se refere a reparos estruturais de responsabilidade comum. Nesse cenário, o pedido do autor, tal como formulado — cobrança de uma fração do valor global de todas as obras —, não pode prosperar em sua integralidade, pois está comprovado que parte substancial das despesas não são de responsabilidade dos réus. Por outro lado, a defesa dos réus pela isenção total também não se sustenta, pois ficou demonstrada a sua obrigação de contribuir para as obras estruturais e de segurança. Portanto, a parcial procedência do pedido é medida que se impõe. 3. DISPOSITIVO Ao exposto, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VALE D’AMPEZZO (CNPJ n. 86.735.727/0001-32) para condenar os réus ALIPIO RODRIGUES COELHO JUNIOR (CPF: 715.944.426-49) e LUCIANA DO CARMO VARGAS COELHO (CPF: 882.672.536-53) a concorrerem, na proporção de sua fração ideal, para o pagamento das despesas extraordinárias relativas às obras de recuperação estrutural da edificação (correspondentes à parte dos serviços de proveito comum prestados pela empresa Alzata Engenharia) e de manutenção do sistema de combate a incêndio (referentes aos serviços prestados pela empresa Conservadora Cometa), conforme delimitado na fundamentação e conclusão do laudo pericial de engenharia (ID 10625593451 e esclarecimentos posteriores). Os valores deverão ser atualizados pela Taxa SELIC como índice único de correção monetária e juros de mora para as dívidas civis, a partir do evento danoso(pagamento das despesas pertinente), por se tratar de responsabilidade extracontratual, conforme estabelece a Súm. 43/STJ, vedada sua cumulação com quaisquer outros índices, em conformidade com a Lei nº 14.905/2024 e o Tema 1368 do STJ. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Condeno a parte autora a pagar honorários advocatícios em favor do advogado dos requeridos, arbitrados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, corrigido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Condeno os requeridos ao pagamento de verba honorária em favor do advogado da parte autora, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, corrigido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Fica vedada a compensação nos termos do art. 85, §14 do CPC. Registrar. Publicar. Intimar. Com o trânsito em julgado, ao arquivo com baixa. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGÊNCIO FELICÍSSIMO Juiz de Direito da 18ª Vara Cível