5028384-98.2015.8.21.0001

Apelação Cível Nº 5028384-98.2015.8.21.0001/RS TIPO DE AÇÃO: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis RELATORA : Juiza de Direito RADA MARIA METZGER KEPES ZAMAN APELANTE : FURANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL EM RECUPERACAO JUDICIAL (AUTOR) ADVOGADO(A) : DANIELA RAMOS MARINHO GOMES (OAB SP256101) EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA E EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. ATIVIDADE PREPONDERANTE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO CONTÁBIL IDÔNEA. EXCEÇÃO CONSTITUCIONAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES A AÇÃO ANULATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA E OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, AMBOS AJUIZADOS POR SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO CONSTITUÍDA PARA O DESENVOLVIMENTO E A COMERCIALIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, QUE BUSCAVA O RECONHECIMENTO DA IMUNIDADE DO ITBI SOBRE A INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL, SOB O ARGUMENTO DE AUSÊNCIA DE RECEITAS OPERACIONAIS NO PERÍODO DE AFERIÇÃO DA PREPONDERÂNCIA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) SE A AUSÊNCIA DE RECEITAS OPERACIONAIS IMPEDE A AFERIÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE E, POR CONSEQUÊNCIA, AFASTA A EXCEÇÃO CONSTITUCIONAL À IMUNIDADE DO ITBI; (II) SE A INSUFICIÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO CONTÁBIL APRESENTADA OBSTA O RECONHECIMENTO DA IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A IMUNIDADE DO ITBI PREVISTA NO ART. 156, § 2º, I, DA CF/1988 NÃO É ABSOLUTA: NÃO SE APLICA QUANDO A ATIVIDADE PREPONDERANTE DO ADQUIRENTE FOR A COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS, LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO MERCANTIL, CONFORME A RESSALVA CONSTITUCIONAL E OS CRITÉRIOS OBJETIVOS DO ART. 37 DO CTN. 2. O ÔNUS DE DEMONSTRAR A AUSÊNCIA DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PREPONDERANTE INCUMBE À CONTRIBUINTE, QUE NÃO SE DESINCUMBIU DESSE ENCARGO: NA ESFERA ADMINISTRATIVA, DEIXOU DE ATENDER À INTIMAÇÃO FISCAL; EM JUÍZO, O PERITO CONSTATOU QUE A DOCUMENTAÇÃO CONTÁBIL ERA INCOMPLETA E INADEQUADA PARA VERIFICAR AS RECEITAS OPERACIONAIS DO PERÍODO. 3. A IRREGULARIDADE DOS REGISTROS CONTÁBEIS NÃO PODE SER UTILIZADA EM FAVOR DA CONTRIBUINTE PARA AFASTAR A TRIBUTAÇÃO, POIS A OMISSÃO NA ESCRITURAÇÃO DAS RECEITAS NÃO DESCARACTERIZA A PREPONDERÂNCIA IMOBILIÁRIA. 4. O OBJETO SOCIAL DA APELANTE — SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO CONSTITUÍDA PARA A VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS — E A EXISTÊNCIA DE CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES DO EMPREENDIMENTO DURANTE O PERÍODO ANALISADO EVIDENCIAM A NATUREZA IMOBILIÁRIA DAS OPERAÇÕES REALIZADAS, INCOMPATÍVEL COM A FINALIDADE DA IMUNIDADE CONSTITUCIONAL. 5. A AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO CONTÁBIL IDÔNEA CONSTITUI FUNDAMENTO AUTÔNOMO E SUFICIENTE PARA IMPEDIR O RECONHECIMENTO DA IMUNIDADE, INDEPENDENTEMENTE DA DISCUSSÃO SOBRE A EXISTÊNCIA OU NÃO DE RECEITAS NO PERÍODO. IV. DISPOSITIVO: 1. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. ___________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, ART. 156, § 2º, INC. I; CTN, ARTS. 37, § 2º; CPC/2015, ART. 85, § 11. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STF, RE 796.376 (TEMA 796); STF, RE 1.495.108 (TEMA 1.348); TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 50557105420258210010, REL. ALBERTO DELGADO NETO, J. 28-05-2026. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso de apelação interposto por FURANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), em face da sentença que, de forma conjunta, julgou improcedente a ação anulatória de inexistência de relação jurídico-tributária e os embargos à execução, cujo dispositivo restou redigido nos seguintes termos ( evento 66, SENT1 ): ISTO POSTO , com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO IM PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação Anulatória de número 5028384-98.2015.8.21.0001 e Embargos à Execução de número 51226564520198210001 ajuizados por FURANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL em face do MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE/ RS. Sucumbente, CONDENO a autora ao pagamento das custas e despesas processuais de ambos os processos, bem como de honorários advocatícios aos procuradores da parte adversa, os quais fixo, em 10% do valor atribuído a cada causa atualizado pela SELIC, nos termos do art. 85, §3°, inc. II, do CPC. Em suas razões recursais, a apelante sustentou que a sentença incorreu em contradição, uma vez que reconheceu a inexistência de receitas no período de 2011 a 2013 e, simultaneamente, negou a imunidade com base na ausência de comprovação de que tais receitas não eram preponderantemente imobiliárias. Argumentou que, não havendo receitas operacionais, seria impossível concluir pela preponderância imobiliária das receitas, ante a impossibilidade de calcular a fração legalmente exigida pelo artigo 37, §1º do CTN. Sustentou que a sentença, ao exigir atividade econômica mínima para fruição do direito à imunidade, criou um requisito não previsto em lei. Requereu o conhecimento do presente recurso e a concessão de tutela provisória recursal para suspender a exigibilidade dos créditos até o julgamento definitivo. No mérito, postulou que o recurso fosse julgado procedente ( evento 74, APELAÇÃO1 ). Foram apresentadas contrarrazões ( evento 78, CONTRAZAP1 ). É o relatório. Decido. Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso de apelação. Efetuo o julgamento na forma monocrática, forte no artigo 206, XXXVI, do RITJRS, combinado com o artigo 932, VIII, do Código de Processo Civil. Cumpre destacar que o julgamento monocrático em determinadas matérias foi instituído com o propósito de desobstruir as pautas dos Tribunais, assegurando a prestação jurisdicional de forma mais célere e eficiente. Ressalte-se, ainda, que a jurisprudência consolidada reconhece a legitimidade do julgamento monocrático pelo Relator quando a decisão proferida guarda consonância com o entendimento firmado pelo órgão colegiado, inexistindo prejuízo às partes, uma vez que é cabível agravo interno para eventual revisão da decisão no âmbito do órgão fracionário. A corroborar o entendimento: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. PRELIMINAR DE NULIDADE POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo o indeferimento da tutela de urgência para reintegração de posse em ação que envolve disputa sobre cômodo localizado na residência do agravante idoso, ocupado pelo neto adolescente a mando do pai, ora agravado, em contexto de conflito familiar. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) preliminar de nulidade da decisão monocrática por suposta violação ao princípio da colegialidade; (ii) presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência de reintegração de posse, especialmente a probabilidade do direito. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A preliminar de nulidade por violação ao princípio da colegialidade é rejeitada, pois a decisão monocrática foi proferida com fundamento no art. 932, VIII, do CPC e no art. 206, XXXVI, do Regimento Interno deste Tribunal, que autorizam o relator a negar provimento ao recurso quando há jurisprudência dominante sobre a matéria; o próprio agravo interno constitui o mecanismo processual adequado para submeter a questão ao colegiado. 2. A probabilidade do direito não está demonstrada, pois os instrumentos contratuais de cessão possessória apresentam matrículas imobiliárias diversas e condições negociais substancialmente divergentes, o que impede delimitar, em cognição sumária, a extensão da posse de cada parte e a efetiva ocorrência do alegado esbulho.3. A divergência na data do esbulho, ainda que posteriormente corrigida, associada às demais inconsistências documentais, enfraquece a solidez da alegação e é incompatível com a certeza exigida para o deferimento de medida possessória liminar.4. Em conflitos familiares, a instauração do contraditório antes de qualquer medida drástica é imposta pela prudência e pelo devido processo legal, especialmente diante da possibilidade de que a ocupação decorra de ajuste prévio ou permissão tácita.5. Em juízo de ponderação realizado em sede de cognição sumária, a manutenção do adolescente em seu local de residência até a devida instrução processual é a solução mais equilibrada, considerando a proteção ao idoso e o direito à moradia e ao bem-estar de crianças e adolescentes. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Preliminar de nulidade por violação ao princípio da colegialidade rejeitada.2. Recurso desprovido, mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência.Tese de julgamento : 1. O deferimento de liminar em ação possessória exige demonstração clara e convincente dos requisitos do art. 561 do CPC, não sendo possível sua concessão quando inconsistências documentais e narrativas impedem o reconhecimento da probabilidade do direito em cognição sumária. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 300, 373, inc. I, 561, 562, 932, VIII; CC/2002, art. 1.208; RITJRS, art. 206, XXXVI.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 568.(Agravo de Instrumento, Nº 53851345020258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Fusquine Goncalves, Julgado em: 25-06-2026) Grifei DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA LIMITADA AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a limitação da penhora aos direitos e ações que a executada detém sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal, em ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo condomínio para cobrança de cotas condominiais inadimplidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) preliminar de descabimento de julgamento monocrático do agravo de instrumento; (ii) mérito quanto à possibilidade de penhora da integralidade do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débito condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR :1. A decisão monocrática está em conformidade com a autorização legal e regimental, não havendo nulidade ou violação aos princípios do contraditório , ampla defesa ou colegialidade, pois se baseou em entendimento dominante, conforme a Súmula 568 do STJ e o art. 206, XXXVI, do RITJRS. 2. No contrato de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não detém a propriedade plena do imóvel, mas apenas um direito de aquisição condicionado ao adimplemento da dívida garantida, sendo a propriedade resolúvel do credor fiduciário.3. A penhora da integralidade do imóvel para satisfazer dívida do devedor fiduciante atingiria patrimônio de terceiro, a Caixa Econômica Federal, que não integra a relação jurídica obrigacional que deu origem ao título executivo.4. A jurisprudência do STJ estabelece que, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, sendo possível apenas a constrição dos direitos do devedor sobre o contrato.5. A Caixa Econômica Federal não foi citada para integrar o polo passivo da execução como codevedora, reforçando a impossibilidade de atingir diretamente seu patrimônio. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Preliminar de descabimento de julgamento monocrático rejeitada. Recurso desprovido.Tese de julgamento : 1. Em execução de título extrajudicial, a penhora de imóvel alienado fiduciariamente é limitada aos direitos do devedor fiduciante, não alcançando a propriedade do credor fiduciário. ___________Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, arts. 932, VIII, 1.021; RITJRS, art. 206, XXXVI.(Agravo de Instrumento, Nº 53068148320258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em: 14-05-2026) Grifei A controvérsia trazida pelo presente recurso diz respeito à imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, cuja aplicação depende da inexistência de atividade imobiliária preponderante. Colaciono o dispositivo legal: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...) § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; Tendo em vista que a empresa autora foi constituída no momento da integralização do capital social, impõe-se analisar os três anos seguintes à aquisição, nos termos do art. 37, § 2º, do CTN. Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. (...) § 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição. Inicialmente, no que diz respeito ao ônus da prova, cabia à apelante demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários ao reconhecimento da imunidade tributária, especialmente a ausência de atividade imobiliária preponderante no período em análise. No caso, a análise dos elementos probatórios dos autos demonstra que essa comprovação não foi produzida de forma suficiente. Na esfera administrativa, a empresa autora deixou de atender à intimação nº 177/2014 ( evento 3, PROCJUDIC5, p. 47 ). Da mesma forma, em juízo, o perito constatou que a documentação contábil apresentada era incompleta e inadequada para a verificação das receitas operacionais. Com efeito, o laudo pericial registrou expressamente que não foram fornecidos os documentos contábeis necessários à análise do período de preponderância, razão pela qual não foi possível atestar a veracidade dos registros apresentados ( evento 3, PROCJUDIC18, p. 32 ). Assim, a insuficiência probatória decorre da própria conduta da contribuinte, que não pode se valer da ausência de documentação idônea para obter o reconhecimento da imunidade. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. ATIVIDADE PREPONDERANTE IMOBILIÁRIA . EXCEÇÃO CONSTITUCIONAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível da sentença que julgou improcedente o pedido de reconhecimento da imunidade tributária do ITBI sobre a integralização de imóveis ao capital social, com restituição dos valores pagos, após o município ter lançado o tributo por entender caracterizada a atividade preponderante imobiliária . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. Há uma questão em discussão: a possibilidade de reconhecimento da imunidade tributária do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, considerando a alegação de ausência de comprovação da preponderância da atividade imobiliária pela fiscalização municipal. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A imunidade tributária do ITBI , prevista no art. 156, §2º, I, da CF/1988, não incide quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de bens imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.2. A empresa não se desincumbiu do ônus de demonstrar haver outras receitas que não as decorrentes da atividade imobiliária , que afastassem a preponderância apontada pelo Fisco Municipal. 3. A reclassificação de imóveis para o ativo circulante, a venda de um imóvel e a locação de diversos outros, mesmo que não devidamente escrituradas, são indicativos claros de que a exploração imobiliária constitui a atividade preponderante da empresa .4. A omissão na escrituração das receitas de locação, conforme apontado pela fiscalização, não pode ser utilizada em favor da contribuinte para descaracterizar a preponderância. 5. A sentença aplicou o direito aos fatos provados nos autos, afastando a imunidade pretendida e tornando legítimo o lançamento do ITBI efetuado pelo município. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Negado provimento ao recurso.Tese de julgamento: 1. A imunidade tributária do ITBI não se aplica quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de bens imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, conforme art. 156, §2º, I, da CF/1988. ___________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, §2º, I; CTN, arts. 36 e 37.Jurisprudência relevante citada: STF, RE 796.376 (Tema 796); STF, RE 1.495.108 (Tema 1348).(Apelação Cível, Nº 50557105420258210010, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alberto Delgado Neto, Julgado em: 28-05-2026) Grifei APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI . IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. CONDIÇÃO RESOLUTÓRIA. AUSÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. DEPÓSITO JUDICIAL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que denegou a segurança pleiteada, em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário da Receita Municipal do Município de Caxias do Sul, no qual se buscava o reconhecimento da imunidade tributária referente ao ITBI na integralização de capital social de forma incondicionada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de reconhecimento da imunidade tributária referente ao ITBI na integralização de capital social de forma incondicionada; (ii) a suspensão da exigibilidade do crédito tributário em razão do depósito judicial integral realizado nos autos. III. RAZÕES DE DECIDIR :1. A imunidade tributária prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal não é incondicionada, aplicando-se a ressalva prevista na parte final do dispositivo, que exige a demonstração da ausência de atividade preponderante de venda ou locação de propriedade imobiliária. 2. O julgamento do Tema 796 pelo STF não abarcou o exame acerca do alcance da ressalva prevista no art. 156, §2º, I, da CF/88, encontrando-se pendente de análise a questão pela Corte Suprema no RE nº 1.495.108 (Tema 1.348).3. Tratando-se de mandado de segurança, incumbe à parte impetrante demonstrar o direito líquido e certo arguido, através de prova pré-constituída, haja vista a impossibilidade de dilação probatória na via mandamental, o que não se tem nos autos. 3. A impetrante não demonstrou fazer jus à imunidade de ITBI , pois não comprovou que sua atividade preponderante, no período de três anos após a aquisição dos bens, não corresponde à compra, venda ou locação de propriedade imobiliária . Assim, não restou demonstrada a ilegalidade da decisão do Fisco Municipal que afastou a imunidade de ITBI diante da ausência de receita operacional no período fiscalizado. 4. O depósito integral da dívida tributária efetivado no curso do mandado de segurança suspende a exigibilidade do crédito tributário até o trânsito em julgado da ação, nos termos do art. 151, II, do CTN e da Súmula 112 do STJ. IV. DISPOSITIVO: Recurso parcialmente provido, tão somente para assegurar a suspensão da exigibilidade do crédito tributário até o trânsito em julgado, ante o depósito integral efetuado nos autos.___________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, §2º, I; CTN, arts. 36, 37, 151, II, 156, VI.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.608.833/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 19/8/2024; STJ, REsp 1.140.956/SP (Tema 271), Rel. Min. Luiz Fux, j. 24/11/2010; STJ, REsp 547.312/CE, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, j. 01/09/2005. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE.(Apelação Cível, Nº 50283739020258210010, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em: 17-12-2025) Grifei Outrossim, o objeto social da apelante reforça a natureza imobiliária de sua atividade. Trata-se de Sociedade de Propósito Específico constituída para a venda de imóveis próprios e o recebimento de valores decorrentes da comercialização das unidades do empreendimento Rossi Reserva, a ser edificado nos lotes integralizados ao capital social ( evento 3, PROCJUDIC1, p. 20 ). Além disso, constam dos autos diversos contratos de promessa de compra e venda de unidades do empreendimento, com previsão de pagamento de parcelas durante o período analisado ( processo 5122656-45.2019.8.21.0001/RS, evento 33, ANEXO17 ). Tais elementos evidenciam, portanto, que as operações realizadas pela empresa eram de natureza imobiliária, ainda que os valores correspondentes não tenham sido adequadamente registrados na contabilidade. A irregularidade dos registros contábeis não pode ser utilizada para afastar a tributação que seria devida caso a escrituração estivesse regular. De qualquer forma, a finalidade da imunidade tributária conduz à manutenção da sentença. O benefício constitucional busca favorecer a capitalização de empresas cuja atividade preponderante não seja imobiliária, e não afastar a incidência do ITBI em favor de sociedades constituídas especificamente para o desenvolvimento e a comercialização de empreendimento imobiliário. No caso em questão, a apelante foi criada justamente com essa finalidade e celebrou contratos de venda de unidades durante o período em análise, circunstância que não se harmoniza com a finalidade da imunidade constitucional. Por fim, ainda que se acolhesse a tese de que a ausência de receitas impediria o cálculo da preponderância, permanece fundamento autônomo e suficiente, conforme consignado na decisão recorrida: a impossibilidade de verificar a regularidade e a veracidade da contabilidade apresentada. Desse modo, a ausência de documentação contábil idônea, por si só, impede o reconhecimento da imunidade, independentemente da discussão acerca da existência ou não de receitas no período. Colaciono jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS ( ITBI ). IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL . EMPRESA INATIVA. AUSÊNCIA DE RECEITA OPERACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE. A IMUNIDADE TRIBUTÁRIA DO ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL NÃO SE APLICA QUANDO A EMPRESA ADQUIRENTE PERMANECE INATIVA DURANTE O PERÍODO LEGAL DE AFERIÇÃO, SEM APRESENTAR RECEITA OPERACIONAL QUE PERMITA VERIFICAR SE HÁ OU NÃO PREPONDERÂNCIA DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA . SENTENÇA MANTIDA. 1. A imunidade tributária do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal não é absoluta, comportando exceção expressa quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de bens imóveis, locação ou arrendamento mercantil.2. O Código Tributário Nacional, em seu art. 37, §1º, estabelece critérios objetivos para caracterização da atividade preponderante, definindo-a como aquela da qual decorre mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente.3. A ausência de atividade operacional durante o período legal de aferição impossibilita verificar se a atividade preponderante da empresa é ou não a compra e venda ou locação de imóveis, impedindo a consolidação da imunidade tributária.4. A documentação apresentada pela empresa mostrou-se incompleta e irregular, tendo sido constatada a inexistência de atividade operacional no período analisado, com auferimento exclusivo de receitas de natureza financeira, que não se qualificam como atividade operacional.5. A interpretação de que a ausência de receita operacional impediria matematicamente a configuração de preponderância imobiliária não prospera, pois a imunidade tributária, como instrumento de fomento à atividade empresarial, pressupõe o efetivo exercício de atividade destinada ao desenvolvimento econômico. Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem se firmado no sentido de que a inatividade da empresa impede a consolidação da imunidade tributária do ITBI .6. O pedido de anulação da sentença para produção de prova pericial também não merece guarida, pois a controvérsia pode ser dirimida com a prova documental já existente nos autos. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50465434020258210001, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em: 14-05-2026) Grifei APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. REALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL . ITBI . IMUNIDADE . ART. 156, § 2º, I, DA CF. INAPLICABILIDADE. HOLDING PATRIMONIAL. ATIVIDADE PREPONDERANTE. AUSÊNCIA DE RECEITA OPERACIONAL NO PERÍODO. 1. PARA FINS DE RECONHECIMENTO DA IMUNIDADE TRIBUTÁRIA, TANTO NA HIPÓTESE DE INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL QUANTO NA DE FUSÃO, INCORPORAÇÃO, CISÃO OU EXTINÇÃO DE PESSOA JURÍDICA, É NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DE QUE A ATIVIDADE PREPONDERANTE DO ADQUIRENTE NÃO CONSISTE EM EXPLORAÇÃO IMOBILIÁRIA . 2. AUSENTE RECEITA OPERACIONAL, NÃO SE MOSTRA POSSÍVEL AFERIR A ATIVIDADE PREPONDERANTE DA EMPRESA, DE FORMA QUE NÃO FAZ JUS À IMUNIDADE DE ITBI , TENDO EM VISTA O DESCUMPRIMENTO DO OBJETIVO DA NORMA CONSTITUCIONAL DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E INCREMENTO DA PRODUÇÃO NACIONAL. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 50022567120258210007, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Isabel Dias Almeida, Julgado em: 04-05-2026) Grifei Por fim, diante do desprovimento do recurso de apelação interposto pela empresa autora, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Dispositivo: Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação , mantendo integralmente a sentença recorrida, nos termos da fundamentação acima.