5130947-89.2016.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5130947-89.2016.8.13.0024/MG AUTOR : ARMANDO CORREA DE OLIVEIRA ADVOGADO(A) : FRANCISCO AUGUSTO DE CARVALHO (OAB MG056345) ADVOGADO(A) : MARCELO EBDER DOS SANTOS (OAB MG131303) RÉU : VALDELICE CUNHA DE ALMEIDA ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) ADVOGADO(A) : JULIANO FERNANDO SOARES (OAB MG134195) RÉU : LEONARDO ALMEIDA BORTOLETTO ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) RÉU : CAROLINA CESTARI DE PAOLI BORTOLETTO ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) RÉU : EDGARD ALMEIDA BORTOLETTO ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) RÉU : CAROLINA ALMEIDA BORTOLETTO ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) RÉU : ANTONIO ADEVALDE BORTOLETTO JUNIOR ADVOGADO(A) : FLAVIO COUTO BERNARDES (OAB MG063291) SENTENÇA Processo nº 5058214-28.2016.8.13.0024 (PJe) Ação ordinária de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais Autor: Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto (representado pelo inventariante Antônio Adevalde Bortoletto Júnior) Réu: Armando Correa de Oliveira Processo nº 5130947-89.2016.8.13.0024 (Eproc) Ação ordinária de cobrança cumulada com indenização por danos materiais Autor: Armando Correa de Oliveira Réus: Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto , Valdelice Cunha de Almeida , Leonardo Almeida Bortoletto e Carolina Cestari de Paoli Bortoletto 1. RELATÓRIO 1.1. Processo nº 5058214-28.2016.8.13.0024 Trata-se de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais com pedido de tutela de urgência ajuizada por Elizabeth Almeida Bortoletto em face de Armando Correa de Oliveira . A autora narrou que celebrou com o réu, em 18 de agosto de 2011, contrato de locação residencial do apartamento 101 do edifício situado na Rua Califórnia, nº 754, Bairro Sion, em Belo Horizonte/MG, pelo prazo determinado de 30 meses, no valor mensal inicial de R$ 3.000,00. Relatou que, vencido o prazo determinado, a locação prosseguiu por prazo indeterminado e que, em 20 de janeiro de 2015, ajustaram aditivo verbal reajustando o aluguel para R$ 3.200,00, com vencimento no dia 20 de cada mês. Aduziu que o imóvel começou a apresentar severas infiltrações, umidade e mofo nas paredes, pisos e tetos da cozinha, dormitórios, banheiros, escritório e garagem. Afirmou que o réu se recusou a solucionar os vícios do imóvel sob a alegação de que a responsabilidade seria do condomínio. Registrou que buscou laudo técnico junto ao Condomínio do Edifício Califórnia, confeccionado pela empresa Agahville Arquitetura e Consultoria Ltda., o qual atestou a ausência de impermeabilização adequada, falhas no sistema de drenagem e a insalubridade do imóvel. Noticiou que enviou notificação extrajudicial de desocupação ao réu em 12 de fevereiro de 2016, recebida na mesma data, comunicando a desocupação para o mês de março de 2016. Alega que desocupou o imóvel em 17 de março de 2016 e constatou que seus móveis fixados na parede (painel de TV e estante do escritório) estavam destruídos por infestação de cupins de solo resultantes da umidade extrema. Juntou atestado do marceneiro Edvaldo Gomes dos Santos, estimando o valor de R$ 7.000,00 para confecção de novos móveis em substituição aos perdidos. Sustentou que tentou entregar as chaves do imóvel e que o réu se recusou injustificadamente a recebê-las na vistoria marcada para 30 de março de 2016, exigindo a pintura prévia do apartamento e quitação de aluguéis. Asseverou que as chaves só foram recebidas pelo réu em 25 de abril de 2016, por intermédio de seu advogado. Pediu, liminarmente, a concessão de tutela de urgência para autorizar o depósito judicial do valor de R$ 3.000,00 referente ao aluguel de fevereiro/2016 (deduzidos R$ 200,00 do fundo de reserva) e obstar cobranças e inscrições em cadastros de inadimplentes. No mérito, pediu o reconhecimento da inexistência de débitos do contrato de locação a partir da desocupação, a condenação do réu ao pagamento de R$ 7.000,00 a título de danos materiais e R$ 5.000,00 a título de danos morais, ou a compensação dos valores. Com a inicial, vieram documentos (ID 7960918). Indeferida a justiça gratuita (ID 9124915), a autora efetuou o recolhimento das custas processuais (ID 10106025). Recebida a inicial, foi indeferida a tutela provisória de urgência, ante a insuficiência do depósito (ID 10895701). Interposto pela autora agravo de instrumento, autos nº 1.0000.16.059449-5/001, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais a ele negou provimento (ID 21003550). Citação do réu no ID 12592697). A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 16716526). O requerido apresentou contestação (ID 16743884), requerendo a improcedência da pretensão, sob os fundamentos de que: o imóvel foi locado em 18 de agosto de 2011 pelo valor inicial de R$ 3.000,00 e o valor do último aluguel devidamente reajustado pelo IGP-M correspondia a R$ 3.724,50 (ID 16743884); não foi celebrado aditivo verbal para redução ou fixação do aluguel em R$ 3.200,00; a autora pagava os aluguéis a menor sem sua autorização; a autora entregou o imóvel destruído e sem condições de nova locação em 26 de abril de 2016, estando inadimplente com os aluguéis e encargos de março e abril de 2016; os aluguéis e danos materiais estão sendo cobrados da autora e fiadores na ação 5130947-89.2016.8.13.0024, no valor de R$ 70.541,58; a autora nunca o notificou no curso da locação sobre a existência de infiltrações ou cupins e que o dever de vigilância cabia à locatária; a autora permitiu a proliferação dos cupins e a deterioração decorreu do mau uso e da omissão da locatária; impugnou o laudo unilateral da autora e alegou inexistência de danos materiais e morais, requerendo a improcedência dos pedidos e a condenação da autora por litigância de má-fé (ID 16743884). A autora apresentou impugnação à contestação , reiterando os termos da exordial, reafirmando a veracidade da notificação de desocupação e da recusa do réu em receber as chaves, além de demonstrar que os problemas eram estruturais do prédio e de conhecimento do locador e do condomínio. Afirma que, apesar do disposto da Cláusula Quarta, o valor do aluguel nunca foi reajustado pelo índice ali contido, posto que assim acordaram verbalmente as partes, tanto que o Réu nunca enviou para a Autora qualquer boleto de cobrança ou mesmo qualquer notificação cobrando valor diverso, até que no dia 20/01/2015 as partes resolveram aditivar o contrato de locação alterando o valor do aluguel para a quantia de R$3.200,00 (três mil e duzentos reais), alterando, inclusive, a data para depósito do mesmo para o dia 20 de cada mês. Aponta que nunca se comprometeu a pagar o Fundo de Reserva do Condomínio, como afirma o Réu, tanto que mensalmente quitava o boleto do condomínio e descontava do valor do aluguel o valor correspondente ao Fundo de Reserva por não ser devido pela locatária e assim ter acordado com o Réu, que por sua vez, nunca reclamou tal pagamento (ID 19554598). As partes foram intimadas para especificação de provas (ID 19556473). A autora requereu prova pericial de engenharia no imóvel, prova documental, depoimento pessoal do réu, oitiva de testemunhas e intimação do condomínio para juntada do laudo de cupins de solo (ID 20516184). O réu requereu prova pericial, depoimento pessoal da autora e prova testemunhal (ID 20513242). Foi deferida a prova pericial (ID 21654115), sendo nomeado o perito Paulo Burchardt Ferreira (ID 41388588), cujos honorários foram homologados em R$ 4.800,00 (ID 48730539), depositados pela requerente (ID 50616976, ID 52626917, ID 55081751, ID 57229640, ID 58931594, ID 60624535, ID 63217093 e ID 65232017). O feito foi redistribuído para a 31ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/MG em razão da alteração de competência para ações locatícias (ID 61141483). O laudo pericial confeccionado pelo engenheiro civil Paulo Burchardt Ferreira foi acostado aos autos (ID 95940181, ID 96110955, ID 96110959 e ID 96110960). O perito concluiu que o imóvel apresentava severos focos de infiltração, umidade, bolores e mofo por todo o apartamento e garagem, com fortíssimo cheiro insuportável de mofo, atestando que os problemas decorriam de vícios construtivos, falta de impermeabilização adequada da edificação e vazamentos hidráulicos, sendo o imóvel inabitável. O laudo atestou ainda que a mera pintura exigida pelo locador "seria o mesmo que tapar o sol com a peneira" e confirmou o histórico de descupinização realizada pelo condomínio na unidade (ID 96110960). A autora manifestou concordância integral com as conclusões do laudo pericial (ID 116735461). O réu solicitou esclarecimentos ao perito (ID 124770570). O perito prestou esclarecimentos e ratificou a inexistência de reparos adequados pelo proprietário para eliminar as causas das patologias construtivas (ID 126006215). A autora reiterou os termos da manifestação sobre o laudo (ID 292106950). O requerido quedou-se inerte. Intimadas as partes a dizer se insistiam na prova oral (ID 1950269797), apenas a autora se manifestou, requerendo o depoimento da síndica e oitiva de testemunhas (ID 2241746484). Indeferida a produção de prova oral por desnecessidade, foi declarada encerrada a instrução probatória (ID 2649466415). Realizou-se audiência de conciliação no CEJUSC, sem acordo entre as partes (ID 4014982994). Alegações finais apresentadas pelas partes no ID 4650238024 e ID 5385533008, em reiteração às assertivas Suspenso o processo para julgamento conjunto com a ação conexa (ID 5404673075). Falecida a autora Elizabeth Almeida Bortoletto (ID 10416048613), os herdeiros requereram a habilitação no polo ativo (ID 10416028734), sendo deferida a substituição processual para figurar no polo ativo o Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto , representado pelo inventariante Antônio Adevalde Bortoletto Júnior, conforme escritura pública de nomeação de inventariante (ID 10651731838 e ID 10619971091). O Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto reiterou suas alegações finais e requereu o julgamento conjunto das demandas (ID 10677048426). 1.2. Processo nº 5130947-89.2016.8.13.0024 Trata-se de ação ordinária de cobrança cumulada com indenização por danos materiais ajuizada por Armando Correa de Oliveira em face de Elizabeth Almeida Bortoletto, Valdelice Cunha de Almeida , Leonardo Almeida Bortoletto e Carolina Cestari de Paoli Bortoletto . O autor alegou que celebrou contrato de locação do imóvel residencial situado na Rua Califórnia, nº 754, apartamento 101, Bairro Sion, em Belo Horizonte/MG, com a primeira ré Elizabeth pelo prazo de 30 meses (18/08/2011 a 18/02/2014), no valor inicial de R$ 3.000,00, prorrogando-se por prazo indeterminado até 26 de abril de 2016, quando foram entregues as chaves. Sustentou que o valor do aluguel atualizado pelo índice IGP-M correspondia a R$ 3.724,50 e que a locatária realizou pagamentos a menor no curso do contrato sem autorização, além de não pagar os aluguéis e encargos de março e abril de 2016. Aduziu que os réus Valdelice, Leonardo e Carolina figuraram no contrato como fiadores e principais pagadores, respondendo solidariamente pelos débitos. Afirmou que a locatária entregou o imóvel totalmente destruído, com necessidade de pinturas, reparos de alvenaria e eliminação de cupins, orçados em R$ 18.280,00 para reforma e R$ 3.300,00 para descupinização. Defendeu que os aluguéis, IPTU e taxas de condomínio são devidos pelos réus até a efetiva conclusão da reforma do imóvel. Pediu, ao fim, a condenação solidária dos réus ao pagamento de R$ 47.770,00 por diferenças de aluguéis e encargos; R$ 18.280,00 pela reforma; R$ 3.300,00 pela descupinização; e aluguéis e encargos até a reforma efetiva do bem (Evento 1). Recebida a inicial, foi determinada a citação dos réus (Evento 6). As rés Elizabeth Almeida Bortoletto e Valdelice Cunha de Almeida foram citadas (Evento 16 e 18) e apresentaram contestação , requerendo a improcedência da pretensão. Sustentaram que o imóvel apresentava graves infiltrações, mofo, umidade e cupins de solo, que tornaram o imóvel inabitável por culpa do autor, justificando a rescisão por justa causa e a desocupação em 17 de março de 2016. Impugnaram a cobrança de diferenças de aluguel, afirmando que o valor contratual praticado era R$ 3.200,00 conforme aditivo e ajuste verbal, sem que houvesse cobrança de reajustes anteriores. Defenderam que o fundo de reserva do condomínio era encargo extraordinário do locador e legitimamente abatido. Arguiram a desoneração da fiadora Valdelice e impugnaram os orçamentos unilaterais de reforma e descupinização, requerendo a improcedência integral da cobrança (Evento 36). Os réus Leonardo Almeida Bortoletto e Carolina Cestari de Paoli Bortoletto foram citados (Evento 86 e 87) e apresentaram contestação. Suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva dos fiadores, aduzindo a desoneração da fiança pela ausência de anuência a aditamentos/moratórias). No mérito, reiteraram a inexistência de pagamentos a menor, a inexigibilidade dos valores de reforma e descupinização diante dos vícios construtivos do prédio e requereram a improcedência (Evento 93). A audiência de conciliação no CEJUSC restou infrutífera (Evento 92). O autor foi intimado para impugnar as contestações, contudo deixou transcorrer o prazo em branco sem apresentar réplica (Eventos 94 e 95). Intimadas as partes para especificação de provas , os réus requereram a produção de prova pericial em conjunto com o processo conexo nº 5058214-28.2016.8.13.0024 e prova oral (Evento 100). O autor Armando requereu prova oral e pericial (Evento 101). O juízo indeferiu a prova pericial autônoma na ação de cobrança, autorizando a utilização de prova emprestada a ser produzida no processo conexo nº 5058214-28.2016.8.13.0024 (Evento 112). Os réus opuseram embargos de declaração (Evento 116), os quais foram parcialmente acolhidos, para reconhecer a conexão, determinar a instrução probatória conjunta e suspender o processo de cobrança até a conclusão da perícia no processo conexo (Evento 118). Deferida a substituição do polo passivo, para figurar o Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto em substituição à falecida requerida, mantidos os demais réus fiadores (Eventos 129, 131 e 139). A tramitação do processo conexo foi migrada para o sistema Eproc (Eventos 152 a 156). É o relatório em ambos os feitos. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. PRELIMINARES E QUESTÕES PROCESSUAIS 2.1.1. Preliminar de ilegitimidade passiva dos fiadores Na ação de cobrança, os réus Leonardo Almeida Bortoletto , Carolina Cestari de Paoli Bortoletto e Valdelice Cunha de Almeida suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que estariam desonerados da garantia fidejussória prestada no contrato de locação residencial por não terem anuído ao aditamento contratual ou concedido moratória à locatária afiançada (Eventos 36 e 93). Discorda o autor, sob o fundamento de que a responsabilidade dos fiadores estende-se solidariamente até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado (Evento 1, OUTDOC2). A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento. A análise do contrato de locação firmado em 18/08/2011 revela que os fiadores assinaram o instrumento contratual obrigando-se solidariamente como principais pagadores por todas as obrigações assumidas pela locatária até a efetiva desocupação e entrega das chaves (Cláusula Décima Quarta, Evento 1, DOC6). A locação residencial foi prorrogada por prazo indeterminado a partir de 18 de fevereiro de 2014, hipótese em que a garantia fidejussória se estende automaticamente até a efetiva devolução das chaves do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/1991. Ademais, não restou demonstrada a concessão formal de moratória pelo locador à locatária nem a celebração de aditamento contratual escrito que tenha agravado a situação dos garantes sem a sua anuência, afastando a incidência do art. 838, inciso I, do Código Civil. Dessa forma, os fiadores possuem legitimidade passiva ad causam para responder pelos débitos decorrentes do contrato de locação gerados até a efetiva desocupação do bem. Assim, rejeito a preliminar. 2.2. MÉRITO 2.2.1. Rescisão Contratual, Condições do Imóvel e Inexigibilidade de Aluguéis Pós-Desocupação A controvérsia central desenvolvida nos processos reside em verificar a causa da rescisão do contrato de locação referente ao apartamento 101 da Rua Califórnia, nº 754, Bairro Sion, em Belo Horizonte/MG, a responsabilidade pelas patologias verificadas no imóvel (infiltrações, mofo e cupins), a data efetiva da extinção da locação e a exigibilidade dos aluguéis e encargos locatícios a partir da desocupação. A locatária Elizabeth Almeida Bortoletto, substituída pelo Espólio, sustentou que o imóvel apresentou graves vícios construtivos, infiltrações e mofo que o tornaram inabitável, compelindo a locatária a desocupar o bem em 17 de março de 2016 e a notificar o locador, o qual recusou abusivamente o recebimento das chaves (ID 7960918). O locador Armando Correa de Oliveira alegou que a locatária não o notificou previamente, que os danos decorreram da falta de conservação e mau uso por parte da inquilina e que a recusa no recebimento das chaves se justificava pela ausência de pintura e reparos (ID 16743884). Examinando o conjunto probatório coligido aos autos, entendo que razão assiste ao Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto . Causa da rescisão A Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador deveres fundamentais no contrato de locação, estabelecendo em seu art. 22, incisos I e IV, que o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Por sua vez, ao locatário incumbe a restituição do imóvel finda a locação no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do seu uso normal, conforme art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório pelo perito oficial do juízo, engenheiro civil Paulo Burchardt Ferreira, foi categórica e conclusiva ao avaliar a origem e a natureza das patologias do imóvel (ID 95940181, ID 96110955, ID 96110959 e ID 96110960). O laudo pericial atestou expressamente que o apartamento 101 apresenta diversos e severos focos de infiltração, umidade, bolor e mofo impregnado em paredes, tetos, alvenarias e pisos de praticamente todos os cômodos internos, área externa e garagem privativa. O perito judicial concluiu ainda que as infiltrações e a umidade crônica decorrem de vícios construtivos originais da edificação e de falhas estruturais no sistema de impermeabilização e drenagem do prédio em contato com o solo, bem como de vazamentos na rede hidráulica (ID 96110960, pág. 3, 8, 15). Além disso, ressaltou que o imóvel se encontrava em estado inabitável e insalubre e que a mera pintura exigida pelo locador "seria o mesmo que tapar o sol com a peneira", porquanto incapaz de eliminar as causas estruturais dos vazamentos e infiltrações. Nos esclarecimentos prestados, o perito ratificou que as patologias estavam ativas há muitos anos e que restauração de reboco e pintura não são suficientes para reparar adequadamente os vícios construtivos (ID 126006215). Nesse contexto, improcede a tese defensiva do locador de que a locatária teria descumprido o dever de informação previsto no art. 23, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991 por não o ter notificado previamente sobre o surgimento dos vícios. Primeiro, porque ficou comprovado nos autos que a locatária deu ciência ao proprietário sobre as infiltrações e a umidade crônica ainda no curso da locação, fornecendo-lhe cópia do laudo técnico confeccionado pela empresa Agahville em julho de 2015, ocasião em que o locador se manteve inerte ao argumento de que a responsabilidade seria do condomínio (ID 7960918, pág. 5 e ID 7961361, pág. 1 a 23). Segundo, porque, cuidando-se de vícios construtivos estruturais ocultos e preexistentes de impermeabilização e drenagem da edificação — os quais competem legalmente ao proprietário, nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991 —, eventual demora na comunicação não transfere ao inquilino o ônus pelas patologias do prédio nem desonera o locador do dever de garantir a habitabilidade da coisa. Além da prévia comunicação fática, restou demonstrado que a locatária notificou extrajudicialmente o locador Armando em 12 de fevereiro de 2016, comunicando formalmente a desocupação do imóvel para o mês de março de 2016 (ID 7961365). Por isso, entendo que foi o locador quem deu causa à rescisão contratual, por descumprir a obrigação de manter o imóvel em condições de locação. Data da desocupação Demonstrou-se também que a locatária desocupou o imóvel em 17 de março de 2016, colocando as chaves à disposição do locador na vistoria realizada em 30 de março de 2016, ocasião em que o proprietário recusou indevidamente o recebimento das chaves condicionando-o à pintura do imóvel (ID 7960918, pág. 7 e ID 7961370, pág. 2). A exigência do locador em receber as chaves apenas mediante a pintura do apartamento mostrou-se ilícita, uma vez que a pintura não poderia ser realizada e nem exigida da locatária perante a existência de vícios construtivos e infiltrações graves de responsabilidade do próprio proprietário. O recebimento formal das chaves ocorrido em 25 de abril de 2016 (ID 7961382) retroage seus efeitos liberatórios à data da efetiva disponibilização das chaves, qual seja, 30 de março de 2016. Configurada a justa causa para a rescisão do contrato de locação por culpa do locador Armando Correa de Oliveira , que descumpriu o art. 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/1991, deve ser declarado rescindido o contrato de locação em 30 de março de 2016 , o que torna inexistente o débito de aluguéis e encargos locatícios cobrados do Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto e dos fiadores a partir de então. 2.2.2. Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios Anteriores à Desocupação e do Fundo de Reserva O locador Armando Correa de Oliveira pleiteou na ação de cobrança a condenação dos réus ao pagamento de diferenças de aluguéis e encargos no montante de R$ 47.770,00, alegando que o valor do aluguel devido era de R$ 3.724,50 reajustado pelo IGP-M e que a locatária realizava pagamentos a menor (Evento 1). O Espólio de Elizabeth e os fiadores sustentaram que as partes pactuaram aditivo e acordo verbal fixando o aluguel no valor fixo de R$ 3.200,00 a partir de 20 de janeiro de 2015, valor este pago pontualmente, e que a dedução do fundo de reserva do condomínio era legítima (ID 19554598, pág. 3 a 4 e Evento 36). Pois bem. A prova documental demonstra que, apesar de não terem celebrado contrato de aditivo, o locador aceitou sem ressalvas o recebimento do aluguel mensal no valor de R$ 3.200,00 com vencimento no dia 20 de cada mês, preço este praticado e recebido pelo locador sem qualquer oposição ou cobrança de diferença durante todo o período locatício posterior. A aceitação continuada do valor mensal de R$ 3.200,00 sem ressalva ou impugnação pelo locador gera a supressão do direito de cobrar retroativamente reajustes contratuais não exigidos no curso do contrato, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva e à vedação do comportamento contraditório, fazendo surgir para a locatária, em contrapartida, o respectivo direito de pagamento dessa quantia (institutos da supressio e surrectio ). Quanto às deduções do fundo de reserva efetuadas pela locatária nos boletos de condomínio, o art. 22, inciso X, alínea "g", da Lei nº 8.245/1991, estabelece que a constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária de condomínio de responsabilidade exclusiva do locador. Portanto, o abatimento dos R$ 200,00 referentes ao fundo de reserva do condomínio realizado pela locatária quando do pagamento das taxas condominiais era perfeitamente legal e regular. Por outro lado, resta incontroverso nos autos que a locatária Elizabeth não efetuou o pagamento do aluguel vencido em 20 de fevereiro de 2016 (referente ao período de 20/01/2016 a 19/02/2016) no valor de R$ 3.200,00, bem como não quitou o aluguel proporcional relativo ao período de 20/02/2016 até a efetiva disponibilização das chaves em 30 de março de 2016. O valor do aluguel relativo ao período de 20/02/2016 até 30 de março de 2016 corresponde a R$ 4.373,33 (sendo R$ 3.200,00 do aluguel vencido em 20/03/2016 mais R$ 1.173,33 relativos aos 11 dias proporcionais até 30/03/2016). Assim, o débito locatício de responsabilidade do Espólio de Elizabeth e dos fiadores limita-se ao aluguel do mês de fevereiro/2016 (R$ 3.200,00) e ao aluguel devido até a disponibilização das chaves em 30/03/2016 (R$ 4.373,33), além dos encargos ordinários de IPTU e condomínio eventualmente não quitados referentes estritamente a esse período anterior a 30 de março de 2016, abatidos eventuais depósitos ou pagamentos efetuados. 2.2.3. Danos Materiais Reclamados pelo Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto A autora Elizabeth pleiteou a condenação do réu Armando ao pagamento de R$ 7.000,00 a título de indenização por danos materiais sofridos em razão da perda de seus móveis planejados (painel de TV da sala e estante do escritório) que foram destruídos por infiltrações e infestação de cupins de solo no imóvel (ID 7960918). O réu Armando sustentou que os móveis foram danificados por descuido da locatária e negou o dever de indenizar (ID 16743884, pág. 8 a 9). A obrigação de indenizar perdas e danos decorrentes do descumprimento de obrigação contratual encontra amparo nos arts. 389, 475 e 927 do Código Civil. O laudo pericial oficial e os laudos técnicos acostados comprovaram a existência de intensa infiltração de água e umidade crônica nas paredes onde se encontravam afixados os móveis da autora, culminando na proliferação de cupins de solo no edifício (ID 96110955, pág. 7, 10 e ID 96110960, pág. 3). O nexo de causalidade entre os vícios construtivos ocultos de responsabilidade do locador e a destruição dos móveis da locatária restou cabalmente demonstrado. A extensão do dano patrimonial sofrido pela autora no valor de R$ 7.000,00 foi comprovada mediante atestado e orçamento confeccionado pelo marceneiro Edvaldo Gomes dos Santos (ID 7961366, pág. 2). Por conseguinte, procede o pedido de condenação do réu Armando Correa de Oliveira ao pagamento de R$ 7.000,00 ao Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto a título de indenização por danos materiais. 2.2.4. Danos Morais O Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto pleiteou a condenação do réu Armando ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais (ID 7960918, pág. 15, 17). O réu Armando alegou que o inadimplemento contratual não gera dano moral (ID 16743884, pág. 9 a 15). O dano moral decorre da lesão a direitos da personalidade, gerando sofrimento, angústia e perturbação profunda que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, nos termos dos arts. 186 e 187 do Código Civil. Na espécie, a locatária Elizabeth, pessoa idosa à época dos fatos, foi submetida a residir em imóvel que se tornou insalubre pela omissão do locador em reparar graves infiltrações, convivendo com paredes mofadas, teto caindo e infestação de cupins de solo que destruíram seus bens pessoais. A recusa abusiva do locador em receber as chaves após a desocupação forçada do imóvel inabitável intensificou o estado de angústia e transtorno psicológico imposto à locatária. Tais circunstâncias excedem o mero descumprimento contratual e caracterizam dano moral indenizável. Sopesando a gravidade da conduta, a repercussão do dano e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, acolho o montante de R$ 5.000,00 pretendido na inicial a título de indenização por danos morais. 2.2.5. Pretensão Indenizatória e de Cobrança Formada por Armando Correa de Oliveira Na ação conexa nº 5130947-89.2016.8.13.0024, o autor Armando Correa de Oliveira formulou pedidos de condenação dos réus ao pagamento de R$ 18.280,00 a título de reforma do imóvel, R$ 3.300,00 pelo serviço de descupinização, aluguéis e encargos vincendos até a reforma e diferenças de aluguéis (Evento 1). Os réus contestaram sustentando a improcedência total dos pedidos pelas mesmas razões da ação principal (Evento 1, CONT1, pág. 1 a 7 e CONT2, pág. 1 a 11). Conforme fundamentado nos tópicos anteriores, a perícia judicial concluiu que as avarias no imóvel, a necessidade de impermeabilização, a reforma nas alvenarias e a infestação por cupins derivaram exclusivamente de vícios construtivos e falhas estruturais na edificação mantidos pela omissão do proprietário. Considerando que não foi a locatária quem deu causa aos estragos do imóvel por mau uso, improcede o pedido do locador Armando para condenar o Espólio e os fiadores ao pagamento de R$ 18.280,00 por reformas no apartamento e R$ 3.300,00 por descupinização. Da mesma forma, conforme já pontuado, improcede o pedido de cobrança de aluguéis e encargos vincendos após 30 de março de 2016 até a reforma. A efetiva colocação das chaves à disposição do locador na vistoria de 30 de março de 2016 extinguiu a locação, cessando a obrigação dos réus quanto aos encargos locatícios posteriores, notadamente perante a recusa abusiva do proprietário em receber o imóvel. Com isso, a locatária e fiadores deverão ser condenados ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios vencidos no dia 20 de fevereiro de 2016 (R$ 3.200,00) e o aluguel devido referente ao período de 20/02/2016 a 30/03/2016 (R$ 4.373,33), acompanhados das taxas ordinárias de condomínio e IPTU comprovadamente inadimplidas do período anterior a 30 de março de 2016. 2.2.6. Compensação das Obrigações Recíprocas Nos termos do art. 368 do Código Civil, se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. O Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto é credor do réu Armando Correa de Oliveira nos montantes de R$ 7.000,00 (danos materiais) e R$ 5.000,00 (danos morais), totalizando R$ 12.000,00 em valores singulares, a ser acrescido dos encargos legais. Por outro lado, o Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto e seus fiadores são devedores de Armando Correa de Oliveira pelos aluguéis e encargos vencidos até 30 de março de 2016 (R$ 3.200,00 do aluguel de fev/2016 + R$ 4.373,33 do aluguel devido de 20/02/2016 a 30/03/2016 + encargos ordinários do período). Assim, em observância ao pedido formulado pelo Espólio na inicial do processo nº 5058214-28.2016.8.13.0024 (ID 7960918), autorizo a compensação das obrigações recíprocas. 3. DISPOSITIVO 3.1. Autos nº 5058214-28.2016.8.13.0024 Diante do exposto, nos autos do processo nº 5058214-28.2016.8.13.0024, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto em face de Armando Correa de Oliveira , para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação residencial firmado entre as partes em 30 de março de 2016, por culpa do locador, declarando a inexigibilidade dos aluguéis e encargos locatícios vencidos após 30 de março de 2016; b) CONDENAR o réu Armando Correa de Oliveira a pagar ao autor Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto a quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de indenização por danos materiais, corrigida monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça do TJMG a partir de 11 de abril de 2016 (data do orçamento, ID 7961366, pág. 2) até 30/08/2024 e, a partir de então, pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), acrescida de juros de mora legais desde a citação (art. 405 do Código Civil); c) CONDENAR o réu Armando Correa de Oliveira a pagar ao autor Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, corrigida monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) a partir da data desta sentença e acrescida de juros moratórios pela Taxa Selic, diminuída da correção monetária aplicada (Tema Repetitivo 1368, STJ), desde a citação (art. 405 do Código Civil). Condeno o réu Armando Correa de Oliveira ao pagamento das custas processuais, despesas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos do autor Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto , os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. 3.2. Autos nº 5130947-89.2016.8.13.0024 Nos autos do processo nº 5130947-89.2016.8.13.0024, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Armando Correa de Oliveira em face do Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto , Valdelice Cunha de Almeida , Leonardo Almeida Bortoletto e Carolina Cestari de Paoli Bortoletto , para: a) CONDENAR os réus Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto , Valdelice Cunha de Almeida , Leonardo Almeida Bortoletto e Carolina Cestari de Paoli Bortoletto , solidariamente, a pagarem ao autor Armando Correa de Oliveira os aluguéis vencidos no dia 20 de fevereiro de 2016 (R$ 3.200,00) e o aluguel relativo ao período de 20 de fevereiro de 2016 a 30 de março de 2016 (R$ 4.373,33), além dos encargos ordinários de IPTU e taxa de condomínio (excluído o fundo de reserva) comprovadamente inadimplidos até 30 de março de 2016, com acréscimo de correção monetária pelo índice contratual (IGP-M, conforme Cláusula Quarta, §2º) a partir do vencimento de cada parcela e acrescidos de multa moratória de 10% (dez por cento) e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês (Cláusula Quarta, §2º) desde os respectivos vencimentos; b) DETERMINAR a compensação dos valores devidos entre o Espólio de Elizabeth Almeida Bortoletto e Armando Correa de Oliveira decorrentes dos julgamentos dos processos nº 5058214-28.2016.8.13.0024 e nº 5130947-89.2016.8.13.0024, nos termos do art. 368 do Código Civil. Em razão da sucumbência recíproca, distribuo as custas e despesas processuais na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo do autor Armando Correa de Oliveira e 20% (vinte por cento) a cargo dos réus, solidariamente. Condeno o autor Armando Correa de Oliveira ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos advogados dos réus, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos réus (diferença entre o valor cobrado e o valor efetivamente reconhecido), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno os réus, solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono do autor Armando Correa de Oliveira , fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação acolhida na ação de cobrança, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Havendo interposição de recurso de apelação ou apelação adesiva, dê-se vista à parte apelada para contrarrazões, pelo prazo legal, com posterior remessa ao egrégio TJMG. Com o trânsito em julgado, caso a parte sucumbente não seja beneficiária da justiça gratuita, remetam-se os autos à Contadoria, para cômputo das custas processuais finais, intimando-se a parte sucumbente para recolhimento da importância apurada a título de custas, de Taxa Judiciária, de multa penal e de outras despesas processuais devidas ao Estado, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição do débito, acrescido de multa de 10% (dez por cento), em dívida ativa e de registro no Cadastro Informativo de Inadimplência em relação à Administração Pública do Estado de Minas Gerais - CADIN-MG e do protesto extrajudicial da Certidão de Dívida Ativa, pela Advocacia-Geral do Estado – AGE. Em caso de inércia, certifique-se e expeça-se a devida certidão de custas não recolhidas, encaminhando-a à AGE/MG. Tudo feito, nada havendo pendente de provimento ou cumprimento, arquivem-se os autos com baixa na distribuição, adotando as cautelas de praxe e estilo. Cumprimento de sentença Se requerido o cumprimento de sentença pela parte credora, altere-se a classe para cumprimento de sentença e, caso a parte exequente passe a ser a antiga parte ré, invertam-se os pólos. Após, intime-se a parte executada para que, no prazo de 15 (quinze) dias, efetue o pagamento do débito atualizado e das custas processuais, se houver, sob pena de o montante da execução ser acrescido de 10% (dez por cento) de multa e de 10% (dez por cento) de honorários advocatícios, nos termos do artigo 523, caput, e § 1º, do CPC. Advirta-se o devedor de que no prazo de 15 (quinze) dias subsequentes ao término do prazo para pagamento (art. 525, caput, CPC) poderá apresentar impugnação ao cumprimento de sentença nos próprios autos, independentemente de penhora ou nova intimação, a qual, em regra, não suspenderá a execução (art. 520, §1º e art. 525, §§ 6º a 10, CPC) e deverá observar as limitações e requisitos do art. 525, §§ 1º, 4º e 5º, sob pena de rejeição liminar. A intimação deverá ser realizada: (i) via DJE, na pessoa do advogado constituído; (ii) pessoalmente (por carta), caso não tenha advogado ou já tenha transcorrido o prazo de um ano entre o trânsito em julgado e o requerimento de cumprimento de sentença (art. 513, § 4º, do CPC); (iii) ou por edital, caso se trate de réu revel citado por edital na fase de conhecimento (artigo 513, § 2º, IV, CPC). Caso haja depósito de quantia incontroversa pelo devedor, feita a título de pagamento definitivo e não de caução, expeça-se alvará, em favor da parte exequente, para levantamento da quantia, observadas as cautelas legais. Em caso de inércia e/ou inadimplemento, certifique-se, emita-se certidão de triagem e remetam-se os autos à Central de Cumprimento de Sentença - CENTRASE, para cooperação com a presente Vara Cível, conforme dispõe a Resolução nº 805/2015 do TJMG. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. NATÁLIA DISCACCIATI REZENDE Juíza de Direito