5123011-66.2023.8.13.0024

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5123011-66.2023.8.13.0024/MG AUTOR : CLAUDIA ANDRADE MAIA ADVOGADO(A) : WILSON JUNIO RODRIGUES CHAVES (OAB MG180845) AUTOR : MARIA DAS GRACAS ANDRADE MAIA ADVOGADO(A) : WILSON JUNIO RODRIGUES CHAVES (OAB MG180845) RÉU : CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VEREDAS ADVOGADO(A) : MAIRON DE CASTRO LOURENCO DAS NEVES (OAB MG183981) ADVOGADO(A) : MATHEUS DE BARROS RODRIGUES SALES BESSA (OAB MG129455) ADVOGADO(A) : RICARDO GROSSI ROCHA (OAB MG130006) SENTENÇA Vistos, etc . MARIA DAS GRAÇAS ANDRADE MAIA e CLÁUDIA ANDRADE MAIA ajuízam esta ação de Obrigação de FAzer c/c Tutela de Urgência, Reparaçaõ deDanos Materiais e Morais , contra o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VEREDAS, dizendo que a primeira autora é a proprietária do apartamento 304, localizado no Edifício réu, desde 1992. E residindo no imóvel a segunda autora com seus filhos. Em janeiro de 2022 a caixa de disjuntores do apartamento da Autora entrou em curto circuito, havendo necessidade de desligar o medidor da Cemig para evitar maiores danos à rede elétrica, com o ocorrido, a autora relatou ao Síndico da época, que afirmou que não podia fazer nada, e que era responsabilidade da moradora, resolver o problema. A segunda autora desesperadamente com medo de perder os alimentos da sua geladeira, ligou-a no corredor do apartamento, no entanto, foi repreendida pelo síndico, sob o argumento de que ela estava furtando eletricidade do condomínio. Após o incidente o síndico Sr. Gabriel, contratou um eletricista para dar uma solução paliativa para que não houvesse mais problemas na rede elétrica, e o eletricista contratado, foi categórico com o síndico dizendo que se tratava de uma situação muito grave e poderia até provocar um incêndio no apartamento e até atingir outros imóveis. Nesse período, no apartamento começou uma infiltração de grandes proporções, a qual iniciou no quarto reversível, e se espalhou em vários cômodos do imóvel, sendo necessária à colocação de bacias, potes de sorvetes e outros utensílios domésticos para tentar reter a infiltração, vindo a perder, pisos de madeira, pinturas das paredes e tetos, guarda roupas, armário de cozinha, sancas de gesso dos tetos, além de mofo, tornando o imóvel insalubre e consequentemente inabitável. A segunda autora e seus três filhos menores, tiveram que sair a toda pressa do apartamento, visto que o ambiente não estava/está seguro ocasionando danos a ela e principalmente aos seus filhos. Assim, falam em danos, necessidade de mudança do local, devendo impor réu custeio liminar de moradia, responsabilidades e pede obrigação de fazer para reparar defeitos que são decorrentes de área coletiva, e ainda danos morais. Anexa documentos. Decisão do Evento 10, deferindo a tutela de urgência, para fins de compelir réu em proceder aos reparos urgentes em até 60 dias concluir os reparos da área comum do edifício, quais sejam, 3.1) Troca de toda a tubulação de água da parte comum, que passa sobre o apartamento da Autora, refazendo o piso e a manta da cobertura; 3.2) Troca das conexões oxidadas na caixa d’água do edifício; 3.3). A impermeabilização da caixa d’água; 3.4). A manutenção/obras necessárias para cessar as patologias encontradas no telhado da área comum, sob pena de multa. Pedido contestado, Evento 18. Diz que não é caso de deferimento de gratuidade às autoras, e no mérito que as Autoras tentam responsabilizar o condomínio, todavia, tal fato não condiz com a realidade, tendo em vista que moradora e proprietária são as responsáveis por cuidar e zelar pelo seu apartamento e em nenhum momento as Autoras juntam nos autos algum documento sequer que comprove que tentaram sanar os problemas existentes. Pelo contrário, as Autoras apenas narram o problema existente e tentam responsabilizar terceiros por sua própria negligência. Ocorre que, a parte Requerida sempre tentou diligenciar para solucionar os problemas existentes no condomínio para fazer com que o prédio siga com a máxima qualidade possível. De mais a mais, cumpre destacar que o condomínio por meio de sua então síndica, Kelly Cristina, sempre fez de tudo para sanar os problemas existentes e levar o condomínio da forma mais correta e segura possível. A Sra. Kelly fez diversas assembleias e até mesmo um edital de convocação para assembleia geral extraordinária justamente para tratar sobre as possíveis infiltrações e vazamentos existentes no prédio, conforme consta em anexo. Nesse sentido, no dia 04 de agosto de 2022, o Requerido contratou profissionais técnicos para analisarem os problemas existentes no apartamento. Além disso, no dia 30 de agosto de 2022, os profissionais por solicitação do réu, na figura de sua síndica, Kelly Cristina de Oliveira Souza, retornaram ao apartamento e fizeram alguns repara necessários. Assim, diz que cumpre destacar que o condomínio em agosto de 2022 contratou profissionais para encontrarem a origem do problema e os mesmos detectarem que a origem é advinda de área particular do prédio, qual seja, do próprio apartamento 304. Cita artigos do CC, e que não é caso de obrigação de fazer. Impugna ainda pedido relativo a danos morais. Anexa documentos. Réplica das autoras, Evento 22, rebatendo termos da defesa. Audiência de conciliação do Evento 38, sem acordo. Despacho Evento 46, deferindo prova pericial de Engenharia. Laudo Pericial produzido, Evento 133. Esclarecimentos do Perito, Evento 149. Laudo pericial homologado, Evento 158. Audiência de CIJ do Evento 188, sem acordo e com oitiva de duas testemunhas. Alegações finais, Eventos 206/207, por ambas as partes. Em síntese, os fatos. Segue a DECISÃO: Processo em ordem. Nada a sanear. Pedidos da parte autora nestes autos: “4.1 Ao final, JULGUE PROCEDENTE A PRESENTE AÇÃO, para que seja reconhecida a obrigação de fazer do condomínio réu, na reparação das áreas comuns do edifício veredas, e ainda seja condenado a indenizar a autora nos DANOS MATERIAIS suportados em valor que deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, pois os mesmos continuam aumentando de forma gradativa. E seja reconhecido o dever de indenizar as autoras e os demais moradores nos DANOS MORAIS suportados, no importe de R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS) devidamente atualizado, com incidência de juros de mora desde a citação. 4.2 Caso V.Exa. acredite que o valor pleiteado a título de danos morais, hipótese que se admite apenas pelo amor ao debate, e que o valor pleiteado não condiz com toda tragédia narrada e comprovada, para mais ou para menos, que o referido valor indenizatório seja arbitrado pelo nobre julgador, tendo como parâmetros os princípios da reparação civil e da prevenção.” Pois bem. A tutela de urgência foi deferida, de forma parcial, conforme Evento 10. A impugnação à gratuidade, sem prova dos fatos, a autorizar revisão. No mérito, foi realizada prova pericial, de natureza técnica, com esclarecimentos, bem definindo os fatos em apuração. A prova oral sem maior interesse, sendo uma das depoentes ex-síndica do réu, que apenas esclareceu fatos dos relacionamentos entre as partes. Foi juntado vídeo/audiência como prova após deferimento da prova oral (Eventos 198 e 200 ), que não interfere no apurado pela prova pericial direta. Pelo laudo pericial do Evento 133, o terraço do edifício tem área comum de todo o prédio, não sendo área exclusiva de uso e gozo das autoras, e ainda esclareceu o expert: “3. Queira o Ilmo. Perito dizer se existe alguma patologia no telhado e suas consequências. Resposta: Durante a vistoria técnica, foram identificadas anomalias no sistema de cobertura, dentre as quais se destacam: telhas quebradas, selantes em estado de deterioração, acúmulo de resíduos sólidos e restos de materiais na calha pluvial, ausência de chanfro a 45° nas extremidades das telhas, danos na tubulação de ventilação dos apartamentos e espaçamento inadequado entre o rufo e o telhado. Tais irregularidades comprometem a estanqueidade do sistema e podem favorecer a ocorrência de infiltrações, além de reduzir a durabilidade dos elementos construtivos associados.” E ainda restou claro por evidente bem de uso comum, conforme quesito 5: “5. Queira o Ilmo. Perito dizer se na caixa d’água do Edifício Veredas existem tubulações oxidadas. Se positiva a resposta elas podem provocar infiltrações em que locais ou áreas? Resposta: Foi possível identificar a presença de conexões oxidadas nas regiões de entrada e saída de água. No entanto, não foi possível inspecionar visualmente as tubulações das prumadas, uma vez que se encontram embutidas nas alvenarias. Ressalta-se que não foram realizados ensaios destrutivos para a verificação das mesmas. As tubulações do barrilete, por sua vez, estavam aparentes e, no momento da vistoria, não apresentavam sinais visíveis de oxidação ou comprometimento estrutural.” Esclareceu ainda o expert que as infiltrações apuradas na unidade das autoras, parte interna, advêm das patologias da cobertura, que como já dito, tem áreas ou bens ali alojados q que são de uso comum. Sobre os danos aferidos, que afetam a unidade das autoras, respondeu o expert: “13. Queira o Ilmo. Perito dizer estimativamente o custo de recuperação do apartamento 304. Resposta: Durante a vistoria realizada in loco, foram constatados danos significativos nos seguintes elementos do apartamento 304: Pisos: com sinais de comprometimento, exigindo substituição parcial ou total; Paredes: apresentando patologias que requerem recuperação e novo acabamento; Forros: com deteriorações que demandam substituição ou reparos localizados; Armários planejados: afetados em sua integridade e funcionalidade, necessitando troca ou readequação; Acabamentos elétricos: danificados, com necessidade de reposição de peças e revisão do sistema. Com base na extensão dos danos observados, estima-se que o custo de recuperação integral do apartamento 304 esteja em torno de R$ 36.817,46 (trinta e seis mil, oitocentos e dezessete reais e quarenta e seis centavos), considerando materiais, mão de obra e encargos gerais.” E nos esclarecimentos do Evento 149 , o expert apurou que: “3.1. Queira o Ilustre Perito dizer se a tubulação que passa pelo piso da cobertura é de uso exclusivo do apartamento ou do condomínio? Para a realização da manutenção da tubulação é necessário a realização da manutenção da manta de impermeabilização? E ainda o técnico que realizou as manutenções foram contratados pelo condomínio e não pelo morador, esclareça por obséquio. Resposta: A tubulação que passa pelo piso da cobertura integra o sistema de prumadas de água fria do edifício, tratando-se, portanto, de elemento de uso comum do condomínio, conforme previsto na convenção condominial e no art. 1.331, §2º, do Código Civil. Para a execução de serviços de manutenção nessas tubulações, é necessário intervir no sistema de impermeabilização do piso da cobertura, uma vez que as prumadas encontram-se embutidas sob a manta. Assim, a substituição de conexões ou trechos da rede hidráulica implica, inevitavelmente, a abertura da impermeabilização e a posterior recomposição da manta […]. 5. Considerando que outras unidades não relataram problemas semelhantes, é possível concluir tecnicamente que as patologias identificadas decorrem de falha sistêmica do edifício ou de problema pontual interno à unidade 304? Resposta: Sim é possível concluir que as manifestações observadas na unidade 304 decorram exclusivamente de falha sistêmica do edifício ou, de forma oposta, de problema pontual restrito à unidade. As evidências técnicas indicam que as infiltrações apresentam origens múltiplas, envolvendo tanto falhas de impermeabilização em área privativa (terraço da unidade 304) quanto falhas em sistemas comuns (tubulações da prumada de água fria e impermeabilização do reservatório).” Diante da prova técnica, é fato incontroverso que a unidade 304, das autoras sofre infiltração vindo do terraço, onde tem acessórios ou peças comuns do edifício, de uso comum de todas as unidades, mas também a questão da manta de impermeabilização, que é da área privativa. Certo que existe também área privativa, que deve ter a impermeabilização procedida pelas titulares da unidade, de forma correta. Sendo fatures multiplos, na reparação de danos materiais, deve ter um reduzir de 25% do valor apruado, face essa concorrência apurada pela prova técnica: " As evidências técnicas indicam que as infiltrações apresentam origens múltiplas, envolvendo tanto falhas de impermeabilização em área privativa (terraço da unidade 304) quanto falhas em sistemas comuns (tubulações da prumada de água fria e impermeabilização do reservatório) .” Acolhe-se em parte tese de culpa concorrente ou recíproca, já que laudo pericial apurou que as falhas têm causas múltiplas, de de impermeabilização da área privativa das autoras e de patologias e faltas de manutenções das áreas comuns também oriundas do mesmo terraço. Assim, defere-se pedido de obrigação de fazer, ratificando-se a tutela de urgência deferida, e ainda condenado réu em danos materiais no valor de R$ 36.817,46 -mas este valor com a redução de 25% , conforme apurado no laudo pericial e pela concorrência das autoras sobre as causas das infiltrações. Deve a parte ré reparar as anomalias ou patologias das áreas comuns, conforme deferido na tutela de urgência, mas também autoras corrigirem e trocarem a manta de impermeabilização da área privativa. De acordo: “III. RAZÕES DE DECIDIR: Nos termos do artigo 17 do Código de Processo Civil, "para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade".A responsabilidade do condomínio pelos danos causados à unidade autônoma decorre de sua obrigação de manutenção das áreas comuns, conforme o regime da responsabilidade objetiva.Os danos materiais foram comprovados por meio de documentos e vídeos anexados aos autos, evidenciando infiltrações e prejuízos no imóvel da autora.O dano moral restou igualmente configurado, pois a situação enfrentada pela autora, além de incômoda, ultrapassou os limites do mero dissabor, havendo violação aos direitos da personalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação cível conhecida e desprovida. Sentença alterada de ofício para alterar o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária, incidente sobre os danos de ordem moral e material. Tese de julgamento: "O condomínio responde objetivamente pelos danos materiais causados por infiltrações provenientes da área comum". "A caracterizaçã o do dano moral exige demonstração de violação a direitos da personalidade". Dispositivos relevantes citados: CC, artigos 186 e 927. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.035319-0/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/04/2025, publicação da súmula em 30/04/2025)." ( TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.26.015350-7/001,Rel. Des. João Câncio, j. 24/03/2026 ). Quanto a danos morais, ficam indeferidos, já que os problemas são decorrentes de falhas em área comum do prédio, mas com concorrência, ainda em menor grau, das autoras, conofrme laudo pericial. Certo que os fatos apurados nos autos gera desconforto, mas não afeta valor interno ou anímico, e com concorrência da parte que se diz vítima. Em não versando o caso sobre excepcional hipótese de dano moral presumido ("in re ipsa"), a imposição reparatória depende de uma concreta violação a direito da personalidade – como, "v.g.", direito ao nome, à honra, à imagem, à privacidade e intimidade, ao próprio corpo e à integridade física (arts. 11 a 21 do CC) – verificada, por sua vez, em contundência capaz de causar dor, humilhação, constrangimento ou sofrimento que seja contextualmente insuportável, devidamente comprovado e aferido a partir das peculiaridades do caso concreto. Posto isso, Nos termos do artigo 487, I do CPC, julgo procedente em parte o pedido inicial, ratificando a tutela de urgência deferida no Evento 10, tornando-a definitiva para compelir ré em fazer todos os reparos no terraço que atinjam a área comum, e na forma do Laudo Pericial e Esclarecimentos, dos Eventos 133 e 149, e ainda reparar o valor em favor das autoras de R$ 36.817,46 - com o redudor de 25% deste quanum face acolhimento parcial da concorrência de responsabilidade civil , corrigidos pela Taxa Selic, a partir da entrega do laudo em juízo, conforme artigo 406 e § 1º c/c artigo 389, § único, ambos do Código Civil – redação dada pela Lei 14.905/2024, e pelo que foi decidido pelo STJ, Recurso Especial nº 2.199.164 - Tema 1.368 dos recursos repetitivos, até final pagamento. Em virtude da sucumbência recíproca, mas em grau maior para a parte ré, condeno requerido em 66% das custas do processo e parte autora no saldo de 34% da mesma base de cálculos, incluindo perícia, e mais honorários advocatícios, estes no importe de 10% sobre o valor da causa atualizado, assim distribuídos: (66% de 10% do valor da causa ônus da parte ré e 34% ônus da parte autora), observando-se artigo 98 § do CPC, para quem litiga sob pálio da assistência judiciária. Transitada em julgado, notifiquem-se as partes na forma e fins da Súmula 410 do STJ, para comprovarem o cumprimento das obrigações de fazer, de forma recíproca, em até 60 dias. Expedir Alvará complementar para o perito, se ainda retida parte finas de seus honorários. Após res judicada , arquivar, com baixa. P. R. I.