5148189-22.2020.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5148189-22.2020.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Evicção ou Vicio Redibitório, Indenização por Dano Moral] AUTOR: MARIA JOSE DE BESSAS FERREIRA CPF: 216.901.036-04 RÉU: ALESSANDRA GUERRA RIOS FONSECA CPF: 723.859.876-00 e outros SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO MARIA JOSÉ DE BESSAS FERREIRA (CPF nº 216.901.036-04), devidamente qualificada e representada por advogados regularmente constituídos, ajuizou AÇÃO ESTIMATÓRIA (QUANTI MINORIS) c/c PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS contra ALESSANDRA GUERRA RIOS FONSECA (CPF nº 723.859.876-00) e DANIEL OLÍMPIO FONSECA (CPF nº 000.418.936-11), também identificados. Narra a autora, em síntese, ter adquirido dos réus o apartamento nº 301 do Edifício Paula, situado na Rua Engenheiro Osvaldo de Andrade, nº 200, Bairro Caiçara, Belo Horizonte/MG, mediante contrato de promessa de compra e venda firmado em 03/06/2019 e contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal assinado em 24/06/2019, registrado na matrícula nº 92.048 do 3º Ofício de Registro de Imóveis em 03/07/201. Após sua mudança em agosto de 2019, com a chegada das chuvas em janeiro de 2020, surgiram infiltrações decorrentes do terraço privativo descoberto da unidade, atingindo o apartamento nº 201 situado imediatamente abaixo, a fachada e o hall de escada (ID 1217924847). Os réus tinham conhecimento prévio dos defeitos e realizaram reforma meramente paliativa em 2015, com sobreposição de piso cerâmico sem impermeabilização adequada, ocultando os vícios. Pleiteia o abatimento no preço pago no montante de R$50.000,00, a condenação dos réus ao ressarcimento de R$800,00 gastos com laudo técnico unilateral prévio, compensação por danos morais de R$8.000,00 e, subsidiariamente, a condenação ao pagamento de R$41.902,48 para custeio das obras de reforma. Com a inicial, juntou documentos. Recebida a inicial (ID.6011618048), levou-se a efeito o ato citatório. Os réus compareceram aos autos e apresentaram contestação em conjunto (ID. 8500083018). Suscitaram a nulidade por inversão do rito em razão da não realização prévia de audiência de conciliação e a prejudicial de decadência ânua do art. 445 do Código Civil. Reqeureram a concessão da justiça gratuita. Sustentaram que residiram no imóvel por quase duas décadas e realizaram reforma regular no terraço no ano de 2015, sob acompanhamento de arquiteta e recolhimento de RRT, permanecendo no local por mais de quatro anos sem qualquer reclamação; que a venda decorreu unicamente do divórcio do casal; que o prédio possui mais de 20 anos de construção e as chuvas extraordinárias de janeiro de 2020 configuraram força maior; que não houve maquiagem ou ocultação de vícios e não restou comprovada a desvalorização do imóvel, pugnando pela total improcedência dos pedidos. Juntaram documentos. Impugnação à contestação apresentada pela autora em ID.9287813039. O processo foi saneado e organizado(ID.9573134105) postergando-se a análise da decadência para o mérito. Rejeitou-se a preliminar de inversão do rito, indeferiu-se a justiça gratuita aos réus por ausência de comprovação documental e foram deferidas as provas documental, pericial de engenharia e oral. Realizada sessão de conciliação perante o CEJUSC/BH a autocomposição restou infrutífera(ID.9762176721). O laudo pericial judicial de engenharia foi colacionado em ID.10201119727, seguido de manifestações das partes (ID.10227695953 e ID.10227744309) e de esclarecimentos periciais prestados em ID.10277599275. Após o indeferimento de nova perícia (ID.10418663605), a decisão foi mantida pelo eg. TJMG em sede de agravo de instrumento (ID.10494560139). Designada e realizada audiência de instrução e julgamento por videoconferência (ID.10671420170), foram ouvidas duas testemunhas arroladas pela autora. As partes apresentaram alegações finais por memoriais(ID.10686784754 e ID.10688555859). É o sucinto relatório. Passo a DECIDIR. 2. FUNDAMENTAÇÃO A autora busca o abatimento no preço pago pelo imóvel adquirido dos réus, com a restituição da quantia de R$50.000,00, a indenização por perdas e danos no valor de R$800,00, a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$8.000,00 e, subsidiariamente, o pagamento de R$41.902,48 para realização de obras de reforma, sob a alegação de que o bem continha vícios redibitórios decorrentes de infiltrações no terraço e falhas hidráulicas preexistentes e conhecidas pelos alienantes. De início, afasta-se a prejudicial de decadência arguida pelos réus. Tratando-se de vício que, por sua natureza, só pôde ser conhecido mais tarde com o início do período chuvoso e a constatação da origem das infiltrações, o termo inicial conta-se da ciência do defeito, a teor do art. 445, § 1º, do Código Civil. Ademais, os prazos decadenciais restaram suspensos e impedidos entre 12/06/2020 e 30/10/2020 por força do art. 3º, caput e § 2º, da Lei Federal nº 14.010/2020 (RJET), de modo que a presente demanda, ajuizada em 30/10/2020 (ID.1217924847), foi proposta dentro do prazo legal. Estabelece o art. 441 do Código Civil, in verbis: “A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor”. Nas lições doutrinárias de Nelson Rosenvald, em Direito dos Contratos, Ed. Lumen Juris, 2011, p. 509: “O vício redibitório consiste no vício oculto que acomete a coisa transferida em contratos comutativos, tornando-a imprópria ao uso a que se destina ou lhe reduzindo o valor”. Seu fundamento, nas palavras do mestre Caio Mário da Silva Pereira, apud Instituições de Direito Civil, v. III, p. 123/4: “...seria o princípio da garantia, sem intromissão de fatores psicológicos de ordem moral ou psicológica. O adquirente, sujeito a uma contraprestação, tem direito à utilidade natural da coisa e, se ela lhe falta, precisa ser garantido contra o alienante na hipótese de lhe ser entregue coisa a que faltem qualidades essenciais de prestabilidade. Será portanto o alienante o garante de pleno direito dos vícios redibitórios, assegurando ao adquirente a posse útil da coisa móvel ou imóvel, se não por uma equivalência rigorosa, ao menos por uma relativa do preço recebido. Não se prestando a coisa a sua finalidade natural, ou não guardando paralelismo com o valor de aquisição, em função do vício oculto, aciona-se o princípio da garantia.”. Desse modo, para a constatação do vício redibitório, compete à parte autora a prova do fato constitutivo de seu direito, conforme distribuição natural do ônus probatório que disciplina o art. 373, I, do CPC. Logo, no contexto dos autos, imprescindível a prova pela autora de haver adquirido o imóvel com defeito por ela desconhecido ao tempo da aquisição e que não poderia ser detectado pelo exame por ela realizado, ou mesmo por uma pessoa de cautela ordinária, além da preexistência do vício, o que seria dizer, a existência do defeito anteriormente à entrega da posse (tradição), e, por fim, a efetiva incapacitação do imóvel, ou seja, que o vício o tornou impróprio para o uso a que se destina (sua finalidade natural), ou, que em virtude do vício, se reduz o valor do bem. Todavia, da realidade processual, temos que a requerente não se desincumbiu de tal ônus. Com efeito, restou comprovado que o imóvel adquirido integra edifício residencial antigo, construído entre os anos de 1999 e 2003, contando com aproximadamente duas décadas de edificação na data do negócio jurídico (ID. 8500083023 e ID.8500083029), circunstância de pleno conhecimento da compradora ao firmar o contrato de promessa de compra e venda, no qual expressamente declarou receber o imóvel pronto, acabado e no estado em que se encontrava, responsabilizando-se por seu uso, manutenção e conservação adequadas (Cláusula 1ª, ID. 1217924857). Nesse sentido, ensina Caio Mário da Silva Pereira que "não se reputa oculto o defeito somente porque o adquirente não o enxergou, visto que a negligência não merece proteção" (Instituições de Direito Civil. 11. ed., vol. III, Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 124). Demais disso, é o entendimento do eg. TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ESTIMATÓRIA QUANTI MINORIS C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO DE DANO MORAL - PRELIMINARES - IRREGULARIDADE EM AUDIÊNCIA - REJEITADA - PRECLUSÃO - REJEITADA - COMPRA E VENDA DE VEÍCULO USADO ENTRE PARTICULARES - VÍCIO REDIBITÓRIO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DEVER DE REPARAÇÃO NÃO CONFIGURADO. I - Não há que se falar em preclusão quando a parte não impugna omissão na sentença por meio de embargos de declaração, considerando que o recurso de apelação tem amplitude de devolução de matéria tanto para error in procedendo quanto para error in judiciando. II - Não há nulidade em relação a designação de audiência quando cumprida por meio de despacho judicial, em atenção as diretrizes do artigo 203 do Código de Processo Civil. III - Para a caracterização do vício redibitório, é necessário que ele seja oculto; anterior à alienação; e grave. IV - O ônus da prova da existência do vício redibitório recai sobre aquele que o alega, nos termos do art. 373, I, do CPC, de forma que, dele não se desincumbindo o autor, a improcedência do pedido inicial se impõe. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.317594-0/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2024, publicação da súmula em 11/09/2024)-Destaquei De outra banda, o laudo pericial judicial concluiu que as manifestações patológicas decorrem do desgaste natural da estrutura e de falhas construtivas originárias da própria edificação datada de 1999, relacionadas à movimentação térmica e à exposição contínua da laje de cobertura às intempéries, e não de intervenção inadequada dos réus (ID.10201119727, itens 5.2.2, 6.4 e 7.1). A perícia oficial atestou que as reformas realizadas pelos réus no ano de 2015 tiveram caráter de benfeitoria e melhoramento do terraço, com elaboração de projeto arquitetônico (ID.8499783043 a ID.8499783063) e anotação perante o CAU (RRT nº 3940804, ID.8499783064), não tendo havido perfuração, demolição da manta asfáltica originária ou qualquer vestígio de maquiagem ou ocultação dolosa de defeitos (ID.10277599275, fls. 2/3 e 14). Ademais, a vistoria mecânica nas instalações hidráulicas da pia do terraço não constatou vazamentos ativos (ID. 10201119727, quesito 12). A prova testemunhal colhida em audiência de instrução corroborou tais conclusões: a moradora da unidade inferior (apartamento nº 201) confirmou que os réus realizaram obras no ano de 2015 que sanaram as infiltrações à época, inclusive com pintura e reparos em seu apartamento, continuando a residir na unidade por cerca de quatro anos sem novas reclamações até a separação do casal (ID.10671420170). Outrossim, a autora não produziu prova capaz de demonstrar a efetiva desvalorização do imóvel no mercado imobiliário em decorrência dos fatos alegados, limitando-se a juntar opinião unilateral desprovida de rigor técnico (ID.10201119727, quesito 13 da ré). Logo, não tendo a autora demonstrado de forma contundente que os problemas narrados decorreram de vícios redibitórios ocultados dolosamente pelos réus, e não de desgastes próprios de uma edificação antiga sujeita a manutenções periódicas pelo proprietário (NBR 5674), não há como condenar os antigos proprietários a lhe restituir valores a título de abatimento de preço, indenização por laudo particular ou ressarcimento de obras, tampouco há se falar em danos morais decorrentes de tal fato. 3. DISPOSITIVO Ao exposto, resolvendo o mérito nos termos do disposto no art. 487, I, do CPC, julgo improcedentes os pedidos iniciais formulados por MARIA JOSÉ DE BESSAS FERREIRA (CPF nº 216.901.036-04) contra ALESSANDRA GUERRA RIOS FONSECA (CPF nº 723.859.876-00) e DANIEL OLÍMPIO FONSECA (CPF nº 000.418.936-11), Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono dos réus, os quais arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Transitada em julgado, arquivar, com baixa. Registrar. Publicar. Intimar. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGENCIO FELICISSIMO Juiz de Direito da 18ª Vara Cível