5030464-29.2025.8.21.0019

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Nº 5030464-29.2025.8.21.0019/RS AUTOR : ROBERTO CARLOS TELES DOS SANTOS ADVOGADO(A) : MARIA ISABEL DO AMARAL MOTTA (OAB RS027922) RÉU : JESSICA OLIVEIRA SILVA ADVOGADO(A) : HENRIQUE OLIVEIRA FREIRE (OAB RS128639) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, encargos e indenização, relativamente ao imóvel situado na Rua Oswaldo Arthur Hartz, nº 329, casa dos fundos, Bairro Canudos, Novo Hamburgo/RS. Passo ao saneamento do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. 1. DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES 1.1. Da Preliminar de Carência de Ação por Inadequação da Via Eleita A ré sustenta que a ação de despejo seria via inadequada, uma vez que a posse sobre o imóvel decorreria de contrato de compra e venda celebrado em 2011, e não de relação locatícia. Requer a extinção do feito sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. A preliminar não comporta acolhimento neste momento processual. A adequação da via eleita deve ser aferida com base na causa de pedir e nos pedidos formulados na petição inicial. O autor fundamenta sua pretensão em contrato de locação e na inadimplência da ré, o que, em tese, autoriza o manejo da ação de despejo nos termos da Lei nº 8.245/91. Ademais, o autor juntou contrato de locação no evento 1, CONTR8 . A existência ou não de relação locatícia é questão de mérito, que depende da instrução probatória e, em especial, da apuração da autenticidade do contrato juntado como documento inaugural. Antecipá-la neste momento implicaria julgamento prematuro da controvérsia central dos autos. REJEITO a preliminar. 1.2. Da Arguição de Falsidade Documental A ré arguiu formalmente a falsidade do contrato de locação juntado, sustentando que a assinatura atribuída a Dionatan Samuel dos Santos seria falsa. Apresentou declaração deste, com firma reconhecida em cartório ( evento 18, DECL11 ), na qual ele nega a autoria da assinatura e a existência do negócio jurídico. O autor, na réplica, impugna a arguição de falsidade, sustentando que o contrato é autêntico e que eventual divergência quanto à data decorreria de mero erro material. A arguição de falsidade documental, nos termos do art. 430 do CPC, pode ser veiculada na contestação, o que foi observado. Trata-se de prejudicial de mérito que condicionará o aproveitamento do documento como prova e, reflexamente, a própria subsistência da pretensão autoral. RECEBO a arguição de falsidade e determino a instauração do incidente, nos termos dos arts. 430 a 433 do CPC, nos próprios autos. A matéria será processada e decidida em conjunto com o mérito , considerando a conexão indissociável entre a autenticidade do contrato e o fundamento da ação. 1.3. Da Preliminar de Usucapião A ré invoca, em defesa, a exceção de usucapião, com fundamento na Súmula 237 do STF, sustentando que exerce posse mansa, pacífica e com animus domini sobre o imóvel desde outubro de 2011, preenchendo os requisitos do art. 1.240 do Código Civil e do art. 183 da Constituição Federal. O autor, na réplica, sustenta que a posse é precária e derivada da relação locatícia, e que a área ocupada não possui matrícula própria nem individualização registral, o que obstaria o reconhecimento da usucapião. A arguição de usucapião em defesa é admitida pela Súmula 237 do STF 1 como matéria de prejudicial de mérito. Contudo, sua procedência depende da demonstração dos requisitos legais — em especial a posse com animus domini pelo prazo exigido e a ausência de oposição —, o que se confunde com as próprias questões de fato controvertidas nos autos. O tema será apreciado por ocasião do julgamento do mérito. Registro, desde já, que a controvérsia sobre a natureza da posse exercida pela ré — se decorrente de relação locatícia ou de compra e venda — é o núcleo central desta lide, não sendo possível sua resolução em sede de saneamento. 2. DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Fixo como controvertidos os seguintes fatos, sobre os quais recairá a atividade probatória: a) a existência de relação locatícia entre o autor e Dionatan Samuel dos Santos, especialmente se houve rescisão do contrato de compra e venda de 2011 e celebração de contrato de locação em substituição; b) a autenticidade da assinatura de Dionatan Samuel dos Santos aposta no contrato de locação juntado, e a veracidade do instrumento; c) se o imóvel objeto da lide foi ou não efetivamente quitado por Dionatan Samuel dos Santos em razão do contrato de compra e venda de 2011, e se houve rescisão formal deste negócio; d) a natureza da posse exercida pela ré sobre o imóvel: se derivada de relação locatícia ou decorrente de aquisição por compra e venda; e) se a ré exerce posse com animus domini de forma mansa, pacífica e ininterrupta desde 2011, e se ausente oposição do autor no período; f) a extensão e a autoria das benfeitorias e construções realizadas no imóvel (casa, quiosque, piscina, pavimentação e demais obras), e se o imóvel estava edificado antes da ocupação da ré; g) a realização de ligação clandestina de água pela ré e o nexo de causalidade com a multa administrativa aplicada ao autor no âmbito do processo nº 5021811-72.2024.8.21.0019; h) o período de inadimplência e o montante dos valores eventualmente devidos a título de aluguéis. 3. DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES As seguintes questões de direito poderão influenciar o julgamento: a) a validade e a eficácia do contrato de locação impugnado, considerando as alegações de falsidade do documento e as regras aplicáveis à prova dos negócios jurídicos; b) a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda, com retorno das partes à situação anterior, e de sua substituição por uma relação de locação, bem como os efeitos dessa circunstância sobre a posse do imóvel; c) a existência, ou não, de posse com condições para aquisição do imóvel por usucapião, considerando a origem alegada da ocupação; d) o preenchimento dos requisitos da usucapião especial urbana alegada em defesa, inclusive quanto à individualização da área no registro imobiliário; e) a eventual responsabilidade civil da ré pela realização de ligação clandestina de água e pelos danos decorrentes dessa conduta. 4. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus probatório observará a regra geral do art. 373 do CPC. Incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito, em especial: a existência da relação locatícia com Dionatan Samuel dos Santos, a autenticidade do contrato de locação e a inadimplência da ré. Incumbe à ré a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, em especial: a efetiva aquisição do imóvel por compra e venda, a quitação do preço ajustado e o exercício de posse com animus domini pelo período alegado. Tratando-se de arguição de falsidade, incumbe à parte que produziu o documento — o autor — o ônus de demonstrar a autenticidade da assinatura impugnada, nos termos do art. 429, inciso II, do CPC. 5. DOS REQUERIMENTOS PROBATÓRIOS 5.1. Da Prova Pericial Grafotécnica Ambas as partes referem interesse na realização de perícia grafotécnica sobre a assinatura aposta no contrato de locação ( evento 1, CONTR8 ). A prova é pertinente, necessária e diretamente relacionada ao objeto central da lide. DEFIRO a realização de perícia grafotécnica. Oportunizo às partes o prazo de 15 dias para que apresentem quesitos, indiquem assistente técnico e se manifestem acerca do/a perito/a abaixo nomeado/a (art. 465, §1º, CPC). Nomeio os peritos grafotécnicos abaixo relacionados para que digam se possuem interesse no encargo e orcem o trabalho a ser realizado, no prazo de 5 dias. ANA CLAUDIA DUARTE PRIETTO ANDRE LUIZ AZEVEDO DA SILVA LUCAS ANDRE ROOS HORLLE Para apresentação do orçamento, recomenda-se utilizar a opção “SIGILOSO / Segredo de Justiça” ao peticionar, de modo a preservar a confidencialidade dos valores propostos entre os profissionais nomeados. O método de apresentação de orçamentos vem mitigando eventuais impugnações aos valores apresentados, além de evitar a fixação de valores irrisórios ou exorbitantes para o trabalho a ser realizado. Sr(a) perito(a): A resposta sobre o aceite ou não deverá ser realizada diretamente pelo sistema EPROC e deverá obedecer as nomenclaturas abaixo para melhor organização do trâmite processual: No caso de ACEITE - usar o tipo de petição ' RESPOSTA ' No caso de RECUSA - usar o tipo de petição ' COMUNICAÇÕES ' Ao designar a DATA da perícia - usar o tipo de petição ' PERÍCIA ' Fica ainda o perito advertido de que deverá agendar a data com pelo menos 30 dias de antecedência, bem como que o laudo deverá ser entregue no prazo máximo de 30 dias, usando o tipo de petição ' LAUDO PERICIAL ' ou ' LAUDO PERICIAL COMPLEMENTAR ', considerando o momento processual oportuno. Com as propostas de honorários, dê-se vista às partes, devendo a parte autora comprovar o pagamento da melhor proposta, em 15 dias. Efetuado o pagamento, inclua-se no localizador "EXPEDIR ALVARÁ" e expeça-se alvará de 50% dos valores em favor do(a) perito(a) vencedor(a), intimando-o(a) para que dê início aos trabalhos, ficando advertido(a) de que o laudo deverá ser entregue no prazo máximo de 30 dias. Com o laudo, vista às partes, pelo prazo de 15 dias. Havendo impugnações ou requerimentos de esclarecimentos, intime-se o(a) perito(a) para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente laudo complementar ou esclarecimentos, conforme o caso. Após manifestação do(a) perito(a), abra-se nova vista às partes. Não havendo impugnação ou requerimento adicional, inclua-se no localizador "EXPEDIR ALVARÁ" e expeça-se alvará do restante dos valores em favor do perito. 5.2. Manifestação das Partes sobre Outras Provas Intime(m)-se a(s) parte(s) para se manifestar(em), fundamentadamente, acerca da produção de outras provas, relacionando-as e justificando a necessidade e pertinência, sob pena de preclusão, advertindo-se que eventual silêncio será entendido como desinteresse na produção probatória e como renúncia a eventuais requerimentos de prova formulado(s) em petição(ões) anterior(es), autorizando o julgamento do feito no estado em que se encontra. Prazo comum de 15 dias, observando-se que terão prazo em dobro apenas a Defensoria Pública, o Ministério Público e a Advocacia Pública, conforme artigos 180, 183 e 186 do Diploma Legal supracitado, já que, como se trata de autos eletrônicos, não se aplica o artigo 229 aos litisconsorte(s) com Advogado(s) diverso(s), de escritório(s) distinto(s), consoante § 2º do mesmo dispositivo. Caso pretenda(m) a produção de prova oral, deverá(ão) apontar sobre quais fatos residem os pontos controvertidos que pretende(m) produzir a prova (art. 370, parágrafo único, e art. 374 do CPC) e arrolar até três testemunhas para cada fato (art. 357, § 6º, CPC), devidamente qualificada(s) (nome, profissão, estado civil, idade, CPF, RG e endereço completo da residência ou do local de trabalho e número do telefone e e-mail), sob pena de preclusão. Cabe ao(s) procurador(es) da(s) parte(s) promover(em) o cadastro da(s) testemunha(s) no sistema eproc, observando a aba "INTIMADOS" nas "AÇÕES" da página principal do processo. A partir disso, basta incluir o(s) dado(s) do(a) intimado(a) (com endereço e telefone), selecionando-se como TESTEMUNHA DO AUTOR ou TESTEMUNHA DO RÉU, clicando em "INCLUIR" ao final. Pretendendo a(s) parte(s) o depoimento pessoal da parte contrária, deverá(ão) requerer expressamente, para fins de intimação pessoal, conforme art. 385, § 1º do CPC. No caso de requerimento de prova pericial, deverá(ão) esclarecer a especialidade pretendida e anexar o(s) quesito(s), sob pena de preclusão. Incumbe à(s) parte(s), ainda, após cotejo da inicial, contestação, réplica e elemento(s) documental(is) porventura já juntado(s), verificar se há matéria(s) admitida(s) ou não impugnada(s) e indicar quais questões de direito entende(m) ainda controvertida(s) e relevante(s) para influenciar a decisão de mérito (art. 357, IV, do CPC). Agendada a intimação eletrônica da(s) parte(s). 1. https://jurisprudencia.stf.jus.br/pages/search/seq-sumula237/false