5032119-14.2023.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 11ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5032119-14.2023.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Despesas Condominiais, Direitos / Deveres do Condômino] AUTOR: SERGIO SOARES DONATO CPF: 591.644.256-49 RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO BH ENTERPRISE CENTER CPF: 65.139.651/0001-02 Vistos, etc. 1. Relatório SÉRGIO SOARES DONATO, devidamente qualificado, ajuizou “Ação de Obrigação de Fazer c/c Consignação em Pagamento” em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BH ENTERPRISE CENTER, igualmente qualificado. Narrou que adquiriu, em 1º de novembro de 2019, a Loja 03 do edifício réu, unidade situada no pavimento térreo, com entrada independente diretamente voltada para a via pública e sem qualquer ligação ou acesso pela portaria/hall social, que atende exclusivamente às 61 salas e vagas do empreendimento. Afirmou que a Convenção de Condomínio estipula expressamente, no Parágrafo Único da Cláusula Vigésima Quinta, que os condôminos do pavimento térreo com saída direta para a via pública concorrerão apenas nas despesas relativas à administração do edifício (remuneração do síndico e seguro do prédio). Contudo, aduziu que a administração do réu vem cobrando a quota condominial com base no rateio integral pela fração ideal, impondo à loja o custeio de despesas das quais não usufrui, tais como salários e encargos de porteiros, faxineiras, consumo de água e energia de áreas comuns, manutenção de elevadores, entre outras, atingindo um valor mensal de R$ 2.314,69, quantia superior em 305% à cobrada de diversas salas do prédio. Sustentou ainda que recentemente foi incluída nos boletos uma taxa extraordinária referente à “Modernização de Elevadores”, serviço do qual sua unidade é totalmente desprovida de uso ou benefício. Noticiou ter notificado extrajudicialmente o réu em outubro de 2022 para adequação da cobrança, recebendo contranotificação com a recusa da pretensão. Alegou que a síndica se recusou a receber o pagamento destacado da taxa ordinária sem a cobrança do elevador e que tentou viabilizar a individualização do hidrômetro de água da loja, demandando orientação e autorização do réu. Defendeu a incidência dos artigos 157, 422, 884, 1.333, 1.336, I, 1.340 e 2.035, parágrafo único, todos do Código Civil, além do artigo 12, § 1º, e artigo 24 da Lei nº 4.591/1964, bem como do artigo 5º da LINDB e do artigo 5º da Constituição Federal. Argumentou que a convenção constitui norma interna vinculante que deve prevalecer sobre a cobrança indiscriminada por fração ideal, que a legislação permite regra diversa de rateio na convenção, que o rateio por fração ideal destina-se precipuamente à fase de construção da edificação, que o artigo 1.340 do Código Civil veda o enriquecimento sem causa ao impor as despesas das partes comuns apenas a quem delas se serve, que o critério adotado pelo condomínio gera lesão, abuso de direito e descumprimento da função social e da boa-fé objetiva e que a intervenção do Poder Judiciário é indispensável no caso, tendo em vista a impossibilidade prática de obtenção do quórum de 2/3 para alteração convencional, uma vez que as lojas representam minoria perante os proprietários de salas. Defendeu, também, com amparo no artigo 5º, § 2º, da Constituição Federal e na jurisprudência do STJ, a ilegalidade de ser compelido a arcar, via taxa condominial, com o rateio dos honorários e despesas do advogado contratado pelo condomínio para atuar contra seus próprios interesses no processo. Sustentou a absoluta necessidade de produção de prova pericial de engenharia para mensurar e comprovar a ausência de fruição das áreas e serviços comuns pelas lojas. Requereu, em sede de tutela antecipada/liminar: a expedição dos boletos da quota condominial da Loja 03 calculados estritamente sobre as despesas administrativas específicas (remuneração do síndico) e seguro contra incêndio, autorizando-se o depósito judicial da diferença cobrada a maior em relação às salas até a decisão final; a autorização para depósito judicial do valor das quotas de condomínio devidas a partir de novembro de 2022, com a exclusão da taxa de modernização dos elevadores; a determinação para que o réu se abstenha de cobrar quaisquer valores do autor, sob pena de configuração de danos morais, considerando a existência de créditos a seu favor decorrentes das cobranças cobradas a maior nos últimos cinco anos; e a declaração de desobrigação do autor de participar do rateio das despesas e honorários advocatícios contratados pelo réu para sua defesa nesta lide. Ao fim, pediu: a confirmação das liminares postuladas; a procedência total dos pedidos para determinar o cumprimento da Convenção de Condomínio, estabelecendo que a Loja 03 participe apenas do rateio das despesas que lhe são disponibilizadas (remuneração do síndico e seguro contra incêndio); a autorização para que a loja instale hidrômetro individualizado para pagamento direto do consumo de água perante a COPASA. Alternativamente, caso se entenda pela existência de algum outro serviço utilizado, que seja fixado, com base em perícia técnica, o percentual de acréscimo correspondente à efetiva utilização da loja; e subsidiariamente, a revisão judicial da cláusula convencional de rateio com arbitramento da nova forma de rateio e expedição de ofício ao 3º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG para averbação; a declaração definitiva da desobrigação de arcar com o rateio de custos de defesa advocatícia do réu nesta demanda; a restituição/abatimento dos valores cobrados e pagas a maior a título de quota de condomínio nos últimos cinco anos anteriores ao ajuizamento da ação, contando-se os efeitos da citação. Atribuiu à causa o valor de R$ 2.314,69 (dois mil trezentos e quatorze reais e sessenta e nove centavos). Juntou documentos. Decisão de ID 9741311497 indeferiu os pedidos liminares. O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BH ENTERPRISE CENTER apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa do autor, sob a tese de que a alteração da Convenção de Condomínio exige a aprovação de dois terços dos condôminos ou convocação por um quarto deles, nos termos dos artigos 1.350 e 1.351 do Código Civil, não cabendo ao condômino isoladamente pleitear em nome próprio a modificação da regra de rateio para obter benefício individual em detrimento da coletividade, razão pela qual requereu a extinção do processo sem resolução do mérito nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Suscitou a ausência de interesse de agir, sustentando que a pretensão não possui utilidade probatória ou prática sem o preenchimento prévio do requisito legal da assembleia, que o autor não apontou qualquer ilicitude no instrumento estatutário e que a medida poderia ser alcançada sem a intervenção do Poder Judiciário, fundamentando-se em jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Impugnou o valor da causa, alegando inobservância ao artigo 292, V e § 2º, do Código de Processo Civil, uma vez que o pleito envolve restituição de valores pagos a maior sujeito ao prazo prescricional trienal previsto no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil para as parcelas vencidas, somado a uma anuidade das parcelas vincendas, indicando que o proveito econômico pretendido, considerado a diferença mensal de R$ 2.114,69, perfaz o montante correto de R$ 101.505,12, requerendo a retificação da quantia atribuída à causa. No mérito, defendeu a legalidade e a higidez do rateio de despesas comuns com base na fração ideal das unidades, nos termos do artigo 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 e do artigo 1.336, I, do Código Civil, afirmando que o critério é o mais justo e equânime por ser proporcional ao tamanho do imóvel de cada coproprietário. Argumentou que a previsão da cláusula 25ª, parágrafo único, da Convenção de Condomínio que prevê a participação dos condôminos do pavimento térreo nas despesas de administração, não exclui a regra geral contida na cláusula 7ª, alíneas "l" e "m", tampouco a cláusula 26ª, e que o vocábulo "administração" possui sentido amplo para contemplar todos os serviços e manutenções necessários à conservação e funcionamento da edificação. Detalhou que a loja do autor se beneficia direta e indiretamente da infraestrutura e dos serviços comuns, compartilhando o fornecimento e a rede de água e esgoto, conservação da fachada e laje, manutenção e conservação dos jardins e calçada de pedras portuguesas recuada, equipamentos de combate a incêndio, limpeza de caixas d'água e de gordura, limpeza e iluminação da área recuada, dedetização periódica, manutenção do sistema de segurança, seguro da edificação, recebimento de correspondências e encomendas pela portaria 24 horas, monitoramento por câmeras, portões, limpeza e manutenção da garagem, haja vista o autor possuir vagas de garagem no local, e elevadores. Asseverou que o acesso independente da loja pela via pública não justifica a exoneração do pagamento estipulado na convenção e na legislação, ressaltando a força vinculante do estatuto condominial livremente aceito na aquisição do bem, cuja alteração compete exclusivamente à Assembleia Geral, cabendo ao Judiciário intervir apenas em situações excepcionais não configuradas nos autos. Sustentou a desnecessidade de realização de prova pericial por se tratar de matéria exclusivamente de direito, reputando impossível a individualização técnica do uso das áreas comuns e invocando o indeferimento da perícia para evitar o retardamento do feito. Combateu o pedido de exoneração do rateio das despesas judiciais e honorários advocatícios do patrono contratado para a defesa do condomínio, alegando falta de amparo legal e sustentando que, por força do artigo 1.336 do Código Civil e do artigo 12 da Lei nº 4.591/1964, tais verbas integram o interesse comum da coletividade condominial e vinculam todos os condôminos indiscriminadamente, ainda que litigando contra o condomínio. Afirmou a impossibilidade de devolução de quaisquer valores pagos a título de taxa condominial por ausência de ilegalidade na cobrança, reforçando que a administração sempre atuou em estrito cumprimento às normas legais e convencionais. Por fim, aduziu que a pretensão do autor viola texto expresso de lei e busca objetivo ilegal, configurando litigância de má-fé nos termos dos artigos 80 e 81 do Código de Processo Civil, devendo o requerente ser condenado ao pagamento de multa. Ao fim, requereu o acolhimento das preliminares para a extinção do processo sem resolução do mérito; subsidiariamente, no mérito, a improcedência total dos pedidos formulados na exordial; a acolhida da impugnação para alterar o valor da causa para R$ 101.505,12; a condenação do autor às custas processuais, honorários advocatícios sucumbenciais e multa por litigância de má-fé; o indeferimento da prova pericial requerida; e a produção de provas documental, testemunhal e depoimento pessoal do autor. O autor apresentou impugnação à contestação, em que requereu o juízo de retratação para o deferimento da medida liminar indeferida, para que seja determinado ao condomínio réu que expeça boletos separados para o pagamento das quotas condominiais ordinárias referentes aos meses de novembro de 2022 em diante, sem a incidência de juros e multa moratória e com a exclusão da taxa extra de modernização dos elevadores, ou que seja autorizado o depósito judicial das referidas parcelas ordinárias incontroversas. Repeliu as preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir, afirmando que atua em nome próprio como condômino e titular do direito material violado para exigir o cumprimento do Parágrafo Único da Cláusula 25ª da Convenção de Condomínio e afastar a cobrança abusiva praticada pelo réu. Asseverou que o pedido principal não se confunde com a alteração formal da convenção condominial, visando precipuamente à aplicação da norma estatutária vigente, e ressaltou que os pleitos de arbitramento de percentual ou revisão judicial da cláusula de rateio consistem em pedidos alternativos e subsidiários, a serem apreciados apenas se superada a interpretação do artigo 25 por meio da perícia técnica. Rejeitou a impugnação ao valor da causa, qualificando de irreal e infundado o cálculo do réu, esclarecendo que não postulou a restituição retroativa de valores de anos anteriores, mas tão somente a restituição da diferença contada a partir da citação, motivo pelo qual a valoração atribuída à causa é escorreita. No mérito, impugnou a tese do réu de que o termo "administração" abrange a totalidade das despesas comuns do edifício e que o rateio por fração ideal seria a única forma justa. Sustentou que a Convenção de Condomínio deve ser interpretada de forma sistemática e que a inclusão do Parágrafo Único na Cláusula 25ª teve o objetivo específico de restringir o rateio em relação às lojas térreas com acesso direto para a via pública, limitando a contribuição destas ao custo da administração (remuneração do síndico) e seguro contra incêndio. Argumentou que a loja não possui qualquer comunicação interna com o prédio, portaria, elevadores, halls ou escadas, sendo inapropriada a cobrança de salários e encargos de porteiros e faxineiras, bem como de despesas de modernização de elevadores, serviços que só atendem às salas e geram enriquecimento sem causa do réu e dos demais condôminos em afronta aos artigos 422 e 884 do Código Civil. Refutou as alegações de alegados benefícios comuns fruídos pela loja, como conservação de fachada, calçada, laje e entrega de correspondências, aduzindo que a loja recebe suas encomendas diretamente dos Correios e que tais serviços não demandam despesas ordinárias mensais justificáveis. Observou que os custos concernentes às vagas de garagem do autor deverão ser apurados especificamente na fase probatória. Defendeu a ilegalidade da manutenção do rateio por fração ideal após a conclusão das obras e habitabilidade do edifício, argumentando que a regra geral do artigo 1.336, I, do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964 cede diante das normas contratuais e do artigo 1.340 do Código Civil e do artigo 2.035, parágrafo único, do mesmo diploma, prevalecendo a vetusta diretriz de que cada unidade deve responder na medida da sua real fruição e utilização das coisas comuns. Reiterou a absoluta necessidade de realização de prova pericial de engenharia civil para aferir quantitativamente e qualitativamente a ausência de utilização dos serviços e áreas comuns pela loja, impugnando o julgamento antecipado sob pena de cerceamento de defesa e citando precedentes do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Combateu a pretensão do réu de impor ao autor o rateio das despesas com advogado contratado pelo condomínio, apontando violação ao artigo 5º, § 2º, da Constituição Federal, por ser inadmissível compelir o condômino a patrocinar a defesa da parte contrária em juízo. Por fim, rechaçou a condenação por litigância de má-fé por ausência dos requisitos do artigo 80 do Código de Processo Civil, sustentando regular exercício do direito de ação. Concluiu reiterando os pedidos formulados na exordial e requereu o acolhimento da retratação liminar ou da autorização de depósito judicial, o afastamento de todas as preliminares e a procedência total das pretensões iniciais, com a condenação do réu nas custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. As partes foram intimadas a especificar provas. A parte ré requereu o julgamento antecipado da lide e a parte autora requereu o saneamento do processo e produção de prova documental, oral e pericial. Em decisão saneadora, foi acolhida parcialmente a prescrição quanto à pretensão de restituição de valores pagos a maior a título de quota condominial (pedidos "3" e "4" da exordial), aplicando o prazo prescricional trienal previsto no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil. Em consequência, declarou prescrito o direito de ressarcimento em relação aos montantes eventualmente quitados em data anterior a 15/02/2020, julgando extinto o processo, com resolução do mérito, quanto a esses requerimentos, nos termos do artigo 487, II, do Código de Processo Civil. Por conta dessa sucumbência parcial, condenou o autor ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ressalvando que eventual cumprimento de sentença relativo a essa verba não se processará nestes autos a fim de evitar tumulto processual. Foi acolhida parcialmente as alegações de ilegitimidade ativa e de ausência de interesse de agir especificamente quanto ao pedido subsidiário de revisão da Convenção de Condomínio para alteração da forma de rateio (item "9" da inicial). Por conseguinte, julgou extinto o processo sem resolução do mérito no tocante ao pedido de número "9", nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, impondo ao autor a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, também com ressalva de processamento autônomo. Na oportunidade, foram rejeitadas as preliminares quanto ao pedido principal de cumprimento da convenção vigente para limitar a contribuição da loja aos serviços disponibilizados e ao pedido alternativo de apuração do acréscimo proporcional de eventual serviço fruído, reconhecendo a legitimidade e o interesse processual do autor para tais pleitos. Rejeitou a preliminar de impugnação ao valor da causa, assentando que a pretensão deduzida não ostenta expressão econômica imediata, a exigir a incidência da regra geral estabelecida no artigo 291 do Código de Processo Civil. No tocante às provas, registrou a manifestação do réu pelo julgamento antecipado da lide e indeferiu os pedidos do autor de depoimento pessoal do representante legal do condomínio e de oitiva de testemunhas, por entender que a controvérsia se restringe à interpretação das cláusulas convencionais e à delimitação técnica das despesas do edifício. Deferiu a produção de prova documental e de prova pericial de engenharia civil. Interpostos embargos de declaração pelo autor, foram rejeitados pela decisão de ID 10088236558. Interposto agravo de instrumento pelo autor, foi dado provimento pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais para reconhecer a legitimidade ativa e o interesse de agir do autor; e excluir a condenação imposta a título de pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais. (ID 10251006577). Laudo pericial juntado no ID 10454111158 O autor apresentou quesitos complementares que foram indeferidos pela decisão de ID 10565178903. Interposto agravo de instrumento contra a decisão, os quais não foram conhecidos (ID 10663709542). O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BH ENTERPRISE CENTER apresentou alegações finais, oportunidade em que reiterou a pretensão de improcedência total dos pedidos exordiais. Em síntese, argumentou que a cobrança da quota condominial mediante o rateio pela fração ideal atende à estrita legalidade, estando fundamentada na Convenção de Condomínio, precipuamente na cláusula 7ª, alíneas "l" e "m", e na cláusula 26ª, cujas disposições aplicáveis ao custeio de despesas comuns e extraordinárias não são afastadas pela norma do artigo 25, parágrafo único, bem como no artigo 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 e no artigo 1.336, I, do Código Civil. Sustentou que as conclusões do laudo pericial oficial ratificaram a tese defensiva ao constatar a inseparabilidade física e estrutural entre a Loja 03 e o condomínio edilício, evidenciando o uso e o aproveitamento efetivo, direto e indireto, dos serviços e das áreas comuns por parte do imóvel do autor. Destacou apontamentos do perito que indicaram a fruição de serviços de portaria 24 horas, segurança e manutenção das áreas comuns, concluindo que a unidade autônoma se beneficia da estrutura administrativa do edifício e que nem mesmo a eventual individualização do consumo de água desvincularia a loja do custeio dos demais gastos necessários à conservação da massa condominial. Por fim, respaldando-se na doutrina e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais acerca do caráter propter rem da obrigação, da força normativa da convenção condominial regularmente aprovada e da excepcionalidade da intervenção judicial no critério de rateio por fração ideal, pleiteou o julgamento de total improcedência da demanda. SÉRGIO SOARES DONATO apresentou alegações finais, oportunidade em que ratificou as razões anteriormente expostas e defendeu a procedência total dos pedidos formulados na exordial. Sustentou a força normativa da Convenção de Condomínio e defendeu a interpretação sistemática do seu artigo 25. Argumentou que a regra geral do caput é excepcionada pelo Parágrafo Único, norma específica que limitou a contribuição das lojas às despesas atinentes à administração do edifício (como remuneração do síndico e seguro do prédio), não podendo tal conceito ser ampliado para englobar custos operacionais diários de pessoal, portaria 24 horas, faxineiras, elevadores, iluminação e consumo de água/energia de áreas comuns internas das quais a loja não usufrui. Aduziu que a autonomia funcional da loja afasta a incidência do rateio genérico por fração ideal previstos na legislação civil e ordinária, invocando a regra do artigo 1.340 do Código Civil, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa para ressaltar que as despesas relativas a partes comuns incumbem exclusivamente a quem delas se serve. Com relação ao laudo pericial, argumentou que a constatação de eventual "uso indireto" ou relação estrutural mínima não descaracteriza a independência da loja e tampouco autoriza a cobrança de despesas operacionais da torre. Por fim, impugnou expressamente a cobrança da taxa extraordinária de modernização dos elevadores por se tratar de equipamento de uso restrito às unidades internas, reiterando que a pretensão exordial busca tão somente o cumprimento estrito do estatuto condominial vigente. É o breve relato. Decido. 2. Fundamentação Passando à análise do mérito da demanda, o debate central reside em definir se a Loja 03 do Edifício BH Enterprise Center, unidade autônoma situada no pavimento térreo, dotada de acesso voltado para a via pública, está desobrigada de participar do rateio das despesas comuns gerais, inclusive de pessoal, água, manutenção de áreas internas e taxa extraordinária de modernização dos elevadores, à luz do Parágrafo Único da Cláusula 25ª e dos demais dispositivos da Convenção de Condomínio, bem como da legislação civil correlata. Os pedidos formulados na petição inicial devem ser julgados improcedentes. Com efeito, a estipulação do rateio das despesas condominiais com base na fração ideal das unidades autônomas possui expressa chancela legal, consoante o disposto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. O critério da fração ideal baseia-se na proporcionalidade do direito de propriedade sobre o solo e sobre as partes comuns do edifício, refletindo a dimensão da unidade autônoma em relação ao todo. Ao examinar a Convenção de Condomínio do réu, verifica-se que o estatuto estabelece expressamente em sua Cláusula 7ª, alíneas "l" e "m", a obrigação de todos os condôminos de "contribuir para as despesas comuns ou ordinárias do edifício em partes proporcionais à fração ideal" e "contribuir para as despesas extraordinárias ou para o custeio de obras determinadas pela assembleia geral do condomínio, na proporção das respectivas frações ideais". Ademais, a Cláusula 26ª ratifica que "serão sempre rateados entre os condôminos, na proporção das respectivas frações ideais, as despesas extraordinárias". Nesse passo, a interpretação isolada e literal do Parágrafo Único da Cláusula 25ª, segundo o qual "os condôminos do pavimento térreo, com saída direta para a via pública concorrerão nas despesas relativas à administração do edifício", não tem o condão de exonerar a Loja 03 do custeio dos gastos gerais de manutenção, conserva e melhorias da edificação. O termo "administração", inserido no contexto da convenção, deve ser compreendido de forma ampla e sistemática, englobando a gestão integral da estrutura do edifício, a preservação do patrimônio comum, a segurança, os serviços operacionais e os encargos necessários à manutenção do empreendimento como um todo. Importa destacar que a Loja 03 não possui autonomia física absoluta a ponto de desvincular-se da massa condominial. O laudo pericial produzido nos autos constatou a inseparabilidade física e estrutural entre a loja do autor e a edificação. Constatou-se na perícia judicial que a loja do requerente integra o mesmo corpo predial, usufruindo, direta ou indiretamente, da infraestrutura comum do condomínio. É ver trecho do laudo: 5- Considerações finais A loja 03 está no mesmo nível da portaria, com acesso por áreas comuns como rampas e escadas, mas não utiliza a portaria diretamente. Apesar disso, compartilha parcialmente infraestruturas do condomínio, como rede hidráulica, caixa d’água, hidrantes, iluminação e limpeza externa. 6- Conclusão Com base na vistoria e na análise funcional da edificação concluímos: • A loja 03 possui vínculo estrutural e funcional com o edifício, sendo acessada por áreas comuns como rampas, escadas e jardim, ainda que não utilize elevadores ou a portaria como controle de acesso. • Beneficia-se indiretamente de sistemas e estruturas coletivas, como caixa d’água, telhado, fachada e demais infraestruturas técnicas. • A manutenção desses elementos é essencial à integridade do edifício e gera custos compartilhados entre todas as unidades. • O rateio atual das despesas está baseado na fração ideal, conforme previsto na convenção condominial e na legislação vigente. • Tecnicamente, não é viável adotar, na presente data, um critério de rateio por uso, devido à ausência de: o medição individual de consumos; o separação física e funcional das redes; o controle contábil por tipo de unidade. Outro trecho marcante da prova pericial confirma o benefício e o aproveitamento do condomínio pela unidade do autor, consoante registrado pelo perito judicial: a) todas as lojas possuem entrada e saída direta pela via pública? Resposta: Não. A loja 03, objeto deste trabalho, não possui entrada e saída direta para a via pública. O acesso à loja 03 se dá por meio de área comum do edifício, localizada na parte frontal da edificação, em frente à portaria. Tal acesso é essencial para o ingresso na loja, configurando-se como um uso efetivo da área comum, ainda que não haja passagem pela portaria em si. Portanto, a loja 03 não dispõe de entrada independente com acesso direto à via pública. 4- Pode o Sr. Perito informar se para adentrar na loja do autor é preciso passar pela calçada, jardins e hall coberto externo que pertencem ao condomínio Réu, e se os mesmos precisam de manutenção? Resposta: Sim. Para acessar a loja 03, é necessário transitar por áreas comuns do condomínio, incluindo a calçada interna do lote, o jardim frontal e o hall coberto externo, os quais pertencem ao condomínio Réu. 6. Pode o Sr. Perito dizer se a loja do autor aproveita a iluminação do hall externo coberto do condomínio Réu? Resposta: Sim. A loja 03 se beneficia da iluminação instalada no hall externo coberto do condomínio réu, uma vez que este espaço integra a circulação comum utilizada para o acesso à unidade. 7. Pode o Sr. Perito dizer se a loja do autor pode ter benefícios com a dedetização nas áreas comuns do condomínio Réu? Resposta: Sim, a loja do autor pode se beneficiar da dedetização realizada nas áreas comuns do condomínio réu, desde que a dedetização inclua áreas que interagem ou são próximas à loja, como a passarela, hall coberto externo, jardins e outras áreas de circulação comum. 8. Pode o Sr. Perito dizer se a loja do autor pode ter benefícios no que tange a segurança com as câmeras de segurança e alarmes do condomínio réu. Resposta: As lojas podem se beneficiar desses sistemas de segurança, já que as áreas comuns e de acesso à loja são monitoradas. 10. Pode o Sr. Perito dizer se o conceito da palavra “administração”, no tocante ao objeto do presente processo, pode englobar todos os quesitos constantes nesta peça, isto é, os cuidados com a edificação no sentido macro? Resposta: O termo “administração” pode ser entendido de forma ampla, abrangendo os cuidados gerais com a edificação para garantir sua preservação, manutenção e funcionamento adequado. As normas NBR 5674 e NBR 14037 reforçam que a administração envolve a gestão sistemática das manutenções preventivas, corretivas e preditivas, além do planejamento e controle das condições de segurança e operação do prédio. Isso inclui conservação, inspeções, manutenção elétrica e hidráulica, limpeza, segurança estrutural e controle de acessos. Assim, a constatação probatória demonstra que o imóvel do autor não apenas compartilha elementos estruturais essenciais e indispensáveis à sua existência e segurança, como também usufrui de serviços gerais prestados pelo condomínio. Mesmo no tocante aos elevadores e às despesas de portaria e conservação, resta evidenciado que a manutenção e modernização das áreas e equipamentos comuns valorizam a edificação de forma global, repercutindo diretamente na valorização imobiliária do imóvel do autor. A exigência da taxa de modernização dos elevadores consubstancia-se em benfeitoria e conservação do patrimônio comum, de natureza extraordinária, devendo ser suportada por todas as unidades em conformidade com as frações ideais expressamente acordadas na Convenção de Condomínio e autorizadas por deliberação assemblear, ainda que não usufrua diretamente do bem. Cumpre ressaltar que o autor pretendeu conferir uma interpretação extensiva e isolada ao Parágrafo Único da Cláusula 25ª da Convenção de Condomínio, alterando o real alcance e objetivo da norma estipulada pelos condôminos. Ao contrário do sustentado na exordial, o referido dispositivo convencionado não previu qualquer exceção explícita ou restrição no sentido de isentar os proprietários do pavimento térreo do pagamento do rateio das despesas ordinárias gerais, de conservação ou extraordinárias do edifício. A tentativa de extrair do texto da cláusula uma exoneração ampla de encargos comuns consubstancia interpretação em descompasso com o contexto global da convenção. O objetivo do regramento convencional, em perfeita harmonia com os artigos 1.336, inciso I, e 1.348 do Código Civil, foi o de reafirmar a obrigação de todas as unidades autônomas de participarem dos custos administrativos e de manutenção da estrutura comum do empreendimento, não havendo espaço para a criação de isenções seletivas que desequilibrem o rateio equitativo das despesas edilícias. Ademais, no tocante ao pleito de autorização para a instalação de hidrômetro individualizado para medição direta do consumo de água pela COPASA, verifica-se a impossibilidade de acolhimento. Embora a individualização do consumo de água seja medida tecnicamente viável, tal como constatou a perícia, ela não pode ser imposta ao condomínio por decisão judicial isolada em favor de um único condômino. A alteração da rede hidráulica predial e a implantação da medição individualizada exigem intervenções na estrutura comum do edifício e alteração na dinâmica de rateio do condomínio, matérias cuja deliberação compete privativamente à Assembleia Geral de Condôminos. Cabe aos proprietários, reunidos em assembleia convocada para esse fim, discutir a viabilidade técnica, o rateio dos custos da obra e aprovar a modificação estrutural pelo quórum legal e convencional exigido. Não cabe ao Poder Judiciário substituir-se à vontade soberana da assembleia condominial para impor alteração estrutural nas instalações do prédio sem a devida aprovação dos demais condôminos. Por fim, no tocante à alegada ilegalidade do rateio das despesas com a contratação de advogado pelo condomínio réu para a defesa na presente demanda, a tese defensiva do autor tampouco merece acolhimento. Sustenta o requerente que a inclusão de sua cota-parte no rateio dos honorários do patrono contratado pela administração condominial afrontaria o artigo 5º, § 2º, da Constituição Federal e o Pacto de São José da Costa Rica, sob a justificativa de que não poderia ser compelido a custear profissional para atuar contra os seus próprios interesses em juízo. Ocorre que a pretensão do demandante ampara-se em premissa jurídica equivocada. Com efeito, a contratação de advogado pela administração do edifício para representação processual do condomínio réu consubstancia ato regular de gestão executado pelo síndico, no exercício da atribuição conferida pelo artigo 1.348, inciso II, do Código Civil. O gasto decorrente dessa prestação de serviços jurídicos consubstancia despesa de administração de interesse comum de toda a massa condominial, visando à preservação da hígida gestão do empreendimento e da higidez de sua Convenção. Diferentemente do sustentado na exordial, o reembolso de honorários e custas pelo condomínio não se confunde com o instituto da sucumbência processual individual. O custeio da defesa técnica é arcado mediante a utilização de verbas integrantes do fundo comum do condomínio. Sendo o autor proprietário de unidade autônoma integrante da edificação, a sua obrigação de concorrer para o custeio de todas as despesas comuns da massa decorre diretamente do direito real de propriedade, ostentando natureza propter rem, nos exatos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Ademais, resta insustentável a alegação de violação às garantias constitucionais ou ao princípio da legalidade. A obrigatoriedade do pagamento deflui de expressa previsão legal inserta no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, de sorte que a exclusão pretensa pelo autor carece de amparo normativo. Da mesma forma, não há falar em bis in idem ou em auxílio à produção de provas contra si, mas apenas na estrita observância do dever do condômino de responder proporcionalmente pelas obrigações decorrentes da administração do patrimônio comum. Desse modo, revela-se totalmente improcedente a pretensão formulada pelo autor de se desonerar da cota-parte das despesas do condomínio destinadas aos honorários e custos jurídicos decorrentes da presente ação judicial. Por todo o exposto, resta afastada a tese de enriquecimento sem causa do condomínio ou de violação aos artigos 157, 422, 884 e 1.340 do Código Civil, impondo-se a prevalência do regramento convencional livremente pactuado e respaldado no artigo 1.336, I, do Código Civil, julgando-se improcedentes os pedidos exordiais. 3. Dispositivo Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, nos termos da fundamentação supra. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas/despesas processuais, honorários periciais e de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Com o trânsito em julgado desta sentença e cumpridas as formalidades legais, remeter o processo ao arquivo com baixa. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. CLAUDIA APARECIDA COIMBRA ALVES Juiz(íza) de Direito 11ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte