5031039-43.2025.4.03.6301

PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5031039-43.2025.4.03.6301 AUTOR: DAIANA CLAUDINO DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: ALEXANDRE AUGUSTO FORCINITTI VALERA - SP140741 ADVOGADO do(a) AUTOR: FABIO MOLEIRO FRANCI - SP370252 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada em 15/07/2025 por DAIANA CLAUDINO DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de gestora e representante do Fundo de Arrendamento Residencial — FAR, em razão de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida — Faixa 1. O imóvel situa-se na Rua Sezefredo Fagundes, nº 70, Bloco B, Apartamento 13, Condomínio Residencial Varsóvia, Franco da Rocha/SP, e foi objeto do contrato de compra e venda, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia nº 872002165781, firmado com a CEF/FAR (ID 379348634 e ID 412534120). Narra a autora, na petição inicial, que o imóvel apresentou, após a entrega, manchas nos azulejos, manchas nos pisos, desplacamento de azulejos e som cavo em revestimentos cerâmicos, trinca no piso e infiltração pela esquadria, atribuindo os problemas a falhas de projeto e de execução e à baixa qualidade dos materiais empregados. Instruiu a inicial com parecer técnico de engenharia, orçamento, documentos contratuais e registros fotográficos (ID 379348620 e ID 379348639). Requereu a condenação da ré ao pagamento de R$ 18.249,00 a título de danos materiais, com possibilidade de majoração, e de valor não inferior a R$ 10.000,00 a título de danos morais, além da inversão do ônus da prova, dos consectários legais e da gratuidade da justiça. Citada, a CEF apresentou contestação (ID 411157020), arguindo, preliminarmente, a inépcia da petição inicial, a necessidade de litisconsórcio passivo necessário com a Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda., a ilegitimidade passiva, a incompetência do Juizado Especial Federal e a ausência de interesse processual por falta de prévio acionamento do Programa "De Olho na Qualidade". No mérito, sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a inexistência de nexo causal e a inexistência de dano moral, atribuindo as manifestações a desgaste natural, mau uso ou ausência de manutenção. Sobreveio réplica (ID 426411655) e, na sequência, sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito por ausência de interesse processual (ID 427955240). Interposto recurso inominado pela autora (ID 431246026), com contrarrazões da CEF (ID 448329955), a 9ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo deu-lhe provimento (ID 575106062), anulando a sentença, reconhecendo a desnecessidade de prévio requerimento administrativo e determinando o retorno dos autos à origem para regular instrução. Baixados os autos, determinou-se a produção de prova pericial de engenharia (ID 582550942), com apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos (ID 583914670 e ID 589329640). Realizada a perícia, juntou-se o Laudo Técnico Pericial (ID 599091402), que reconheceu como vícios construtivos apenas (i) a infiltração decorrente de falha de vedação na interface entre parede e esquadria e (ii) o desplacamento e o som cavo em revestimentos cerâmicos, afastando as demais manifestações alegadas na inicial. O custo de reparação foi estimado em R$ 18.825,07, incluído BDI de 25%. A autora manifestou concordância integral com o laudo (ID 600899978). A CEF apresentou impugnação técnica (ID 602248832), sustentando insuficiência da metodologia adotada, esgotamento dos prazos de garantia, ausência de prova de manutenção periódica, presença de itens de manutenção ordinária no orçamento e inadequação do BDI. Os autos vieram conclusos. É o relatório, no que basta (art. 38 da Lei nº 9.099/1995 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001). Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO Da competência do Juizado Especial Federal O valor atribuído à causa observa o limite do art. 3º da Lei nº 10.259/2001. A necessidade de prova pericial não afasta a competência do Juizado, porquanto expressamente admitida pelo art. 12 da Lei nº 10.259/2001. Ademais, a perícia já foi produzida, delimitando-se o objeto da controvérsia sem que se revelasse complexidade incompatível com o rito (TRF3, 1ª Seção, CC 5027754-40.2019.4.03.0000, Rel. Juiz Federal Convocado Erik Frederico Gramstrup, j. 07/02/2020). Rejeito a preliminar. Da inépcia da petição inicial A autora descreveu as manifestações patológicas, indicou os ambientes atingidos, apontou as causas que reputava pertinentes e instruiu a inicial com parecer técnico, registros fotográficos e orçamento, formulando pedidos determinados. Os requisitos do art. 319 do CPC estão preenchidos. A controvérsia sobre a origem, a extensão e o custo dos reparos não caracteriza inépcia: é matéria de mérito, submetida à prova pericial, como de fato o foi. Rejeito a preliminar. Do interesse de agir A matéria foi decidida pelo acórdão da 9ª Turma Recursal (ID 575106062), que anulou a sentença extintiva e reconheceu a desnecessidade de prévio requerimento administrativo como condição para o ajuizamento. A questão está preclusa e não comporta reexame por este Juízo. Da legitimidade passiva da CEF e do litisconsórcio com a construtora Trata-se de imóvel do PMCMV — Faixa 1, edificado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, cuja gestão e representação judicial e extrajudicial competem à Caixa Econômica Federal (Lei nº 10.188/2001 e Lei nº 11.977/2009, art. 9º). Nessa modalidade, a execução da obra é contratada pela própria CEF, e os imóveis integram o patrimônio do FAR até a alienação ao beneficiário. A CEF não atua, portanto, como mero agente financeiro, mas como executora de política pública federal de habitação, incumbindo-lhe a análise de viabilidade dos projetos, o acompanhamento da execução das obras e a entrega de imóveis aptos à moradia. Nesse contexto, sua legitimidade passiva é assente. Tampouco há litisconsórcio passivo necessário com a construtora. A responsabilidade da CEF e a do construtor são solidárias (arts. 275 e 942 do Código Civil), de modo que a autora pode dirigir a pretensão contra qualquer dos coobrigados, configurando-se litisconsórcio meramente facultativo. Registre-se, ademais, que a autora não entabulou relação jurídica direta com a Construtora e Incorporadora Faleiros Ltda., tendo contratado exclusivamente com a CEF/FAR. Fica ressalvado à ré o exercício do direito de regresso em via autônoma. Rejeito as preliminares. Do regime jurídico aplicável e do ônus da prova Ao julgar o Tema 366, a Turma Nacional de Uniformização assentou que as relações jurídicas estabelecidas na Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida não se submetem ao Código de Defesa do Consumidor, sujeitando-se a regime de direito público. Acolho a orientação e afasto a incidência do Código de Defesa do Consumidor, ficando prejudicada, por consequência, a discussão sobre a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC — que, de todo modo, restaria esvaziada diante da produção da prova pericial sob crivo do contraditório, a ser valorada nos termos dos arts. 371 e 373 do CPC. O afastamento do CDC não altera a natureza da responsabilidade da ré. A CEF, na condição de delegatária e executora de política pública habitacional, responde objetivamente pelos danos decorrentes de falha na prestação do serviço, por força do art. 37, § 6º, da Constituição Federal, independentemente de culpa. Cabe-lhe entregar imóveis aptos à finalidade a que se destinam; havendo vício construtivo, responde pela reparação. Verificam-se, pois, os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo e as condições da ação. Passo ao exame das prejudiciais e do mérito. Da decadência Não incide o prazo decadencial do parágrafo único do art. 618 do Código Civil. O dispositivo disciplina a ação fundada na garantia de solidez e segurança da obra, dirigida contra o empreiteiro. A pretensão aqui deduzida é indenizatória, de natureza condenatória, e não desconstitutiva: a autora não postula a redibição do contrato nem o abatimento do preço, mas o ressarcimento do custo necessário à reparação dos danos. Acresce que a própria tese firmada no Tema 366 da TNU submete a pretensão indenizatória por vícios construtivos no PMCMV — Faixa 1 a prazo prescricional de cinco anos, o que é logicamente incompatível com a incidência simultânea do prazo decadencial de 180 dias invocado pela ré. Rejeito a prejudicial. Da prescrição A CEF sustenta a prescrição quinquenal, com fundamento no Decreto nº 20.910/1932, no art. 1º-C da Lei nº 9.494/1997 e no Tema 366 da Turma Nacional de Uniformização. A tese firmada no Tema 366 tem o seguinte teor: "o prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida — Faixa 1 é de cinco anos, nos termos do Decreto nº 20.910/1932 e da Lei nº 9.494/1997, contando-se o termo inicial a partir da constatação do vício, desde que este tenha surgido dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil, contado da entrega do imóvel." Adoto a tese, cuja aplicação exige o exame de dois planos distintos: o do prazo de garantia e o do termo inicial da prescrição. (a) Do prazo de garantia — requisito atendido, com prejuízo para a tese da ré. O laudo pericial (ID 599091402) registra habite-se de 06/04/2016 e início de uso do imóvel em 13/07/2016. A CEF, por sua vez, menciona habite-se em janeiro de 2017 (ID 602248832) e entrega em 13/07/2016, com termo final da garantia em 13/07/2021 (ID 593049331). Qualquer que seja o marco adotado, a garantia quinquenal do art. 618 do Código Civil estendeu-se, no mínimo, até julho de 2021. Ao responder ao quesito 10.a formulado pela própria ré, a perita judicial concluiu que os danos surgiram em 2019, dentro do período de garantia para sistemas de vedação e revestimentos. Fica, assim, afastada a alegação da CEF de que as manifestações patológicas seriam posteriores ao esgotamento dos prazos de garantia contratual e legal — tese que constitui o núcleo de sua impugnação de ID 602248832 e que a prova técnica por ela requerida infirmou. (b) Do termo inicial da prescrição — não demonstrado. A tese do Tema 366 fixa o termo inicial na constatação do vício. O que os autos registram, contudo, é o surgimento ou aparecimento das manifestações patológicas, realidade que não se confunde com a constatação do vício construtivo. Com efeito, o quesito 1.12 indaga a data limite mais provável a partir da qual os vícios teriam surgido pela primeira vez, "considerando o conceito de prazo de garantia". Trata-se de questão técnica formulada para aferir o requisito da garantia, e não a ciência da autora. O quesito 10 da ré indaga quando os danos "se tornaram aparentes". As respostas consignam expressamente a origem da informação: o morador foi questionado e informou que as manifestações começaram a aparecer no ano de 2019. Cuida-se, portanto, de relato oral prestado em vistoria realizada em agosto de 2026, referente a fato ocorrido cerca de sete anos antes, sem indicação de mês, sem documento contemporâneo e sem qualquer elemento de corroboração. Não há, pois, nos autos, elemento objetivo que fixe a data em que a autora teve ciência inequívoca de que as manifestações constituíam vício de origem construtiva — e não desgaste natural ou defeito de manutenção —, de sua extensão e de sua imputabilidade à ré. A prescrição corre da ciência da lesão e de sua autoria, não da primeira percepção de um sintoma. A distinção é particularmente relevante neste caso porque os vícios reconhecidos são, por qualificação da própria perícia, ocultos. O laudo classifica as manifestações como vícios ocultos simples e assenta, quanto à falha de estanqueidade na interface parede-esquadria, que se trata de vício não relacionado à manutenção do usuário, "uma vez que nenhuma atividade de manutenção prevista para o morador seria capaz de evitar ou corrigir falhas de instalação ou vedação da esquadria". O leigo que observa umidade junto a uma janela ou percebe som cavo em revestimento cerâmico identifica um sintoma; não constata um vício construtivo, cuja caracterização depende de conhecimento técnico e, no caso, somente se estabeleceu com o laudo de 13/08/2026. Registre-se, ainda, que a infiltração por deficiência de estanqueidade e o desplacamento de revestimento cerâmico são manifestações de agravamento progressivo e continuado, tanto que a perícia consigna que o quadro pode evoluir para o destacamento das peças e para o comprometimento da durabilidade do sistema. Dano que se renova enquanto persiste a causa não comporta a fixação de marco prescricional único no primeiro sinal aparente. Ademais, a prescrição é fato extintivo do direito da autora, incumbindo a prova de seus pressupostos a quem a alega (art. 373, II, do CPC). A CEF não trouxe aos autos protocolo administrativo, ordem de serviço, comunicação recebida, ata condominial, registro fotográfico datado, orçamento contemporâneo ou qualquer outro documento que fixe, com data certa, o momento da constatação do vício. Ao contrário: em seus próprios embargos de declaração (ID 593049331), a ré afirma que a primeira reclamação administrativa da autora ocorreu em 03/07/2025. A afirmação é incompatível com a tese de que a autora dispunha de ciência plena e inequívoca do vício desde 2019 e confirma a inexistência, nos autos, de ato documentado que permita retroagir o termo inicial. A ação foi ajuizada em 15/07/2025. A tese do Tema 366 foi firmada pela TNU em sessão de 15/04/2026. À data do ajuizamento a matéria era controvertida — tanto que afetada como representativa de controvérsia justamente por isso —, prevalecendo em relevante parcela da jurisprudência a aplicação do prazo decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões indenizatórias por vícios construtivos (STJ, REsp 1.721.694/SP, Terceira Turma). A aplicação retroativa de prazo mais exíguo, para fulminar pretensão exercida sob orientação então plausível e que a parte não tinha como antecipar, comprometeria a proteção da confiança legítima e a segurança jurídica (art. 927, §§ 3º e 4º, do CPC). Afasto a prescrição e passo ao mérito. Do mérito: existência dos vícios construtivos e responsabilidade A prova pericial (ID 599091402), produzida por profissional de confiança do Juízo, com participação dos assistentes técnicos indicados pela ré — os engenheiros civis Renato Macedo e Nicolau Carpentiere —, concluiu pela existência de dois vícios construtivos. Quanto ao primeiro, a perita assentou que a infiltração decorre de falha de vedação na interface parede-esquadria, elemento cuja estanqueidade é obrigação da construtora conforme a ABNT NBR 15575 (Desempenho) e a ABNT NBR 10821 (Esquadrias); que a infiltração compromete o desempenho mínimo exigido e ocorre antes do término da vida útil de projeto; e que se trata de vício oculto, não relacionado à manutenção do usuário. Quanto ao segundo, constatou azulejos descolando e com som cavo à percussão manual, evidenciando falha de aderência entre revestimento e substrato, em desconformidade com a ABNT NBR 13755, que exige aderência plena da argamassa colante e contato praticamente total, sobretudo em áreas molhadas. A perita concluiu tratar-se de vício construtivo decorrente de inadequação do processo executivo, com potencial de evolução para destacamento das peças e perda de estanqueidade. As demais manifestações alegadas na inicial — manchas nos azulejos, manchas nos pisos e trinca no piso — não foram confirmadas como vícios construtivos, o que conduz à improcedência parcial do pedido de danos materiais, na forma do dispositivo. Estabelecido o nexo entre a inadequação do processo executivo e os danos, e sendo objetiva a responsabilidade da ré (art. 37, § 6º, da Constituição Federal), impõe-se a condenação ao ressarcimento do custo de reparação. Anoto que a alegação de ausência de manutenção periódica pela autora foi expressamente afastada pela perícia quanto a ambos os vícios reconhecidos, tratando-se de falhas de execução anteriores à entrega, insuscetíveis de prevenção ou correção por atividade de manutenção a cargo do morador. Da impugnação ao laudo pericial (ID 602248832) (a) Da metodologia. A ré sustenta que a Inspeção Predial Nível 1, de caráter predominantemente visual, seria insuficiente para identificar causa, origem e mecanismo das manifestações. A crítica não procede. A perita descreveu individualizadamente cada manifestação, indicou as normas técnicas de referência (ABNT NBR 15575, 10821, 13754 e 13755), estabeleceu o nexo entre a não conformidade executiva e o dano observado e, o que é decisivo para aferir sua isenção, afastou três das cinco manifestações alegadas na inicial. O grau de aprofundamento adotado é compatível com o objeto da lide e com o rito dos Juizados Especiais Federais. Acresce que a ré, embora assistida por dois engenheiros civis que acompanharam a vistoria, não requereu esclarecimentos da perita (art. 477, § 2º, do CPC), não apresentou parecer técnico divergente e não indicou quais ensaios complementares seriam necessários nem que resultado diverso deles se poderia esperar. Impugnação genérica não infirma laudo oficial. (b) Dos itens de manutenção ordinária. A ré afirma que o orçamento conteria itens de manutenção ordinária, sem contudo identificar quais itens, em que quantitativos e por qual razão. A alegação, do modo como deduzida, não permite controle nem contraditório efetivo, e por isso não se presta a reduzir o valor apurado. (c) Do BDI de 25%. A ré sustenta a inadequação do BDI ao argumento de que a autora não possui estrutura empresarial que o justifique. O argumento parte de premissa equivocada. O BDI não remunera a autora: compõe o preço de mercado do serviço que ela terá necessariamente de contratar de terceiro para executar os reparos, abrangendo despesas indiretas, tributos e o lucro do executor. Indenização que exclua tais parcelas não recompõe integralmente o patrimônio lesado, transferindo à vítima a diferença entre o custo direto dos insumos e o preço efetivamente praticado no mercado, em desacordo com o art. 944 do Código Civil. O percentual adotado situa-se dentro das faixas usualmente admitidas para obras de edificação. Rejeito a impugnação e homologo o laudo pericial. Dos danos materiais Fixo a indenização por danos materiais em R$ 18.825,07 (dezoito mil, oitocentos e vinte e cinco reais e sete centavos), correspondente ao custo de reparação dos vícios construtivos reconhecidos pela perícia, apurado na data-base do orçamento pericial (agosto de 2026). Sobre o valor incidirão correção monetária a partir da data-base do orçamento pericial e juros de mora a partir da citação (art. 405 do Código Civil), observados os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal e, no que couber, os arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, na redação da Lei nº 14.905/2024. Registro que a Caixa Econômica Federal é empresa pública dotada de personalidade jurídica de direito privado, não se lhe aplicando o regime de pagamento por precatório ou requisição de pequeno valor, tampouco o art. 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021. Dos danos morais O pedido é improcedente. A Turma Nacional de Uniformização firmou tese no sentido de que o dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que, no caso concreto, ultrapassem o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento cuja gravidade acarrete abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. Assentou, ainda, que os danos morais decorrentes de vícios de construção que sequer demandaram a necessidade de desocupação do imóvel para reparação não se presumem, exigindo demonstração de grave violação aos valores fundamentais inerentes aos direitos da personalidade. No mesmo sentido orienta-se o Superior Tribunal de Justiça, para o qual deve ser afastada a condenação quando a fundamentação tem como justificativa somente a existência de vícios de construção no imóvel, sem motivação adicional apta a justificar a angústia ou o abalo psicológico configuradores do dano moral. No caso concreto, a perícia qualificou as manifestações como vícios ocultos simples, concluiu que todos podem ser reparados com sucesso e não identificou comprometimento da solidez, da segurança estrutural ou da habitabilidade do imóvel, tampouco necessidade de desocupação para a execução dos reparos. A autora, por sua vez, não descreveu nem demonstrou circunstância concreta que ultrapasse o transtorno inerente ao inadimplemento contratual: não há prova de impossibilidade de uso de cômodos, de risco à saúde, de despesas emergenciais, de danos a bens móveis ou de qualquer repercussão que atinja direito da personalidade. Não se ignora o incômodo experimentado por quem convive com infiltração e revestimento defeituoso na própria moradia. Tal incômodo, contudo, é reparado pela indenização material ora deferida, que assegura a recomposição integral do bem, e não autoriza, por si só, o reconhecimento de dano extrapatrimonial autônomo. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito as preliminares e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de gestora e representante do Fundo de Arrendamento Residencial — FAR, ao pagamento de R$ 18.825,07 (dezoito mil, oitocentos e vinte e cinco reais e sete centavos) a título de danos materiais, acrescidos de correção monetária desde a data-base do orçamento pericial (agosto de 2026) e de juros de mora desde a citação, observados os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal e, no que couber, os arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º, do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 14.905/2024; b) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos materiais quanto às manifestações não caracterizadas como vício construtivo pela perícia judicial, a saber, manchas nos azulejos, manchas nos pisos e trinca no piso; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Defiro à parte autora os benefícios da gratuidade da justiça. Anote-se. Sem custas e sem honorários advocatícios nesta instância (art. 55 da Lei nº 9.099/1995 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001). Transitada em julgado, intime-se a ré para cumprimento voluntário da obrigação, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de execução. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.