5040361-59.2023.8.13.0024

RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO Nº 5040361-59.2023.8.13.0024/MG AUTOR : TERRAS DE AVENTURA INDUSTRIA DE ARTIGOS ESPORTIVOS S.A ADVOGADO(A) : GUSTAVO LORENZI DE CASTRO (OAB SP129134) RÉU : CONSORCIO MTS - IBR ADVOGADO(A) : JOAO GILBERTO FREIRE GOULART (OAB MG073169) RÉU : MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A ADVOGADO(A) : JOAO GILBERTO FREIRE GOULART (OAB MG073169) SENTENÇA I – RELATÓRIO Terras de Aventura Indústria de Artigos Esportivos S.A. ajuizou a presente Ação Renovatória de Locação em face de Consórcio MTS – IBR e Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. , sustentando, em síntese, que firmou com as rés contrato de locação comercial, tendo por objeto a LUC n.º OM-14/15 do Shopping Diamond Mall, situado na Avenida Olegário Maciel, n.º 1.600, Bairro de Lourdes, nesta Capital, com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses e aluguéis fixados no percentual de 7% sobre o faturamento bruto da loja, respeitado o valor mínimo preestabelecido. Relatou que, por meio de aditivos celebrados entre as partes, foram pactuados a prorrogação do contrato até 31/08/2023, o reajuste do aluguel mínimo mensal, a alteração dos fiadores e a substituição da sublocatária. Informou que, em razão da proximidade do término da vigência do contrato de locação, manifestou seu interesse na renovação, mas que, até o momento, as partes não chegaram a um consenso nas tratativas extrajudiciais, uma vez que divergem quanto ao valor do aluguel. Requereu, ao final, a concessão de tutela de urgência para fixação de aluguel provisório no valor de R$ 51.700,00 (cinquenta e um mil e setecentos reais). No mérito, pugnou pela renovação do contrato pelo período de cinco anos, contados a partir de 01/09/2023, com a fixação do aluguel no valor de R$ 51.700,00 (cinquenta e um mil e setecentos reais). Custas processuais prévias recolhidas ( evento 3, DOC2 ). A tutela de urgência foi indeferida ( evento 6, DOC1 ), sendo a decisão mantida pela Instância Superior ( evento 50, DOC2 ). Regularmente citadas, as rés ofertaram contestação ( evento 18, DOC2 ), aduzindo, em síntese: (i) a ilegitimidade da empresa Multiplan Empreendimentos Imobiliários para compor o polo passivo, uma vez que o Consórcio MTS/IBR figura como único sublocador no contrato firmado com a autora; (ii) a impossibilidade de fixação de aluguéis provisórios a pedido do locatário em ações renovatórias; (iii) que a autora não logrou êxito em comprovar que o valor exigido a título de aluguel está acima daquele praticado pelo mercado; (iv) que diversos fatores contribuem para a valorização dos aluguéis no Shopping Diamond Mall, dentre os quais se destacam sua localização, o público alvo e as campanhas de marketing realizadas; (v) que os shopping centers estipulam aluguel mínimo reajustável com o objetivo de garantir a remuneração do locador diante das oscilações econômicas, mercadológicas e estruturais; (vi) a apresentação do valor de R$ 56.766,46 (cinquenta e seis mil, setecentos e sessenta e seis reais e quarenta e seis centavos) como contraproposta ao valor pretendido pela autora. Em réplica ( evento 21, DOC1 ), a autora rechaçou as preliminares invocadas pelas rés e reiterou a necessidade de redução dos aluguéis mensais fixados, por serem incompatíveis com aqueles praticados pelo mercado. Decisão de saneamento do feito ( evento 28, DOC1 ), que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e deferiu a produção de prova pericial. Laudo pericial apresentado no evento 77, DOC1 , com sucessivas manifestações das partes e esclarecimentos prestados pelo perito ( evento 81, DOC1 a evento 110, DOC1 ). O laudo foi homologado ( evento 114, DOC1 ) e a instrução foi encerrada ( evento 127, DOC1 ). Razões finais apresentadas ( evento 131, DOC1 e evento 135, DOC1 ). É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se em ordem, sem vícios a serem sanados, comportando julgamento no estado em que se encontra. Como cediço, nas ações renovatórias de locação, que têm por objetivo estender o período de vigência do pacto e privilegiar o desenvolvimento da atividade empresarial exercida pelo locatário, necessária se faz a observância dos requisitos exigidos pela Lei n.º 8.245/91, em especial aqueles previstos nos arts. 51 e 71. Sobre o tema, leciona o processualista Marcus Vinícius Motter Borges (Curso de Direito Imobiliário Brasileiro, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2023): “ O direi to à renovação, antes do advento da Lei n.º 8.245/1991, encontrava-se previsto no Decreto n. 24.150/1934 , conhecido como “Lei de Luvas”. O intuito era garantir a proteção ao fundo de comércio do locatário em locação comercial, de modo a tornar viável o prosseguimento de sua atividade sem cobranças indevidas por parte do locador, que condicionassem a renovação contratual. Trata-se, assim, de um direito potestativo do locatário, que não pode ser afastado por cláusula contratual. A renovação pode ocorrer de forma extrajudicial, por instrumento firmado entre as partes, ou de forma judicial, pelo procedimento previsto nos artigos 71 e seguintes da Lei n. 8.245/1991 . A propositura de ação renovatória, no entanto, não pressupõe prévias tratativas no âmbito extrajudicial, ante o princípio da inafastabilidade da jurisdição. (…) O escopo da ação renovatória é, justamente, promover a renovação compulsória do contrato de locação, que constitui direito potestativo do locatário. Reveste-se, assim, de natureza constitutiva. A exemplo da ação revisional e da ação de consignação em pagamento, a ação renovatória possui caráter dúplice, por conta do próprio direito material tutelado: a sentença que julga procedente o pedido e tutela o direito à renovação, estabelece os termos do contrato renovando que podem ser consonantes à pretensão do autor (locatário) ou consonantes à pretensão do réu (locador). (...) A locação não residencial que enseja a renovação compulsória é, apenas, de cunho comercial. Se o propósito da lei é resguardar o direito do locatário ao fundo de comércio – criado em decorrência do exercício continuado de atividade comercial – só será verificado nos casos de locação comercial. Delimitada a modalidade de locação, impende tratar dos requisitos a que condicionado o direito à renovação, dispostos no artigo 51 da Lei n. 8.245/1991.” Com isso, terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, o locatário que demonstrar que o pacto tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, pelo período ininterrupto de 5 (cinco) anos, permitida a soma dos prazos de contratos escritos sucessivos, e que explore sua atividade comercial, no mesmo ramo, por pelo menos 3 (três) anos. No caso dos autos, vejo que tais requisitos foram satisfatoriamente demonstrados pela parte autora, porquanto juntado o contrato firmado pelo prazo de 5 (cinco) anos, para exercício da mesma atividade comercial no local durante toda a locação ( evento 1, DOC4 a evento 1, DOC12 ), além de documento que comprova a contratação de seguro fiança ( evento 1, DOC21 a evento 1, DOC25 ). Destarte, os documentos colacionados pela autora nos evento 1, DOC14 a evento 1, DOC20 , não impugnados pela parte adversa, demonstram a regular quitação dos aluguéis nos termos ajustados contratualmente. Há que se apurar, então, se o valor do aluguel proposto pela autora se encontra dentro da média praticada pelo mercado imobiliário, uma vez que as demandadas não se opuseram à renovação da locação, insurgindo-se unicamente quanto a esse ponto. Por faltar a este juízo a necessária competência técnica para dirimir a questão, foi deferida a produção de prova pericial avaliatória. O perito concluiu, com fundamento nos elementos, fatores influenciáveis, normas técnicas e condições consignadas no laudo do evento 77, DOC1 , que o justo, coerente e adequado valor do aluguel do imóvel em referência seria de R$ 53.300,00 (cinquenta e três mil e trezentos reais). Importante salientar que a avaliação se deu a partir de comparação realizada entre lojas com características aproximadas àquela objeto da perícia, situadas no mesmo shopping center. E, apesar da contrariedade das partes, nada foi colacionado aos autos capaz de demonstrar que a matéria não tenha sido suficientemente esclarecida pelo perito, ficando patente a mera irresignação em relação a conclusões que não lhes foram favoráveis. Registro, ainda, que o valor apontado no laudo não destoa daquele inicialmente oferecido pela autora, tampouco da contraproposta apresentada pelas rés, representando uma média entre eles, que se encontra dentro do intervalo de confiança e do arbítrio técnico do perito. Em sendo assim, hei por bem considerar o valor de R$ 53.300,00 (cinquenta e três mil e trezentos reais) para fins de fixação do aluguel mensal do imóvel. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Terras de Aventura Indústria de Artigos Esportivos S.A. em face de Consórcio MTS – IBR e Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. , para: a) declarar a renovação do contrato de locação firmado entre as partes, fixando o novo prazo pelo período de 01/09/2023 a 31/08/2028 e os aluguéis mensais no valor de R$ 53.300,00 (cinquenta e três mil e trezentos reais), reajustáveis pelo índice previsto no contrato, permanecendo inalteradas as demais cláusulas pactuadas; b) condenar a autora, nos termos do art. 73 da Lei n.º 8.245/91, ao pagamento das diferenças dos aluguéis vencidos durante o curso da ação, decorrentes da diferença entre os valores pagos e aqueles ora fixados, cuja quantia deverá ser apurada em liquidação, por arbitramento, sobre a qual deverá incidir, desde a data de cada vencimento, a taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora. Fica julgado o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Em face da sucumbência recíproca, condeno a autora em 50% e as rés em 50% do pagamento das custas e despesas processuais, acaso existentes, e honorários advocatícios ora fixados em 10% sobre o valor da condenação. Transitada em julgado a presente decisão, arquive-se, com baixa. P.R.I.C. Belo Horizonte, data da assinatura digital. Soraya Hassan Baz Láuar Juíza de Direito (V)