5078211-79.2025.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 35ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5078211-79.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Benfeitorias, Consignação de Chaves] AUTOR: VICTOR FERREIRA CARLOS CPF: 083.594.626-66 RÉU: NOVO IMPERIO IMOVEIS LTDA CPF: 43.746.656/0001-60 SENTENÇA Vistos etc. VICTOR FERREIRA CARLOS, CPF nº 083.594.626-66, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c CONSIGNAÇÃO em face de NOVO IMPÉRIO IMOVÉIS LTDA, CNPJ: 43.746.656/0001-60, requerendo, em tutela de urgência, a rescisão imediata do contrato, o impedimento de a requerida acionar os fiadores, obstar a requerida de inscrever o nome do locatário e dos fiadores nos cadastros de inadimplentes e, no mérito, a rescisão do contrato de locação, a condenação ao pagamento de danos materiais, no valor de R$7.750,00, bem como a condenação ao pagamento a título de danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco) mil reais. Segundo consta da inicial, as partes celebraram contrato de locação do imóvel localizado na Rua Professor Domício Murta, nº 121, Unidade nº 1.101, Bairro Ouro Preto, Belo Horizonte/MG, com início em 05/12/2024 e término previsto para 04/12/2027. Afirmou o autor que desde o início do contrato identificou diversos problemas no imóvel, tais como: infestação de larvas; vazamento de gás; infiltrações severas; comprometimento das portas e das tomadas etc. Assevera que enviou à imobiliária notificação extrajudicial solicitando a rescisão do contrato sem multa, com fundamento no art. 9º, inciso II, e art. 22, incisos I e IV, ambos da Lei Federal nº 8.245/91, o que foi negado, com a atribuição da responsabilidade pela rescisão ao autor. Desse modo, requer com esta ação a rescisão do contrato, bem como a consignação das chaves do imóvel, nos termos do art. 539 do CPC, com a finalidade de assegurar a extinção de quaisquer responsabilidades futuras. Com a inicial juntou documentos. ID 10421440824. Emendou o autor a inicial em ID 10422185875, requerendo que seja deferida a devolução das chaves e aceita a data de 28/03/2025 como aquela de saída do imóvel. Pugnou, ainda, pela alteração do valor da causa, para nele constar a quantia de R$17.300,00 (dezessete mil e trezentos reais). Custas iniciais pagas em IDs 10422197155 e 10422192962. Deferimento parcial dos efeitos da tutela de urgência, para deferir o depósito das chaves em juízo, devendo o réu se abster de inscrever o nome do locador e os dos fiadores no cadastro de inadimplentes, referente aos valores e encargos locatícios devidos após a data da entrega da chave pelo autor (ID 10422838783). Termo de entrega de chave em ID 10422907690. Manifestação da terceira interessada (ID 10432936641). Deferimento de requerimento da terceira interessada para retirada das chaves depositadas em Juízo (ID 10452859353). Recibo de entrega das chaves, ID 10454168804. Novo Império Imóveis LTDA, contestou a ação no ID 10481586961, arguindo preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ao argumento de que figurou na relação jurídica como mera intermediadora e administradora do imóvel, representando a proprietária e locadora Ana Paula Costa de Faria, sem possuir pertinência subjetiva para responder por vícios ou obrigações contratuais do locador. No mérito, impugnou a alegada inabitabilidade do imóvel sustentada pelo autor, defendendo que o laudo de vistoria inicial e o vídeo da retomada da posse atestam o bom estado de conservação e plenas condições de moradia do bem, sem qualquer risco estrutural ou insalubridade. Sustentou a fragilidade do acervo probatório do requerente, composto por imagens pontuais e capturas de tela unilaterais do WhatsApp desprovidas de ata notarial, ressaltando a ausência de laudo técnico oficial ou inspeção da Defesa Civil. Analisando individualmente as reclamações de vazamento de gás, infiltrações, defeitos elétricos, presença de larvas e desgaste de rodapés, a requerida apontou que as vistorias do Corpo de Bombeiros não indicaram risco imediato e que se tratava de questões condominiais ou de mero desgaste estético. Argumentou, ainda, que a manutenção do imóvel restou inviabilizada pela recusa sistemática dos próprios locatários em permitir o acesso dos profissionais enviados, os quais tiveram a entrada obstada sob a exigência infundada de apresentação de diplomas e certificados técnicos. Defendeu a validade do laudo pericial descritivo juntado aos autos, bem como a legalidade da cláusula penal de 30% por rescisão antecipada proporcional e dos critérios de reajuste anual pactuados. Por fim, refutou a existência de danos morais sob a alegação de que a situação não ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, pugnando pelo acolhimento da preliminar com a extinção do feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, pela improcedência total dos pedidos iniciais, com a condenação do autor aos ônus de sucumbência. Impugnação à contestação ID 10486292820. Vieram-me os autos para análise e decisão. É o relatório. DECIDO. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ajuizada por VICTOR FERREIRA CARLOS em face de NOVO IMPÉRIO IMÓVEIS LTDA. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA A requerida arguiu sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que atua como mera mandatária e administradora do imóvel pertencente a terceiro. Contudo, a imobiliária responde civilmente pelos atos praticados no exercício de suas atividades de intermediação e administração de imóveis, atraindo a incidência da responsabilidade subjetiva. Ademais, nas relações de locação intermediadas por imobiliárias, quando a demanda versa especificamente sobre a falha na prestação do serviço de administração e na gestão de conflitos cotidianos do bem, a empresa responde perante o locatário pelos prejuízos decorrentes de sua conduta. A imobiliária que atua como administradora do imóvel locado, não se limitando à mera intermediação, mas agindo como gestora do contrato, com responsabilidades inerentes à garantia do uso pacífico e seguro do imóvel locado, responde solidariamente com o locatário pelos danos causados ao locador. Assim sendo, deve ser rejeitada a preliminar suscitada. DO MÉRITO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, haja vista que a matéria controvertida é de direito e de fato, estando esta última suficientemente provada pelos documentos acostados aos autos. O cerne da lide reside em verificar se houve descumprimento contratual por parte da requerida (infração aos deveres do locador, previstos no art. 22 da Lei nº 8.245/91) apto a ensejar a rescisão do contrato de locação sem ônus para o locatário, bem como o dever de indenizar os danos materiais e morais alegados. O autor sustenta a inabitabilidade do imóvel devido a vícios ocultos e estruturais (vazamentos, infiltrações, pragas). A ré, por sua vez, contesta tais alegações, demonstrando o bom estado do imóvel no momento da entrega (laudo de vistoria inicial ID 10421463023) e apontando a culpa exclusiva do autor, que impediu o ingresso de técnicos para a realização dos reparos solicitados. Portanto, analisando detidamente o acervo probatório, verifica-se que razão não assiste ao autor. De acordo com o art. 373, inciso I, do CPC, incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito. No caso, os registros de conversas de WhatsApp e as fotografias juntadas com a inicial mostraram-se insuficientes para comprovar o alegado na inicial, de forma a atestar que o imóvel estivesse em condições de inabitabilidade ou risco estrutural. Nota-se que, em consonância com a jurisprudência deste egrégio TJMG, as alegações da parte autora configuram mero dissabor do cotidiano, incapaz de ensejar reparação civil, uma vez que as alegações dispostas nos autos são de mero aborrecimento. Lado outro, restou demonstrado pela requerida que a imobiliária e o proprietário tentaram sanar as pendências relatadas pelo inquilino, com o envio de profissionais para verificação do imóvel. Contudo, as mensagens trocadas evidenciam que o próprio locatário criou óbices injustificados para a entrada dos prestadores de serviço, exigindo certificados técnicos e diplomas formais despropositados para a execução de reparos cotidianos (como contenção de pragas e ajustes elétricos). A respeito, o locatário tem o dever de consentir com as reparações urgentes de que o imóvel necessitar (art. 23, IV, da Lei nº 8.245/91). Ao recusar sistematicamente o acesso ao bem, o autor inviabilizou a manutenção do que apontara como problemas sérios por ele constatados no imóvel, não permitindo a constatação da real situação e da prática de serviços que porventura fossem necessários. Portanto, não comprovada qualquer conduta, comissiva ou omissiva, ilícita da requerida e não configurada a culpa da ré ou da proprietária pela rescisão antecipada, a extinção do vínculo decorre de manifestação unilateral de vontade do próprio locatário. Por conseguinte, restaram prejudicados os pedidos de condenação da ré ao pagamento de danos materiais e morais. ISSO POSTO, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Diante da improcedência dos pedidos principais, revogo parcialmente a tutela de urgência deferida no que tange à isenção de penalidades contratuais, mantendo apenas os efeitos da entrega das chaves já consolidada no ID 10454168804. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da concessão de justiça gratuita. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. MAURICIO LEITÃO LINHARES Juiz(íza) de Direito 35ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte