5091575-89.2023.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 17ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 bsls PROCESSO Nº: 5091575-89.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: MCA ALIMENTACAO LTDA CPF: 05.629.426/0001-22 RÉU: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A CPF: 07.816.890/0001-53 e outros SENTENÇA 1 – RELATÓRIO MCA ALIMENTAÇÃO LTDA., qualificada nos autos, ajuizou a presente ação renovatória de locação em face de MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e MULTIPLAN GREENFIELD XI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., igualmente qualificadas, pretendendo a renovação compulsória do contrato de locação comercial da Loja de número OP-91, com área de 20,23 metros quadrados, localizada no piso Ouro Preto do BH Shopping, pelo prazo de 60 meses, de 05 de novembro de 2023 a 04 de novembro de 2028, com a fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 14.242,65. Quanto aos fatos narrou, em síntese, que a locação teve início por contrato celebrado em 07 de abril de 2008, tendo sido prorrogado por aditivos até 04 de novembro de 2023. Afirmou que preenche todos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, indicando como fiador o Sr. Ricardo Gomes Ribeiro de Castro. Por essas razões, requereu a procedência do pedido acima formulado. Atribuiu à causa o valor de R$ 213.639,72 (duzentos e treze mil, seiscentos e trinta e nove reais e setenta e dois centavos). Comprovante de pagamento das custas iniciais (id. 9798532185). Regularmente citadas, as partes rés apresentaram contestação (id. 9885901370). Em sede de preliminar, arguiram a ausência de comprovação de idoneidade financeira do fiador e ausência de reconhecimento de firma na declaração de aceite da fiança. No mérito, em síntese, concordaram expressamente com a renovação compulsória pelo período pleiteado, mas divergiram do valor do aluguel mínimo mensal, apresentando contraproposta de R$ 18.200,00 (dezoito mil e duzentos reais). Impugnação à contestação (id. 9917866758). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (id. 9917873266), ambas pugnaram pela produção de prova pericial e documental (ids. 9981990850 e 10040628601). Audiência de conciliação sem êxito (id. 10240724048). Decisão de saneamento e organização do processo (id. 10303977430), oportunidade em que foi rejeitada a preliminar de ausência de requisitos processuais, bem como foram deferidas a produção de prova documental e pericial. Laudo pericial (id. 10566605432). Alegações finais apresentadas pelas partes (ids. 10715595885 e 10711542613). Vieram-me conclusos os autos. É o relatório. Decido. 2 – FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação renovatória de locação, via da qual a autora pretende a renovação compulsória do contrato de locação comercial da loja localizada no BH Shopping, pelo prazo de 60 meses, de 05 de novembro de 2023 a 04 de novembro de 2028, com a fixação do aluguel mínimo mensal em R$ 14.242,65. O processo encontra-se em ordem, inexistindo qualquer nulidade e tendo sido respeitados os princípios processuais aplicáveis, pelo que se passa ao exame do mérito. A controvérsia da lide reside em verificar se estão preenchidos os requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação e qual o justo valor do aluguel mínimo mensal para o período renovado. Os requisitos cumulativos para a renovação compulsória das locações comerciais encontram-se previstos na legislação de regência. O art. 51 da Lei do Inquilinato estabelece os requisitos cumulativos essenciais para a renovação compulsória do contrato de locação comercial: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. No caso sub judice, a autora comprovou de forma inequívoca o preenchimento de todos os requisitos legais. O contrato de locação comercial foi celebrado por escrito e com prazo determinado (id. 9885901377), e a soma dos prazos ininterruptos da relação contratual atinge quinze anos, considerando o contrato original e os termos aditivos subsequentes (ids. 9795858683, 9885911613, 9885892779 e 9885911914). Ademais, a exploração do mesmo ramo de comércio, consistente na atividade de cafeteria, por prazo muito superior ao mínimo de três anos restou demonstrada pelos atos constitutivos e comprovantes de faturamento e pagamento de aluguéis (ids. 9795855434 e 9795860501). Além disso, restaram atendidas as exigências do art. 71 da Lei nº 8.245/91, uma vez que a autora colacionou aos autos as provas de exato cumprimento das obrigações contratuais e de quitação dos impostos e encargos incidentes sobre o imóvel (ids. 9795860501, 9795849528, 9795860503, 9795861402 e 9795862101). A indicação do fiador Ricardo Gomes Ribeiro de Castro, com a respectiva comprovação de idoneidade financeira e aceitação expressa dos encargos da fiança (ids. 9795860506 e 9795860507), também restou analisada e rejeitada a preliminar de inidoneidade invocada pelas rés na decisão saneadora (id. 10303977430). Diante disso, considerando inclusive a concordância expressa das rés quanto ao direito de renovação, a procedência do pedido de renovação compulsória é medida que se impõe, restando pendente apenas o arbitramento do justo valor locativo. Do arbitramento do aluguel mínimo mensal Passa-se ao exame do aluguel mínimo mensal da Loja de número OP-91, com área de 20,23 metros quadrados, localizada no piso Ouro Preto do BH Shopping, para vigorar no período renovado de 05 de novembro de 2023 a 04 de novembro de 2028. A autora propôs inicialmente o valor de R$ 14.242,65, enquanto as rés ofereceram contraproposta de R$ 18.200,00. Para dirimir a controvérsia, realizou-se minuciosa perícia técnica por engenheiro civil nomeado pelo juízo. O i. perito judicial inicialmente encontrou o valor de R$ 13.291,22 (id. 10566605432), mas, após as impugnações e esclarecimentos prestados, procedeu ao reajuste do modelo e adequação estatística da amostra, fixando o aluguel mínimo mensal em R$ 17.803,30, referente à data-base de novembro de 2023 (id. 10610526059). A autora impugnou os esclarecimentos sustentando inconsistências na amostra e na metodologia do perito (id. 10624170039), postulando a adoção do parecer de seu assistente técnico no valor de R$ 15.500,00 (id. 10624182180) ou do valor contido no laudo inicial. As rés, por outro lado, também divergiram da conclusão pericial, sustentando que o valor arbitrado se situou abaixo da estimativa de tendência central apurada no modelo estatístico (R$ 19.313,59) e defendendo a aplicação do valor dessa tendência central ou do parecer de seus assistentes técnicos no importe de R$ 18.200,00. As críticas apresentadas por ambos os assistentes técnicos não merecem acolhimento. O perito judicial esclareceu de forma técnica que o valor de R$ 17.803,30 insere-se perfeitamente no campo de arbítrio e no intervalo de confiança do modelo inferencial adotado, mostrando-se plenamente coerente com os atributos do imóvel e com o comportamento do mercado locativo do centro comercial na data-base (ids.10645118828, 10670299903 e 10695051350). O laudo pericial oficial é isento, equidistante do interesse das partes e adota metodologia científica rigorosa, devendo suas conclusões prevalecer sobre as estimativas parciais dos assistentes. O precedente do e. TJMG determina que o laudo do perito oficial deve prevalecer sobre o do assistente técnico quando bem fundamentado: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - ANUÊNCIA DO LOCADOR À PRORROGAÇÃO DA VIGÊNCIA DO CONTRATO - DISCORDÂNCIA ACERCA DO VALOR DO ALUGUEL - LAUDO PERICIAL - AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. O laudo pericial oficial, elaborado sob o crivo do contraditório e por um profissional imparcial e de confiança do juízo, merece prevalecer sobre o laudo do assistente técnico da parte, principalmente se contiver fundamentação detalhada acerca da metodologia empregada. 2. Na ação renovatória de contrato de locação em que as partes discordam quanto ao valor do aluguel, o laudo pericial de avaliação de imóveis, elaborado com base no método comparativo direto de dados de mercado (Norma 14653-2 da ABNT), constitui o meio adequado para se aferir o montante a ser pago mensalmente pelo locatário. 3. Tendo o juízo rejeitado parte dos pedidos iniciais, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, em virtude da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC).” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.487591-0/001, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/02/2025, publicação da súmula em 14/03/2025) A aplicação do entendimento jurisprudencial consolidado ao caso concreto confirma a higidez do trabalho do perito judicial. A perícia técnica oficial foi realizada sob o crivo do contraditório por profissional imparcial e de confiança do juízo, apresentando fundamentação detalhada e amparada nas normas técnicas vigentes. Dessa forma, impõe-se a fixação do aluguel mínimo mensal no montante de R$ 17.803,30 (dezessete mil, oitocentos e três reais e trinta centavos), por refletir o real valor locativo de mercado do imóvel na data-base da renovação. Dos prazos, reajustes e garantias O prazo do contrato renovado deve ser fixado em 60 (sessenta) meses, em perfeita simetria com o período de vigência do contrato anterior, com termo inicial em 05 de novembro de 2023 e término em 04 de novembro de 2028 (id. 9795858683). No que concerne aos reajustes, deve ser mantido o índice contratualmente previsto pelo IGP-DI publicado pela Fundação Getúlio Vargas, cuja periodicidade anual deve ser respeitada (id. 9795858683). Quanto às garantias fidejussórias, resta mantida a fiança prestada pelo Sr. Ricardo Gomes Ribeiro de Castro, qualificado nos autos, que anuiu expressamente com os encargos da garantia para o período renovado (id. 9795860506). Ficam mantidas, ademais, todas as demais cláusulas e condições da avença original que não conflitem com as disposições desta sentença. Das diferenças dos aluguéis provisórios A fixação do aluguel definitivo em patamar diverso daquele pago provisoriamente no curso da lide impõe o acertamento das contas entre os contratantes. Conforme os autos revelam, a autora propôs inicialmente o pagamento do valor de R$ 14.242,65, enquanto as rés postulavam o recebimento de R$ 18.200,00. Com o arbitramento do novo locativo definitivo em R$ 17.803,30, resta evidente a existência de diferenças financeiras acumuladas desde o termo inicial da renovação, em 05 de novembro de 2023. A liquidação dessas diferenças deve observar estritamente as regras vigentes do direito locatício. O art. 73 da Lei do Inquilinato prevê expressamente que as diferenças de aluguéis vencidos devem ser pagas de uma só vez na execução. Essa determinação legal visa recompor de forma imediata o equilíbrio econômico do contrato de locação comercial, retroagindo os efeitos da sentença ao termo inicial do período renovando. Dessa forma, os valores pagos a maior ou a menor em relação ao locativo definitivo ora arbitrado deverão ser devidamente liquidados nos próprios autos. Sobre as diferenças apuradas incidirá correção monetária desde o vencimento de cada prestação mensal, além de juros de mora a contar da citação, permitindo-se a compensação de valores caso reste demonstrado que a autora adimpliu quantia superior ao aluguel definitivo fixado durante o trâmite processual. 3 – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: (I) decretar a renovação do contrato de locação comercial da Loja de número OP-91, com área de 20,23 metros quadrados, localizada no piso Ouro Preto do BH Shopping, pelo prazo de 60 meses, com termo inicial em 05 de novembro de 2023 e término em 04 de novembro de 2028. (II) fixar o aluguel mínimo mensal definitivo no valor de R$ 17.803,30 (dezessete mil, oitocentos e três reais e trinta centavos), referente à data-base de novembro de 2023, devendo ser reajustado anualmente de acordo com a variação acumulada do IGP-DI, conforme disposto no contrato (id. 9795858683). (III) determinar que as diferenças apuradas entre os aluguéis provisórios pagos pela autora e os valores definitivos ora arbitrados sejam liquidadas e executadas de uma só vez nos próprios autos. Os valores correspondentes deverão ser corrigidos monetariamente segundo o IGP-DI, conforme disposto no contrato, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir de cada vencimento, até o efetivo pagamento. (IV) declarar a manutenção de todas as demais cláusulas e condições do contrato de locação original que não conflitem com os termos desta decisão, mantendo-se o Sr. Ricardo Gomes Ribeiro de Castro na condição de fiador do pacto renovado. Frente a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para as rés, conforme arts. 85, §2º e 86 do CPC. Com o trânsito em julgado, em mais nada sendo requerido, ao arquivo, com baixa. P.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. MIRIAM VAZ CHAGAS Juiz(íza) de Direito 17ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte