5035736-11.2025.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 16ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5035736-11.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: WESLEY SILVA CPF: 812.094.606-53 RÉU: SERRA MORENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 25.682.287/0001-08 DECISÃO Vistos. Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, proposta por WESLEY SILVA em face de SERRA MORENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 10391414583). Narra o autor, em síntese, que celebrou com a ré, em 24/08/2020, compromisso de compra e venda referente ao Lote 10 da Quadra 24, situado no empreendimento denominado Bairro Águas de Serra Morena, 2ª Seção, pelo valor total de R$ 209.960,00 (ID 10391409300). Sustenta que adimpliu pontualmente as prestações avençadas, inclusive após aditivo contratual firmado em 27/11/2023 (ID 10391424368), perfazendo o montante pago de R$ 118.157,49 (ID 10391423571). Alega que a ré descumpriu suas obrigações contratuais ao não implantar a infraestrutura prometida, notadamente a rede de abastecimento de água potável no loteamento, o que inviabilizou a fruição do bem e motivou o pedido de rescisão com devolução integral das parcelas pagas e indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00, além de formular pedido subsidiário de retenção restrita a 25% dos valores quitados (ID 10391414583). O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido (ID 10417332347), tendo o autor comprovado o recolhimento das custas iniciais (ID 10426050419). Por decisão proferida em 08/04/2025, foi deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, sob pena de multa de R$ 500,00 por cobrança indevida, limitada a R$ 10.000,00 (ID 10428278971). O autor noticiou o descumprimento da medida liminar em virtude do envio contínuo de boletos e requereu a decretação da revelia da ré ante a juntada de aviso de recebimento citatório (ID 10506980065). O juízo determinou a citação pessoal da requerida em razão de dúvidas quanto aos poderes de quem assinou a carta postal (ID 10541147821). A requerida compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação com pedido reconvencional (ID 10546854554). Em sua peça de defesa, a ré defendeu a tempestividade da manifestação e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, afirmou a inexistência de culpa pela resolução, aduzindo que as obras foram concluídas em 2013 e que a rescisão se deu por desistência imotivada do comprador, pugnando pela validade das cláusulas contratuais de retenção sobre o valor do contrato, taxa de fruição, retenção de comissão de corretagem e inexistência de danos morais. Ainda em sede defensiva, requereu o julgamento antecipado parcial do mérito para que seja decretada desde logo a rescisão do contrato e a reintegração na posse do lote (ID 10546854554). Em sede de reconvenção, pugnou pela condenação do autor ao pagamento das parcelas contratuais vencidas desde a concessão da tutela provisória, no valor originário de R$ 7.565,28, cumulada com compensação de créditos (ID 10546854554). Juntou comprovante de recolhimento das custas da reconvenção (ID 10546847811). O autor apresentou réplica à contestação e impugnação à reconvenção, reiterando a alegação de revelia, insurgindo-se contra o julgamento parcial do mérito e defendendo o descumprimento contratual da ré e a abusividade das retenções (ID 10567464682). A ré manifestou-se sobre a contestação à reconvenção (ID 10587868129). Intimadas a especificarem provas (ID 10613595489), a ré pugnou pela produção de prova pericial de engenharia, documental suplementar, depoimento pessoal do autor e testemunhal (ID 10629989643). O autor também requereu prova pericial de engenharia, documental, expedição de ofícios, depoimento pessoal da ré e testemunhal, pleiteando a inversão do ônus probatório (ID 10630861438). Por decisão proferida em 15/04/2026, foi expressamente indeferido o pedido de inversão do ônus da prova formulado pelo autor (ID 10649741246 e ID 10680683747). As partes ratificaram seus requerimentos de provas (ID 10694569989 e ID 10695514186), tendo o autor pugnado, subsidiariamente, pelo rateio das despesas periciais (ID 10695514186). A ré comprovou a regularidade do prévio recolhimento das custas da reconvenção (ID 10721507798). Vieram os autos conclusos para saneamento e organização do processo. QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES Passa-se ao exame das preliminares e matérias processuais pendentes de apreciação, nos termos do artigo 357, inciso I, do Código de Processo Civil. Da Regularidade das Custas da Reconvenção Verifica-se que a ré reconvinte comprovou o regular recolhimento das custas prévias da reconvenção sob o documento de ID 10546847811, atrelado à guia nº 0024.25.26125651-2, o que foi devidamente reiterado na petição de ID 10721507798. Dessa maneira, encontra-se suprida a exigência legal e regular o processamento da reconvenção. Da Inexistência de Revelia da Parte Ré O autor sustenta a intempestividade da contestação e a consumação da revelia da parte ré, alegando a validade do aviso de recebimento citatório juntado em 10/06/2025 (ID 10468766283). Razão não assiste ao autor. Conforme assentado na decisão de ID 10541147821, o aviso de recebimento postal foi subscrito por terceiro sem demonstração inequívoca de poderes de representação legal, ensejando determinação judicial expressa de renovação do ato por mandado. O comparecimento espontâneo da requerida em 25/09/2025 (ID 10546854554) supriu validamente a citação. Ademais, no procedimento comum, o prazo de resposta se inicia da audiência de conciliação ou do protocolo do pedido de seu cancelamento quando todas as partes manifestarem desinteresse consensual, na forma do artigo 335, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Como a audiência não chegou a ser designada com data definida, não houve transcurso de prazo preclusivo. Por conseguinte, afasta-se a alegação de revelia e tem-se por plenamente tempestivas a contestação e a reconvenção apresentadas. Da Manutenção da Tutela Provisória de Urgência e Exame das Astreintes A tutela de urgência deferida na decisão de ID 10428278971 deve ser integralmente mantida. A pretensão resolutória recíproca torna despropositada a exigência de continuidade do pagamento das prestações vincendas pelo promitente comprador durante o curso da lide. Quanto à alegação de descumprimento da ordem liminar e à cobrança de astreintes veiculada pelo autor (ID 10506980065 e ID 10567464682), sua apuração e liquidação dependem de contraditório específico, a ser dirimido em momento processual oportuno ou por ocasião da sentença, mantida a obrigação de abstenção de novas cobranças pela requerida sob as penas já fixadas. Do Ônus Probatório já Fixado Ressalta-se que o pedido de inversão do ônus da prova formulado pelo autor com base no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, já foi expressamente enfrentado e indeferido na decisão de ID 10649741246, restando preclusa a discussão. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS E DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA Em observância ao disposto no artigo 357, incisos II e III, do Código de Processo Civil, fixam-se os pontos fáticos sobre os quais recairá a atividade instrutória e distribui-se o respectivo encargo probatório. Pontos Fáticos Controvertidos Fixam-se como questões de fato controvertidas relevantes: a) A efetiva execução, conclusão, funcionalidade e disponibilidade da infraestrutura básica no empreendimento denominado Bairro Águas de Serra Morena, 2ª Seção, especialmente no tocante à implantação e operação da rede de abastecimento de água potável no Lote 10 da Quadra 24; b) A regularidade urbanística e ambiental do loteamento perante os órgãos públicos competentes e as concessionárias de serviços públicos; c) A causa real e a imputação de culpa pela extinção do negócio jurídico (se decorrente de inadimplemento da ré por vício e falta de infraestrutura, ou se motivada por desistência unilateral e voluntária do autor); d) A ocorrência de efetiva posse, ocupação e fruição econômica do lote pelo autor ao longo do período contratual; e) A existência, extensão e comprovação dos danos materiais, despesas e prejuízos operacionais alegados pela ré reconvinte para respaldar as retenções contratuais; f) A configuração e comprovação de lesão anímica e abalo moral suportados pelo autor. Distribuição do Ônus da Prova A distribuição do ônus probatório observará estritamente a regra geral estática do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Incumbe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC), a saber: o pagamento das parcelas, a existência de defeito ou ausência da infraestrutura de água prometida no lote específico, a culpa da ré e os elementos ensejadores do dano moral pleiteado. Incumbe à ré o ônus de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral (artigo 373, inciso II, do CPC), tais como a efetiva entrega e funcionamento da rede de água no loteamento e a regularidade das obras atestada pelo Poder Público, além de comprovar os fatos constitutivos de seu pedido reconvencional no tocante aos débitos e prejuízos alegados. DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Nos termos do artigo 357, inciso IV, do Código de Processo Civil, fixam-se como questões de direito relevantes para o julgamento do mérito: a) A incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) e sua harmonização com os ditames da Lei nº 6.766/1979 e da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), tendo em vista que o contrato originário foi firmado em 24/08/2020; b) O direito à resolução do contrato por inadimplemento culposo da promitente vendedora (com restituição imediata e integral das quantias pagas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça) versus o regime de resilição unilateral por desistência do promitente comprador; c) A validade e a base de cálculo da cláusula penal compensatória e das deduções estipuladas no contrato (Cláusulas D e H), aferindo-se a legalidade da incidência sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos, à luz da vedação ao enriquecimento sem causa; d) A possibilidade jurídica ou descabimento da cobrança de taxa de fruição ou indenização pela posse de lote de terreno não edificado; e) A legalidade da retenção do valor relativo à comissão de corretagem, consoante os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 938; f) A validade da retenção de arras confirmatórias, débitos tributários de IPTU e contribuições associativas; g) O termo inicial dos juros de mora e da correção monetária sobre os valores a serem eventualmente restituídos, observando-se a tese vinculante do Tema Repetitivo 1.002 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.740.911/DF); h) A configuração ou não de dever de indenizar por danos morais na hipótese de rescisão contratual; i) A procedência ou improcedência da reconvenção para cobrança de parcelas contratuais vencidas durante a vigência de tutela de urgência e a admissibilidade de compensação de débitos e créditos. ESPECIFICAÇÃO E PRODUÇÃO DOS MEIOS DE PROVA Para a instrução probatória dos pontos controvertidos fixados, deferem-se as seguintes provas, nos moldes do artigo 357, inciso II e § 8º, do Código de Processo Civil. Da Prova Pericial de Engenharia Civil e Sanitária Deferiro a produção de prova pericial de engenharia civil e sanitária, postulada expressamente por ambas as partes (ID 10629989643, ID 10630861438, ID 10694569989 e ID 10695514186). A perícia terá por objeto vistoriar o imóvel situado no Lote 10 da Quadra 24, bem como as áreas pertinentes do loteamento Bairro Águas de Serra Morena, 2ª Seção, a fim de averiguar: a) Se há rede de distribuição de água potável implantada, concluída e efetivamente operante no local; b) Se o lote adquirido dispõe de ponto físico e viabilidade técnica para ligação e abastecimento individual de água; c) Se a infraestrutura existente atende aos projetos aprovados pela Prefeitura Municipal e pelas normas técnicas aplicáveis; d) Se a situação fática do empreendimento viabiliza a regular edificação e moradia. Para a realização da perícia, o juízo procederá à nomeação de perito de sua confiança por despacho específico subsequente ou via sistema próprio de auxiliares da justiça. Faculta-se às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos, na forma do artigo 465, § 1º, incisos II e III, do Código de Processo Civil. No tocante ao custeio da prova pericial, a cota-parte da parte beneficiária da AJG será paga pelo Estado, no valor constante do extrato de nomeação em anexo, devendo o remanescente ser pago pela parte Ré. Da Prova Documental e da Expedição de Ofícios Defere-se a juntada de documentos novos pelas partes, desde que observados os estritos pressupostos do artigo 435 do Código de Processo Civil. Defere-se o pedido formulado pelo autor para expedição de ofícios, via sistema ou correio eletrônico institucional: a) À Prefeitura Municipal de Taquaraçu de Minas/MG, para que encaminhe cópia do processo administrativo de aprovação do loteamento Águas de Serra Morena, 2ª Seção, acompanhado de certidões, vistorias finais, termos de entrega ou aceite de obras de infraestrutura urbana, notadamente quanto à rede de abastecimento de água potável; b) À Companhia de Saneamento de Minas Gerais (COPASA), para que informe se opera, abastece ou fiscaliza a rede de água potável no aludido loteamento e, especificamente, se há disponibilidade e regularidade de fornecimento de água para o Lote 10 da Quadra 24. Concede-se aos órgãos officiados o prazo de 20 (vinte) dias para resposta. Determina-se, outrossim, a intimação da ré para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos cópia integral do memorial descritivo registrado e dos projetos executivos de infraestrutura de água e saneamento do empreendimento, com esteio no artigo 396 do Código de Processo Civil. Indefere-se, por ora, a expedição de ofícios a outras entidades, por se mostrarem redundantes frente às informações das concessionárias oficiais e à perícia técnica deferida (artigo 370, parágrafo único, do CPC). Da Prova Oral A conveniência e utilidade da produção de prova oral (depoimento pessoal e oitiva de testemunhas) serão reavaliadas após a juntada do laudo pericial definitivo e a prestação das informações pelos órgãos officiados. Tal postergação prestigia a economia processual e a instrumentalidade das formas, evitando a prática de atos instrutórios que possam se revelar desnecessários ou inócuos diante da elucidação técnica da matéria, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. DISPOSITIVO E DETERMINAÇÕES FINAIS Ante o exposto: a) Rejeitam-se as alegações de revelia da ré e de intempestividade da contestação; b) Reconhece-se a regularidade do preparo da reconvenção (ID 10546847811 e ID 10721507798); c) Indefere-se o pedido de julgamento antecipado parcial do mérito formulado pela ré reconvinte; d) Mantém-se a decisão concessiva da tutela provisória de urgência (ID 10428278971); e) Fixam-se os pontos fáticos controvertidos e as questões de direito relevantes nos termos dos tópicos 3 e 4 desta decisão; f) Mantém-se a distribuição estática do ônus da prova (artigo 373, incisos I e II, do CPC); g) Defere-se a produção de prova pericial de engenharia civil e sanitária, determinando-se o adiantamento dos honorários periciais em cotas iguais de 50% (cinquenta por cento) para cada parte (artigo 95, caput, do CPC), facultando-se às partes o prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos; h) Defere-se a expedição de ofícios à Prefeitura Municipal de Taquaraçu de Minas/MG e à COPASA, com prazo de resposta de 20 (vinte) dias; i) Intime-se a ré para exibir cópia do memorial descritivo e projetos de infraestrutura do empreendimento no prazo de 15 (quinze) dias; j) Posterga-se a deliberação sobre a prova oral para após a conclusão da fase pericial e documental. Intimem-se as partes desta decisão, ficando cientes de que dispõem do prazo comum de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, findo o qual a presente decisão de saneamento se tornará estável, ex vi do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Cumpra-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ADRIANA GARCIA RABELO Juiz(íza) de Direito 16ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte