5120276-31.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5120276-31.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] REVISIONAL DE ALUGUEL (140) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: LUIZ FELIPPE FERREIRA BARBOSA CPF: 104.565.266-09 e outros RÉU: GROSS PARTICIPACOES ADMINISTRACOES E EMPR. IMOB. LTDA - ME CPF: 19.517.051/0001-13 SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de Ação revisional de aluguel cumulada com pedido de consignação em pagamento com pedido liminar, ajuizada originalmente por BARBOSA SALADERIA LTDA. em face de GROSS PARTICIPAÇÕES, ADMINISTRAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos qualificados no introito. A parte autora narrou que era locatária do imóvel comercial situado na Rua Curvelo, nº 67, loja 02, Bairro Floresta, Belo Horizonte/MG, em contrato firmado originalmente em 30 de junho de 2017, com prazo de 48 meses e término previsto para 30 de junho de 2021. O aluguel inicial foi estipulado em R$4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com reajuste anual pelo IGP-M. Em 01 de julho de 2019, houve primeiro aditivo contratual com sucessão locatícia, passando a figurar como locatária a empresa BARBOSA SALADERIA LTDA. Alegou a autora que, próximo ao término do contrato originário, as partes negociaram a prorrogação contratual e os representantes da ré teriam informado verbalmente que o valor do aluguel seria de R$7.000,00 (sete mil reais), mas, surpreendentemente, a ré encaminhou o Segundo Termo Aditivo fixando o aluguel em R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), valor substancialmente superior ao que seria obtido pela aplicação do IGP-M acumulado (R$7.466,58). Sustentou a autora que, em razão da pandemia de COVID-19, seu faturamento sofreu drástica redução, caindo de R$678.083,15 (seiscentos e setenta e oito mil, oitenta e três reais e quinze centavos) em 2019 para R$219.896,92 (duzentos e dezenas mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e dois centavos) em 2020 e R$81.373,39 (oitenta e um mil, trezentos e setenta e três reais e trinta e nove centavos) nos primeiros sete meses de 2021. Pleiteou, em sede liminar, a fixação de aluguéis provisórios com redução de 30% sobre o valor corrigido pelo IGP-M, chegando a R$5.226,60 (cinco mil, duzentos e vinte e seis reais e sessenta centavos), e a proibição de protesto dos boletos. No mérito, requereu: (a) a declaração de abusividade da cobrança de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais) e ilegalidade da cláusula primeira do Segundo Termo Aditivo; (b) a inaplicabilidade do IGP-M, com substituição pelo IPCA para correção dos aluguéis; e (c) subsidiariamente, a consignação do valor de R$6.203,21 (aluguel corrigido pelo IPCA acrescido de IPTU). A justiça gratuita foi indeferida (ID 5146787998), autorizando-se o parcelamento das custas iniciais em três vezes (ID 6273843021). A tutela de urgência foi indeferida (ID 9461013116). A ré apresentou contestação (ID 7666907998) arguindo preliminar de carência de ação, ao fundamento de que o contrato estaria vigendo por prazo indeterminado e já haveria ação de despejo por denúncia vazia em curso (Processo nº 5148683-47.2021.8.13.0024), com notificação para desocupação entregue à locatária. Sustentou que o Segundo Termo Aditivo não foi assinado pelas partes e, portanto, não produziria efeitos jurídicos. Alegou, ainda, que a locatária estava inadimplente com os aluguéis desde agosto de 2021 e que, nos termos do art. 575 do Código Civil, após a notificação para desocupação, o valor do aluguel passaria a ser de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais. Requereu a extinção do processo sem julgamento de mérito e, no mérito, a improcedência dos pedidos, com condenação da autora por litigância de má-fé. Houve impugnação à contestação (ID 9590992094), na qual a autora informou a desocupação voluntária do imóvel com entrega das chaves em 10 de junho de 2022 (ID 9591016019). A empresa autora foi dissolvida e baixada perante a Receita Federal em 08 de agosto de 2022 (ID 9678904202; ID 9678885131). Após discussão processual, houve a sucessão processual pelo sócio Luiz Felippe Ferreira Barbosa, com retificação do polo ativo (ID 10225519245). A justiça gratuita foi deferida ao novo autor (ID 10328967747), decisão mantida após impugnação pela ré e instauração de incidente processual (ID 10419384605). O autor realizou depósito judicial de R$80.000,00 (oitenta mil reais) (ID 10330681764). Em decisão de saneamento (ID 10474509497), foram afastadas as preliminares de carência de ação e de impugnação à justiça gratuita, e deferida a produção de prova pericial. Após sucessivas nomeações e recusas de peritos, a perícia foi cancelada por decisão (ID 10689754892), determinando-se a utilização, como prova emprestada, do laudo pericial produzido nos autos conexos nº 5148683-47.2021.8.13.0024, elaborado pelo perito Wagner Cássio Rodrigues. O laudo pericial (ID 10690943590) apurou que o valor locativo de mercado do imóvel, no período de agosto de 2021 a maio de 2022, foi de R$8.099,00 (oito mil e noventa e nove reais) mensais, após ponderação entre o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e o Método da Capitalização da Renda. Concluiu, ainda, que o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais pretendido pela ré não representava valor de mercado real, mas sim valor especulativo, descolado da realidade mercadológica local. As partes manifestaram-se sobre o laudo: a ré (ID 10691764730) sustentou que o valor apurado de R$9.079,89 (nove mil e setenta e nove reais e oitenta e nove centavos) (IGP-M) comprovaria a adequação de sua pretensão; o autor (ID 10696049851) impugnou a prova pericial, argumentando que a controvérsia central diria respeito à continuidade contratual e não à fixação de novo valor de mercado. Os autos conexos (Processo nº 5148683-47.2021.8.13.0024), ação de despejo por denúncia vazia cumulada com cobrança ajuizada pela ora ré, foram reunidos a este juízo, reconhecida a prevenção da 15ª Vara Cível (ID 9596977379). É o relatório. Decido. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Inexistindo preliminares a serem apreciadas e não se vislumbrando a presença de irregularidades a serem sanadas na presente fase processual, passa-se ao exame do mérito. O contrato de locação foi firmado em 30 de junho de 2017, com prazo de vigência de 48 meses, iniciando-se em 01 de julho de 2017 e encerrando-se em 30 de junho de 2021 (ID 5116973203). O primeiro aditivo, de 01 de julho de 2019 (ID 5116973206), consistiu exclusivamente em sucessão do polo locatário, sem alteração do prazo. O Segundo Termo Aditivo (ID 5116973208), enviado pela ré à autora em 12 de julho de 2021 (ID 5116973211), previa nova vigência de 48 meses e aluguel de R$8.500,00 (oito mil e quinhentos reais). Todavia, é incontroverso que este instrumento não foi assinado pela locatária. Nos termos do art. 46, §1º, da Lei nº 8.245 de 1991, findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. É exatamente o que ocorreu: expirado o prazo em 30 de junho de 2021, a locatária permaneceu no imóvel, e a própria locadora, em 11 de agosto de 2021, promoveu a notificação de denúncia vazia (ID 7666908001), o que revela que a própria ré reconhecia que a locação estava vigendo por prazo indeterminado. A ausência de assinatura do Segundo Termo Aditivo significa que as bases contratuais originais remanesceram, incluindo a cláusula terceira do contrato originário, que estabelecia o reajuste anual pelo IGP-M. Assim, o valor do aluguel, que em julho de 2021 era de R$5.500,94 (ID 5116973210), deveria ser reajustado em 01 de julho de 2021 pela variação positiva do IGP-M acumulado nos doze meses anteriores. A parte autora pleiteou a substituição do índice de reajuste contratual IGP-M pelo IPCA, com fundamento na teoria da imprevisão (arts. 478, 479 e 480 do Código Civil) e nos impactos da pandemia de COVID-19 sobre o setor de restaurantes. Todavia, a revisão contratual com fundamento na teoria da imprevisão não é automática. Exige-se a demonstração concreta do desequilíbrio contratual, com comprovação de que a execução do contrato se tornou excessivamente onerosa para uma das partes e extremamente vantajosa para a outra. No caso concreto, a autora trouxe elementos probatórios relevantes. Os demonstrativos contábeis apresentados (ID 5116973214) indicam que o faturamento da empresa caiu de R$678.083,15 (seiscentos e setenta e oito mil, oitenta e três reais e quinze centavos) em 2019 para R$219.896,92 (duzentos e dezenove mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e dois centavos) em 2020, e para R$81.373,39 (oitenta e um mil, trezentos e setenta e três reais e trinta e nove centavos) nos primeiros sete meses de 2021, uma redução drástica. Entretanto, há um dado fundamental que mitiga a pretensão revisional: o índice IGP-M já era o índice contratualmente pactuado desde 2017. O contrato foi celebrado entre partes empresariais, em regime de paridade, com plena liberdade de negociação. O IGP-M não foi imposto unilateralmente, foi livremente escolhido pelos contratantes. Ademais, conforme se extrai da perícia judicial, o valor de mercado do imóvel à época (aproximadamente R$8.099,00) era superior ao valor que resultaria da aplicação do IGP-M sobre o aluguel anterior (R$5.500,94 × 1,3575 = R$7.466,58), o que demonstra que a manutenção do índice contratual não gerava distorção significativa em relação ao mercado. Portanto, considerando que (a) o IGP-M foi livremente pactuado entre as partes; (b) o valor resultante de sua aplicação (R$7.466,58) era compatível com o valor de mercado apurado pela perícia judicial (aproximadamente R$8.099,00); e (c) a pandemia, embora tenha impactado severamente a economia, não constitui fundamento automático para afastar cláusulas contratuais livremente negociadas, julgo improcedente o pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA. Estabelecida a premissa de que o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado a partir de 01 de julho de 2021, mantidas as cláusulas contratuais originais, e afastada a substituição do índice de reajuste, cabe definir o valor do aluguel devido no período objeto da lide. Em 01 de julho de 2021, data do reajuste anual, o aluguel então vigente (R$5.500,94) deveria ser atualizado pela variação do IGP-M acumulado nos doze meses anteriores. Conforme os índices oficiais da Fundação Getúlio Vargas, o IGP-M acumulado de julho de 2020 a junho de 2021 foi de 35,75%, resultando em aluguel reajustado de: R$5.500,94 × 1,3575 = R$7.466,58 Este valor vigorou de 01 de julho de 2021 até 30 de junho de 2022, data em que ocorreria novo reajuste anual. Contudo, a locatária restituiu o imóvel em 25 de maio de 2022 (com entrega das chaves em 10 de junho de 2022, conforme ID 9591016019), de modo que o período devido se encerra nessa data. A locatária não efetuou o pagamento dos aluguéis a partir de agosto de 2021, sendo devido o aluguel de agosto de 2021 a maio de 2022 no valor mensal de R$7.466,58 (sete mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos) , acrescido de IPTU proporcional. Afasta-se integralmente a pretensão da ré de receber aluguel de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais com fundamento no art. 575 do Código Civil, pelas razões a seguir expostas. Em primeiro lugar, o art. 575 do Código Civil aplica-se à hipótese de notificação para restituição da coisa em que o locatário, notificado, não a restitui. A notificação de denúncia vazia foi recebida pela locatária em 26 de agosto de 2021 (ID 7666908008), iniciando-se o prazo de 30 dias para desocupação voluntária em 26 de setembro de 2021. Somente a partir do término desse prazo (final de setembro de 2021) é que eventualmente poderia incidir o art. 575 do CC, e não retroativamente a agosto de 2021. Em segundo lugar, a própria perícia judicial produzida nos autos conexos e utilizada como prova emprestada concluiu, de forma categórica, que o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) mensais não representava valor de mercado real, mas sim valor especulativo, descolado da realidade do mercado local à época dos fatos. Questionado especificamente sobre este ponto (quesito 9 do assistente técnico da parte autora), o perito respondeu que "a fixação de aluguel no valor de R$10.000,00/mês não encontra respaldo em evidências de mercado verificáveis e caracteriza-se, sob a ótica pericial, como valor especulativo, sem aderência ao comportamento real do mercado comercial do Bairro Floresta no período pericial". Em terceiro lugar, o art. 575, parágrafo único, do Código Civil, autoriza expressamente o juiz a reduzir o aluguel arbitrado pelo locador quando este for manifestamente excessivo, considerando seu caráter de penalidade. No caso, a desproporção é evidente: o valor contratual corrigido (R$7.466,58) e o valor de mercado apurado (R$8.099,00) são substancialmente inferiores aos R$10.000,00 (dez mil reais) pretendidos. Dessa forma, o valor devido a título de aluguel no período de agosto de 2021 a maio de 2022 é de R$7.466,58 (sete mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos) mensais, acrescidos de IPTU e demais encargos contratuais. A parte autora requereu a consignação do valor de R$6.203,21 (seis mil, duzentos e três reais e vinte e um centavos), correspondente ao aluguel corrigido pelo IPCA acrescido de IPTU. Todavia, como o pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA foi julgado improcedente, o valor consignado está aquém do efetivamente devido. Contudo, em 21 de outubro de 2024, o autor realizou depósito judicial de R$80.000,00 (oitenta mil reais) (ID 10330681764), valor superior ao débito. A existência desse depósito deve ser considerada para fins de apuração do saldo devedor, com a devida atualização e incidência dos encargos contratuais. A ré requereu a condenação da autora por litigância de má-fé, alegando alteração da verdade dos fatos. Não verifico, contudo, conduta que se enquadre nas hipóteses do art. 80 do CPC. A autora exerceu regularmente seu direito de ação, tendo obtido, inclusive, parcial procedência de sua pretensão. A mera divergência de narrativas entre as partes é inerente ao processo contencioso e não configura, por si só, litigância de má-fé. Rejeito o pedido. Por fim, a parte autora requereu a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 20%, com base na cláusula 1.3 do Segundo Termo Aditivo (ID 5116973208). Todavia, restando reconhecido que o referido aditivo não foi assinado e não produz efeitos jurídicos, descabe a aplicação de suas cláusulas. Rejeito o pedido. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) declarar a abusividade da pretensão da ré de impor, unilateralmente, o valor locatício de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), constante do Segundo Termo Aditivo (ID 5116973208), documento este que, não tendo sido assinado pela locatária, não produz efeitos jurídicos; b) declarar a inexigibilidade do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais pretendido pela ré com fundamento no art. 575 do Código Civil, por se tratar de valor manifestamente excessivo e especulativo, conforme apurado na prova pericial; c) fixar o valor do aluguel devido no período de agosto de 2021 a maio de 2022 em R$ 7.466,58 (sete mil, quatrocentos e sessenta e seis reais e cinquenta e oito centavos) mensais, correspondente ao último aluguel cobrado (R$ 5.500,94) reajustado pelo IGP-M acumulado (35,75%) em 01 de julho de 2021, acrescido de IPTU e demais encargos contratuais incidentes a cada vencimento; d) determinar que o valor depositado judicialmente em 21 de outubro de 2024 (R$ 80.000,00, ID 10330681764) seja utilizado para abatimento do débito apurado. O montante devido (aluguéis e encargos) deverá ser atualizado monetariamente pelo índice pactuado (IGP-M) e acrescido da multa e dos juros de mora contratuais desde o vencimento de cada parcela até a data do depósito (21/10/2024). A partir dessa data, a remuneração do valor depositado passa a ser encargo exclusivo da instituição financeira depositária, respondendo a locatária apenas por eventual saldo devedor remanescente; Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com os honorários advocatícios de seus respectivos patronos e com metade das custas processuais, mantida a suspensão de exigibilidade em relação à parte autora, beneficiária da justiça gratuita. Após o trânsito em julgado, proceda-se à apuração do saldo devedor, considerando o valor do aluguel mensal de R$ 7.466,58 para o período de agosto de 2021 a maio de 2022, com a incidência dos indexadores (IGP-M) e acréscimos contratuais de multa e juros de mora a partir de cada vencimento até 21/10/2024. O montante consolidado nesta data deverá ser decotado do valor depositado judicialmente (R$ 80.000,00, ID 10330681764), expedindo-se o competente alvará de levantamento em favor da ré, acrescido da remuneração legal própria das contas judiciais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. GUILHERME LIMA NOGUEIRA DA SILVA Juiz(íza) de Direito 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte N