5038519-15.2021.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5038519-15.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL FACES SION CPF: 13.696.071/0001-12 RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA CPF: 08.343.492/0013-63 SENTENÇA CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FACES SION, condomínio edilício representado pelo síndico Julio Cesar de Souza Junior, ajuizou AÇÃO ORDINÁRIA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, pessoa jurídica de direito privado visando a condenação da requerida à obrigação de fazer consistente na apresentação de solução técnica para o sistema de captação de água pluvial com entrega do respectivo projeto executivo, à execução das correções nos vícios construtivos denunciados e ao ressarcimento de danos materiais. Narra a parte autora, em síntese, que o Condomínio Residencial Faces Sion é composto por dois blocos com 124 unidades habitacionais, construído pela requerida. No início do ano de 2020, após a ocorrência de fortes chuvas na cidade de Belo Horizonte, os moradores constataram acúmulo de água nos níveis do 3º e 4º subsolos do edifício. Diante disso, foi contratada a empresa Attuare Engenharia para realização de avaliação técnica, que identificou, por meio de parecer técnico elaborado em maio de 2020, a inexistência de sistema de impermeabilização no interior das caixas de passagem de águas pluviais, a presença de água percolante no terreno, a ausência de colchão de areia para as tubulações, a ocorrência de recalque em caixa de passagem com fissuras no fundo, e a disposição inadequada de ralos nos subsolos. O parecer técnico concluiu que o sistema de captação de águas pluviais executado diverge do projetado, configurando vício oculto de construção. A autora afirma que, em 21 de maio de 2020, entrou em contato com a requerida solicitando a solução do problema, tendo havido troca de e-mails entre as partes, mas sem que a construtora assumisse sua responsabilidade ou procedesse aos reparos necessários. Sustenta que o vício é oculto, pois a caixa de passagem descoberta no paliteiro não constava do projeto executivo entregue pela construtora, sendo impossível ao condomínio submetê-la a qualquer verificação ou manutenção preventiva. Para a descoberta do problema, foi necessária a abertura de escavação no paliteiro, cujo custo foi de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Como fundamento jurídico, invoca a responsabilidade objetiva do construtor prevista no artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, o prazo de garantia quinquenal do artigo 618 do Código Civil, e os artigos 186, 187 e 927 do mesmo diploma, sustentando que o condomínio, ao atuar na tutela dos direitos dos condôminos em razão de vícios de construção, equipara-se a consumidor. Ao final, requereu: a-) o deferimento de tutela de urgência para que a requerida apresente proposição de solução para tornar o sistema de captação de água pluvial eficiente com entrega documentada do respectivo projeto executivo e execute as devidas correções nos vícios denunciados, com arbitramento de multa por descumprimento; b-) sucessivamente, a determinação de produção antecipada de prova pericial; c-) no mérito, a condenação da requerida à apresentação da solução técnica e execução das correções, confirmando a tutela de urgência; d-) a condenação da requerida ao ressarcimento do valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) gastos com a abertura do buraco no paliteiro; e-) a condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios equivalentes a 20% sobre o valor total da condenação. Requereu ainda os benefícios da assistência judiciária gratuita. A petição inicial foi protocolizada em 23 de março de 2021 e encontra-se no documento, ID 2847606468. Veio acompanhada dos seguintes documentos: convenção do condomínio, ID 2847606471, ata da assembleia geral ordinária de 28 de agosto de 2019, ID 2847606474, procuração, ID 2847606488, declaração de pobreza, ID 2847606489, balancete financeiro, ID 2847606490, relação de taxas em atraso, ID 2847606492, cadeia de e-mails trocados entre as partes, ID 2847731443, parecer técnico da Attuare Engenharia, ID 2847731454, e plantas técnicas dos subsolos, IDs 2847731457 e 2847731461. Em 26 de março de 2021, a parte autora apresentou emenda à inicial, ID 2896091514, informando a juntada de vídeos comprobatórios em formato MP4. O pedido de assistência judiciária gratuita foi inicialmente indeferido por decisão, ID 9516940394, sob o fundamento de que o condomínio não goza de presunção de miserabilidade e que as custas deveriam ser previstas no rateio condominial. A parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi concedida antecipação de tutela recursal pelo Desembargador Relator, ID 9571909633. O recurso foi julgado procedente pela 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que deu provimento ao agravo para conceder a gratuidade de justiça, reconhecendo que os documentos contábeis juntados demonstravam a alegada ausência de recursos, com acórdão transitado em julgado em 17 de março de 2023, ID 9759554973. Regularmente citada, a parte ré apresentou contestação, ID 4549983076 em 12 de julho de 2021, na qual arguiu, em sede preliminar: a-) coisa julgada, sustentando que o sistema de captação de água pluvial já teria sido objeto de demanda anterior entre as mesmas partes, processo nº 3474692-85.2013.8.13.0024, no qual foi celebrado acordo homologado e cumprido; b-) decadência, alegando que o prazo de 90 dias previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor teria se esvaído, e que, subsidiariamente, o prazo de cinco anos do artigo 618 do Código Civil também estaria superado; c-) impugnação ao pedido de gratuidade de justiça, sustentando que o condomínio com 124 unidades não poderia ser considerado hipossuficiente. No mérito, sustentou, em resumo, que a obra foi executada em conformidade com os projetos aprovados, com emissão de habite-se em 29 de novembro de 2011, e que os problemas relatados decorrem da ausência de manutenção preventiva pelo condomínio ao longo de aproximadamente dez anos, em desconformidade com a ABNT NBR 5674 e com o Manual do Síndico entregue pela construtora. Alegou que a vida útil dos componentes é reduzida em cerca de 50% na ausência de manutenção, conforme a ABNT NBR 15.575, e que o condomínio não comprovou a realização de qualquer manutenção preventiva. Quanto ao pedido de danos materiais, sustentou que o autor não comprovou o pagamento do valor de R$ 20.000,00. Juntou documentos, entre os quais a certidão de habite-se, ID 4549463045, o Manual do Síndico, ID 4549463059, os projetos hidrossanitários originais, ID 4549463066, a procuração dos advogados da ré, ID 4549463075, e os documentos do processo anterior, incluindo a petição inicial daquela ação, ID 4549983085 e o acordo homologado, ID 4549983091. A parte autora apresentou impugnação à contestação, ID 7368712995 em 7 de dezembro de 2021, rebatendo as preliminares e reiterando os fundamentos da inicial. Juntou comprovantes de despesas realizadas com a investigação e mitigação dos problemas, incluindo recibos de serviços da Attuare Engenharia e de escavação, IDs 7368712998, 7368712999, 7368713000, 7368713001, 7368713002, 7368713004, 7368713005, 7368713006, 7368713007 e 7368713008. Juntou ainda o laudo de vistoria da Defesa Civil de Belo Horizonte, realizado em 4 de novembro de 2021, ID 7369043141, que apontou indícios de avaria em caixa de passagem, sinais de erosão laminar pontual e escavações e movimentações de terra, notificando o condomínio para providenciar avaliação técnica especializada e adotar ações corretivas. As partes especificaram as provas que pretendiam produzir, manifestando-se ambas pela realização de prova pericial técnica. Por despacho, ID 9863920593, foi deferida a prova pericial técnica, determinando-se a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos. A parte autora indicou como assistente técnico o Engenheiro Civil César Rohrer Groppelli, CREA 190314-D/MG, da Attuare Engenharia, e apresentou seus quesitos, ID 9898790960. A parte ré indicou como assistente técnico o Engenheiro Civil César Augusto Torres, CREA-MG 57.429, e apresentou seus quesitos, ID 9895371162. Por despacho, ID 10028276800, foi nomeada como perita judicial a Engenheira Civil Andrea da Silva Pinto Pinheiro, CREA 36.239/D, membro do IBAPE/MG nº 929. Os honorários periciais foram fixados em R$ 7.140,00 (sete mil cento e quarenta reais), a serem suportados por ambas as partes em partes iguais, conforme proposta da perita, ID 10135605801. Ambas as partes efetuaram o depósito de suas respectivas cotas, no valor de R$ 3.570,00 cada, conforme comprovantes, IDs 10347288889 e 10363035932. A vistoria pericial foi realizada em 27 de maio de 2025, com visitas complementares em 18 de junho e 1º de julho de 2025. Durante a instrução pericial, a perita solicitou às partes a apresentação de documentação técnica adicional, ID 10468391195, incluindo projetos "as built" do sistema hidrossanitário e de drenagem pluvial dos subsolos e da área técnica inferior, bem como registros de manutenções preventivas e corretivas. A parte autora apresentou a documentação disponível, ID 10479628129, incluindo resumo cronológico dos serviços realizados e recibos correspondentes, ID 10479641760. A parte ré reapresentou os projetos hidrossanitários originais já constantes dos autos, ID 10480497618. A parte autora também apresentou quesito complementar, ID 10464314205. O laudo pericial foi apresentado em agosto de 2025, ID 10510394403. A parte ré apresentou manifestação ao laudo acompanhada de parecer técnico do assistente técnico, IDs 10542400928 e 10542406318. A perita foi intimada a prestar esclarecimentos, que foram apresentados em 9 de fevereiro de 2026, ID 10623624820, ratificando integralmente as conclusões do laudo. A parte autora manifestou concordância com o laudo e seus esclarecimentos, ID 10632555524. A parte ré apresentou novo parecer técnico sobre os esclarecimentos, IDs 10637716769 e 10637720226. Encerrada a fase instrutória, as partes foram intimadas para apresentação de memoriais finais. A parte ré apresentou suas alegações finais, ID 10658840902. A parte autora opôs embargos de declaração, ID 10654565900, que não foram conhecidos por decisão, ID 10698271727, tendo sido aberta nova oportunidade para alegações finais. A parte autora apresentou suas alegações finais, ID 10714043139. Decorreu o prazo sem manifestação da parte ré, conforme certidão, ID 10716809311. DECIDO. Cuida-se de AÇÃO ORDINÁRIA, ajuizada pelo autor em desfavor da ré. A parte ré arguiu, em sede preliminar, a coisa julgada e a decadência. Ambas as matérias serão analisadas a seguir. A parte ré sustenta que o objeto da presente demanda já teria sido discutido e solucionado no processo nº 3474692-85.2013.8.13.0024, no qual as mesmas partes celebraram acordo homologado judicialmente. Afirma que o item 3 do Anexo I daquela ação tratava da caixa concentradora de água pluvial no piso menos quatro da garagem, e que o item 13 do mesmo anexo solicitava a entrega de todos os projetos conforme construído, o que abrangeria os projetos de drenagem pluvial. A preliminar não merece acolhimento. Para que se configure a coisa julgada, é necessária a tríplice identidade entre as demandas: mesmas partes, mesmo pedido e mesma causa de pedir, nos termos do artigo 337, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. No caso concreto, embora as partes sejam as mesmas, não há identidade de pedido nem de causa de pedir. O processo anterior versava sobre uma pluralidade de vícios construtivos identificados nas áreas comuns do condomínio, incluindo problemas com pressurizadores, instalações hidráulicas, portão, interfone, piscina e outros itens listados no Anexo I daquela ação, conforme se extrai da petição inicial juntada nos autos, ID 4549983085. O item 3 daquele Anexo I referia-se à caixa concentradora de água pluvial no piso menos quatro da garagem, com pedido de dimensionamento correto da caixa para que a capacidade de saída fosse maior que a de entrada. O item 13 solicitava a entrega de todos os projetos pertinentes da construção na condição de conforme construído. A presente demanda, por sua vez, tem como causa de pedir a descoberta, em 2020, de uma caixa de passagem de águas pluviais completamente soterrada na área técnica inferior ao quarto subsolo, denominada paliteiro, que não constava de nenhum projeto entregue pela construtora, e que apresentava ausência de impermeabilização, tubulação rompida e infiltração no terreno, comprometendo as fundações do edifício. Trata-se de vício oculto que somente se tornou conhecido após as chuvas excepcionais de 2020 e as escavações realizadas para investigação. A distinção entre os objetos das duas demandas foi expressamente reconhecida pela perita judicial em seu laudo, ID 10510394403 e confirmada nos esclarecimentos periciais, ID 10623624820. A perita concluiu que o processo anterior tratava de vícios construtivos distintos e que o acordo homologado naquele feito não contemplou a elaboração de projetos executivos de drenagem pluvial detalhados nem a realização de levantamentos técnicos intrusivos em áreas enterradas e não aparentes. Não há qualquer elemento técnico ou documental que indique que o objeto técnico ora discutido tenha sido abrangido pelo ajuste anterior. Com efeito, a simples solicitação genérica de entrega de projetos conforme construído, constante do item 13 do Anexo I do processo anterior, não se confunde com a verificação da existência física e da localização de caixas enterradas, a análise de compatibilidade entre projeto e execução, a avaliação das condições de acessibilidade e estanqueidade de componentes ocultos, nem com a apuração de falhas construtivas de origem em área técnica inacessível. O vício ora discutido somente se tornou cognoscível a partir de fatos supervenientes, manifestações patológicas e inspeções técnicas posteriores ao acordo celebrado em 2016. Rejeita-se, portanto, a preliminar de coisa julgada. A parte ré sustenta a ocorrência de decadência, invocando o prazo de 90 dias previsto no artigo 26, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor para reclamação por vícios em bens duráveis, bem como o prazo de cinco anos do artigo 618 do Código Civil. A prejudicial também não merece acolhimento. A pretensão deduzida na presente ação não se enquadra nas hipóteses de decadência previstas no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, que disciplina os prazos para o exercício do direito de reclamar por vícios do produto ou do serviço. A pretensão autoral tem natureza condenatória e cominatória, voltada à reparação de vícios construtivos e ao ressarcimento de danos materiais, submetendo-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que reconhece que a pretensão de reparação de vícios construtivos não se sujeita aos prazos decadenciais do artigo 26 do CDC nem ao prazo de garantia do artigo 618 do Código Civil. Ainda que se admitisse a aplicação do prazo decadencial do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, o vício em questão é oculto, e o prazo somente se inicia a partir do momento em que o vício se torna conhecido, nos termos do parágrafo 3º do mesmo dispositivo. No caso concreto, a caixa de passagem soterrada somente foi descoberta em 2020, após as escavações realizadas pelo condomínio, sendo impossível ao autor conhecer previamente a existência de elemento construtivo completamente enterrado e sem qualquer representação nos projetos entregues pela construtora. A ação foi proposta em março de 2021, dentro do prazo de 90 dias contados da ciência do vício, considerando ainda que o condomínio tentou solução extrajudicial com a construtora entre maio e outubro de 2020, conforme demonstrado pelos e-mails juntados aos autos, ID 2847731443. Quanto ao prazo do artigo 618 do Código Civil, que estabelece a garantia quinquenal do empreiteiro pela solidez e segurança da obra, trata-se de prazo de garantia legal, não de prazo decadencial para o exercício da pretensão indenizatória. O parágrafo único do mesmo dispositivo prevê que o dono da obra decai do direito assegurado nesse artigo se não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. No caso concreto, o vício somente se manifestou em 2020, e a ação foi proposta em março de 2021, dentro do prazo de 180 dias contados da ciência do vício, considerando as tratativas extrajudiciais que interromperam o prazo. Rejeita-se, portanto, a prejudicial de decadência. Encerrada a fase instrutória, com regular produção da prova pericial admitida e deferida, os autos encontram-se em condições de julgamento. A controvérsia dos autos cinge-se a determinar se o sistema de captação de águas pluviais do Condomínio Residencial Faces Sion apresenta vício construtivo imputável à construtora ré, consistente na existência de caixas de passagem enterradas e inacessíveis na área técnica inferior ao quarto subsolo, na ausência de projeto executivo fidedigno compatível com o executado, e na consequente impossibilidade de manutenção preventiva adequada, bem como se os danos materiais alegados pelo autor são devidos. A norma jurídica aplicável ao caso é o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade objetiva do construtor pelos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de construção, independentemente da existência de culpa. Aplica-se também o artigo 618 do Código Civil, que impõe ao empreiteiro de materiais e execução a responsabilidade, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho. Complementarmente, incidem os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, que disciplinam a responsabilidade civil por ato ilícito. O condomínio, ao atuar na tutela dos direitos individuais homogêneos de seus condôminos para buscar reparação causada por vícios de construção, equipara-se a consumidor, justificando a incidência das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece essa equiparação em demandas condominiais voltadas à reparação de vícios construtivos nas áreas comuns. A responsabilidade do construtor por vícios construtivos é de resultado, pois ele se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem comprometimento de sua solidez ou segurança configuram violação ao dever de segurança do construtor, ensejando o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente pode ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de causa estranha, como força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro. O balancete financeiro do condomínio referente a fevereiro de 2021, ID 2847606490 demonstra que as contas do condomínio operavam em déficit, com total de créditos de R$ 84.468,56 e total de débitos de R$ 90.117,17, confirmando a situação de dificuldade financeira alegada para fins de gratuidade de justiça. A relação de taxas em atraso, ID 2847606492 demonstra inadimplência de 12 unidades, totalizando R$ 45.919,00, incluindo unidades de propriedade da própria ré. A cadeia de e-mails trocados entre as partes, ID 2847731443 demonstra que o condomínio entrou em contato com a construtora em agosto de 2020, solicitando parecer sobre o sistema de captação de caixa de passagem oculta. A construtora respondeu que enviaria engenheiros para levantamento do sistema pluvial executado para compatibilização com os projetos, tendo sido acordado prazo para entrega de resposta, que foi sucessivamente prorrogado sem que a construtora apresentasse solução concreta. Esse conjunto de comunicações demonstra que a construtora tinha ciência do problema e não adotou as providências necessárias para sua solução. O parecer técnico da Attuare Engenharia, ID 2847731454, elaborado em maio de 2020, constitui prova documental de natureza técnica de grande relevância. O documento descreve as patologias identificadas nas visitas realizadas em 4 e 5 de maio de 2020, com registro fotográfico e elaboração de plantas "as built" dos terceiro e quarto subsolos. O parecer identificou: a inexistência de impermeabilização nas caixas de passagem, com presença de umidade na base e água percolante; a ausência de colchão de areia para as tubulações no interior do terreno; o recalque de caixa de passagem com fissuras no fundo, permitindo infiltração de águas no terreno; a deterioração do fundo de caixa de passagem sem dissipador de energia; o acúmulo constante de águas no interior da garagem; e a disposição inadequada de ralos no terceiro subsolo. O parecer concluiu pela existência de divergências entre o sistema de captação de águas pluviais projetado e executado, solicitando a apresentação de memória de cálculo ou revisão de projeto atestando a eficiência do sistema executado. A certidão de habite-se, ID 4549463045 confirma que a baixa de construção foi concedida em 24 de novembro de 2011, atestando a regularidade formal da obra perante os órgãos municipais. Esse documento, contudo, não afasta a responsabilidade da construtora por vícios ocultos que somente se manifestaram posteriormente, pois a aprovação administrativa não implica certificação técnica da qualidade construtiva de todos os sistemas da edificação. Os projetos hidrossanitários originais juntados pela ré, ID 4549463066 são relevantes para a análise da conformidade entre o projetado e o executado. Esses projetos contemplam as implantações dos subsolos com indicação de caixas de passagem de águas pluviais, mas não apresentam elementos gráficos suficientes para identificar que parte do sistema está implantada em nível inferior ao piso do quarto subsolo, nem representam fielmente o sistema efetivamente executado. O laudo de vistoria da Defesa Civil de Belo Horizonte, ID 7369043141, realizado em 4 de novembro de 2021, constitui prova documental de especial relevância, por se tratar de documento oficial emitido por órgão público competente. O documento registrou a constatação de sinais de vazamento e ruptura de rede hidráulica e caixa de passagem pluvial, sinais de recalque e movimentação no piso da área técnica, erosão laminar pontual e indícios de avaria em caixa de passagem. A Defesa Civil notificou o condomínio para providenciar avaliação técnica especializada e adotar ações corretivas, reconhecendo a existência de risco de danificação das estruturas físicas do imóvel e agravamento dos danos. Os comprovantes de despesas realizados pelo condomínio, IDs 7368712998, 7368712999, 7368713000, 7368713001, 7368713002, 7368713004, 7368713005, 7368713006, 7368713007 e 7368713008 demonstram os gastos efetivamente realizados com a investigação e mitigação dos problemas, totalizando R$ 16.645,34 (dezesseis mil seiscentos e quarenta e cinco reais e trinta e quatro centavos), conforme consolidado no laudo pericial. Esses documentos incluem recibos de serviços de escavação, visitas técnicas, consultoria e elaboração do parecer técnico da Attuare Engenharia, todos com comprovantes de pagamento bancário. A prova pericial constitui o elemento central para a solução da controvérsia. O laudo pericial, ID 10510394403, elaborado pela Engenheira Civil Andrea da Silva Pinto Pinheiro, CREA 36.239/D, membro do IBAPE/MG nº 929, foi produzido com base em três visitas técnicas ao imóvel realizadas em 27 de maio, 18 de junho e 1º de julho de 2025, análise da documentação constante nos autos e dos documentos fornecidos pelas partes, em conformidade com os preceitos da ABNT NBR 13752:2024. O laudo pericial chegou às seguintes conclusões principais, que merecem análise detalhada. Quanto à inexistência de projeto "as built" e incompatibilidades com o executado, a perita constatou que os projetos hidrossanitários apresentados pela ré correspondem à fase de construção da obra e não refletem as condições reais da execução. Os projetos não contemplam as alterações ou particularidades observadas no sistema de drenagem pluvial dos terceiro e quarto subsolos, tampouco da área técnica inferior ao quarto subsolo. A vistoria técnica revelou a existência de caixas de passagem, dispositivos de captação e tubulações instalados nos níveis dos terceiro e quarto subsolos que não constam nos projetos apresentados. As tubulações responsáveis pela coleta e condução das águas pluviais sob o piso do quarto subsolo também não estão representadas nos projetos fornecidos pela ré. A perita elaborou representação técnica sobreposta às plantas originais, identificando os elementos executados não representados nos projetos, com registro fotográfico correspondente. Quanto à inacessibilidade das caixas de passagem existentes na área técnica, a perita constatou, com base no projeto complementar intitulado "Coleta e Lançamento de Águas Pluviais" disponibilizado pelo condomínio, que as caixas de passagem de águas pluviais estão implantadas em níveis significativamente inferiores ao piso do quarto subsolo. As tampas de todas as caixas de passagem constam no projeto com a mesma cota altimétrica, o que contraria a topografia real do terreno, caracterizando inconsistência de projeto. As caixas identificadas como CPAP-18, 21, 24, 25, 27 e 28, situadas na porção frontal do terreno, encontram-se totalmente enterradas, sem acesso, ponto de inspeção visível ou qualquer sinalização técnica que permita sua localização e monitoramento. A caixa de passagem descoberta durante as escavações de 2020 apresentava infiltração em sua base, atribuída a deficiências construtivas, como a ausência de impermeabilização e a má execução do revestimento interno, além de tubulação de interligação trincada. A perita concluiu que a ausência de projeto "as built" representativo da obra executada contraria a ABNT NBR 14037, que estabelece que os projetos atualizados ao final da obra devem refletir fielmente o que foi efetivamente construído, e compromete a rastreabilidade técnica e a adequada gestão da edificação. A existência de caixas de passagem enterradas e inacessíveis contraria as disposições da ABNT NBR 5674, que exige que os sistemas estejam projetados e executados de modo a permitir inspeção, operação e manutenção ao longo de sua vida útil, e da ABNT NBR 10844, que disciplina as instalações prediais de águas pluviais. A impossibilidade técnica de manutenção preventiva e corretiva decorre da inacessibilidade dos componentes, não da ausência de plano de manutenção pelo condomínio. Os custos comprovados referentes à intervenção corretiva realizada pelo condomínio em 2020 totalizam R$ 16.645,34, conforme notas fiscais e recibos juntados aos autos. Nos esclarecimentos periciais, ID 10623624820, a perita ratificou integralmente as conclusões do laudo, esclarecendo que as conclusões técnicas não se fundamentam de forma exclusiva ou determinante na ABNT NBR 15.575, que as normas efetivamente aplicadas já estavam vigentes à época da aprovação do projeto, que não há identidade de objeto entre as duas demandas, e que a ausência de plano formal de manutenção não possui nexo causal direto com o problema identificado, uma vez que a manutenção do sistema é inviável em função da inacessibilidade dos seus componentes. A parte ré apresentou parecer técnico do assistente técnico, ID 10542406318 e 10637716769, sustentando que: a-) algumas normas utilizadas pela perita não estavam em vigor à época da aprovação do projeto; b-) o objeto da presente demanda seria o mesmo do processo anterior; c-) os elementos de drenagem pluvial não encontrados no projeto hidrossanitário estariam representados no projeto de drenagem; d-) o sistema sempre funcionou adequadamente e o evento de 2020 decorreu de chuva atípica; e) a ausência de manutenção pelo condomínio contribuiu para os problemas identificados. Esses argumentos não têm o condão de afastar as conclusões periciais, pelas razões que se seguem. Quanto à aplicação de normas posteriores à aprovação do projeto, a perita esclareceu que as conclusões técnicas estão substancialmente fundamentadas em normas plenamente vigentes à época da aprovação do projeto, notadamente a ABNT NBR 14037:1998 e a ABNT NBR 5674:1999, que já estabeleciam a obrigação de entrega de manual de uso, operação e manutenção com informações técnicas suficientes e a necessidade de documentação técnica confiável para a adequada manutenção da edificação. As menções à ABNT NBR 15.575 têm caráter meramente referencial. Além disso, as conclusões periciais encontram respaldo na boa técnica da engenharia, cujos princípios de desempenho mínimo, durabilidade, segurança e funcionalidade dos sistemas construtivos já eram consagrados e exigíveis independentemente da publicação posterior daquela norma. Quanto à distinção entre projeto hidrossanitário e projeto de drenagem, a perita esclareceu que a denominação "Instalações Hidro-sanitárias" foi atribuída pela própria construtora aos documentos por ela apresentados, e que o conteúdo técnico efetivamente representado inclui elementos típicos de drenagem pluvial. Independentemente da nomenclatura, os documentos apresentados não permitiam identificar de forma clara o traçado, os níveis altimétricos e a implantação do sistema em área técnica inferior, tampouco representavam fielmente o sistema efetivamente executado. Quanto ao evento pluviométrico de 2020, o próprio laudo pericial reconheceu sua excepcionalidade, sem imputar falha de subdimensionamento hidráulico. Contudo, a excepcionalidade da chuva não afasta a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos identificados, que são independentes do evento climático: a existência de caixas de passagem enterradas e inacessíveis, a ausência de projeto "as built" e a impossibilidade de manutenção preventiva são vícios de origem construtiva que existem independentemente da ocorrência de chuvas excepcionais. Quanto à ausência de manutenção pelo condomínio, a perita foi expressa ao concluir que a impossibilidade de manutenção preventiva e corretiva decorre da inacessibilidade dos componentes, não da ausência de plano de manutenção. Não se pode exigir manutenção ordinária de componentes sem acesso técnico viável, condição decorrente da forma de implantação e entrega do sistema pela construtora. A ausência de plano formal de manutenção, por si só, não possui nexo causal direto com o vício identificado. O laudo pericial foi elaborado por profissional habilitada, com metodologia adequada, fundamentação técnica sólida e respaldo nas normas aplicáveis. Os esclarecimentos prestados responderam de forma satisfatória às questões suscitadas pelo assistente técnico da ré. As conclusões periciais são coerentes com os demais elementos probatórios constantes dos autos, especialmente o parecer técnico da Attuare Engenharia, o laudo da Defesa Civil e os comprovantes de despesas realizadas pelo condomínio. O laudo pericial merece integral acolhimento como prova do Juízo. Após apreciação do conjunto fático-probatório constante dos autos, à luz do princípio da persuasão racional previsto no artigo 371 do Código de Processo Civil, verifica-se que os seguintes fatos restaram comprovados. O Condomínio Residencial Faces Sion foi construído pela ré e entregue em novembro de 2011, com emissão de habite-se pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte. O empreendimento é composto por dois blocos com 124 unidades habitacionais e quatro subsolos destinados a garagens, implantado em terreno de topografia acentuadamente inclinada, com área técnica inferior ao quarto subsolo denominada paliteiro, onde se concentram instalações de infraestrutura predial. O sistema de captação de águas pluviais executado nos terceiro e quarto subsolos e na área técnica inferior diverge dos projetos entregues pela construtora, que não representam fielmente o sistema efetivamente construído. Existem caixas de passagem de águas pluviais, ralos e tubulações instalados nos subsolos que não constam nos projetos fornecidos. Parte das caixas de passagem está implantada em nível inferior ao piso do quarto subsolo, completamente enterrada, sem acesso, ponto de inspeção visível ou qualquer sinalização técnica que permita sua localização e monitoramento. A construtora não entregou projeto "as built" do sistema de drenagem pluvial compatível com o efetivamente executado. Em 2020, após chuvas de excepcional intensidade, o condomínio identificou acúmulo de água nos subsolos e contratou empresa especializada para investigação. As escavações realizadas revelaram a existência de caixa de passagem completamente soterrada, com infiltração em sua base decorrente de deficiências construtivas, e tubulação de interligação rompida. A Defesa Civil de Belo Horizonte, em vistoria realizada em novembro de 2021, confirmou a existência de sinais de vazamento, recalque e erosão na área técnica, notificando o condomínio para adoção de providências urgentes. O condomínio realizou despesas comprovadas no valor total de R$ 16.645,34 para investigação e mitigação dos problemas, incluindo serviços de escavação, visitas técnicas, consultoria e elaboração de parecer técnico. Esses gastos foram necessários e diretamente causados pela existência do vício construtivo, consistente na presença de caixa de passagem soterrada e inacessível com defeito de impermeabilização e tubulação rompida. A construtora foi notificada extrajudicialmente em 2020 e não adotou as providências necessárias para solução do problema, conforme demonstrado pela cadeia de e-mails juntada aos autos. Diante desses fatos, a responsabilidade da ré é manifesta. A existência de caixas de passagem de águas pluviais completamente enterradas, sem acesso para inspeção ou manutenção, constitui vício construtivo de origem, pois decorre da forma de implantação e entrega do sistema pela construtora. A ausência de projeto "as built" fidedigno, que deveria ter sido entregue ao condomínio para permitir a adequada gestão e manutenção da edificação, agrava a situação, pois impossibilitou que o condomínio sequer soubesse da existência desses componentes ocultos. A infiltração identificada na caixa de passagem e o rompimento da tubulação de interligação são consequências diretas das deficiências construtivas, não podendo ser atribuídas à ausência de manutenção pelo condomínio, pois a manutenção era materialmente impossível em razão da inacessibilidade dos componentes. A responsabilidade objetiva da construtora, fundada no artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, prescinde da demonstração de culpa, bastando a comprovação do defeito construtivo e do nexo causal com os danos sofridos, ambos demonstrados pela prova técnica produzida nos autos. A ré não comprovou qualquer excludente de responsabilidade. A excepcionalidade do evento pluviométrico de 2020 não configura força maior apta a afastar a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos de origem, que existem independentemente da ocorrência de chuvas excepcionais e que somente se tornaram conhecidos em razão desse evento. No que tange ao ônus da prova, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbia à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, e à parte ré a comprovação de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado. A parte autora desincumbiu-se satisfatoriamente de seu ônus probatório, demonstrando a existência do vício construtivo, o nexo causal e os danos sofridos. A parte ré, por sua vez, não comprovou qualquer excludente de responsabilidade, limitando-se a alegar a ausência de manutenção pelo condomínio, argumento que foi expressamente afastado pela prova pericial. Quanto ao pedido de obrigação de fazer, consistente na apresentação de solução técnica para o sistema de captação de água pluvial com entrega do respectivo projeto executivo e execução das correções nos vícios denunciados, o pedido é procedente. A construtora tem o dever de apresentar projeto "as built" fidedigno do sistema de drenagem pluvial dos subsolos e da área técnica inferior, bem como de executar as obras necessárias para correção dos vícios identificados, incluindo a regularização das caixas de passagem enterradas e inacessíveis, a reparação das deficiências de impermeabilização e a substituição das tubulações danificadas. Quanto ao pedido de ressarcimento de danos materiais, o valor pleiteado na inicial era de R$ 20.000,00, referente à abertura do buraco no paliteiro para identificação da caixa de passagem oculta. Contudo, os comprovantes de despesas juntados aos autos demonstram gastos totais de R$ 16.645,34, conforme consolidado no laudo pericial. Não há comprovação de despesas adicionais que totalizem o valor de R$ 20.000,00 originalmente pleiteado. O ressarcimento deve ser limitado ao valor efetivamente comprovado nos autos, de R$ 16.645,34, em observância ao princípio da reparação integral do dano, que veda tanto o enriquecimento sem causa do credor quanto a indenização aquém do prejuízo efetivamente sofrido. O entendimento jurisprudencial consolidado nos tribunais superiores e no Tribunal de Justiça de Minas Gerais corrobora a interpretação ora adotada. O Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente decidido que a responsabilidade do construtor por vícios construtivos é objetiva, bastando a comprovação do defeito e do nexo causal, e que a pretensão de reparação de vícios construtivos possui natureza condenatória e cominatória, submetendo-se ao prazo prescricional decenal do Código Civil. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, em casos análogos, tem reconhecido que a prova pericial que identifica patologias endógenas decorrentes de falhas de projeto e execução da obra comprova a responsabilidade objetiva da construtora, e que a alegação de ausência de manutenção pelo proprietário não afasta as conclusões técnicas da perícia quando os vícios são de origem estrutural. O pedido de tutela de urgência formulado na inicial não foi apreciado durante a tramitação do processo. Considerando que a presente sentença resolve o mérito da demanda, tornando desnecessária a análise autônoma da tutela provisória, a obrigação de fazer ora imposta à ré tem eficácia imediata, nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil, com fixação de prazo razoável para cumprimento e cominação de multa por descumprimento. Posto isso e por tudo mais que dos autos consta, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor para: a-) ACOLHER o pedido de obrigação de fazer, condenando MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A a, no prazo de 90 (noventa) dias contados da intimação desta sentença: a.1) apresentar ao condomínio autor projeto executivo "as built" fidedigno do sistema de drenagem pluvial dos terceiro e quarto subsolos e da área técnica inferior ao quarto subsolo, elaborado por profissional habilitado com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica, representando fielmente todos os elementos efetivamente executados, incluindo caixas de passagem, ralos, tubulações e conexões, com indicação de cotas altimétricas, declividades e demais informações técnicas necessárias à adequada gestão e manutenção do sistema; a.2) executar as obras necessárias para correção dos vícios construtivos identificados no sistema de drenagem pluvial, incluindo a regularização das caixas de passagem enterradas e inacessíveis, com instalação de tampas de inspeção acessíveis na superfície, a reparação das deficiências de impermeabilização e revestimento interno das caixas de passagem, a substituição das tubulações danificadas ou rompidas, e a adoção de todas as demais medidas técnicas necessárias para garantir o adequado funcionamento, acessibilidade e manutenibilidade do sistema, conforme indicações do laudo pericial; sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de descumprimento, limitada ao valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo da possibilidade de revisão pelo Juízo nos termos do artigo 537, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil; b-) ACOLHER o pedido de ressarcimento de danos materiais, condenando MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento de R$ 16.645,34 (dezesseis mil seiscentos e quarenta e cinco reais e trinta e quatro centavos), a título de ressarcimento das despesas comprovadas nos autos com a investigação e mitigação dos vícios construtivos, valor esse que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c-) REJEITAR o pedido de ressarcimento de danos materiais no que excede o valor de R$ 16.645,34, por ausência de comprovação documental das despesas adicionais até o montante de R$ 20.000,00 originalmente pleiteado. Havendo sucumbência recíproca, ainda que mínima da parte autora, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte adversa. Considerando que a parte autora sucumbiu apenas em parte mínima do pedido, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno integralmente a parte ré ao pagamento das custas processuais, despesas processuais comprovadas nos autos, incluindo os honorários periciais, e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência impostas à parte autora beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil, observado o prazo de cinco anos previsto no referido dispositivo. Tratando-se de condenação parcialmente ilíquida, no que se refere à obrigação de fazer, os honorários advocatícios incidentes sobre essa parcela serão fixados em liquidação de sentença, nos termos do artigo 85, parágrafo 4º, inciso II, do Código de Processo Civil. Determino a intimação da parte ré para cumprimento da obrigação de fazer no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de incidência da multa cominatória fixada nesta sentença. Transitado em julgado, certifique-se a Secretaria se existem custas finais a serem recolhidas, intimando a parte responsável para recolhimento, sob pena de expedição de CNPDP. Caso não haja o pagamento, expeça-se a CNPDP, observando-se os arts. 84 e 87, ambos do CPC, bem como orientações do Provimento Conjunto nº 78/2018 do TJMG. Prossiga-se a Secretaria na forma do art. 152, VI c/c art. 203, § 3º, do CPC c/c art. 60, art. 61, art. 64 do Prov. 355/CGJ. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FABIANO AFONSO Juiz(íza) de Direito 19ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte