5147343-68.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 4ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, 1753, Conjunto Santa Maria, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5147343-68.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: ERALDO CONCENTINO DOS SANTOS CPF: 008.668.656-91 RÉU: CRISTINA DIAS MACHADO CPF: 039.157.856-10 e outros SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA ajuizada por ESPÓLIO DE ERALDO CONCENTINO DOS SANTOS, representado pelo seu inventariante, em face de CRISTINA DIAS MACHADO, JOÃO BATISTA MACHADO e BERENICE DIAS MACHADO, partes qualificadas nos autos (ID 5954088061). A parte autora alegou ter firmado com a primeira ré contrato de locação não residencial do imóvel situado na Praça Santa Rita, nº 212, Bairro Esplanada, em Belo Horizonte, pelo valor mensal de R$ 2.300,00. Sustentou que os demais réus figuraram na avença na condição de fiadores e devedores solidários. Afirmou que a primeira ré deixou de adimplir os aluguéis e encargos locatícios vencidos a partir de julho de 2020, acumulando débito no montante de R$ 44.596,22 até a propositura da demanda. Em virtude disso, requereu a citação da parte ré para purgar a mora ou responder aos pedidos de rescisão contratual, decretação do despejo e condenação solidária ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, além de indenização por alegadas alterações e danos no imóvel. Posteriormente, a parte autora noticiou que em 27/01/2022 ocorreu a entrega das chaves do imóvel, oportunidade em que foi realizada vistoria acompanhada por escrevente de notas e lavrada ata notarial (ID 8343928029). Em razão da retomada da posse direta, a parte autora requereu a desistência do pedido de despejo e a atualização do montante devido para R$ 59.849,57 (ID 8343928029 e ID 8343928037), postulando o prosseguimento do feito quanto à cobrança dos aluguéis, encargos locatícios e ressarcimento de valores para recomposição do estado do imóvel. A parte ré foi regularmente citada e apresentou contestação conjuntamente (ID 9805822915). Em sua defesa, alegou a desocupação do imóvel em 24/08/2020 e sustentou recusa injustificada da parte autora no recebimento das chaves em razão de pendências administrativas perante a CEMIG. Argumentou que realizou benfeitorias autorizadas que valorizaram o bem e impugnou a cobrança dos aluguéis posteriores à notificação de desocupação, requerendo a improcedência dos pedidos formulados na inicial. A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 9828280050), oportunidade em que arguiu preliminar de intempestividade da peça defensiva e requereu a decretação da revelia da parte ré. No mérito, refutou as teses defensivas e reiterou os pedidos de condenação aos aluguéis até a efetiva relocação e à recomposição do imóvel. Instadas a especificar provas, a parte autora pugnou pela produção de prova pericial de engenharia civil para apuração dos danos e custos de reformas (ID 9905184652). O juízo deferiu a produção de prova pericial de engenharia (ID 10212586514) e homologou a proposta de honorários periciais no valor de R$ 4.050,00 (ID 10408902047). O perito concordou com o parcelamento dos honorários em quatro parcelas mensais (ID 10487922739). Intimada por diversas vezes para efetuar e comprovar o recolhimento das parcelas dos honorários periciais (IDs 10515829564, 10572102496 e 10573835590), a parte autora permaneceu inerte. Diante da inércia, este juízo proferiu decisão declarando preclusa a prova pericial e encerrando a instrução processual diante da desnecessidade de outras provas (ID 10636744305). A parte ré (ID 10645965911) e a parte autora (ID 10652929791) apresentaram suas alegações finais por memoriais, reiterando os seus posicionamentos. Em nova manifestação (ID 10691002194), a parte ré rebateu a tese de intempestividade da contestação. É o relatório. Decido. Da Extinção Parcial Sem Resolução do Mérito quanto ao Pedido de Despejo Inicialmente, cumpre registrar que o pedido de despejo perdeu seu objeto no decorrer da demanda, tendo em vista que a parte autora noticiou e comprovou que retomou a posse direta do imóvel em 27/01/2022, data em que recebeu as chaves e lavrou a Ata Notarial de ID 8343928031. Assim, impõe-se a extinção do feito sem resolução de mérito, especificamente quanto ao pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Da Intempestividade da Contestação e da Revelia da Parte Ré Suscitou a parte autora a intempestividade da contestação apresentada sob o ID 9805822915, requerendo a decretação da revelia da parte ré. O artigo 231, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil disciplina a contagem do prazo no caso de litisconsórcio passivo: Art. 231, § 1º Quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar corresponderá à última das datas a que se referem os incisos I a VI do caput . Tratando-se de citação realizada por oficial de justiça, o artigo 231, inciso II, e o artigo 335, inciso III, do Código de Processo Civil preceituam que a contagem do prazo para defesa tem início no dia útil seguinte à data da juntada aos autos do mandado cumprido. A citação por oficial de justiça do último réu pendente, João Batista Machado, aperfeiçoou-se e a juntada do respectivo mandado cumprido ocorreu em 11/04/2023 (certidões de IDs 9776400976 e 9776410334). Dessa forma, o termo inicial do prazo de 15 dias úteis para a apresentação de contestação por todos os integrantes do polo passivo deu-se em 12/04/2023 (quarta-feira). Realizada a contagem do prazo processual de 15 dias úteis: a) primeira semana: 12/04 (1º dia), 13/04 (2º dia) e 14/04 (3º dia); b) segunda semana: 17/04 (4º dia), 18/04 (5º dia), 19/04 (6º dia), 20/04 (7º dia); o dia 21/04 não computou por se tratar do feriado nacional de Tiradentes; c) terceira semana: 24/04 (8º dia), 25/04 (9º dia), 26/04 (10º dia), 27/04 (11º dia) e 28/04 (12º dia); d) quarta semana: o dia 01/05 não computou por se tratar do feriado nacional do Dia do Trabalho; 02/05 (13º dia), 03/05 (14º dia) e 04/05 (15º dia). Verifica-se, portanto, que o prazo processual para a apresentação de contestação por qualquer dos réus extinguiu-se expressamente em 04/05/2023. A contestação de ID 9805822915, no entanto, foi protocolizada somente em 12/05/2023, quando já consumada a preclusão temporal. A alegação defensiva de que a certidão de ID 9783733831, lançada em 19/04/2023, teria o condão de reabrir ou alterar o termo inicial não prospera, porquanto o marco legal estipulado pelo Código de Processo Civil é a efetiva data de juntada do mandado cumprido aos autos (11/04/2023), e não eventuais certidões burocráticas posteriores produzidas pela secretaria. Reconhecida a intempestividade da peça defensiva, decreto a REVELIA da parte ré, nos termos estipulados pelo artigo 344 do Código de Processo Civil: Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor. Entretanto, cumpre ressaltar que a presunção de veracidade decorrente da revelia é relativa, não acarretando a procedência automática dos pedidos. A revelia não exonera o julgador do dever de examinar o conjunto probatório carreado ao processo, nem autoriza o acolhimento de pretensões desprovidas de respaldo probatório ou legal. Do Mérito da Cobrança de Aluguéis e Encargos e do Termo Final da Locação No mérito, a controvérsia remanescente cinge-se à fixação do montante devido a título de aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, ao estabelecimento do termo final de vigência do contrato e ao exame do pedido de indenização pelas alterações promovidas no imóvel. A relação locatícia e a inadimplência quanto aos aluguéis a partir de julho/agosto de 2020 restaram comprovadas pelo contrato de locação (ID 10386828321) e pela planilha de débitos (ID 5954088071). A parte ré alegou que a locação deve ser considerada extinta em 24/08/2020, data em que comunicou a desocupação do bem por correio eletrônico e solicitou o agendamento para entrega das chaves. Contudo, a simples desocupação fática do bem ou a manifestação unilateral de vontade enviada por e-mail não são suficientes para encerrar o contrato de locação ou estancar a incidência dos aluguéis e encargos contratados. O término da obrigação locatícia aperfeiçoa-se unicamente com a devolução efetiva das chaves e a restituição da posse direta ao locador ou com a sua imissão promovida mediante depósito judicial no bojo de ação consignatória. A parte ré havia ajuizado uma primeira ação de consignação de chaves (autos de nº 5136064-22.2020.8.13.0024), a qual foi julgada extinta sem resolução de mérito por vício na formação do polo passivo praticado pela própria locatária, tendo as chaves sido retiradas pela parte ré na secretaria daquele juízo em 22/09/2021 (ID 5954088061). Somente após a distribuição de nova ação consignatória (autos de nº 5008009-82.2022.8.13.0024) é que as partes ajustaram a entrega direta das chaves, formalizada por meio de vistoria conjunta e Ata Notarial no dia 27/01/2022 (ID 8343928031). Ainda que a parte ré alegue recusa do locador em virtude de divergências sobre o estado do imóvel e pendências perante a CEMIG, a demora da locatária em efetivar o depósito judicial formal das chaves mantém sua responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis durante todo o período em que reteve a posse do bem. O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim consolidou o entendimento acerca do termo final da locação: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS - CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES - ALUGUÉIS ANTERIORES A ENTREGA DAS CHAVES DEVIDOS - JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DO STJ - SENTENÇA MANTIDA. - Conforme reiterada jurisprudência do e. STJ, havendo recusa do locador em receber as chaves do imóvel, é possível o depósito destas, ainda que haja pendências quanto a reparos no bem, na medida em que eventual prejuízo apurado deverá ser discutido em ação própria, sendo incabível a vinculação do recebimento das chaves à reforma do imóvel. - Considerado que entre a data da vistoria frustrada e a do depósito, transcorreram 05 meses, responde o locatário pelo período em que permaneceu na posse das chaves, uma vez que poderia ter se valido prontamente da opção de depósito das chaves em cartório judicial, a fim de se esquivar da obrigação do pagamento dos aluguéis e encargos. - Ainda que tenha efetivamente desocupado o imóvel permanece responsável pelo pagamento não apenas dos aluguéis vencidos, mas por todos os encargos decorrentes da locação, conforme prescrito no art. 39, da Lei 8.245/91. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.004349-1/001, Relator(a): Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/03/2022, publicação da súmula em 16/03/2022) Portanto, o termo final das obrigações locatícias da parte ré deve corresponder exatamente à data da efetiva entrega das chaves e restituição da posse ao locador, qual seja, 27/01/2022. Por outro lado, improcede a pretensão da parte autora de estender a cobrança dos aluguéis até 20/12/2022 (data em que alugou o imóvel a terceiros). Retomada a posse direta em 27/01/2022, cessou para a parte ré a obrigação pelo pagamento dos aluguéis vincendos daquela avença. A responsabilidade dos fiadores João Batista Machado e Berenice Dias Machado é solidária e abrange a totalidade dos aluguéis e do IPTU vencidos até a efetiva devolução das chaves em 27/01/2022, por força da estipulação contratual e do disposto no artigo 39 da Lei nº 8.245/1991. Da Preclusão da Prova Pericial e do Indeferimento da Indenização por Alterações no Imóvel A parte autora formulou pedido de condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelos valores necessários à recomposição do imóvel ao estado original, alegando que a locatária realizou alterações estruturais indevidas (troca de piso, escada caracol, divisória de drywall e pontos de água) e causou danos ao bem. O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Para apurar a extensão de tais modificações, a existência de efetivo prejuízo e o valor pecuniário necessário à reforma, este juízo deferiu a realização de prova pericial de engenharia civil por meio da decisão de ID 10212586514. Ocorre que, após a homologação da proposta de honorários periciais e o deferimento do parcelamento requerido pela própria parte autora (ID 10487922739), a parte autora deixou de efetuar o pagamento das parcelas do valor pericial, mesmo após ser intimada por três vezes consecutivas (IDs 10515829564, 10572102496 e 10573835590). Diante dessa omissão continuada, este juízo proferiu a decisão de ID 10636744305, declarando a preclusão da prova pericial e encerrando a instrução do processo. Analisando o impacto processual da ausência da prova pericial, verifica-se que a parte autora deixou de comprovar os fatos constitutivos do direito indenizatório alegado, descumprindo o ônus probatório que lhe competia por força do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Ao deixar de produzir a prova pericial indispensável, a parte autora deixou de provar: a) a existência de danos materiais efetivos decorrentes de uso anormal da coisa, diferenciando-os de meras adaptações comerciais ou do desgaste natural do tempo; b) a demonstração do nexo de causalidade entre as benfeitorias/alterações e eventual desvalorização do imóvel; c) a quantificação técnica, imparcial e idônea dos custos necessários para eventual recomposição do imóvel, uma vez que orçamentos unilaterais trazidos com a inicial não possuem densidade probatória bastante; d) que a nova locação celebrada com terceiros em dezembro de 2022 por valor inferior decorreu exclusivamente das alterações promovidas pela parte ré, notadamente porque o imóvel foi novamente locado no estado em que se encontrava, sem que a parte autora tivesse realizado qualquer obra de reforma. A Ata Notarial de ID 8343928031 comprova a realização de adaptações no imóvel para o funcionamento do salão de beleza da locatária, mas não supre a ausência de laudo pericial para atestar o prejuízo patrimonial e quantificar os custos de reparo. Não tendo a parte autora se desincumbido do seu ônus probatório quanto aos alegados danos e prejuízos com reformas no imóvel em virtude da preclusão da prova pericial por ela própria ocasionada, a improcedência dos pedidos indenizatórios e de ressarcimento de obras é medida que se impõe. Ante o exposto: JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, especificamente quanto ao pedido de despejo e retomada do imóvel, dada a perda superveniente do objeto pela devolução das chaves, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos de cobrança formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato de locação comercial firmado entre as partes, fixando como termo final do contrato o dia 27/01/2022; b) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento em favor da parte autora dos aluguéis e encargos locatícios contratualmente devidos (IPTU) vencidos desde julho de 2020 até a data da efetiva entrega das chaves (27/01/2022), abatidos eventuais depósitos judiciais parciais comprovadamente realizados na ação consignatória. Os valores devidos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IGPM, nos termos do parágrafo quarto da cláusula terceira do contrato de locação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, incidentes a partir da citação, além da multa moratória contratual de 10% incidente sobre os valores históricos dos aluguéis em atraso. 3. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de indenização e ressarcimento pelos alegados danos no imóvel e custos de recomposição das alterações estruturais. Em razão da sucumbência recíproca, distribuo as custas e despesas processuais na proporção de 40% para a parte autora e 60% para a parte ré, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil. Condeno a parte ré ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 20% sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios em favor dos patronos da parte ré, os quais fixo em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte ré (correspondente ao montante dos pedidos indenizatórios julgados improcedentes), com fulcro no artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Fica desde já homologada eventual dispensa do prazo recursal. Após o trânsito em julgado, pagas as custas devidas e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. RICARDO VIANNA DA COSTA E SILVA Juiz(íza) de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte