5031984-60.2025.8.13.0079

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5031984-60.2025.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material] AUTOR: CODOMINIO RESIDENCIAL BELEM CPF: 21.713.344/0001-18 RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA CPF: 08.343.492/0001-20 DECISÃO Vistos os autos, Trata-se de ação de ressarcimento por perdas e danos ajuizada por Condomínio Residencial Belém em face de MRV Engenharia e Participações S/A. A parte autora alega ter constatado diversos vícios construtivos nas áreas comuns do empreendimento imobiliário edificado pela ré. Afirma que ajuizou previamente ação de produção antecipada de provas autônoma (processo nº 5014144-13.2020.8.13.0079), na qual foi produzida perícia técnica judicial homologada por sentença, atestando falhas de projeto e execução no sistema de pavimentação, contenções, acessibilidade, proteção contra descargas atmosféricas, instalações hidrossanitárias, revestimento cerâmico e rede elétrica dos halls. Requer a condenação da ré ao pagamento das perdas e danos correspondentes aos reparos apurados na referida perícia, a serem liquidados em sentença, além do ressarcimento do valor despendido de R$ 56.930,00 com obras emergenciais executadas no sistema hidrossanitário (ID 10471460416). A ré apresentou contestação em ID 10520435479. Arguiu preliminares de impugnação à gratuidade de justiça concedida ao autor, ausência de deliberação em assembleia geral para propositura da demanda e impugnação ao laudo pericial emprestado. Suscitou prejudiciais de mérito de prescrição decenal/quinquenal e de decadência do direito. No mérito, alegou inexistência de responsabilidade pelos defeitos indicados, atribuindo as anomalias à ausência de manutenção preventiva obrigatória por parte do condomínio, consoante as normas técnicas e os manuais de uso e conservação da edificação, além de impugnar os orçamentos apresentados com a exordial. Pela decisão de ID 10493842692, foram deferidos à parte autora os benefícios da gratuidade de justiça. A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 10555501851). Intimadas para a especificação de provas, a parte autora manifestou-se pela suficiência da prova técnica produzida em produção antecipada de provas e pela possibilidade de esclarecimentos do perito (ID 10573098090), ao passo que a ré pugnou pela realização de nova prova pericial de engenharia civil na presente demanda (ID 10573632625). É o relatório. Decido. Não sendo o caso de extinção do processo sem resolução do mérito ou julgamento antecipado do mérito, passo ao saneamento dos autos, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil. Da impugnação à justiça gratuita Apreciando a impugnação à justiça gratuita formulada pela ré em sede de contestação, constata-se que o benefício foi regularmente deferido à parte autora após a juntada de farta documentação contábil e extratos bancários demonstrando a insuficiência de caixa para o adiantamento das custas processuais de elevado valor. A ré não trouxe aos autos qualquer prova concreta capaz de elidir a presunção relativa de hipossuficiência econômica do condomínio edilício ou de demonstrar alteração em sua capacidade financeira. A simples alegação de arrecadação mensal bruta expressiva ou a tese abstrata de possibilidade de rateio entre os condôminos não afastam a demonstração concreta da escassez de recursos líquidos para arcar com as despesas do processo sem prejuízo do custeio da manutenção ordinária do empreendimento. REJEITO a preliminar, mantém-se o benefício da gratuidade judiciária nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. Da ausência de deliberação em assembleia Quanto à alegada ausência de deliberação em assembleia para o ajuizamento da presente demanda (ID 10520435479), a tese defensiva não merece acolhimento. O síndico possui legitimidade autônoma e representação legal plena do condomínio para praticar em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns e à preservação do patrimônio coletivo, nos exatos termos do art. 1.348, inciso II, do Código Civil. A propositura de ação ressarcitória fundada em vícios construtivos presentes nas áreas comuns da edificação insere-se no âmbito de proteção dos bens comuns e da segurança da coletividade condominial, sendo prescindível a exigência de autorização específica aprovada em assembleia geral de condôminos. Afastada a necessidade de autorização assemblear prévia, REJEITO a preliminar de ausência de pressuposto de desenvolvimento válido do processo. Da impugnação à prova emprestada No tocante à impugnação ao aproveitamento da prova emprestada , cumpre destacar que o laudo pericial de engenharia civil colacionado aos autos foi produzido sob o crivo do contraditório e da ampla defesa no âmbito da Ação de Produção Antecipada de Provas autônoma (autos nº 5014144-13.2020.8.13.0079), promovida entre as mesmas partes perante o Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Contagem. A ré participou ativamente daquele feito, formulando quesitos, indicando assistente técnico e apresentando sucessivos pedidos de esclarecimentos apreciados pelo perito oficial. A circunstância de a sentença proferida naquele procedimento ter caráter meramente homologatório e satisfativo não desnatura a validade técnica nem a eficácia probatória do laudo elaborado por perito imparcial do Juízo. REJEITO a impugnação, mantendo-se a juntada e a valoração do referido elemento probatório nos presentes autos. Da prejudicial de prescrição Examinando a prejudicial de prescrição, impõe-se a sua rejeição. A pretensão deduzida na petição inicial possui natureza nitidamente indenizatória e ressarcitória, consubstanciada no pedido de reparação pecuniária por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual e da entrega do imóvel com vícios construtivos. Tratando-se de pretensão ressarcitória lastreada na responsabilidade civil contratual do construtor, aplica-se o prazo prescricional geral decenal insculpido no art. 205 do Código Civil. O termo inicial da prescrição é contado a partir da ciência inequívoca da extensão e da origem técnica das patologias construtivas pela parte autora. No caso em tela, a ciência inequívoca restou consolidada tão somente com a conclusão e homologação judicial do laudo pericial elaborado na ação de produção antecipada de provas (processo nº 5014144-13.2020.8.13.0079), cuja sentença foi proferida em 22/06/2023. Considerando que a presente ação ordinária foi ajuizada em 12/06/2025, opera-se de forma hígida a observância do lapso decenal, não se verificando a ocorrência da prescrição. REJEITO a prejudicial de prescrição. Da prejudicial de decadência Em relação à decadência, igualmente não assiste razão à parte ré. Os prazos decadenciais previstos no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor e no parágrafo único do art. 618 do Código Civil aplicam-se exclusivamente ao exercício de direitos potestativos de redibição do contrato, substituição do produto ou abatimento do preço (opções de enquadramento do vício do produto). Tais prazos obstativos não incidem sobre a pretensão estritamente condenatória de indenização por perdas e danos derivados de defeitos na construção, a qual se sujeita tão somente ao prazo prescricional decenal insculpido no art. 205 do Código Civil. REJEITO a prejudicial de decadência. Ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, enquadrando-se o condomínio autor (representando a coletividade de adquirentes destinatários finais das unidades habitacionais) no conceito de consumidor equiparado, e a ré, empresa incorporadora e construtora de empreendimentos imobiliários, na definição do art. 3º do mesmo diploma legal. Tratando-se de relação de consumo e estando demonstrada a manifesta hipossuficiência técnica e informacional do condomínio perante a construtora de grande porte no tocante ao conhecimento das técnicas e projetos de engenharia civil empregados na edificação, aliada à verossimilhança das alegações demonstrada por laudo pericial técnico produzido sob o crivo do contraditório judicial, DEFIRO a inversão do ônus da prova em favor da parte autora, nos moldes do art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. O ônus da prova dar-se-á, pois, com a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, cabendo à ré demonstrar a inexistência dos vícios construtivos apontados, a adequada execução dos projetos aprovados de acordo com as normas da ABNT ou a ocorrência de causa excludente de responsabilidade, tal como a culpa exclusiva do consumidor por falta de manutenção. Da delimitação dos pontos controvertidos Nos termos do art. 357 do CPC, verifico que a controvérsia dos autos envolve: 1. Existência, natureza e extensão dos alegados vícios construtivos nas áreas comuns do Condomínio Residencial Belém, especificamente no piso do estacionamento, nas estruturas de contenção e canaletas, na acessibilidade e rotas de circulação, no sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), nas caixas e tubulações do sistema hidrossanitário, no revestimento cerâmico e pintura dos halls dos blocos e na rede elétrica dos halls. 2. Nexo de causalidade entre as manifestações patológicas verificadas no empreendimento imobiliário e eventuais falhas de projeto, execução, impermeabilização ou emprego de materiais inadequados imputáveis à construtora ré. 3. Ocorrência de causa excludente de responsabilidade da construtora fundada em alegada ausência de manutenção preventiva e conservação ordinária por parte do condomínio autor (com base nas diretrizes da ABNT NBR 5674 e no Manual do Proprietário/Condomínio) ou por intervenções e modificações posteriores promovidas pelos moradores. 4. Necessidade, adequação e razoabilidade técnica e financeira das obras de reparo, substituição e recomposição indicadas na exordial, bem como a avaliação dos custos apresentados em orçamentos. Das provas Passo a deliberar sobre os pedidos de prova. Para a elucidação cabal dos pontos controvertidos fáticos centrados na apuração dos valores atualizados das intervenções e no exame da alegação de falta de manutenção suscitada pela ré, DEFIRO a realização de prova pericial complementar na área de engenharia civil. Determino a produção de prova pericial, designando perito do Juízo engenheiro civil Renato Ramos Torres Neiva, CREA/MG 2011389690. Caso não seja arguido o impedimento ou a suspeição do perito, intimem-se as partes para, em 15 dias, apresentarem os quesitos e, caso queiram, indicarem assistentes técnicos, nos termos do art. 465,§1º do CPC. Após, remeter ao Perito com as devidas cópias para dizer se aceita o encargo, e em caso positivo, apresentar proposta de honorários no prazo de 5 dias, nos termos do art. 465, §2º do CPC. Apresentada a proposta, dê-se vista à parte ré, devendo ela, caso concorde com o valor, realizar o depósito. Posteriormente, dê-se vista dos autos ao perito, que deverá apresentar o laudo, em 30 dias, atendendo ao disposto no art. 473 do CPC. Juntado este, vista às partes para manifestação, por prazo sucessivo de 15 dias (art. 477, §1º do CPC) e, em seguida, conclusos para a decisão cabível. Fica o perito ciente de que a liberação dos honorários será feita após a manifestação das partes e a resposta de eventuais esclarecimentos solicitados. Não havendo pedido de esclarecimentos, fica deferida, desde já, a expedição do alvará para levantamento dos honorários. Das deliberações finais As partes poderão se manifestar, no prazo de 5 dias, nos termos do §1º do artigo 357 do Código de Processo Civil. Contagem, data da assinatura eletrônica. MÁRCIA DE SOUSA VICTORIA Juiz(íza) de Direito 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem