5117049-33.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 33ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900js PROCESSO Nº: 5117049-33.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: SIPET PARTICIPACOES LTDA CPF: 42.800.185/0001-69 RÉU: GABRIELA TAVARES CARVALHO - CPF 113.475.506-66 - ME CPF: 19.258.636/0001-66 SENTENÇA Vistos. 1 – Relatório SIPET PARTICIPAÇÕES LTDA., devidamente qualificada, ajuizou a presente Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança em face de GABRIELA TAVARES CARVALHO - ME, também qualificada. Consta da inicial: (i) que as partes celebraram contratos de locação comercial para os imóveis constituídos pelas Lojas 05 e 06, situadas na Rua Piauí, nº 1.273, bairro Funcionários, nesta capital, com início em 01/09/2014 e 01/03/2016, respectivamente, e vigência prorrogada por aditivos; (ii) que a ré tornou-se inadimplente com os aluguéis e encargos locatícios a partir de abril de 2021; (iii) que o débito inicial apurado era de R$ 23.763,39 (vinte e três mil, setecentos e sessenta e três reais e trinta e nove centavos). Requereu, em sede liminar, a decretação do despejo e, ao final, a rescisão dos contratos com a condenação da ré ao pagamento dos valores em atraso e dos que se vencessem no curso do processo. Após o depósito de caução pela autora (ID 5615192999), foi deferida a medida liminar para desocupação do imóvel (ID 5635517997). Em petição de ID 9434704756, a autora informou a devolução das chaves em 21/12/2021, requerendo a extinção do pedido de despejo e o prosseguimento da cobrança, com um débito atualizado de R$ 85.971,47. O pedido de despejo foi julgado extinto pela perda superveniente do objeto, conforme decisão de ID 9493473054. Devidamente citada (ID 9566720475), a ré apresentou contestação em ID 9586441590, alegando, em síntese: (i) a inexigibilidade dos custos com reparos por ausência de laudo de vistoria inicial; (ii) a impossibilidade de cobrança de multa rescisória por falta de previsão contratual; (iii) a abusividade da multa moratória de 10%, que deveria ser de 2%; (iv) o excesso de cobrança, uma vez que realizou depósitos judiciais que não foram abatidos do débito; (v) a inexigibilidade de uma fatura da COPASA posterior à desocupação. Requereu a concessão da justiça gratuita. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 9616213998), rebatendo os argumentos da defesa e juntando laudos de vistoria inicial. Em decisão saneadora (ID 9837243554), foi deferida a gratuidade de justiça à ré e determinada a produção de prova pericial contábil, sendo indeferida a prova oral. O laudo pericial (ID 10248367065) e seus posteriores esclarecimentos (ID’S 10398260881, 10492707734, 10590791747 e 10622035902) foram juntados aos autos e homologados por este Juízo (ID 10689478379). A Sra. Perita apurou dois cenários para o saldo devedor: um de R$ 25.855,59, com encargos atualizados até a data de desocupação do imóvel (21/12/2021), e outro de R$ 39.382,68, com encargos projetados até 01/12/2025. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais (ID 10721949081 e 10735763893), reiterando suas teses. É o relatório. Decido. 2 – Fundamentação 2.1 – Das questões processuais O feito encontra-se em ordem, sem nulidades ou preliminares a serem sanadas. A questão relativa ao despejo já foi superada pela extinção parcial do processo. Passo, assim, à análise do mérito da cobrança. 2.2 – Do mérito A controvérsia remanescente cinge-se à apuração do correto valor devido pela ré a título de aluguéis e encargos locatícios, considerando os pagamentos efetuados e a legalidade das rubricas cobradas. 2.2.1 – Da multa moratória A ré sustenta que a multa por atraso deve ser de 2%, ao passo que a autora, em um segundo momento, pleiteou 10%. A cláusula 3.5 dos contratos de locação (ID’S 5016218126 e 5016218130) prevê expressamente a incidência de multa moratória no percentual de 2%. A própria autora, em sua impugnação ao laudo pericial (ID 10286429444), reconheceu o equívoco na cobrança de 10%, afirmando que sanearia o lapso em fase de liquidação. A prova pericial, por sua vez, confirmou a incorreção da majoração e utilizou o percentual de 2% para a elaboração de seus cálculos. Portanto, assiste razão à ré neste ponto, devendo a multa moratória ser fixada em 2% sobre o valor das parcelas em atraso. 2.2.2 – Da multa rescisória e dos reparos no imóvel A autora pleiteia o pagamento de multa pela rescisão antecipada do contrato e de valores para reparos nos imóveis. A perícia judicial, em sua análise, concluiu pela ausência de previsão de multa rescisória nos termos aditivos e excluiu de seus cálculos os valores referentes aos reparos por não estarem devidamente comprovados como de responsabilidade da locatária. Com efeito, embora a autora tenha juntado laudos de vistoria inicial, os orçamentos para os reparos foram produzidos de forma unilateral, sem a demonstração de que os danos extrapolaram o uso normal do imóvel ou que a ré foi devidamente notificada para acompanhar a vistoria final. A simples apresentação de um orçamento não é suficiente para constituir o dever de indenizar. Da mesma forma, a análise pericial, homologada por este juízo, não identificou base contratual nos aditivos para a multa rescisória pleiteada. Embora os contratos originais previssem penalidade por infração, a planilha final da perícia, que serve como base técnica para esta decisão, não incluiu tal verba. Assim, acolho as conclusões técnicas da perícia para afastar a cobrança dos valores relativos aos reparos e à multa rescisória, por ausência de comprovação e fundamento contratual claro, respectivamente. 2.2.3 – Dos encargos de consumo A ré impugnou a cobrança de uma fatura da COPASA com vencimento em 09/02/2022. A perícia esclareceu que tal fatura se refere ao consumo do mês de janeiro de 2022, período posterior à desocupação do imóvel (21/12/2021). Desta forma, tal cobrança é indevida e foi corretamente expurgada dos cálculos periciais. 2.2.4 – Do valor consolidado do débito Superadas as controvérsias sobre os encargos, resta fixar o montante principal devido. A perícia judicial apresentou dois cenários de cálculo, cuja divergência reside unicamente no termo final para a incidência de juros e correção monetária. O primeiro cenário apura o débito em R$ 25.855,59 (vinte e cinco mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e nove centavos), com todos os encargos contratuais (multa de 2%, juros de 1% e correção pelo IGP-M) calculados até 21/12/2021, data da efetiva desocupação do imóvel e, portanto, do encerramento da relação locatícia. O segundo cenário projeta a incidência desses mesmos encargos contratuais até 01/12/2025, resultando em um valor de R$ 39.382,68. A própria Sra. Perita reconheceu que a definição do marco temporal é matéria de mérito. Assiste razão à defesa ao sustentar que, uma vez encerrado o contrato de locação com a entrega das chaves, a obrigação de pagar os aluguéis e encargos se converte em dívida de valor. Os encargos moratórios específicos do contrato (multa de 2% e juros contratuais sobre cada parcela) incidem até a consolidação do débito na data do término da relação. A partir de então, o saldo devedor apurado deve ser atualizado monetariamente e acrescido de juros de mora legais, e não mais pelos encargos que pressupunham a vigência do contrato. Prolongar a incidência dos encargos contratuais por anos após o fim da locação configuraria enriquecimento sem causa da credora. Dessa forma, adoto como correto o primeiro cenário apresentado pela perícia, que apurou o saldo devedor em R$ 25.855,59, consolidado em 21/12/2021. Este valor já contempla o abatimento dos depósitos judiciais realizados pela ré, no montante de R$ 36.674,98, conforme apurado pela perícia e certificado nos autos. 3 – Dispositivo Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de cobrança formulado por SIPET PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de GABRIELA TAVARES CARVALHO - ME, para: a) CONDENAR a ré a pagar à autora o valor de R$ 25.855,59 (vinte e cinco mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e cinquenta e nove centavos), correspondente ao saldo devedor dos aluguéis e encargos locatícios, já abatidos os depósitos judiciais efetuados. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente pela tabela da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais (CGJ/MG) desde a data da consolidação do cálculo (21/12/2021) até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção se dará pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Deverão ser acrescidos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar de 22/12/2021 até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, incidirá a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), devendo ser deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), sendo a taxa de juros considerada zero caso o resultado da dedução seja negativo, conforme o §3º do art. 406 do Código Civil. b) AUTORIZAR a expedição de alvará em favor da parte autora para levantamento dos valores depositados em juízo pela ré (ID 9544584322), caso ainda não tenha sido efetuado, devendo o montante ser abatido do valor exequendo em fase de cumprimento de sentença. Considerando a sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A autora arcará com 70% (setenta por cento) de tais verbas, e a ré com os 30% (trinta por cento) restantes. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade em relação à ré, por litigar sob o pálio da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. CHRISTIAN GARRIDO HIGUCHI Juiz de Direito 33ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte