5155420-03.2020.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5155420-03.2020.8.13.0024/MG AUTOR : ADIMILSON COELHO DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : WELBERT JUNIO GOMES DE FREITAS (OAB MG163486) SENTENÇA Vistos, etc . 1 – Relatório Trata-se de ação de imissão de posse com pedido de antecipação de tutela ajuizada por Adimilson Coelho de Oliveira em face de Marilene da Conceição Costa Barreiros . Consta da inicial: (i) que o autor adquiriu, mediante escritura pública de cessão de direitos hereditários lavrada em 25/11/2015, 50% (cinquenta por cento) do quinhão hereditário pertencente a Gabriela Silva Jardim, referente ao lote situado na quadra 21 do Bairro Pindorama, em Belo Horizonte/MG, com área de 360m², matriculado sob o nº 46.039; (ii) que a ré encontra-se ocupando o imóvel de forma indevida há mais de 05 (cinco) anos, o que impede o ingresso e a fruição do bem pelo legítimo cessionário; (iii) que pugna, assim, pela imissão na posse do imóvel, além da condenação da parte ré ao pagamento de perdas e danos. No Evento 12, foi proferida decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, face à necessidade de dilação probatória, e deferiu os benefícios da justiça gratuita à parte autora. Devidamente citada (Evento 18), a ré, assistida pela Defensoria Pública do Estado de Minas Gerais, apresentou contestação no Evento 22. Em sua defesa, arguiu as seguintes teses: (i) a ausência de prova inequívoca do domínio, uma vez que o autor possui apenas escritura de cessão de direitos e não o registro imobiliário pleno; (ii) que detém a posse justa do bem, pois seu companheiro celebrou contrato de compra e venda de uma fração do lote (65m²) com a própria Gabriela Silva Jardim em 19/05/2014, e a ré adquiriu outra fração (130m²) de Regiane Silva Jardim em 11/08/2014; (iii) a ocorrência de usucapião pro moradia, em face do exercício de posse mansa e pacífica por mais de cinco anos ininterruptos; (iv) de forma subsidiária, o direito de retenção pelas benfeitorias e acessões realizadas de boa-fé no lote. O autor apresentou impugnação no Evento 24, ocasião em que rechaçou as alegações da ré, pontuando a invalidade dos instrumentos particulares juntados por ela, e reiterou os pedidos da exordial. No Evento 30, o juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo. Na oportunidade, afastou a tese autoral de intempestividade da contestação (tendo em vista a suspensão de prazos do PJe), fixou os pontos controvertidos e deferiu a produção de prova pericial de engenharia e a oitiva de testemunhas. O laudo pericial de engenharia foi colacionado ao Evento 53. O perito concluiu e quantificou que as benfeitorias e acessões (edificação de moradia, muros e escadas) promovidas pela ré no local importam no valor de R$ 39.043,16 (trinta e nove mil, quarenta e três reais e dezesseis centavos). No Evento 56, o autor manifestou-se sobre o laudo pericial e pugnou pelo arbitramento de aluguéis em decorrência da fruição do imóvel pela ré. Foi realizada audiência de instrução e julgamento (Evento 148), integralmente por videoconferência, na qual foi colhido o depoimento da testemunha Polyana dos Santos Pereira , arrolada pela ré. Por fim, o autor apresentou suas alegações finais em forma de memoriais no Evento 150, reiterando o pedido de procedência da ação, o afastamento da retenção por benfeitorias alegando má-fé da ré e o rechaço da tese de usucapião. A ré quedou-se inerte. É o relatório. Decido. 2 – Fundamentação 2.1 – Da imissão na posse e do domínio A ação de imissão na posse é o instrumento jurídico adequado para aquele que adquire a propriedade de um bem, mas encontra resistência para ingressar em sua posse. Tal fundamento está previsto no art. 1.228 do Código Civil, que garante ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua. No caso dos autos, a controvérsia repousa em uma duplicidade de alienações promovidas pelas herdeiras do imóvel. O autor detém uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, firmada em 2015, devidamente reconhecida no juízo do inventário (Processo nº 6134124-78.2015.8.13.0024). Por outro lado, a ré sustenta sua posse em instrumentos particulares de compromisso de compra e venda firmados em 2014, os quais carecem das formalidades legais (art. 108 do Código Civil) para a efetiva transmissão de direitos reais sobre o imóvel. O título ostentado pelo autor (escritura pública) goza de presunção de legalidade, forma prevista em lei (art. 1.793 do Código Civil) e chancela do juízo sucessório competente. Ainda, é importante consignar que, para que haja titularidade sobre o imóvel, é necessária a escrituração da compra e venda, conforme preceituado no art. 1417 do CPC: Art.1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Portanto, diante da fragilidade formal do título da ré, a pretensão do autor merece guarida, conferindo a ele o direito de ingressar na posse de sua cota-parte do imóvel. 2.2 – Da exceção de usucapião A ré pleiteia o reconhecimento da usucapião especial urbana, amparada no art. 183 da Constituição Federal, que exige a posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, com animus domini , por 5 (cinco) anos, de área urbana de até 250m², utilizada para moradia. Contudo, a tese não prospera. Conforme extraído da prova oral (testemunha Polyana, Evento 148) e dos contornos do litígio, a posse da requerida não ocorreu sem oposição. A ciência de que o imóvel foi objeto de cessão ao autor no ano de 2015, além do próprio ajuizamento da ação e das disputas relativas ao bem, retira da posse a qualidade de "mansa e pacífica" essencial para o cômputo do lapso prescricional aquisitivo. Nesse sentido: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - "AÇÃO REIVINDICATÓRIA COM IMISSÃO NA POSSE" - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA E AÇÃO REIVINDICATÓRIA - POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO - AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI -POSSE PRECÁRIA - IMPROCEDÊNCIA DA USUCAPIÃO - PROCEDÊNCIA DA REIVINDICATÓRIA - IMISSÃO NA POSSE E INDENIZAÇÃO POR ALUGUÉIS - PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião extraordinária e improcedentes os pedidos formulados em ação reivindicatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (1) saber se a posse exercida por promitentes compradores inadimplentes, decorrente de compromisso de compra e venda, configura posse ad usucapionem apta à usucapião extraordinária; e (2) saber se, afastada a usucapião, estão presentes os requisitos para a procedência da ação reivindicatória, com imissão na posse e indenização por aluguéis. III. RAZÕES DE DECIDIR A usucapião extraordinária exige posse contínua, mansa e pacífica, com animus domini, pelo prazo legal. Posse derivada de contrato de compra e venda inadimplido mantém natureza precária e não autoriza a prescrição aquisitiva. A ciência inequívoca dos ocupantes acerca da titularidade alheia do imóvel afasta o animus domini e impede a fluência do prazo de usucapião. Comprovado o domínio do autor, a individualização do bem e a ausência de título hábil a justificar a posse dos réus, caracteriza-se a posse injusta para fins reivindicatórios. A notificação extrajudicial constitui os ocupantes em mora e legitima a condenação ao pagamento de indenização correspondente aos aluguéis pelo uso indevido do imóvel.” IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Pedido de usucapião julgado improcedente. Pedidos da ação reivindicatória julgados procedentes, com imissão na posse e condenação ao pagamento de aluguéis. Tese de julgamento: "A posse exercida por promitente com prador inadimplente, decorrente de compromisso de compra e venda, é precária e não se qualifica como posse ad usucapionem. Afastada a usucapião, comprovados o domínio e a posse injusta, é procedente a ação reivindicatória, com imissão na posse e indenização por aluguéis desde a constituição em mora". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.429760-9/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/01/2026, publicação da súmula em 30/01/2026)” Fica, assim, rejeitada a tese de usucapião. 2.3 – Do direito de retenção por benfeitorias A ré pugna pela retenção do imóvel até que seja indenizada pelas benfeitorias construídas. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, conferindo-lhe, inclusive, o direito de retenção. Restou demonstrado que a ré ingressou no terreno no ano de 2014, amparada em contratos de compra e venda assinados pelas herdeiras do imóvel (antes mesmo da cessão outorgada ao autor em 2015). Embora esses contratos sejam inábeis para transmitir a propriedade plena frente à lei, eles são suficientes para justificar a crença de que a ocupação era lícita naquele momento inicial, configurando a boa-fé subjetiva na época em que a casa e os muros foram levantados. O laudo técnico pericial de engenharia (Evento 53) apurou detalhadamente que a ré edificou moradia, muros, escadas e outras acessões, avaliando todo o custo global da obra no importe de R$ 39.043,16 (trinta e nove mil, quarenta e três reais e dezesseis centavos). Desse modo, para evitar o enriquecimento ilícito do autor, é imperioso reconhecer o direito da ré em ser indenizada por este valor, garantindo-lhe o direito de reter o bem até o efetivo pagamento, conforme dita a lei civil. 2.4 – Das perdas e danos e da fruição O autor formula pedido de condenação da ré ao pagamento de aluguéis a título de perdas e danos pelo período de ocupação. Entretanto, tendo em vista o reconhecimento de que a ré ingressou originariamente de boa-fé, acreditando ter adquirido o imóvel, e que o próprio autor levou vários anos para concretizar seus direitos nos autos do inventário, o pedido de fixação de aluguel por fruição não procede para o período pretérito. A posse da ré só se transmuda plenamente em injusta, passível de ressarcimento por fruição, a partir do momento em que for efetuado o pagamento/depósito das benfeitorias a que tem direito de retenção e, mesmo assim, houver eventual recusa em desocupar a área. 3 – Dispositivo Ante o exposto, resolvo o mérito da demanda com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) DETERMINAR a imissão do autor, Adimilson Coelho de Oliveira , na posse do imóvel localizado na Av. Jacareí, nº 1468, Bairro Pindorama, nesta Comarca (matrícula 46.039); b) CONDICIONAR a expedição do respectivo mandado de imissão de posse e desocupação ao prévio depósito judicial, pelo autor, do montante de R$ 39.043,16 (trinta e nove mil, quarenta e três reais e dezesseis centavos) Este valor deverá ser corrigido monetariamente pela tabela divulgada pela CGJ, desde a data do respectivo desembolso , até a data de 29/08/2024 . A partir de 30/08/2024 , pelo índice divulgado pelo IPCA ou previsto contratualmente, de acordo com a nova redação do art. 389 do Código Civil. Deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação até 29/08/2024 , à luz da lei vigente à época e, a partir de 30/08/2024 , quando dos efeitos da Lei de nº 14.905 de 2024, de acordo com a taxa referencial prevista na SELIC (taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), observado que deverá ser feita a dedução do índice de atualização monetária estipulado ou aplicável, sendo que se o resultado for negativo após a dedução, deverá ser considerada uma taxa equivalente a zero para cálculo da taxa de juros no período de referência, a rigor do que prevê o §3º do art. 406 do Código Civil. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 50% para o autor e 50% para a ré. Condeno-os, outrossim, ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na mesma proporção supra (art. 85, §2º do CPC). O percentual devido pela parte ré reverterá em favor dos patronos do autor, e o percentual devido pelo autor reverterá em favor da Defensoria Pública do Estado de Minas Gerais. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação a ambas as partes, por estarem amparadas pelo benefício da justiça gratuita (art. 98, §3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica.