5029564-90.2024.8.13.0702

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 3ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5029564-90.2024.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) ASSUNTO: [Penhora / Depósito/ Avaliação] AUTOR: ANDRE LUIZ MORAES ARAUJO CPF: 071.403.836-93 RÉU: BANCO DO BRASIL SA CPF: 00.000.000/0001-91 SENTENÇA VISTOS, Trata-se de EMBARGOS DE TERCEIRO proposto por ANDRE LUIZ MORAES ARAUJO em desfavor de BANCO DO BRASIL S/A. O embargante alegou ser possuidor de boa-fé de uma fração ideal de 1.000 metros quadrados do imóvel rural de matrícula nº 80.747 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia, correspondente à chácara nº 409, situada na Rua 19 do loteamento denominado Chácaras Douradinho. Sustentou que adquiriu o bem em 09/04/2015, data anterior à emissão da Cédula de Crédito Bancário nº 488.900.407 emitida em 20/09/2016 que embasa o feito executivo. Esclareceu que o imóvel se encontra em fase de regularização fundiária (REURB-E) perante o Município de Uberlândia, sob o processo administrativo nº 10915/2020, promovido pela Associação Rural das Chácaras Douradinho, motivo pelo qual ainda não foi possível realizar o registro da transferência de propriedade na matrícula imobiliária. Aduziu que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel há mais de nove anos, tendo realizado benfeitorias e edificações no lote, o qual consistia em vegetação fechada. Afirmou a insubsistência da penhora requerida pelo exequente sobre a totalidade do imóvel de matrícula nº 80.747, uma vez que a fração ideal por ele ocupada não pertence mais ao patrimônio do executado Ivamir Rodrigues de Souza. Pugna ao final, pela procedência da ação. Deferida a justiça gratuita e deferido o pedido de suspensão dos atos expropriatórios. O Embargado Banco do Brasil S/A apresentou impugnação aos embargos de terceiro, arguindo a legalidade da constrição judicial realizada. Sustentou que a penhora foi efetivada de forma regular, pois, à época da indicação do bem, o imóvel de matrícula nº 80.747 constava no registro imobiliário como sendo de propriedade do executado Ivamir Rodrigues de Souza, sem qualquer averbação de alienação ou gravame em favor de terceiros. Defendeu que a transferência de propriedade de bens imóveis entre vivos somente ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, conforme a regra do artigo 1.245, caput e parágrafo primeiro, do Código Civil, permanecendo o alienante como dono do imóvel enquanto não realizado o registro. Argumentou que o embargante agiu com negligência ao deixar de registrar a compra e venda, não podendo o credor de boa-fé ser prejudicado por tal omissão. Impugnação apresentada. Instadas às partes para especificação de provas. Audiência realizada de forma virtual em 19/08/2025, foi colhida a prova oral. Deferida a realização de prova pericial, sendo nomeada para o encargo a perita Natália Regina Franzoi. Realizada perícia judicial, conforme laudo pericial Id 10616155038. As partes foram intimadas sobre o laudo pericial, e ratificaram suas teses anteriores. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. PRELIMINAR PERDA DO OBJETO Rejeito a preliminar de perda do objeto arguida pelo embargado. Embora o Banco tenha retificado o termo de penhora para que incida sobre apenas 50% da matrícula nº 80.747, a perícia técnica oficial demonstrou que a área ocupada pelos embargantes encontra-se materialmente inserida no montante que remanesce constrito. Assim, subsiste a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional para proteger a posse dos terceiros adquirentes contra o ato expropriatório. Enquanto não houver a individualização das matrículas através do processo de REURB-E já em trâmite, qualquer constrição sobre percentual da gleba afeta a totalidade da área de fato ocupada pelos diversos possuidores, mantendo-se o interesse processual do embargante em ver protegida sua fração específica. Assim, rejeito a preliminar arguida. MÉRITO Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. O processo encontra-se regular e não há nulidades a sanar. Cinge-se a controvérsia na legalidade da manutenção da penhora sobre a fração ideal de posse do embargante, considerando que a aquisição se deu por contrato particular desprovido de registro. Nos termos do artigo 674, caput, do Código de Processo Civil, aquele que, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. A norma processual visa assegurar uma proteção rápida e eficaz ao patrimônio daquele que se vê atingido por medidas executivas decorrentes de obrigações alheias, garantindo o respeito à posse justa e ao direito de propriedade exercido de boa-fé. É bastante comum a realização de transações de compra e venda de imóveis por meio de instrumentos particulares de promessa de compra e venda, os chamados contratos de gaveta, que muitas vezes deixam de ser registrados de forma imediata perante o cartório imobiliário competente. Em atenção a essa realidade social e visando a prestigiar a boa-fé e a segurança jurídica das relações contratuais, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento há muito sumulado no sentido de admitir a oposição de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que o respectivo instrumento não tenha sido levado a registro. O ordenamento jurídico protege a posse, independentemente da existência de registro, conforme a Súmula 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". A ausência de averbação da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel gera apenas a falta de publicidade perante terceiros e impede a constituição do direito real de propriedade, mas não tem o condão de invalidar o negócio jurídico possessório subjacente nem de legitimar a penhora de bem que já saiu da esfera de disponibilidade do devedor executado. A posse transmitida por meio de contrato particular constitui direito pessoal legítimo e incompatível com a posterior medida executiva que visa atingir o patrimônio do alienante. No caso concreto, o conjunto probatório confirma que a aquisição do lote pelo embargante ocorreu em 09/04/2015, data muito anterior ao ajuizamento da execução 2017 e à própria emissão da Cédula de Crédito Bancário que lastreia o feito executivo 2016. Restou demonstrada a boa-fé do adquirente, que exerce posse sobre o bem de forma regular muito antes da constituição do débito pelo executado. No caso sub judice, a prova pericial produzida foi conclusiva e corroborou integralmente a tese exordial. A expert foi conclusiva ao atestar que O embargantes exerce posse mansa, pacífica e pública há aproximadamente 13 anos. O laudo pericial confirmou que o embargante Andre Luiz exerce posse mansa, pacífica e consolidada sobre o lote 409 há aproximadamente 11 anos, tendo realizado benfeitorias permanentes e de valor expressivo, como muro frontal, portão metálico, estufa de plantas e árvores frutíferas. Desse modo, a constrição judicial sobre a fração ideal ocupada pelo autor atinge de forma indevida o direito possessório do terceiro embargante, devendo ser integralmente desconstituída. A irregularidade do loteamento "Chácaras Douradinho" e a pendência de processo administrativo de regularização fundiária REURB-E sob o nº 10915/2020 perante a Prefeitura de Uberlândia não retiram do possuidor de boa-fé o direito de proteger o seu patrimônio. A boa-fé dos adquirentes é patente, visto que ingressaram no imóvel e nele estabeleceram moradia antes de qualquer gravame judicial sobre o patrimônio do executado Ivamir. A ausência de registro na matrícula não pode penalizar o possuidor de boa-fé em favor de credor que busca patrimônio que materialmente já não integrava a esfera de disponibilidade do devedor ao tempo da constrição. Diante desse robusto quadro fático atestado pela perícia oficial, resta plenamente comprovado o direito possessório do embargante e a necessidade de desconstituição do gravame judicial que atinge o seu patrimônio. Assim, demonstrada a posse legítima e a anterioridade da aquisição, a procedência dos pedidos é medida que se impõe. O embargado sustentou que, com base na Súmula nº 303 do Superior Tribunal de Justiça, os ônus de sucumbência devem ser suportados pelo embargante, sob o argumento de que a falta de registro da transferência do imóvel na matrícula deu causa à penhora indevida. Dispõe a Súmula 303, do Superior Tribunal de Justiça: “EM EMBARGOS DE TERCEIRO, QUEM DEU CAUSA À CONSTRIÇÃO INDEVIDA DEVE ARCAR COM OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.” No entanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o princípio da causalidade é afastado em desfavor do adquirente quando o credor embargado, após tomar ciência da transmissão do bem e da posse do terceiro, oferece resistência ao mérito dos embargos, insistindo na manutenção da penhora. Ao contestar a ação e pugnar pela improcedência dos pedidos do terceiro adquirente, o embargado assume o risco do processo e atrai a aplicação do princípio da sucumbência. No presente caso, o embargado, o Banco do Brasil S/A ofereceu resistência ao mérito dos embargos em sua impugnação, formulou quesitos para a realização da perícia, manifestou-se contra as conclusões do laudo pericial e requereu expressamente a improcedência dos embargos de terceiro. Diante da nítida resistência à pretensão do autor, o embargado deve responder integralmente pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios de sucumbência. DISPOSITIVO Ante ao exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido constante dos embargos resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, I, do CPC para: a) CONFIRMAR a medida liminar concedida; b) DETERMINAR o levantamento definitivo da penhora incidente sobre a fração ideal de 1.000 m², lote de terreno número fração 409 do imóvel de matrícula nº 80.747 do 1º CRI de Uberlândia, objeto destes embargos, conforme perícia. Considerando o princípio da causalidade, condeno a parte Embargada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais que ora fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. À serventia do Juízo para trasladar cópia da presente decisão para a referida ação (autos nº 5026418-85.2017.8.13.0702.). P.R.I Uberlândia, data da assinatura eletrônica. EDINAMAR APARECIDA DA SILVA COSTA Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia