5116380-77.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 20ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900lm PROCESSO Nº: 5116380-77.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material, Despesas Condominiais] AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO ADRIANA e outros RÉU: JOSE LUIZ MACHADO GONTIJO e outros SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de ação de cobrança proposta por Condomínio do Edifício Adriana em desfavor de José Luiz Machado Gontijo, partes devidamente qualificadas nos autos. Aduziu a parte autora, em breve síntese, que o requerido é proprietário da unidade autônoma n. 02 do edifício. Relatou que, em dezembro de 2020, os moradores da unidade n. 24 comunicaram a ocorrência de infiltrações nos tetos da área de serviço e da cozinha de seu apartamento. Afirmou que, durante a investigação da origem do vazamento, foram necessárias intervenções nas unidades n. 24 e 04 e que, posteriormente, o profissional contratado constatou que a infiltração se originava na área de serviço do imóvel do requerido, em razão de uma luva mal encaixada no interior do piso, abaixo do tanque. Sustentou que custeou os reparos necessários, despendendo R$ 2.350,00 com mão de obra e R$ 761,95 com materiais, sob a condição de posterior ressarcimento pelo requerido. Alegou que, apesar dos contatos realizados e da notificação extrajudicial encaminhada em 25 de fevereiro de 2021, o réu não restituiu os valores suportados. Defendeu que compete ao proprietário da unidade autônoma responder pelos prejuízos decorrentes de vazamento originado no interior de seu imóvel. Dito isto, requereu a condenação do requerido ao pagamento da quantia de R$ 3.515,14, correspondente às despesas realizadas, acrescidas de multa, juros, correção monetária e do valor despendido para a emissão da certidão imobiliária. Requereu os benefícios da gratuidade da justiça. Junto à inicial acostou documentos. Após o recolhimento das custas iniciais, foi determinada a citação do requerido. O réu apresentou contestação ao id 9574519181. Arguiu a ausência de interesse de agir, ao fundamento de que não foi previamente procurado para solucionar a controvérsia e de que a ação foi ajuizada sem autorização ou ciência dos demais condôminos. Suscitou irregularidade na representação processual, sustentando que Evandro Meireles Gonçalves, então representante da empresa que exercia a função de síndica profissional, não possuía mandato para atuar como advogado do condomínio. Impugnou, ainda, a gratuidade da justiça requerida pela parte autora e, por sua vez, postulou a concessão do benefício em seu favor. No mérito, afirmou que foi informado de que as obras seriam custeadas pelo próprio condomínio e que jamais se comprometeu a ressarcir os valores. Sustentou que o vazamento decorria de problema na estrutura hidráulica comum do edifício, e não de mau uso ou falta de manutenção de sua unidade autônoma. Impugnou os documentos apresentados com a inicial, alegando que a notificação extrajudicial não comprova o seu recebimento, que o laudo foi elaborado de maneira informal pelo próprio profissional contratado para a execução dos reparos e que os documentos fiscais não demonstram a efetiva utilização dos materiais ou o pagamento integral dos serviços. Alegou, ainda, a ocorrência de infrações éticas pelo antigo síndico profissional e requereu a expedição de ofício à OAB/MG e a inclusão dos advogados no NUMOPEDE. Formulou reconvenção, por meio da qual sustentou que a cobrança promovida, supostamente destituída de fundamento e direcionada contra pessoa idosa e de baixa renda, lhe causou exposição, constrangimentos e transtornos emocionais. Ao final, requereu a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Impugnação à contestação ao id 9624998459. A parte autora alegou, inicialmente, a intempestividade da defesa e impugnou o pedido de gratuidade da justiça formulado pelo réu. Defendeu a existência de interesse processual e a regularidade de sua representação, bem como reiterou que o vazamento se originou no interior da unidade autônoma do requerido e que os documentos apresentados eram suficientes para demonstrar as despesas realizadas. Quanto à reconvenção, alegou a ilegitimidade dos terceiros indicados pelo réu e sustentou a inexistência de ato ilícito ou dano moral indenizável. A audiência de conciliação realizada em 25 de abril de 2023 restou frustrada, conforme ata de id 9792814119. Por meio da decisão de id 10147727713, foi reconhecida a tempestividade da contestação, indeferida a gratuidade da justiça requerida pelo condomínio e deferido o benefício ao réu. Determinou-se, ainda, que a parte autora apresentasse documentos relativos à ciência ou autorização dos condôminos para o ajuizamento da ação, bem como o cadastramento e a emenda da reconvenção. A parte autora manifestou-se ao id 10152118790, oportunidade em que sustentou ser desnecessária a autorização prévia da assembleia e juntou documentos destinados a demonstrar que integrantes do conselho consultivo tinham conhecimento e anuíram com a propositura da demanda. Ao id 10191731011, o réu reiterou a ausência de interesse de agir e emendou a reconvenção, atribuindo-lhe o valor de R$ 10.000,00 e direcionando a pretensão indenizatória contra o condomínio autor. Por meio da decisão de id 10380988422, foram rejeitadas as preliminares de ausência de interesse de agir e de irregularidade da representação processual, recebida a reconvenção pelo valor de R$ 10.000,00 e determinada a especificação de provas. Instadas a especificar provas, a parte autora, ao id 10402217298, reiterou o pedido de tomada do depoimento pessoal do réu e de produção de prova testemunhal. Por sua vez, o réu, ao id 10411933119, requereu o julgamento antecipado do mérito. Por meio da decisão de id 10586775978, foi indeferida a oitiva da representante do condomínio como testemunha e deferida a tomada do depoimento pessoal do réu, com a designação de audiência de instrução. Na audiência realizada em 03.02.2026, a conciliação restou frustrada e a parte autora dispensou o depoimento pessoal do réu, razão pela qual foi encerrada a instrução, conforme ata de id 10620327835. As partes apresentaram alegações finais aos ids 10624972999 e 10634541897. É o relatório. Decido. Superadas as questões processuais já decididas, passa-se ao exame do mérito da ação principal e da reconvenção. A controvérsia cinge-se a verificar se o vazamento que atingiu outras unidades do edifício teve origem em instalação privativa da unidade n. 02, se as despesas reclamadas foram efetivamente suportadas pelo condomínio e, por fim, se o ajuizamento da demanda ocasionou dano moral ao réu. Nos termos dos arts. 371 e 373 do CPC, incumbe ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão. No caso, o conjunto documental produzido ampara suficientemente a pretensão autoral. O relatório particular de id 4995018048, elaborado pelo profissional responsável pela inspeção e pelos reparos, registra que, após intervenções nas unidades n. 24 e 04, a origem do vazamento foi localizada abaixo do tanque da área de serviço da unidade n. 02, em uma luva mal encaixada no interior do piso. Consigna, ainda, que o tanque não possuía caixa de esgoto e se encontrava diretamente ligado à prumada do edifício, tendo sido instaladas caixa e conexões adequadas. Embora não possua natureza de perícia judicial nem esteja acompanhado de ART ou RRT, o documento constitui prova admissível e contemporânea aos fatos. Sua descrição é corroborada pelas fotografias de ids 4995018056 e 4995018062, que retratam a intervenção no interior da unidade, e pelo recibo de id 4995018051 - p. 3, no qual o prestador registra as intervenções realizadas e a identificação da origem do vazamento na área de serviço da unidade n. 02. A referência à prumada não demonstra que o defeito estivesse na rede comum. O relatório não aponta ruptura, obstrução ou falha na coluna coletiva, mas localiza o vazamento na luva situada abaixo do tanque da unidade n. 02. A instalação destinada exclusivamente ao escoamento daquela unidade, até sua conexão com a rede geral, conserva natureza privativa. Também não prospera a alegação de que a ata de assembleia de id 4995018068 demonstraria que o serviço foi tratado como obra em área comum. A ata de assembleia de id 4995018068 não demonstra que o reparo objeto da demanda tenha ocorrido em área comum. O documento, datado de 22.07.2021, refere-se a obra diversa, orçada em R$ 9.000,00, envolvendo caixas de passagem, tubulação próxima aos relógios e retirada de entulhos. Já os serviços discutidos nestes autos foram executados em janeiro e fevereiro de 2021, nas unidades n. 24, 04 e 02, pelo custo histórico de R$ 3.111,00. As conversas de id 9574524075, por sua vez, retratam apenas discussões posteriores acerca da autorização e da continuidade da ação, sem avaliação técnica sobre a origem do vazamento. A certidão imobiliária de id 4995323037 inclui o réu entre os coproprietários da unidade n. 02 e registra seu endereço no próprio imóvel. Ademais, na contestação de id 9574519181, o requerido reconheceu que detém a posse e reside na unidade. Assim, ainda que a unidade pertença a mais de um coproprietário, é incontroverso que o réu exercia a posse direta do apartamento e detinha o controle da instalação privativa na qual o defeito foi identificado. Nos termos dos arts. 1.277 e 1.336, IV, do Código Civil, compete ao proprietário ou possuidor conservar a unidade autônoma de modo que sua utilização não ocasione interferências prejudiciais à segurança, à salubridade ou à integridade dos imóveis vizinhos. Identificado o defeito em instalação destinada exclusivamente à unidade e situada em seu interior, as despesas necessárias à sua correção não podem ser transferidas à coletividade condominial. Veja-se: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ÁREA EM COBERTURA DE EDIFÍCIO PARA INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTOS DE TELEFONIA. INFILTRAÇÕES. DANOS EM UNIDADES AUTÔNOMAS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA PERÍCIA. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA LOCATÁRIA. DEVER DE MANUTENÇÃO. NEXO DE CAUSALIDADE COMPROVADO. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPARAÇÃO DOS DANOS. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM AVCB E LOCAÇÃO DE TERCEIROS. CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. 1. A responsabilidade da locatária pela reparação de danos decorrentes de infiltração é manifesta quando a prova pericial demonstra que os vazamentos provêm exclusivamente da área sob sua posse e decorrem da falha do sistema de impermeabilização que a ela incumbia manter. 2. O ressarcimento de despesas com aluguel para realocação de condômino prejudicado é devido, ainda que não comprovado o desembolso no curso do processo, quando a inutilização do imóvel é provada e o prejuízo se torna iminente a partir de notificação, cabendo a apuração do quantum em liquidação de sentença. 3. Em havendo condenação, a base de cálculo dos honorários de sucumbência deve ser o valor da condenação, conforme a ordem hierárquica do Art. 85, § 2º, do CPC, ainda que parte dela seja ilíquida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.019798-5/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/06/2026, publicação da súmula em 22/06/2026) Embora o precedente verse sobre área cedida à locatária, sua razão de decidir aplica-se ao caso, por atribuir a responsabilidade àquele que detém a posse e o dever de manutenção da área ou instalação da qual provém o vazamento. A responsabilidade não depende da demonstração de que o réu pessoalmente tenha instalado a conexão defeituosa. Decorre do dever de guarda, conservação e manutenção da instalação de uso exclusivo do imóvel de que é coproprietário e possuidor. Admitir que o condomínio suporte definitivamente a despesa correspondente à correção de instalação privativa implicaria transferir aos demais condôminos encargo que não lhes compete e proporcionar vantagem patrimonial indevida ao ocupante da unidade beneficiada. O requerido não comprovou a alegação de que o condomínio teria assumido definitivamente o custeio da obra, fato impeditivo cujo ônus lhe incumbia, nos termos do art. 373, II, do CPC. O pagamento inicial, realizado para conter a infiltração que atingia outras unidades, não representa renúncia ao posterior ressarcimento. Ademais, ao especificar provas no id 10411933119, o réu requereu o julgamento antecipado do mérito, sem postular perícia ou a oitiva das pessoas que, segundo sua versão, teriam participado do alegado ajuste. A ausência de comprovação do recebimento pessoal da notificação de id 4995018086 não afasta o dever de ressarcimento, que decorre da origem privativa do defeito e das despesas suportadas pelo condomínio. Ademais, o próprio requerido reconheceu, na contestação de id 9574519181, que foi procurado para o pagamento após a realização dos serviços. Quanto à extensão do dano material, os recibos de id 4995018051 comprovam o desembolso total de R$ 3.111,00. O documento de p. 4 registra o pagamento de R$ 1.100,00, em 9 de janeiro de 2021, referente à primeira parcela da mão de obra. O recibo de p. 3 demonstra o pagamento de R$ 2.011,00, em 22 de fevereiro de 2021, compreendendo o restante da mão de obra, materiais e acabamento da unidade n. 02. Os documentos identificam o condomínio pagador, o prestador, os serviços realizados, os valores e as datas, sendo reforçados pela nota fiscal e pelos comprovantes de aquisição reunidos no mesmo id. Além disso, o próprio requerido reconheceu, na contestação de id 9574519181, que o condomínio arcou com os custos da obra, circunstância que independe de prova, nos termos do art. 374, II, do CPC. A referência, no relatório de id 4995018048, a R$ 2.350,00 de mão de obra e R$ 761,95 de materiais não compromete a pretensão, pois os recibos posteriores individualizam os valores efetivamente pagos e totalizam o principal de R$ 3.111,00 indicado na planilha de id 4995018087. Não é possível, contudo, acolher integralmente o montante de R$ 3.515,14. A planilha de id 4995018087 incluiu multa condominial de 2%, juros, correção monetária e R$ 31,36 relativos à certidão imobiliária. A obrigação reconhecida possui natureza ressarcitória e não corresponde a contribuição condominial ordinária ou extraordinária, razão pela qual não incide a multa de 2%. Os juros e a correção monetária serão aplicados como consectários legais sobre o principal, enquanto o custo da certidão constitui gasto preparatório à demanda, e não prejuízo diretamente decorrente do vazamento. Assim, a ação principal deve ser julgada parcialmente procedente para condenar o requerido ao ressarcimento da quantia histórica de R$ 3.111,00, sendo R$ 1.100,00 desembolsados em 09.01.2021 e R$ 2.011,00 desembolsados em 22.02.2021, com atualização monetária e juros de mora a partir dos respectivos desembolsos, quando se materializaram os prejuízos, observados os índices legalmente aplicáveis em cada período. Quanto à reconvenção, não prospera a alegação de preclusão suscitada pelo condomínio nas alegações finais de id 10624972999. A emenda determinada na decisão de id 10147727713 foi apresentada no id 10191731011, e a reconvenção foi expressamente recebida na decisão de id 10380988422. A questão processual já se encontra decidida, impondo-se o exame do pedido indenizatório. O pedido reconvencional é improcedente. Explico: O exercício regular do direito de ação não constitui ato ilícito, nos termos do art. 188, I, do Código Civil, salvo quando demonstrados abuso, manifesta temeridade e efetiva lesão a direito da personalidade. No caso, a cobrança foi instruída com relatório, fotografias, recibos, documentos fiscais, certidão imobiliária, notificação e planilha, tendo a pretensão se mostrado parcialmente fundada. Tampouco foi comprovada exposição vexatória, ofensa à honra ou repercussão concreta na esfera pessoal do reconvinte. As conversas de id 9574524075 retratam apenas debate interno sobre a condução da demanda, sem conteúdo ofensivo atribuível ao condomínio. A idade e a situação econômica do requerido não dispensam a comprovação do ato ilícito, do dano e do nexo causal. O desconforto decorrente da cobrança e da necessidade de apresentação de defesa não configura, por si só, dano moral indenizável. Ausentes os requisitos dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, impõe-se a improcedência da reconvenção. Por fim, não se verifica litigância de má-fé de nenhuma das partes. A formulação de teses jurídicas, ainda que rejeitadas, não se enquadra automaticamente nas hipóteses do art. 80 do CPC. Ausente demonstração de alteração consciente da verdade, finalidade ilícita ou comportamento processual doloso, deve ser rejeitado o pedido de aplicação das penalidades dos arts. 79 a 81 do CPC. As alegações relativas à suposta incompatibilidade ética entre as funções exercidas pelo antigo síndico e sua atuação profissional não alteram a existência do dano material ou a responsabilidade pelo seu ressarcimento. A regularidade da representação processual já foi apreciada na decisão de id 10380988422, e não foram apresentados elementos concretos de fraude ou infração que justifiquem a expedição de ofício à OAB/MG ou a inclusão de profissionais no NUMOPEDE, sem prejuízo de eventual provocação direta dos órgãos competentes pelos interessados. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, resolvo o mérito da ação principal e da reconvenção para: a) julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para condenar o réu José Luiz Machado Gontijo a ressarcir ao autor Condomínio do Edifício Adriana a quantia de R$ 3.111,00, correspondente aos desembolsos de R$ 1.100,00, realizado em 09 de janeiro de 2021, e de R$ 2.011,00, realizado em 22 de fevereiro de 2021; b) julgar improcedente o pedido indenizatório formulado na reconvenção. Sobre cada uma das parcelas objeto da condenação incidirá, desde o respectivo desembolso, a taxa SELIC, que compreende a atualização monetária e os juros de mora, nos termos das Súmulas 43 e 54 do STJ, do art. 398 do Código Civil e da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 2.199.164/PR, Tema 1.368 dos recursos repetitivos, até a entrada em vigor da Lei n. 14.905/2024. A partir da entrada em vigor da Lei n. 14.905/2024, o débito será corrigido monetariamente pelo IPCA e acrescido de juros de mora calculados pela taxa legal, correspondente à SELIC deduzida do índice de atualização monetária, conforme os arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, ambos do Código Civil, até o efetivo pagamento. Condeno o réu ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos arts. 82, § 2º, 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do CPC. Em razão da improcedência da reconvenção, condeno o réu reconvinte ao pagamento das respectivas custas e de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à pretensão reconvencional, nos termos do art. 85, §§ 1º e 2º, do CPC. Suspendo a exigibilidade das obrigações sucumbenciais impostas ao réu reconvinte, por litigar sob o pálio da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. Renato Luiz Faraco Juiz de Direito da 20ª Vara Cível