5033279-69.2024.8.13.0079

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 4ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5033279-69.2024.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Espécies de Contratos, Locação de Imóvel] AUTOR: IHS BRASIL CESSAO DE INFRAESTRUTURAS SA CPF: 15.811.119/0001-11 RÉU: JOSE ELEUTERIO ALEIXO CPF: 072.318.656-15 e outros DECISÃO Vistos. I. RELATÓRIO Trata-se de ação renovatória de locação proposta por IHS Brasil – Cessão de Infraestruturas S.A., em face de José Eleutério Aleixo e Maria Inês Aleixo, ambos devidamente qualificados. A parte autora narrou que celebrou com os réus, em 20/03/2015, contrato de locação não residencial pelo prazo de cinco anos, destinado à instalação de infraestrutura para prestação de serviços de tecnologia e telecomunicações. Alegou que sempre cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e que o contrato foi renovado automaticamente em 2020, com vigência até março de 2025. Diante da impossibilidade de contato com os réus para formalização de novo aditivo contratual, ajuizou a presente ação visando à renovação judicial da locação, sustentando preencher os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91. Requereu a renovação do contrato pelo prazo de dez anos, a partir de 21/03/2025, pelo aluguel mensal de R$ 4.938,34, sujeito aos mesmos índices de atualização previstos no contrato, bem como a possibilidade de depósito judicial dos aluguéis durante o trâmite da ação. Sustentou, ainda, que a infraestrutura instalada no imóvel integra seu fundo de comércio e que a não renovação do contrato lhe acarretaria prejuízos, invocando, para tanto, entendimento do STJ acerca da caracterização das estações rádio base como integrantes do fundo de comércio. Requereu, ainda, a citação dos réus, a realização de prova pericial para apuração do valor locativo caso sua proposta fosse recusada, e os benefícios do art. 212, § 2º, do CPC. Protestou por provas e requereu prazo para juntada das custas iniciais, atribuindo à causa o valor de R$ 59.260,08. No curso do processo, o Juízo determinou a regularização da representação processual da autora, mediante apresentação de procuração validamente assinada. Intimada, a autora apresentou nova procuração e documentos destinados a demonstrar a autenticidade das assinaturas. Sobreveio sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC, em razão de irregularidade na representação processual da autora, considerando-se insuficiente a procuração apresentada. A autora opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados, por ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. Na sequência, interpôs recurso de apelação, sustentando a validade da procuração e a regularidade das assinaturas eletrônicas, bem como a necessidade de observância do princípio da primazia do mérito. Ao julgar o recurso, a 9ª Câmara Cível do TJMG deu-lhe provimento, reconhecendo, à luz dos documentos apresentados, a validade das assinaturas digitais utilizadas na procuração, inclusive por meio de certificados vinculados à ICP-Brasil. Em consequência, anulou a sentença extintiva e determinou o retorno dos autos à origem para o regular prosseguimento da ação renovatória, deixando a definição das custas e honorários para o final. A parte ré, em contestação, alegou que não se opunha à renovação da locação, restringindo a controvérsia ao prazo e ao valor do aluguel. Sustentou que a renovação compulsória deveria ser limitada a 5 anos, nos termos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 e da jurisprudência do STJ, e que o valor de R$ 4.938,34 não estaria amparado por avaliação técnica, requerendo a realização de perícia para apuração do valor de mercado. Impugnou, ainda, a alegada dificuldade de comunicação entre as partes e as conclusões extraídas pela autora do contrato de locação. Ao final, requereu a procedência parcial da ação, com renovação pelo prazo de 5 anos e fixação do aluguel após perícia, além da manutenção das demais cláusulas contratuais e da condenação da autora nas verbas de sucumbência, ou, subsidiariamente, o reconhecimento da sucumbência recíproca. Em impugnação, a autora rebateu as alegações defensivas e reiterou a inicial, sustentando que o art. 51 da Lei nº 8.245/91 não estabeleceria limite máximo de 5 anos, mas apenas requisito temporal mínimo para o exercício do direito à renovação, razão pela qual defendeu a renovação por 10 anos. Quanto ao aluguel, alegou que o valor de R$ 4.938,34 havia sido livremente ajustado e reajustado pelo IGP-M, sendo compatível com o mercado. Afirmou que os réus não teriam apresentado elementos suficientes para justificar sua majoração e juntou contratos envolvendo torres de telecomunicações em Contagem/MG como paradigmas. Ao final, reiterou o pedido de renovação pelo prazo de 10 anos e nas mesmas condições contratuais, com condenação dos réus nas verbas de sucumbência. Na fase de especificação de provas, a autora afirmou que a controvérsia remanescente se concentrava no prazo da renovação e no valor locativo. Sustentou que a questão relativa ao prazo seria exclusivamente de direito e não demandaria dilação probatória. Quanto ao aluguel, embora defendesse a compatibilidade do valor indicado com o mercado, concordou com a realização de prova pericial, requerendo que a avaliação observasse as peculiaridades das locações destinadas à instalação de infraestrutura de telecomunicações. Requereu que fosse utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, com consideração dos contratos paradigmas já juntados e de fatores como a destinação específica da área, viabilidade técnica, restrições urbanísticas, compartilhamento de infraestrutura, padrão da torre, localização, custos operacionais e de implantação. Requereu, ainda, a possibilidade de juntada de novos documentos, contratos paradigmas, estudos mercadológicos e pareceres técnicos, afirmando serem desnecessárias, naquele momento, a prova testemunhal e o depoimento pessoal. Por sua vez, a parte ré, ao especificar as provas, reiterou que a controvérsia probatória estava concentrada no valor locativo de mercado, por entender que sua apuração dependeria de conhecimento técnico especializado. Sustentou a desnecessidade de prova oral e requereu a realização de perícia de avaliação mercadológica, com vistoria do imóvel e elaboração de laudo por profissional habilitado em engenharia de avaliações. Requereu que a perícia apurasse o valor de mercado da área locada na data-base da renovação, esclarecesse a metodologia empregada e considerasse as características específicas do imóvel e da utilização para infraestrutura de telecomunicações. Apresentou quesitos destinados, entre outros pontos, à identificação da área efetivamente relevante, à análise dos elementos comparativos, à adequação da metodologia às normas técnicas, à influência da destinação para telecomunicações na formação do aluguel e à comparação entre o valor de R$ 4.938,34 e o valor de mercado apurado. Ao final, requereu o deferimento da prova pericial, a nomeação de perito com habilitação compatível, o recebimento dos quesitos e a possibilidade de indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos suplementares. É o relatório. Decido. II. Questões processuais pendentes Passo a realizar a organização e saneamento do processo. III. Da delimitação dos pontos controvertidos No presente caso, os pontos controvertidos concentram-se em verificar: (a) qual o prazo da renovação judicial do contrato de locação, diante da pretensão da autora de renovação por 10 (dez) anos e da insurgência dos réus quanto à limitação ao prazo de 5 (cinco) anos; (b) qual o valor locativo de mercado aplicável ao período renovando, considerando as características específicas da área destinada à instalação de infraestrutura de telecomunicações; e (c) quais parâmetros técnicos devem ser considerados para a apuração do valor locativo, mediante prova pericial, inclusive quanto aos elementos comparativos de mercado pertinentes à natureza específica da locação. IV. Da distribuição do ônus da prova A distribuição do ônus da prova observará as regras gerais estabelecidas no artigo 373 do CPC, sem inversão ou modificação neste momento processual, cabendo: (a) à autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, quais sejam, o preenchimento dos requisitos legais para a renovação da locação, a pretensão de renovação pelo prazo postulado e a adequação do valor locativo indicado para o período renovando; (b) aos réus o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, notadamente os fatos que fundamentam a pretensão de limitação do prazo renovatório e a alegada inadequação do valor locativo proposto. V. Das provas De acordo com o art. 370 do CPC, cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir, de forma fundamentada, as diligências que considerar inúteis ou meramente protelatórias. Inicialmente, registro que a produção de prova documental encontra-se preclusa, ressalvadas as hipóteses do art. 435 do CPC. No mais, DEFIRO a realização de perícia de avaliação mercadológica, a fim de verificar o valor locativo de mercado da área objeto da locação na data-base da renovação contratual, considerando suas características específicas, a destinação para instalação e manutenção de infraestrutura de telecomunicações e os elementos comparativos de mercado pertinentes. Ato contínuo, DETERMINO o seguinte: 1. SORTEIE-SE imediatamente perito por meio do sistema AJ, com especialidade em engenharia civil e avaliações mercadológicas imobiliária. 2. CADASTRE-SE no PJE o perito nomeado e INTIME-SE, inclusive por e-mail, para dizer se aceita o encargo e, em caso positivo, apresentar proposta de honorários e dados exigidos pelo art. 465, §2º, do CPC. Prazo de 05 (cinco) dias. 3. Caso seja recusado o encargo ou o perito permaneça inerte, PROCEDA-SE à realização de novo sorteio, com a repetição das providências previstas nos itens 1 e 2. 4. Após a aceitação do encargo pelo perito, INTIMEM-SE as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias: (i) arguirem o impedimento ou a suspeição, se for o caso; (ii) indicarem assistente técnico; (iii) apresentarem quesitos, nos termos do art. 465, § 1º, do CPC. 5. Não sendo arguida exceção de impedimento/suspeição do perito, ofertados quesitos por ao menos uma das partes e apresentada a proposta de honorários, INTIME-SE ambas as partes para depositarem em Juízo o valor integral dos honorários periciais, sob pena de preclusão. Prazo de 05 (cinco) dias. 6. Havendo impugnação acerca do valor dos honorários propostos, OUÇA-SE o perito, no prazo de 05 (cinco) dias, e, em seguida, FAÇAM-SE os autos conclusos para as deliberações cabíveis. 7. Depositados os honorários periciais, INTIME-SE o perito para informar ao juízo o dia, a hora e o local de realização dos trabalhos, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias corridos, para permitir a intimação das partes. O perito deverá ser advertido de que o laudo pericial deverá observar o disposto no art. 473 e no art. 466, § 2º, ambos do CPC. 8. Informados nos autos o dia, a hora e o local de realização da perícia, a Secretaria do Juízo deverá tomar as providências necessárias para intimação das partes, nos termos do art. 474 do CP. 9. Caso requerido pelo perito, EXPEÇA-SE alvará de levantamento para transferência de metade dos honorários periciais depositados em Juízo, na forma do art. 465, §4º, do CPC. 10. O laudo pericial deverá ser apresentado no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da realização da perícia e não deverá ser juntado aos autos caso ainda não tenha sido paga a integralidade dos honorários periciais. 11. Entregue o laudo, INTIMEM-SE as partes para se manifestarem no prazo comum de 15 (quinze) dias, conforme previsto no art. 477, § 1º, do CPC. 12. Na hipótese de pedido de esclarecimento, INTIME-SE o perito para manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias, consoante o art. 477, §2°, CPC. 13. Após a juntada do laudo e da resposta aos eventuais esclarecimentos, EXPEÇA-SE alvará para levantamento dos valores remanescentes em favor do perito. 14. Por fim, considerando não existirem questões incidentais a serem apreciadas, DECLARO O FEITO SANEADO, nos termos do art. 357 do CPC. INTIMEM-SE as partes sobre o inteiro teor desta decisão. Cumpra-se. Intime-se. Contagem, data da assinatura eletrônica. HERILENE DE OLIVEIRA ANDRADE Juiz(íza) de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Contagem