5047367-20.2023.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5047367-20.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] REVISIONAL DE ALUGUEL (140) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: AMERICANAS S.A - EM RECUPERACAO JUDICIAL CPF: 00.776.574/0006-60 e outros RÉU: MOEDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 06.309.273/0001-07 e outros DECISÃO 1. ID.10705278682.Trata-se de Embargos de Declaração opostos por AMERICANAS S.A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL da sentença de ID10696328591, alegando, em síntese, a omissão no cálculo do valor do aluguel, pois apesar de ter reconhecido a necessidade de se ater à área contratual de 598 m², não teria considerado os diferentes pesos das áreas (térreo e subsolo) para o cálculo da "área equivalente", resultando num valor final incorreto; omissão e erro material na análise do índice de reajuste, pois a sentença teria se referido à ação como "renovatória" e não "revisional", aplicando equivocadamente o art. 54 da Lei do Inquilinato (sobre shopping centers), e deixando de analisar o mérito do pedido de substituição do IGP-M com base na onerosidade excessiva e omissão quanto à reconvenção, plis não teria apreciado a tese de inadmissibilidade da reconvenção e, subsidiariamente, teria deixado de aplicar a redução de honorários prevista no art. 90, § 4º, do CPC. 1.1. A parte recorrida apresentou contrarrazões (ID.10710666535), pugnando pela rejeição dos embargos. 1.2. .Conheço dos embargos, pois tempestivos. 1.3. Assiste parcial razão à embargante.De fato, a r. sentença incorreu em erro material ao classificar a demanda como "Ação Renovatória", quando se trata de "Ação Revisional de Aluguel". O vício é sanado nesta oportunidade, para que conste a natureza correta da ação. 1.4. Com realção ao cálculo do valor do aluguel, a sentença, ao reconhecer que a avaliação pericial deveria se limitar à área contratual de 598 m², realizou um cálculo proporcional simples para chegar ao valor de R$ 43.619,80. Contudo, omitiu-se quanto à metodologia correta para tal ajuste, que exige o recálculo da área equivalente considerando os diferentes pesos de cada ambiente (térreo e subsolo), conforme apontado pela embargante e previsto nas normas de engenharia de avaliações. A simples aplicação de regra de três sobre o valor final do laudo, desconsiderando a ponderação das áreas, constitui omissão que deve ser suprida para garantir a precisão técnica da decisão. Utilizando as premissas do laudo pericial (ID10557783555), que aplicou um fator de 0,75 para a área de subsolo, e restringindo a análise à área contratual de 598 m² (474 m² de térreo e 124 m² de subsolo), a área equivalente correta a ser considerada é de 567 m² (474 m² x 1,0 + 124 m² x 0,75). Aplicando-se o valor unitário médio apurado pelo perito (R$ 72,30/m²) a essa área equivalente, obtém-se um valor locatício de R$ 41.000,00 (arredondado), valor que melhor reflete a prova técnica ajustada aos limites do contrato. Assim, acolho parcialmente os embargos, com efeitos infringentes, para sanar a omissão e o erro material e fixar o valor do aluguel em **R$ 41.000,00 (quarenta e um mil reais)**. 1.5. Assiste razão à embargante quanto à existência de erro material e omissão na fundamentação que indeferiu o pedido de alteração do índice de reajuste. A r. sentença, de fato, mencionou equivocadamente o art. 54 da Lei nº 8.245/91, inaplicável ao caso (locação de rua). Contudo, a despeito do equívoco na fundamentação, a decisão de mérito de indeferir o pedido de mudança do índice subsiste. A escolha do índice de reajuste (média entre IPCA e IGP-M) foi livremente pactuada entre as partes, ambas empresas de grande porte e com experiência em negócios imobiliários. A variação do IGP-M, ainda que acentuada em determinado período, constitui um risco inerente ao negócio, não caracterizando, por si só, a onerosidade excessiva que autoriza a intervenção judicial para alterar cláusula contratual, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Desta forma, acolho os embargos neste ponto apenas para sanar o erro material e a omissão, decotando a menção ao art. 54 da Lei nº 8.245/91, mas mantenho a improcedência do pedido de alteração do índice de reajuste contratual, por seus próprios fundamentos de mérito. 1.6. A r. sentença extinguiu a reconvenção pela perda superveniente do objeto, condenando a reconvinda/autora ao pagamento de honorários com base no princípio da causalidade. A embargante alega omissão quanto à análise da admissibilidade da reconvenção e à aplicabilidade do art. 90, § 4º, do CPC. A preliminar de inadmissibilidade da reconvenção não prospera, pois, embora os ritos sejam distintos, há manifesta conexão entre a ação principal e a reconvenção, ambas originadas do mesmo contrato de locação, recomendando o julgamento conjunto por economia processual. 1.7. Quanto à redução dos honorários, o art. 90, § 4º, do CPC exige que o réu reconheça a procedência do pedido e, simultaneamente, cumpra a prestação. No caso, a autora/reconvinda apresentou contestação à reconvenção (ID,9876536785) e somente após efetuou o pagamento (ID.9876537934), não preenchendo o requisito da simultaneidade. Portanto, inaplicável a redução pretendida. 1.8. Assim, acolho parcialmente os Embargos de Declaração opostos por AMERICANAS S.A, com efeitos infringentes em parte, para: a) Corrigir o erro material constante no relatório da sentença, para que onde se lê "AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO", leia-se "AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL". b) Sanar a omissão no cálculo do valor do aluguel e, com efeitos infringentes, alterar o item 3.1 da parte dispositiva da sentença, que passa a ter a seguinte redação: "(...) 3.1. Julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados por AMERICANAS S.A – EM RECUPERACAO JUDICIAL (CNPJ: 00.776.574/0006-60) para fixar o valor do aluguel mensal do imóvel em **R$ 41.000,00 (quarenta e um mil reais)**, devido desde a citação. As diferenças de aluguel vencidas desde a citação deverão ser pagas de uma só vez, com correção monetária e juros de mora nos termos do contrato, a contar de cada vencimento, conforme art. 73 da Lei 8.245/91, autorizada a compensação. (...)". c) Sanar a omissão na fundamentação que indeferiu o pedido de alteração do índice de reajuste, decotando a menção ao art. 54 da Lei do Inquilinato, mantendo-se, contudo, a improcedência do pedido. d) Sanar a omissão relativa à reconvenção para consignar a sua admissibilidade e a inaplicabilidade do art. 90, § 4º, do CPC, mantendo-se a condenação sucumbencial imposta. 1.9. No mais, permanece a sentença tal como lançada. P. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGENCIO FELICISSIMO Juiz(íza) de Direito 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte