5148683-47.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5148683-47.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: GROSS PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPR. IMOB. LTDA - ME CPF: 19.517.051/0001-13 e outros RÉU: BARBOSA SALADERIA LTDA. CPF: 28.154.674/0001-60 e outros SENTENÇA Vistos etc. GROSS PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPR. IMOB. LTDA - ME ajuizou Ação de Despejo por Denúncia Vazia c/c Cobrança de Aluguéis em face de BARBOSA SALADERIA LTDA. e dos fiadores GISELLE PIETRA COIMBRA e ROBERTO LIMA BARBOSA, todos qualificados. Alegou que as partes celebraram contrato de locação não residencial do imóvel situado na Rua Curvelo, nº 67, loja 02, Bairro Floresta, em Belo Horizonte/MG, cujo prazo expirou, passando a locação a vigorar por prazo indeterminado. Sustentou que, apesar das tratativas para celebração de novo aditivo contratual, os réus não o assinaram, permanecendo no imóvel. Afirmou ter promovido a denúncia vazia mediante notificação extrajudicial, concedendo o prazo legal para desocupação, sem que os requeridos devolvessem o imóvel. Aduziu, ainda, que a locatária deixou de adimplir os aluguéis vencidos. Ao final, requereu a rescisão da locação, o despejo dos réus, a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos, estes últimos no valor arbitrado de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais após a notificação. Juntou documentos. Requerida a concessão da liminar para desocupação do imóvel no ID7609543024, o pedido foi indeferido no ID8789113022. A ré Giselle Pietra Coimbra apresentou contestação no ID9505312179, arguindo, preliminarmente, a incompetência do juízo e a perda superveniente do objeto da ação de despejo em razão da entrega das chaves, além de impugnar o valor da causa. No mérito, afirmou que anuiu apenas ao contrato originário e ao primeiro aditivo, não tendo concordado com a elevação dos aluguéis promovida pela locadora após o término da vigência contratual. Aduz que os valores cobrados são abusivos e configuram enriquecimento sem causa, requerendo, caso haja condenação, que os aluguéis sejam apurados com base no último valor contratualmente praticado, correspondente a R$5.500,94 (cinco mil e quinhentos reais e noventa e quatro centavos), até a efetiva devolução do imóvel. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais. Juntou documentos. Declinada a competência pelo juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte no ID9589548968, sendo determinada a remessa para esse juízo. Réplica no ID9729861166. Noticiada a extinção da pessoa jurídica ré após o ajuizamento da ação, ela foi substituída no polo passivo por seu responsável legal LUIZ FELIPPE FERREIRA BARBOSA no ID10127387467. O réu Luiz Felippe Ferreira Barbosa apresentou contestação no ID10295937285, impugnando, preliminarmente, o valor da causa. No mérito, afirmou que o contrato de locação permaneceu vigente após seu termo final por meio de aditivo encaminhado pela locadora, sustentando que o conflito entre as partes surgiu em razão do reajuste abusivo do aluguel, elevado de R$ 5.500,94 (cinco mil e quinhentos reais e noventa e quatro centavos) para R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), em desacordo com os índices contratuais e com a realidade do mercado durante a pandemia da Covid-19. Alegou que ajuizou ação revisional de aluguel para discutir os valores, defendendo a aplicação do IPCA em substituição ao IGP-M, diante da onerosidade excessiva ocasionada pela pandemia e da necessidade de preservação da empresa. Sustentou, ainda, que a entrega das chaves deve ser considerada efetivada em 25/05/2022, data da comunicação à locadora, não podendo responder pelos aluguéis e encargos posteriores em razão da demora da autora em agendar a vistoria. Requereu, por isso, a improcedência dos pedidos iniciais, o reconhecimento da validade da relação locatícia até a referida data e a apuração dos aluguéis com base no último valor contratualmente devido. Juntou documentos. Em reconvenção, alegou que a locadora descumpriu o contrato ao impor reajuste abusivo dos aluguéis, ocasionando o encerramento das atividades da empresa locatária, motivo pelo qual requereu a condenação da autora ao pagamento da multa contratual por rescisão imputável à locadora, além de indenização por danos morais, sustentando que a conduta da reconvinda lhe acarretou prejuízos financeiros e abalo psicológico. Réplica no ID10324576829. Decisão se saneamento no ID10529473396, rechaçando impugnação ao valor da causa, reconhecendo a perda de objeto em relação ao pedido de despejo, e deferindo a produção de prova pericial. Laudo pericial juntado no ID10578294236, seguido de manifestação do autor no ID10595076578 e impugnação dos réus no ID10590086286. Esclarecimentos prestados no ID10631493587, seguido de manifestação do autor no ID10653240051 e impugnação dos réus no ID10648398069. Homologada a prova pericial e indeferida a produção de prova testemunhal no ID10675645393, Alegações finais prestadas no ID 10688439000 e ID10692293449. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito encontra-se em ordem, partes devidamente representadas, sem nulidades aparentes. Da lide principal Diante da perda de objeto do pedido de despejo, trata-se de ação de cobrança na qual a autora postula a condenação dos réus ao cumprimento das contraprestações por locação do imóvel comercial localizado na Rua Curvelo, nº 67, loja 02, Bairro Floresta, em Belo Horizonte/MG. Compulsando os autos, constata-se a comprovação da existência do contrato de locação firmado entre as partes, conforme se observa pelos documentos de ID6000523016 e ID6000523017, com prazo entre o dia 01/07/2017 e o dia 30/06/2021. Conforme se lê na petição inicial, a parte autora afirma que a locatária, substituída no processo pelo réu Luiz Felippe Ferreira Barbosa, não efetuou o pagamento dos alugueis desde agosto de 2021. Os réus por sua vez, não acostaram nenhum recibo de pagamento dos aluguéis. Entretanto, conforme art. 373, I e II do CPC, cabe ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito, e ao réu provar os fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do autor, não se podendo exigir do autor, no caso, a prova de um fato negativo. Dessa forma, provada a relação contratual, tendo os corréus por fiadores, não havendo nos autos indício de permissão de uso do imóvel sem qualquer contraprestação, e, não tendo os réus comprovado o cumprimento de suas obrigações contratuais, não se eximido do ônus que lhe cabiam, impõe-se a procedência do pedido cobrança. Prorrogada a locação por prazo indeterminado, a parte autora promoveu a notificação da locatária de denúncia vazia do contrato no dia 11 de agosto de 2021, arbitrando como valor do aluguel a quantia de R$10.000,00 (dez mil reais). Entretanto, tal pretensão deve ser afastada com fundamento no art. 575 do Código Civil, pelas razões a seguir expostas. Inicialmente, o art. 575 do Código Civil aplica-se à hipótese de notificação para restituição da coisa em que o locatário, notificado, não a restitui. A notificação de denúncia vazia foi recebida pela locatária em 26 de agosto de 2021 (ID6000523026), iniciando-se o prazo de 30 dias para desocupação voluntária em 26 de setembro de 2021. Somente a partir do término desse prazo (final de setembro de 2021) é que eventualmente poderia incidir o art. 575 do CC, e não retroativamente a agosto de 2021. Em segundo lugar, a própria perícia judicial produzida nos autos concluiu, de forma categórica, que o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais não representava valor de mercado real, mas sim valor especulativo, descolado da realidade do mercado local à época dos fatos. Questionado especificamente sobre este ponto (quesito 9 do assistente técnico da parte autora), o perito respondeu que "a fixação de aluguel no valor de R$10.000,00/mês não encontra respaldo em evidências de mercado verificáveis e caracteriza-se, sob a ótica pericial, como valor especulativo, sem aderência ao comportamento real do mercado comercial do Bairro Floresta no período pericial". Em terceiro lugar, o art. 575, parágrafo único, do Código Civil, autoriza expressamente o juiz a reduzir o aluguel arbitrado pelo locador quando este for manifestamente excessivo, considerando seu caráter de penalidade. No caso, a desproporção é evidente, uma vez que o valor de mercado apurado (R$8.099,00) é substancialmente inferior aos R$10.000,00 (dez mil reais) pretendidos. Nesse contexto, prorrogada a locação por prazo indeterminado, significa que as bases contratuais originais remanescem, incluindo a cláusula terceira do contrato originário, que estabelecia o reajuste anual pelo IGP-M. Assim, o valor do aluguel, que em julho de 2021 era de R$5.500,94, deveria ser reajustado em 01 de julho de 2021 pela variação positiva do IGP-M acumulado nos doze meses anteriores. Conforme os índices oficiais da Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M acumulado de julho de 2020 a junho de 2021 foi de 35,75%, resultando em aluguel reajustado de: R$5.500,94 × 1,3575 = R$7.466,58 Este valor vigorou de 01 de julho de 2021 até 30 de junho de 2022, data em que ocorreria novo reajuste anual. Contudo, a locatária restituiu o imóvel em 25 de maio de 2022 (ID10295958664), de modo que o período devido se encerra nessa data. A entrega das chaves em 10 de junho de 2022 se deu somente em razão de desídia da autora em promover vistoria final. A parte ré ainda pleiteou a substituição do índice de reajuste contratual IGP-M pelo IPCA, com fundamento na teoria da imprevisão (arts. 478, 479 e 480 do Código Civil) e nos impactos da pandemia de COVID-19 sobre o setor de restaurantes. Todavia, a revisão contratual com fundamento nessa teoria não é automática. Exige-se a demonstração concreta do desequilíbrio contratual, com comprovação de que a execução do contrato se tornou excessivamente onerosa para uma das partes e extremamente vantajosa para a outra. Ademais, há um dado fundamental que mitiga a pretensão revisional: o índice IGP-M já era o índice contratualmente pactuado desde 2017. O contrato foi celebrado entre partes empresariais, em regime de paridade, com plena liberdade de negociação. O IGP-M não foi imposto unilateralmente, foi livremente escolhido pelos contratantes. Em acréscimo, conforme se extrai da perícia judicial, o valor de mercado do imóvel à época (aproximadamente R$8.099,00) era superior ao valor que resultaria da aplicação do IGP-M sobre o aluguel anterior (R$5.500,94 × 1,3575 = R$7.466,58), o que demonstra que a manutenção do índice contratual não gerava distorção significativa em relação ao mercado. Desse modo, a substituição requerida não pode ser concedida. Em relação à responsabilidade dos fiadores, no silêncio do ajuste, prevalece o disposto no art. 39 da Lei nº 8.245/91, cuja redação é autoexplicativa: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ressalta-se que, não configurado o segundo aditamento contratual e havendo tão somente a prorrogação automática, é inaplicável a Súmula nº 214 do STJ. Dessa forma, o valor devido a título de aluguel no período de agosto de 2021 a maio de 2022 é de R$7.466,58 (sete mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos) mensais, acrescidos de IPTU e demais encargos contratuais. Da Reconvenção Requer o reconvinte Luiz Felippe Ferreira Barbosa o recebimento de multa por rescisão contratual, além de indenização por danos morais. Com efeito, nos termos dos arts. 408 e 409, CC, incorre de pleno direito o contratante na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, podendo a multa se relacionar à inexecução completa da prestação, à garantia de alguma cláusula especial ou simplesmente ao atraso no inadimplemento. Ocorre que, na hipótese, findo o prazo contratualmente estabelecido, a locação passou a vigorar por prazo indeterminado, sendo rescindida em razão do desinteresse da locadora reconvinda em dar continuidade ao contrato, conforme noticiado na notificação extrajudicial e na ação de despejo por denúncia vazia promovida em face do locatário. Assim, tal resolução contratual imotivada não se amolda ao fato gerador da multa, o que afasta a pretendida aplicação da cláusula penal. Em relação à indenização por dano moral, em que pese a abusividade da pretensão da reconvinda em impor, unilateralmente, o valor locatício de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), conforme exame pericial, o valor de mercado pela locação era de R$ 8.099,00 (oito mil e noventa e nove reais), montante próximo ao levantado pela locatária. Nesse contexto, verifica-se que, se o reajuste ocasionou o encerramento das atividades da empresa, ela teria de dificuldade de se manter mesmo que fosse estabelecido um processo adequado para a manutenção do contrato e delimitação de um locativo justo. Nesse sentido, os prejuízos financeiros e emocionais sofridos pelo reconvinte não podem ser imputados à reconvinda. Por todo o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis da locação vencidos desde agosto/21 até maio/22, fixados no valor de R$ 7.466,58 (sete mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos) mensais, acrescidos de IPTU e demais encargos contratuais, tudo corrigido monetariamente pelo índice contratado, desde o vencimento, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, estes a partir da citação. Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos e com metade das custas processuais, mantida a suspensão de exigibilidade em relação ao réu Luiz Felippe Ferreira Barbosa, beneficiário da justiça gratuita. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional e condeno o reconvinte ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção, com fulcro no art. 85, §§2º e 6º do CPC, ressalvando-se que a parte reconvinte encontra-se sob o pálio da justiça gratuita. P.R.I. Transitada em julgado a presente decisão, e resolvidas as custas, ou expedida CNPDP, remetam-se ao arquivo com baixa na distribuição. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. GUILHERME LIMA NOGUEIRA DA SILVA Juiz(íza) de Direito 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte J