5044904-81.2018.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 36ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5044904-81.2018.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Arras ou Sinal, Locação de Imóvel] AUTOR: ESPOLIO ZEF SOKOLI CPF: não informado e outros RÉU: HELIO FERNANDES BARBOZA CPF: 104.807.896-57 e outros SENTENÇA Vistos, etc. Cuida-se de “ação de despejo por falta de pagamento com cobrança de aluguéis e encargos de locação” ajuizada por ESPÓLIO DE ZEF SOKOLI inicialmente em face de ADAIR FERNANDES BARBOZA FILHO e outros, todos qualificados. A princípio, a parte autora relatou que celebrou contrato de locação com o Sr. Adair Fernandes Barboza Filho, tendo como objeto o imóvel situado na Rua Jefferson, número 311, nesta capital, de propriedade do autor. Afirmou que o contrato foi firmado com prazo de 3 anos, iniciando-se em Julho de 1985 e findando em Julho de 1988, com aluguel mensal de R$ 600,00. Argumentou que os demais demandados figuraram na relação como fiadores. Quando da propositura da ação, contudo, defendeu que os requeridos encontravam-se inadimplentes em relação ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 30/03/2012, além dos IPTUs, cujo débito total perfazia R$ 36.775,00. Requereu a procedência da ação para determinar a desocupação do requerido sobre o imóvel, condenando-os ao pagamento da importância em aberto. Decisão de id 9902728816 homologou pedido de desistência da ação em face dos réus José Marcos de Souza, Raimunda de Castro Souza, Nadir Quintão Vieira e José Miguel Vieira, além de extinguir o feito, sem resolução do mérito, quanto ao requerido Adair Fernandes Barboza Filho, tendo em vista o seu falecimento antes da propositura da ação. Após interposição de recurso de apelação, o Eg. TJMG deu provimento para possibilitar ao autor a emenda à inicial para a adequada correção do polo passivo (id 10268372614). Diante disso, o autor requereu a inclusão do herdeiro Hélio Fernandes Barboza no polo passivo da demanda, alegando que o inventário outrora ajuizado para partilha dos bens do de cujus havia sido extinto por desistência. Decisão de id 10424308092 deferiu o pedido e determinou a inclusão do herdeiro no polo passivo da ação. Em sua contestação (id 10468180355), o requerido Hélio Fernandes Barboza, preliminarmente, suscitou a ausência de interesse processual do autor, alegando que a ação de despejo foi proposta contra os proprietários do imóvel supostamente locado, por força de sentença declaratória proferida em ação de usucapião pelo Juízo da Vara de Registros Públicos desta Comarca. Argumentou que a presente ação foi ajuizada após o trânsito em julgado da ação de usucapião. Para além disso, arguiu a ausência de pressupostos de constituição válida e regular do processo, alegando que a parte autora sequer notificou o requerido para desocupação do bem, nos termos dos arts. 6º e 46º, § 2º, da Lei 8.245/91. Por derradeiro, alegou a sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que, em 20/02/2025, foi reaberto o inventário para partilha dos bens deixados pelo falecido, devendo a demanda ser processada em face do Espólio, e não do herdeiro. Em sede de prejudiciais, requereu a suspensão do feito, uma vez que encontra-se pendente de julgamento ação rescisória ajuizada por Gjon Zef Sokoli contra a sentença declaratória de usucapião que reconheceu a plena propriedade do espólio do Adair e de sua esposa sobre o imóvel litígio dos autos. Ademais, argumentou que a pretensão relativa às cobranças dos aluguéis estaria prescrita por força do art. 206, § 3º, do Código Civil. Por fim, impugnou o valor atribuído à causa e impugnou os documentos apresentados, especificamente quanto à autenticidade da assinatura de Adair no suposto contrato de locação e quanto à importância pleiteada. Requereu a improcedência dos pedidos. Em réplica (id 10488684528), a parte autora afastou a preliminar de ilegitimidade passiva, de inadequação do valor da causa e a prejudicial de mérito de prescrição, alegando que os valores cobrados correspondem aos três anos anteriores ao ajuizamento do feito. Defendeu que a autenticidade do contrato de locação foi confirmada por perícia grafotécnica realizada. Afirmou que a sentença de usucapião foi proferida sem a participação do verdadeiro locador e vem sendo impugnada mediante ação rescisória, a qual ainda tramita. Argumentou ser desnecessária a suspensão do processo porquanto não há relação de prejudicialidade, pois a presente demanda funda em contrato de locação e inadimplemento autônomo. Em sede de especificação de provas, o réu, de início, reiterou as questões preliminares e prejudiciais apresentadas na contestação. No mais, afirmou que o autor apresentou laudo pericial, porém não requereu sua utilização como prova emprestada, salientando que a referida prova não tem valor probatório nestes autos enquanto não submetida ao crivo do contraditório. Ainda assim, o requerido anexou laudo de assistente técnico que conclui que a assinatura não sobreveio do punho do Sr. Adair. Requereu a produção de prova testemunhal. Em resposta (id 10504733347), o autor reiterou que a ação de usucapião vem sendo atacada por força de ação rescisória e que, ainda que mantida a sentença declaratória atacada, a presente relação decorre de obrigação autônoma e que não impede o seu julgamento. Impugnou o parecer técnico de assistente apresentado pelo réu, alegando tratar-se de prova unilateral. Reafirmou a validade do laudo apresentado, sob o fundamento de que produzido sob o crivo do contraditório em processo judicial. Requereu a juntada do laudo pericial como prova emprestada, com a respectiva abertura de prazo para o réu manifestar-se quanto ao documento. Em id 10572083886, o requerido reiterou os termos e matéria suscitadas em sua tese defensiva, impugnando novamente a validade do laudo apresentado e argumentando, de forma expressa, que seu pai não celebrou o referido contrato. Solicitou a elaboração de novo laudo pericial com a participação dos interessados Na sequência, em id 10603509800, o autor apresentou cópia do acórdão que julgou procedente a ação rescisória para desconstituir a ação de usucapião anterior. Em resposta (id 10634987730), o réu apresentou matéria já arguida nos autos, reiterando a pendência do julgamento da ação rescisória. É o essencial. DECIDO. De antemão, pontuo que os autos não se encontram aptos para julgamento, impondo-se o saneamento e organização do feito, sobretudo em razão de matérias de ordem pública que demandam o devido enfrentamento e regularização. Desde já, ressalto que não adentrarei no mérito, a princípio, quanto à natureza da posse exercida pelo Sr. Adair sobre o imóvel ou quanto à pertinência da ação rescisória que ainda tramita. Tal matéria constitui questão a ser enfrentada no mérito da ação, sendo certo que os vícios que serão apontados nesta decisão obstam, por ora, a necessidade de se analisar os pontos levantados pelas partes. Pois bem. Compulsando os autos, observei que o feito foi ajuizado inicialmente em face do Sr. Adair Fernandes Barboza Filho e outros requeridos (fiadores da suposta relação locatícia firmada entre as partes). Todavia, logo se verificou que o Sr. Adair havia falecido no ano de 2013, em momento anterior ao ajuizamento da ação, circunstância que, em princípio, levou à extinção do feito sem resolução do mérito. Após recurso de apelação, a segunda instância determinou que fosse facultado ao autor a emenda à inicial para a regularização do polo passivo. Diante disso, foi deferido o pedido para inclusão do Sr. Hélio Fernandes Barboza, herdeiro do Sr. Adair, ante a ausência, àquele momento, de inventário em curso contra o falecido. Todavia, com o falecimento do locatário originário, os herdeiros sub-rogam-se nos direitos e obrigações assumidas, especialmente aqueles que permanecerem na posse direta do imóvel (arts. 10 e 11, I, da Lei 8.245/91). Diante disso, a parte legitimada para figurar no polo passivo da ação de despejo seria o atual ocupante do bem ou o herdeiro que se sub-rogou nos direitos decorrentes da relação locatícia firmada com o Sr. Aldair. É dizer, considerando que o falecimento do Sr. Aldair, em 2013, é datado de momento anterior ao ajuizamento da presente ação de despejo (2018), é evidente que o Sr. Aldair não gozava de legitimidade para compor o polo passivo da demanda, assim como o seu respectivo Espólio, posto que, neste caso, já havia ocorrido a sub-rogação dos herdeiros/atuais ocupantes do bem nos direitos e obrigações do Sr. Aldair. Nesse sentido apontam os seguintes precedentes: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. FALECIMENTO DO LOCATÁRIO ORIGINÁRIO. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PELA ESPOSA DO FALECIDO E, POSTERIORMENTE, PELOS HERDEIROS QUE PERMANECERAM RESIDINDO NO IMÓVEL. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. POSSE PRECÁRIA. I – Evidenciada a relação de locação e a sub-rogação dos direitos e obrigações inicialmente assumidas pelo locatário originário aos réus, resta configura a posse precária desses, não havendo como ser reconhecido o preenchimento dos requisitos para a aquisição prescritiva do imóvel objeto da demanda, diante da ausência de animus domini. II – Sendo incontroversa a ocorrência de inadimplemento, cabível o despejo dos herdeiros sub-rogados, bem como a condenação desses ao pagamento dos respectivos locativos vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação. Sentença reformada. APELAÇÃO PROVIDA. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082686510, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Julgado em: 27-11-2019) Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FALECIMENTO DA LOCATÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. SUCESSÃO. SUB-ROGAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. O falecimento do locatário original transmite aos seus sucessores as obrigações decorrentes do contrato de locação, nos limites da força da herança. A ocupação exclusiva do bem por um dos sucessores é questão interna, a ser dirimida entre os próprios herdeiros, não podendo ser oposta ao locador, que detém o direito de exigir o cumprimento da obrigação da universalidade de bens deixada pela devedora principal. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.(Agravo de Instrumento, Nº 52215864320258217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 24-10-2025) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ORDEM LIMINAR DE DESPEJO - REQUISITOS - ART. 59 DA LEI Nº 8.245/1991 - FALECIMENTO DA LOCATÁRIA - SUB-ROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - HERDEIRO QUE OCUPA O IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA DEFERIMENTO DA LIMINAR DE DESPEJO. 1. Tratando-se de ação de despejo fundada em falecimento do locatário, sem deixar sucessor legítimo na locação, nos termos do art. 11, da Lei de Locações, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei e havendo caução equivalente ao valor referente a três meses do aluguel vigente, deve ser deferida a ordem liminar de despejo, nos termos do art. 59, da Lei nº 8.245/1991. 2. No caso em apreço, após a morte da locatária, seu filho e herdeiro necessário, permaneceu residindo no imóvel, ocasião em que ocorre a sub-rogação nas obrigações do contrato de locação. 3. Ausentes os requisitos legais, não pode ser deferida a liminar de despejo. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.242262-4/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2024, publicação da súmula em 15/07/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA - RELAÇÃO LOCATÍCIA COMPROVADA - FALECIMENTO DO LOCATÁRIO - SUB-ROGAÇÃO PELOS HERDEIROS - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ- MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. "In casu", restou devidamente comprovada a relação jurídica estabelecida entre as partes por meio do contrato de locação de imóvel residencial firmado e incontroversa a inadimplência dos locatários. 2. A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê em seu art. 11, I, que, falecendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações os herdeiros que residem no mesmo imóvel. 3. A boa-fé objetiva, por seu turno, constitui padrão ético de comportamento, que impõe a todo cidadão que, nas suas relações, atue com honestidade, lealdade e probidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.254195-3/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/04/2024, publicação da súmula em 26/04/2024) Feitas tais considerações, pontuo que não consta nenhuma informação concreta de quem seria o atual ocupante do imóvel e, portanto, a parte legítima para figurar no polo passivo da lide. Com efeito, a inclusão do herdeiro Hélio Fernandes, afigura-se, em princípio, questionável, ante a ausência de elementos que indiquem ser ele quem se encontra na posse direta do bem ou sub-rogou-se nos direitos da locação. Assim, revela-se necessário que o autor esclareça a situação fática do imóvel objeto dos autos, a fim de se verificar quem detém legitimidade para compor o polo passivo da ação e, consequentemente, responder pelos débitos posteriores ao falecimento do Sr. Aldair. Paralelamente, de igual modo, cumpre salientar que a pretensão quanto à cobrança dos aluguéis vencidos a partir de 2012 encontra-se, em parte, fulminada pelo fenômeno da prescrição. Nos termos do art. 206, § 3º, I, do Código Civil, prescreve em três anos a pretensão relativa a cobrança de aluguéis, cujo termo inicial é a data de vencimento da respectiva cobrança. Ademais, o art. 240, § 1º, do CPC, dispõe que a interrupção da prescrição ordenada pelo despacho que determina a citação do réu retroage à data de propositura do feito quando o autor valer-se dos meios necessários para efetivar a citação do réu. Em razão disso, a interrupção da prescrição retroagiu à data de propositura da ação, em Abril de 2018. Contudo, tendo em vista que o autor busca a cobrança de valores devidos a partir de 2012, verifica-se que a pretensão quanto aos aluguéis anteriores à Abril de 2015 encontra-se prescrita, além de não poder ser cobrado em face do Sr. Espólio do Sr. Aldair, uma vez que este já era falecido à partir desse momento. Em razão disso, alinhando-me aos fundamentos acima trazidos, a parte legítima, tanto para responder pela pretensão de despejo, quanto pela cobrança dos aluguéis remanescentes, é o atual ocupante do bem ou o herdeiro que sub-rogou-se nos direitos e obrigações da relação locatícia, reiterando-se, nesta oportunidade, que a validade do vínculo obrigacional representa matéria própria do mérito da ação. Isto posto, CONVERTO OS AUTOS EM DILIGÊNCIA, para determinar que o autor esclareça o herdeiro que sub-rogou nos direitos decorrentes da relação locatícia ou quem atualmente ocupa o imóvel de fato, devendo diligenciar para regularizar o polo passivo da presente. Por ora, deixo de apreciar os fundamentos e matérias levantadas na contestação pelo requerido Hélio, ante a necessidade de regularização do polo passivo da ação e melhor esclarecimento dos fatos. Ademais, com fundamento nos artigos 356 e 487, II, ambos do CPC, reconheço a prescrição dos aluguéis anteriores à Abril de 2015 e, via de consequência, JULGO EXTINTO, em parte, a pretensão para cobrança dos valores, subsistindo, em princípio, apenas aquelas posteriores ao referido marco. Intime-se o autor para ciência da presente determinação e adequada regularização, prestando os esclarecimentos necessários, no prazo de 15 dias. No mesmo prazo, deverá apresentar planilha atualizada do cálculo referente às parcelas não fulminadas pela prescrição. Após, retornem os autos conclusos para deliberação. I.C. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE CARDOSO BANDEIRA Juiz de Direito 36ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte