5056491-30.2023.8.13.0702

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 8ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5056491-30.2023.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: ANALIA VICENTE DE OLIVEIRA CPF: 744.675.816-34 e outros RÉU: PITER LACERDA FIGUEIREDO DE FREITAS CPF: 071.761.416-65 e outros SENTENÇA I – RELATÓRIO AÇÃO DE COBRANÇA proposta por ANÁLIA VICENTE DE OLIVEIRA em face de DOUTORES DA CRIANÇA CLÍNICA PEDIÁTRICA LTDA., PITER LACERDA FIGUEIREDO DE FREITAS E CELSO ALVES DO NASCIMENTO. Aduz a autora, em síntese, que locou à primeira ré o imóvel comercial situado na Avenida Nicomedes Alves dos Santos, nº 311, Bairro Santa Maria, nesta comarca, figurando os réus Piter Lacerda Figueiredo de Freitas e Celso Alves do Nascimento na condição de fiadores e principais pagadores. Afirma que o contrato teve vigência inicial de 11/07/2021 a 10/07/2022, sendo prorrogado por tempo indeterminado, vindo a relação locatícia a se encerrar em 08/05/2023 com a entrega das chaves. Destacou que os réus deixaram pendentes débitos relativos a faturas de água perante o DMAE (vencimento em 20/06/2023 e consumo final), IPTU proporcional de 2023, despesas de reparos no imóvel apuradas em vistoria final e dias de aluguel correspondentes ao período de reforma. O pedido foi delineado nos seguintes termos, verbis: […] c) Que seja o pedido julgado PROCEDENTE ”in totum”, condenando os Requeridos no pagamento da importância mencionada no valor equivalente a R$ 170.963,33 (Cento e Setenta Mil, Novecentos e Sessenta e Três Reais e Trinta e Três Centavos), referente a: Dmae vencimento 20/06/23 ref. 04/23, Dmae consumo final, IPTU 2023 proporcional, dias de aluguel para reparos e reparos, já acrescidos de juros, correção monetária, honorários advocatícios na base de 20% sobre o montante devido, conforme cláusula 4ª do Contrato de Locação além das custas processuais e demais cominações legais. […] Os réus apresentaram contestações e a pessoa jurídica apresentou reconvenção. Arguiram preliminar de inépcia da petição inicial por ausência de causa de pedir adequada e pedido genérico. No mérito, sustentaram que a relação locatícia teve início ainda em 2013 mediante contrato primitivo, ocorrendo reformas e investimentos no imóvel autorizados pela locadora para instalação de clínica pediátrica, qualificando tais obras como benfeitorias úteis que valorizaram o bem. Afirmaram que adimpliram pontualmente os aluguéis durante a locação e comunicaram a desocupação em 31/03/2023, entregando as chaves em 08/05/2023. Impugnaram o laudo de vistoria final sob o fundamento de unilateralidade e ausência de assinatura da locatária. Argumentaram que os estragos apontados decorreram de furto e vandalismo cometidos por terceiros em 01/05/2023, registrado em boletim de ocorrência, não lhes sendo imputáveis. A ré Doutores da Criança Clínica Pediátrica Ltda. formulou reconvenção pleiteando a condenação da autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e obras de adaptação edificadas no imóvel, a ser apurada por perícia de engenharia civil. A autora impugnou as contestações e contestou a reconvenção. Defendeu a inépcia da reconvenção por ausência de recolhimento prévio de custas. No mérito reconvencional e principal, sustentou que a Cláusula 9ª do Contrato de Locação prevê renúncia expressa do locatário a qualquer indenização ou retenção por benfeitorias, as quais se incorporam ao imóvel, invocando o teor da Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça. Afirmou que a vistoria final foi devidamente agendada pelos réus e realizada com estes na posse do imóvel, sendo válidos os orçamentos de menor valor adotados para apuração dos danos e dos dias de aluguel necessários à reforma. Acrescentou laudo pericial grafotécnico particular contratado para demonstrar irregularidades em assinaturas de projetos antigos. A reconvinte comprovou o recolhimento das custas prévias. Em decisão de saneamento, a preliminar de inépcia da petição inicial foi rejeitada e deferida a produção da prova oral. Os réus insistiram no pedido de produção de prova pericial, que foi indeferida diante da alteração do estado do imóvel após a desocupação. Foi realizada Audiência de Instrução e Julgamento, ocasião em que foram ouvidas a informante Fabrícia Cândida de Oliveira Queiroz e as testemunhas Rute Borges Cardoso e Giovane Marques Cardoso, arroladas pela parte ré. As partes apresentaram alegações finais. II – MOTIVAÇÃO RELAÇÕES LOCATÍCIA e FIDEJUSSÓRIA A relação jurídica locatícia travada entre as partes encontra-se devidamente demonstrada pelo Contrato de Locação Comercial (ID 10086588755) e pelo Termo Aditivo (ID 10233818436), figurando a ré Doutores da Criança Clínica Pediátrica Ltda. na condição de locatária e os réus Piter Lacerda Figueiredo de Freitas e Celso Alves do Nascimento na qualidade de fiadores e principais pagadores, solidariamente responsáveis por todas as obrigações contratuais até a efetiva restituição das chaves do imóvel. A devolução das chaves do imóvel à administradora ocorreu em 08/05/2023, consoante Termo de Entrega de Chaves (ID 10086590658), momento em que se encerrou a posse direta dos locatários e a fruição do bem. A cobrança promovida pela autora subdivide-se em duas categorias de verbas: os encargos acessórios de locação pendentes no momento da desocupação e o ressarcimento das despesas para reparo e restauração do imóvel ao estado de conservação original, somados ao valor proporcional dos dias de aluguel necessários à realização das obras. ENCARGOS DA LOCAÇÃO Quanto aos encargos acessórios de locação, a autora postula o pagamento da fatura de água emitida pelo DMAE com vencimento em 20/06/2023 (referente ao consumo de abril de 2023) no valor de R$ 188,09 (ID 10086579929), o consumo final de água apurado no desligamento no valor de R$ 19,95 (ID 10086570143) e o IPTU proporcional do exercício de 2023 no importe de R$ 17,13 (ID 10086570143). A obrigação de adimplir as faturas de serviços públicos e os tributos incidentes sobre o imóvel no período de ocupação decorre da dicção expressa do artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991 e da Cláusula 10ª, letra c, do instrumento contratual (ID 10086588755). Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabia aos réus comprovarem o adimplemento regular mediante recibo ou comprovante bancário idôneo (artigo 320 do Código Civil). Tendo em vista que os requeridos não trouxeram aos autos comprovantes de quitação dessas despesas específicas relativas ao encerramento da locação, impõe-se o acolhimento do pedido de cobrança em relação a tais verbas de consumo e tributárias. REPAROS NO IMÓVEL No tocante aos reparos no imóvel, dispõe o artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. No mesmo sentido, a Cláusula 11ª do pacto locatício prevê que o locatário se obriga a restituir o bem nas mesmas condições descritas no Laudo de Vistoria Inicial, respondendo pelos aluguéis e despesas necessárias para repô-lo nas condições de aceitação sem ressalvas pelo locador (ID 10086588755). O estado de conservação do imóvel no início da locação encontra-se minunciosamente documentado no Laudo de Vistoria Inicial (ID 10086576383), assinado eletronicamente pelas partes, no qual se atestam a integridade das instalações, a pintura nova das paredes e a perfeita ordem dos bens integrantes do imóvel. Por sua vez, a Vistoria Final de desocupação (ID 10086591854) registrou extensas avarias, furos em revestimentos, descaracterizações de cômodos, deterioração em portas, pintura danificada e ausência de elementos constantes da vistoria inicial. Os réus impugnam a validade do laudo sob o argumento de que a vistoria teria sido realizada de forma unilateral pela administradora. Contudo, as provas documentais carreadas aos autos infirmam categoricamente essa tese. Os e-mails trocados entre a administradora do imóvel e a clínica ré demonstram que a Vistoria Final foi previamente agendada e posteriormente reagendada a pedido da própria locatária para o dia 03/05/2023 (ID 10086588961 e ID 10125726133 ). A realização do ato com ciência prévia e na data escolhida pelos locatários afasta qualquer eiva de unilateralidade. A ausência dos réus no momento da assinatura do laudo final ou a recusa em subscrevê-lo autoriza a validação do documento assinado por duas testemunhas, nos termos acordados na Cláusula 10ª, letra d, do contrato de locação (ID 10086588755). Ademais, os réus alegam que os estragos no imóvel decorreram de furto e ato de vandalismo praticado por terceiros. O Boletim de Ocorrência (ID 10125726127) lavrado a pedido da administradora da clínica relata unicamente uma tentativa de arrombamento ocorrida em 01/05/2023 com avaria pontual em janela e cerca elétrica. Ocorre que o imóvel ainda estava sob a posse direta dos locatários nessa data, aos quais competia o dever de guarda e vigilância. Além disso, a Vistoria Final e os orçamentos de reparo não cobram bens furtados, mas sim a restauração da pintura, o conserto das alvenarias, a recomposição das portas e a recolocação dos ambientes ao estado original descrito na Vistoria Inicial. A autora apresentou três orçamentos discriminados elaborados por prestadores de serviços autônomos (ID 10086591258), adotando na petição inicial o orçamento de menor valor, emitido pelo profissional Carlos Roberto Rodo no montante total de R$ 114.884,00 (sendo R$ 49.884,00 em materiais e R$ 65.000,00 em mão de obra) (ID 10086591258). Os requeridos não trouxeram aos autos qualquer contraorçamento nem parecer técnico apto a desconstituir a idoneidade do menor orçamento apresentado pela autora, descumprindo o ônus probatório previsto no artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais possui jurisprudência consolidada sobre a validade do laudo de vistoria final e dos orçamentos apresentados pelo locador quando previamente notificado o locatário para o ato de desocupação: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - REPARAÇÃO DANOS IMÓVEL - OBRIGAÇÃO LOCATÁRIO - RECONVENÇÃO - BENFEITORIAS - PERTENÇAS - INDENIZAÇÃO - PECULIARIDADES DA LIDE. É obrigação do locatário restituir ao locador o imóvel no estado em que recebeu no início da locação, o que deve ser comprovado através de laudos de vistoria inicial e final. Os orçamentos apresentados pelo locador, juntamente com os vícios apurados na vistoria final do imóvel, são válidos para embasar a pretensão indenizatória, mormente ante a recusa do locatário em assinar o respectivo termo sem impugnação séria, precisa e não consubstanciada em outros elementos de prova. É válida a cláusula contratual em que o locatário renuncia, expressamente, à indenização por benfeitorias levantadas no imóvel locado (Súmula 335 do STJ). A aferição da natureza do bem em pertença ou acessório deve se dar com base nas peculiaridades do caso. Não é devida indenização por benfeitoria realizada no interesse exclusivo do locatário, para possibilitar o exercício de sua atividade comercial. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.100671-1/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/07/2022, publicação da súmula em 07/07/2022) E EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONHECIMENTO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - PRETENSÃO INDENIZATÓRIA - REPAROS NO IMÓVEL - DEVER DO LOCATÁRIO - LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL - ORÇAMENTOS - INDENIZAÇÃO DEVIDA. 1. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91). 2. Os encargos locatícios são devidos até a entrega efetiva do imóvel. 3. O laudo de vistoria é prova idônea para comprovação dos danos ao imóvel, cabendo à parte contrária desconstituí-la. 4. Hipótese que o locatário não se desincumbiu do seu ônus probatório. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.251527-0/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/04/2024, publicação da súmula em 24/04/2024) Destarte, a procedência da cobrança referente aos custos de reparo no valor de R$ 114.884,00 é medida que se impõe, que, atualizada monetariamente até a data do cálculo apresentado com a inicial, perfaz R$114.985,421 ALUGUEIS PERÍODO DE REFORMA Paralelamente, a autora cobra a quantia de R$ 10.073,60 correspondente a 48 dias úteis de aluguel pelo período necessário à realização das obras de reforma no imóvel. O contrato de locação tem seu termo final com a efetiva entrega das chaves, ato que marca o fim da obrigação de pagar aluguéis e encargos. Logo, não se mostra pertinente a cobrança de alugueis no período superveniente à desocupação e entrega das chaves. Assim entende o E. TJMG, verbis: Não é devida a cobrança de aluguéis e encargos locatícios posteriormente à desocupação e entrega das chaves do imóvel. (Apelação Cível 1.0000.24.245726-5/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/08/2024, publicação da súmula em 29/08/2024). Desse modo, caberia à locadora demonstrar a ocorrência de deficit lucrativo decorrente do período necessário para a reforma, notadamente a existência de locação já previamente ajustada com terceiro ou outra hipótese indicativa de lucros cessantes, na forma do que dispõe o art. 402, do CC, ônus do qual não se desincumbiu. PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS A cláusula que fixou a verba honorária em 20% (vinte por cento), é nula, uma vez que cabe exclusivamente ao Poder Judiciário a fixação do percentual inerente. Sobre o tema, há precedente do TJMG, verbis: O locatário deve zelar pelo bem locado, devendo devolver o bem nas mesmas condições que o recebeu. Caso haja danos no imóvel causado por ele, deve repará-los. A indenização por danos materiais exige prova concreta da respectiva ocorrência, não podendo ser presumida. Na fase de liquidação de sentença, apenas poderá ser apurado o valor devido do dano material, não prestando a referida fase a se transformar em extensão da instrução do feito. A cláusula do contrato que prevê a cobrança de honorários advocatícios para o caso de a inadimplência culminar em cobrança judicial do débito é nula, pois cabe exclusivamente ao poder judiciário fixar os honorários, segundo a sucumbência processual. Na hipótese de ação em que se demanda quantia ilíquida do devedor, não há a suspensão do feito em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial, conforme dispõe o § 1º, do art. 6º, da Lei nº 11.101/2005. (Apelação Cível 1.0145.13.055858-1/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Pinto, 15ª CÂMARA CÍVEL, j. 10/03/2016, p. 04/04/2016). Consoante entendimento do e. STJ, a regra delineada no art. 62, II, “d”, da Lei de Locação, prevalece apenas na hipótese de purgação da mora, o que o não ocorreu na hipótese vertente. A respeito, verbis: A regra prevista no art. 62, II, letra "d", da Lei 8.245/91 segundo a qual, caso o contrato de locação disponha sobre honorários advocatícios, deve ser aplicado o percentual estipulado pelas partes aplica-se exclusivamente à hipótese de purga da mora. In casu, tratando-se de sentença de mérito em ação de despejo, e na qual não houve purga da mora, aplicável ao caso a regra geral do art. 20 do CPC, que confere ao julgador a fixação do percentual da verba de patrocínio. Recurso não conhecido. (REsp n. 469.739/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 18/2/2003, DJ de 31/3/2003, p. 258.) Em vértice similar: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE DESPEJO - PURGA DA MORA - INEXISTÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PATRONO DO LOCADOR - ART. 20, § 4º, DO CPC - APLICABILIDADE - PRECEDENTE - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - SÚMULA 7/STJ - ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE - RECURSO IMPROVIDO. (AgRg no REsp n. 1.208.089/MG, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 7/6/2011, DJe de 21/6/2011.) CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA Os juros de mora e a correção monetária dos débitos inerentes aos alugueis e acessórios serão computados a partir do vencimento, nos termos do ajuste específico e tendo em vista que a mora se opera ex re. Concernente às despesas com reparos, a correção monetária será computada das datas do desembolso e os juros da citação, na forma do art. 405, do CC, considerando-se a gênese contratual da obrigação indenizatória. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA Mantém-se a incidência da multa moratória contratual de 10% prevista na Cláusula 4ª do contrato (ID 10086588755), que incide regularmente sobre os aluguéis e encargos moratórios inadimplidos, por possuir natureza sancionatória do atraso perfeitamente distinta da recomposição do imóvel. Saliente-se, contudo, que a cláusula penal moratória incidirá unicamente sobre o valor dos alugueis e acessórios, nos termos contratados, que limitou sua incidência à mora no adimplemento do valor mensal do aluguel. Desse modo, a cláusula penal moratória não poderá incidir sobre os valores dos reparos. RECONVENÇÃO A ré/reconvinte Doutores da Criança Clínica Pediátrica Ltda. deduziu pretensão reconvencional postulando a condenação da autora ao pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e reformas de adaptação comercial introduzidas no imóvel ao longo dos anos de ocupação. A pretensão reconvencional não comporta acolhimento. A relação locatícia reger-se-á pelas disposições da Lei nº 8.245/1991. O artigo 35 da referida lei preceitua que as benfeitorias necessárias e úteis serão indenizáveis, salvo expressa disposição contratual em contrário. Fundando-se na autonomia da vontade, as partes avençaram livremente na Cláusula 9ª do Contrato de Locação (ID 10086588755) a renúncia expressa a qualquer indenização ou direito de retenção por benfeitorias introduzidas no imóvel: 9ª - DAS BENFEITORIAS: É vedado introduzir modificações no prédio, sendo que benfeitorias de quaisquer natureza, reformas, construções ou acessos dependem de consentimento por escrito do LOCADOR, ficando elas em qualquer hipótese incorporadas no prédio, independentemente de qualquer pagamento ou indenização por parte do LOCADOR, e sem que o LOCATÁRIO tenha direito a indenização ou retenção, ressalvando-se ainda, a obrigação do LOCATÁRIO de repor o imóvel no seu estado original, se assim desejar o LOCADOR. (ID 10086588755) A validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação é matéria pacificada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: SÚMULA STJ nº 335 (TERCEIRA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL - CONTRATO DE LOCAÇÃO]: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 25/04/2007, DJ 07/05/2007, p. 456) Constatada a pactuação expressa de incorporação de todas as obras e reformas ao bem sem direito a ressarcimento ou retenção, perde o objeto qualquer discussão acerca do valor das benfeitorias, tornando descabida a pretensão indenizatória veiculada na reconvenção. Diante disso, improcede o pedido reconvencional. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ Os requeridos pugnam pela condenação da autora nas penas por litigância de má-fé. Inexiste nos autos qualquer evidência de conduta dolosa, alteração da verdade dos fatos ou litigância temerária enquadrável no artigo 80 do Código de Processo Civil. A autora buscou o Poder Judiciário no exercício regular do direito constitucional de ação para reaver créditos decorrentes de contrato de locação inadimplido, pretensão que se acolhe em sua quase totalidade. Rejeita-se, pois, o pedido de sanção processual. III – DISPOSITIVO PEDIDO INICIAL Julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por Anália Vicente de Oliveira em face de Doutores da Criança Clínica Pediátrica Ltda., Piter Lacerda Figueiredo de Freitas e Celso Alves do Nascimento, para condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora as quantias de: 1) R$ 188,09 (fatura DMAE vencida em 20/06/2023), R$ 19,95 (consumo final de água), R$ 17,13 (IPTU proporcional de 2023), corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do cálculo inicial (06/10/2023); 2) R$114.985,421, a título de reparos no imóvel, que será corrigida monetariamente pelo IPCA a partir do cálculo inicial (06/10/2023) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação. Considerando que a taxa de juros moratórios foi expressamente pactuada, não se aplica à espécie a norma do art. 406, § 1º, do CC. As custas e despesas processuais serão rateadas na proporção de 20% (vinte por cento) para a parte autora e 80% (oitenta por cento) para a parte ré (solidariamente). Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico frustrado (valor dos alugueis do período de reforma, bem como os valores da cláusula penal moratória e juros de mora antes da citação sobre o valor dos reparos), na forma do art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC. Condeno os réus, solidariamente, ao pagamento dos honorários advocatícios da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor corrigido da condenação (art. 85, § 2º, do CPC). RECONVENÇÃO Julgo improcedentes os pedidos reconvencionais formulados por Doutores da Criança Clínica Pediátrica Ltda. em face de Anália Vicente de Oliveira. Condeno a reconvinte ao pagamento integral das custas e despesas processuais atinentes à reconvenção e ao pagamento de honorários advocatícios da reconvida, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa da reconvenção, nos termos do artigo 85, §§ 2ºe 6º, do Código de Processo Civil. P.I. v Uberlândia, data da assinatura eletrônica. JOSE MARCIO PARREIRA Juiz(íza) de Direito 8ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia