5037559-45.2025.8.13.0145

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 3ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 PROCESSO Nº: 5037559-45.2025.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: ENIO CESAR SARAIVA SANTANA CPF: 060.484.406-93 RÉU: URBAVILLE URBANISMO S.A CPF: 17.725.705/0001-79 e outros SENTENÇA Vistos etc. ENIO CESAR SARAIVA SANTANA, qualificado na inicial, ajuizou a presente “AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESITUIÇÃO DE VALORES” em face de SPE RESERVA SALVATERRA CONDOMINIO LTDA, URBAVILLE URBANISMO S.A e VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, também nos autos identificadas. Alega o Autor, em síntese, que celebrou com as Rés, em 22 de dezembro de 2020, o “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote”, referente à aquisição do Lote 11, da Quadra 07, do empreendimento Condomínio Reserva Salvaterra. Relatou que o valor total do lote foi de R$ 223.847,95, o qual foi integralmente quitado, e que também arcou com o valor de R$ 14.288,16 a título de comissão de corretagem, totalizando um investimento de R$238.136,10. Sustentou que, embora estivesse adimplente, as Rés descumpriram o prazo contratual para a entrega das obras de infraestrutura do loteamento, que, já computada a cláusula de tolerância de seis meses, expirou em 09 de agosto de 2023. Afirmou que, até a data do ajuizamento da ação, o empreendimento não havia sido concluído nem entregue. Desse modo, pugnou pela declaração da rescisão do contrato por culpa exclusiva das Rés, com a consequente restituição integral e imediata de todos os valores pagos, a aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, e a condenação das Rés a quitarem quaisquer débitos de IPTU e taxas de condomínio incidentes sobre o imóvel. Com a inicial vieram documentos. As Rés apresentaram contestação conjunta (ID 10651461827), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da URBAVILLE URBANISMO S.A e da VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. No mérito, alegaram ausência de atraso culposo, sustentando que o prazo de 28 meses não era peremptório e que a infraestrutura básica foi concluída. Justificaram o cronograma invocando cláusulas de caso fortuito e força maior, apontando múltiplos motivos para a dilação do prazo, como chuvas intensas, escassez de insumos e mão de obra, impactos de pandemias e demora em alvarás administrativos. Por fim, imputaram a rescisão à desistência voluntária do Autor e, subsidiariamente, requereram a aplicação da teoria do adimplemento substancial ou a incidência das retenções previstas na Lei nº 13.786/2018. Impugnação à contestação no ID 10666203039. Determinadas as partes a especificarem provas, o Autor requereu a produção de prova pericial e testemunhal, enquanto as Rés pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Relatório no que interessa. D E C I D O Não vislumbro a necessidade de outras provas além das constantes nos autos. A matéria controvertida, notadamente a ocorrência do atraso na entrega da obra, está suficientemente demonstrada pela prova documental, tornando desnecessária a produção de prova pericial ou testemunhal. É caso de julgamento antecipado da lide, a teor do disposto no art. 355, I do CPC. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas Rés. A documentação acostada, em especial o comunicado enviado aos adquirentes (ID 10517680471), evidencia que as empresas se apresentaram publicamente como um grupo econômico (Grupo Vitória da União), assumindo a responsabilidade pela conclusão e gestão do empreendimento. Tal fato, somado à apresentação de defesa conjunta, atrai a aplicação da teoria da aparência e da responsabilidade solidária prevista na cadeia de fornecimento, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Passo à análise do mérito. O Autor pretende rescindir o contrato formalizado com as Rés, imputando-lhes a culpa exclusiva pelo inadimplemento do prazo de entrega do loteamento. A controvérsia central, portanto, reside em verificar a ocorrência do atraso e a quem se deve a culpa pela resolução do negócio. O "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote" (ID 10517677186), estabelece o prazo de 28 (vinte e oito) meses para a conclusão das obras, contados do registro da incorporação imobiliária (ocorrido em 09/10/2020), prorrogáveis por mais 6 (seis) meses. Assim, o prazo final para a entrega do empreendimento findou-se em 09 de agosto de 2023. As Rés sustentam a inexistência de mora, alegando que o prazo não era peremptório e que as obras de infraestrutura foram concluídas. Entretanto, verifico que o atraso se deu de modo injustificado, não havendo base comprobatória que o respalde. Com isso, deve ser reconhecida a responsabilidade da construtora/vendedora pelo descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel objeto da avença. Assim entende o TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO CIVIL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA - EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - CULPA DA CONSTRUTORA - DANO MORAL - CARACTERIZAÇÃO - ARBITRAMENTO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE . I - Demonstrado o atraso injustificado na entrega de imóvel por lapso significativo depois de esgotado o prazo contratual de tolerância de 180 dias, tem-se por caracterizada a ocorrência do dano extrapatrimonial. II - A indenização se mede pela extensão do dano, devendo ser arbitrada em observância às peculiaridades do caso concreto e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0145.15.033093-7/001, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/09/2021, publicação da súmula em 15/09/2021) Corrobora o inadimplemento o laudo pericial produzido em processo análogo (ID 10666205287), que, em vistoria realizada em agosto de 2025, concluiu que o "empreendimento não pode ser considerado como concluído", apontando diversas pendências e inadequações técnicas. A alegação genérica de prorrogação por caso fortuito ou força maior não se sustenta, pois não foi apresentado qualquer elemento de prova que demonstre a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível capaz de justificar um atraso tão significativo. A jurisprudência é pacífica no sentido de que entraves administrativos e climáticos são inerentes ao risco do empreendimento (fortuito interno). Caracterizado o inadimplemento absoluto e a culpa exclusiva das Rés, a resolução do contrato é medida que se impõe, nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do enunciado da Súmula 543, pacificou o entendimento de que, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral e imediata. EMENTA: APELAÇÃO CIVIL- AÇÃO DE RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES- PRELIMINAR- RETIRADA DO GRAVAME- REJEITADA- MÉRITO - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA PELA RESCISÃO DO CONTRATO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE TODOS OS VALORES PAGOS - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA PARCIALMENTE ALTERADA. Constatada a culpa exclusiva da Construtora pela rescisão do contrato, deverão todos os valores pagos ser integralmente restituídos, incluindo a comissão de corretagem, a fim de que as partes retornem ao status quo ante. O atraso injustificado na entrega do imóvel adquirido na planta ocasiona ao promitente comprador violação aos direitos da personalidade, apto a ensejar indenização por danos morais. Como corolário lógico da rescisão por culpa exclusiva da Construtora, deve ser declarada inaplicável a cláusula que fixa a irrevogabilidade do contrato firmado entre as partes, bem como aquela que determina a retenção de parte dos valores pagos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.226753-2/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 18/09/2024, publicação da súmula em 20/09/2024) Assim, a retenção de qualquer percentual, seja a título de cláusula penal ou despesas administrativas, é descabida. A devolução deve abranger a totalidade dos valores desembolsados pelo Autor, incluindo a comissão de corretagem (R$ 14.288,16), pois a frustração do negócio por culpa das Rés torna a intermediação inócua para o comprador. O montante total a ser restituído é de R$ 238.136,10 (duzentos e trinta e oito mil, cento e trinta e seis reais e dez centavos). Adicionalmente, a cláusula 18.1 do contrato (ID 10517677186) prevê multa de 10% sobre o valor total atualizado do preço de aquisição em desfavor da parte infratora. Tendo sido as Rés as únicas a descumprirem o pacto, devem arcar com a referida penalidade em favor do Autor. Por fim, quanto aos débitos de IPTU e taxas condominiais, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a posse do imóvel. Como o Autor jamais foi imitido na posse, as Rés devem arcar com todos os encargos incidentes sobre o bem. Nesse sentido, a súmula 543 do STJ, que define que o pagamento de despesas condominiais e IPTU é de responsabilidade do comprador somente após a imissão na posse ou uso do imóvel, o que não ocorreu no presente caso. Dessa forma, há abusividade nas cláusulas citadas. Assim entende o Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS DA INCORPORADORA - UNIDADES NÃO CONCLUÍDAS E SEM HABITE-SE - UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS DO CONDOMÍNIO - NÃO COMPROVAÇÃO - COBRANÇA INVIÁVEL. Não tendo sido completamente concluída a obra de alguns dos blocos do empreendimento e de suas respectivas unidades, sobre os quais são cobradas despesas condominiais e não tendo eles habite-se, tampouco havendo nos autos comprovação de que eles foram entregues, estão ocupadas ou da utilização dos serviços prestados pelo condomínio, por parte da incorporadora, inviável a cobrança das taxas condominiais referentes às unidades. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.589940-4/002, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/11/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Isso posto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para declarar a resolução do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote” firmado entre as partes, por culpa exclusiva das Rés. Também condeno as Rés, solidariamente, ao ressarcimento do valor pago pelo Autor, R$ 238.136,10 (duzentos e trinta e oito mil, cento e trinta e seis reais e dez centavos), que deverá ser corrigido monetariamente, pela tabela da CGJ/MG, desde o desembolso, bem como acrescido de juros de mora, a contar da citação, à taxa de 1% (um por cento) ao mês, até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a partir da qual serão aplicados o IPCA e a SELIC, respectivamente, conforme a nova redação do art. 406 do Código Civil Ademais, condeno as Rés, solidariamente, ao pagamento da multa contratual prevista, correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Condeno, ainda, as Rés, solidariamente, na obrigação de fazer consistente em quitar todos os débitos de IPTU e taxas condominiais/associativas incidentes sobre o Lote 11, Quadra 07, do Condomínio Reserva Salvaterra, desonerando os Autores. Outrossim, condeno as Rés ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como da verba honorária, que estabeleço em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. P. R. I. José Alfredo Jünger JUIZ DE DIREITO