5027487-33.2023.8.13.0027

MV PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 3ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 5027487-33.2023.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Judicial] AUTOR: ELIZABETH NUNES CPF: 999.536.687-87 RÉU: FRANCISCO AUGUSTO SOARES NETO CPF: 664.334.369-00 SENTENÇA Vistos etc. I. RELATÓRIO Elizabeth Nunes, qualificada nos autos, ajuizou ação de extinção de condomínio com divisão c/c arbitramento e cobrança de aluguel em face de Francisco Augusto Soares Neto, também qualificado nos autos. A parte autora narra que manteve união estável com a parte ré entre abril de 1988 e novembro de 2008. A união foi reconhecida e dissolvida por sentença proferida nos autos n.º 5009202-60.2021.8.13.0027, da 1ª Vara de Família, Sucessões e Ausência da Comarca de Betim, que determinou a partilha, na proporção de 50% para cada parte, do imóvel descrito na matrícula n.º 117.721, apartamento n.º 303, bloco 02, Residencial Tocantins, Avenida Tapajós, n.º 1444, Parque das Acácias, Betim/MG (ID 9907085194). Essa sentença transitou em julgado em 28 de junho de 2023 (ID 9907081938), tendo sido expedido o respectivo formal de partilha (ID 9907085741, pág. 1). Alega a parte autora que, desde a separação do casal em 2008, a parte ré ocupa o imóvel com exclusividade, sem realizar qualquer pagamento pela fração que pertence à parte autora, e que esta não possui imóvel próprio, suportando o pagamento de aluguel para sua própria moradia (ID 9907092037). Requer a extinção do condomínio, com a alienação judicial do bem caso a parte ré não manifeste interesse em adjudicar a cota da parte autora mediante indenização (ID 9907092037), e o arbitramento de aluguel mensal de R$ 500,00 pela utilização exclusiva da fração que cabe à parte autora, devido desde o trânsito em julgado da sentença de partilha ou, subsidiariamente, desde a citação (ID 9907092037, págs. 5-7). Deferida a gratuidade de justiça à parte autora, foi indeferida a tutela de urgência por decisão de 4 de outubro de 2023, por ausência, àquela altura, de prova do uso exclusivo do imóvel pela parte ré (ID 10083476974). Citada a parte ré (ID 10087322250), certificou-se o decurso in albis do prazo de resposta (ID 10160349120). Por decisão de 1º de fevereiro de 2024, foi decretada a revelia (ID 10160448073). O processo foi saneado por decisão de 22 de abril de 2024, que deferiu a produção de prova testemunhal, documental e pericial, e delimitou como único ponto controvertido o pagamento de aluguel pela utilização do imóvel (ID 10212426336). Nomeado o perito Alexandre Magno de Oliveira, após substituição do anteriormente indicado (ID 10310909653), foi apresentado laudo técnico pericial que fixou o valor de mercado do imóvel em R$ 140.900,00 (ID 10460202733) e o valor locativo mensal em R$ 800,00 (ID 10460202733), ambos com data-base de maio de 2025. O laudo foi homologado por decisão de 15 de julho de 2025, sem impugnação eficaz das partes (ID 10494229166). Em 6 de junho de 2025, a Defensoria Pública do Estado de Minas Gerais habilitou-se para assistir a parte ré (ID 10466822898) e, em manifestação de ingresso e defesa, arguiu a inaplicabilidade dos efeitos materiais da revelia, requereu produção de prova pericial contábil e testemunhal e deduziu, como matéria de defesa, a exceção de usucapião extraordinária sobre o imóvel objeto da lide, ao fundamento de posse exclusiva e com ânimo de dono desde 2008. Requereu, ainda, o reconhecimento do direito à meação sobre outro imóvel, situado na Rua Pau Brasil, alienado pela parte autora após o fim da união estável, e a compensação de eventual aluguel devido com valores que alega ter pago exclusivamente a título de financiamento do bem partilhado (ID 10485482111, págs. 2-6). Por decisão de 17 de setembro de 2025, este Juízo manteve a revelia decretada, por entender que a extinção de condomínio e a cobrança de aluguel versam sobre direitos disponíveis (art. 345, II, do CPC, a contrario sensu), e deferiu a produção de depoimento pessoal das partes, de prova documental e de oitiva de testemunha requeridas pela parte ré, tendo em vista que tais provas ainda não haviam sido produzidas (ID 10541161851). Designou-se, para tanto, audiência de instrução e julgamento. A parte autora impugnou a manifestação da Defensoria Pública, sustentando a preclusão da defesa e das provas em razão da revelia, a incompetência deste Juízo para apreciar o pedido relativo ao imóvel da Rua Pau Brasil e a improcedência da exceção de usucapião, por ausência de prova da posse com ânimo de dono e de seu exercício sem oposição (ID 10505458653, págs. 1-5). Na audiência realizada em 17 de dezembro de 2025, a tentativa de conciliação restou frustrada e o ato foi redesignado (ID 10600415750). Na audiência de 18 de março de 2026, a Defensoria Pública abriu mão da oitiva da testemunha por ela arrolada, e a parte autora esclareceu não ter promovido a intimação das testemunhas por ela indicadas, razão pela qual este Juízo considerou haver desistência das oitivas, nos termos do art. 455, §§ 1º e 3º, do CPC. Não havendo depoimento pessoal a colher nem outra prova a produzir, foi declarada encerrada a instrução, com abertura de prazo para memoriais (ID 10646902689, págs. 1-2). Apenas a parte autora apresentou memoriais, nos quais reitera os termos da inicial e da impugnação anteriores, adequando o pedido de aluguel ao valor de R$ 400,00 mensais, correspondente a 50% do valor locativo apurado no laudo pericial (ID 10662007333). Certificou-se o decurso do prazo sem manifestação da parte ré (ID 10720584679). Vieram os autos conclusos para sentença. II. FUNDAMENTAÇÃO Preliminares e matérias de ordem processual Da revelia e de seus efeitos A revelia da parte ré foi decretada por decisão de 1º de fevereiro de 2024 (ID 10160448073), e a controvérsia sobre a aplicabilidade de seus efeitos materiais já foi dirimida por decisão de 17 de setembro de 2025, que os manteve, por se tratar de pretensão de natureza patrimonial disponível, extinção de condomínio e cobrança de aluguel, e não de matéria de ordem pública ou de direito indisponível, na acepção do art. 345, II, do CPC (ID 10541161851). Essa decisão não foi objeto de recurso, razão pela qual a matéria não comporta nova deliberação nesta sentença (art. 507 do CPC). Os fatos alegados na petição inicial, no que não contrariados por prova em sentido contrário produzida nos autos, presumem-se, portanto, verdadeiros. A mesma decisão de 17 de setembro de 2025 deferiu a produção da prova documental requerida pela parte ré (ID 10502070257), o que inclui os documentos juntados com a manifestação da Defensoria Pública de 2 de julho de 2025 (ID 10485477486, ID 10485481667, ID 10485479580 e ID 10485476882). Essa decisão também não foi impugnada, e preclui a discussão, agora suscitada pela parte autora, sobre a intempestividade dessa prova documental (art. 507 do CPC). Os referidos documentos são, portanto, admitidos e valorados nesta sentença, na exata medida do que demonstram, e não do que a parte que os produziu alega que demonstrem. Do pedido de reconhecimento de meação sobre o imóvel da Rua Pau Brasil A Defensoria Pública requereu, na petição de ingresso, o reconhecimento do direito de meação da parte ré sobre imóvel situado na Rua Pau Brasil, alienado pela parte autora, e a restituição do valor correspondente (ID 10485482111, pág. 4). Esse pedido não pode ser conhecido nesta sentença. A presente ação tem por objeto exclusivo o imóvel descrito na matrícula n.º 117.721 (ID 9907092037). Pretensão de natureza diversa, voltada à obtenção de indenização por bem estranho ao objeto da lide, somente poderia ser deduzida por reconvenção, nos termos do art. 343 do CPC, ajuizada no prazo de contestação. A revelia já havia sido decretada quando a Defensoria Pública se habilitou (ID 10160448073), e o feito já se encontrava saneado havia mais de um ano (ID 10212426336), sem que a delimitação da controvérsia então fixada, restrita ao pagamento de aluguel do imóvel partilhado (ID 10212426336) contemplasse qualquer discussão sobre o imóvel da Rua Pau Brasil. A dedução dessa pretensão em simples petição, fora do instrumento processual próprio e após o saneamento do feito, não é apta a instaurar, nestes autos, o contraditório sobre matéria nova e estranha ao pedido original. O pedido não é conhecido, sem resolução de mérito, por inadequação da via eleita (art. 485, VI, do CPC, por analogia), remanescendo à parte ré a via autônoma e própria, caso queira deduzir a pretensão. Do mérito Delimitada a controvérsia essencial por decisão saneadora (ID 10212426336), cumpre decidir, nesta ordem: (a) a exceção de usucapião extraordinária deduzida como matéria de defesa contra a pretensão de extinção do condomínio; (b) o pedido de extinção do condomínio e de alienação judicial do bem; e (c) o pedido de arbitramento e cobrança de aluguel pela utilização exclusiva do imóvel. Da exceção de usucapião extraordinária A parte ré sustenta exercer, desde a separação de fato ocorrida em 2008, posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono sobre o imóvel descrito na matrícula n.º 117.721, e que essa posse, mantida por mais de quinze anos, preencheria os requisitos da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil), com o efeito de afastar a pretensão de extinção do condomínio (ID 10485482111, pág. 3). A pretensão não procede. O art. 1.238 do Código Civil exige, para a usucapião extraordinária, posse exercida por quinze anos, sem interrupção, nem oposição. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de usucapião entre condôminos e entre ex-cônjuges ou ex-companheiros, mas de forma condicionada: a legitimidade para usucapir em nome próprio pressupõe posse exclusiva, com efetivo animus domini, sem qualquer oposição dos demais proprietários (STJ, notícia institucional de 24 de junho de 2022, sobre entendimento firmado pela Terceira Turma; no mesmo sentido, o precedente invocado pela própria Defensoria Pública, AgInt no AREsp n. 1.472.974/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2020, DJe de 19/2/2020, que reconhece a usucapião apenas quando a posse exclusiva se dá sem oposição do outro condômino). A oposição, no caso dos autos, é anterior à consumação do próprio prazo invocado pela parte ré. Tomando por termo inicial a separação de fato em novembro de 2008, data indicada pela própria parte ré (ID 10485482111), o prazo de quinze anos do art. 1.238 do Código Civil somente se completaria em novembro de 2023. Antes disso, em 7 de junho de 2021, a parte autora ajuizou a ação de reconhecimento e dissolução de união estável com partilha de bens, tendo por objeto exatamente o imóvel ora em disputa (ID 9907085194), obtendo sentença de partilha na proporção de 50% para cada parte, transitada em julgado em 28 de junho de 2023 (ID 9907081938) ainda antes de implementado o prazo aquisitivo alegado. O ajuizamento dessa ação, com a consequente sentença que reconheceu e declarou a copropriedade do bem, constitui ato inequívoco de oposição à posse exclusiva com ânimo de dono que a parte ré agora invoca, incompatível com o requisito legal da posse sem oposição. Não bastasse o óbice jurídico, a parte ré também não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos da exceção que deduziu (art. 373, I, do CPC). Não houve produção de prova testemunhal: a Defensoria Pública abriu mão da testemunha por ela arrolada, e a parte autora não promoveu a intimação das suas, tendo o Juízo considerado a desistência das oitivas em ambos os casos (ID 10646902689). Não houve, tampouco, colheita de depoimento pessoal das partes, apesar de deferida (ID 10541161851). A prova documental admitida (ID 10485477486, ID 10485481667, ID 10485479580 e ID 10485476882) restringe-se a comprovantes de pagamento de parcelas de financiamento entre 2007 e 2009, a documentos referentes a imóvel diverso do objeto desta lide e a termo de declaração unilateral prestado pela própria parte ré perante a Defensoria Pública. Nenhum desses documentos comprova o exercício de posse com ânimo de dono oponível à parte autora, tampouco a ausência de oposição por esta: o pagamento de parcelas de financiamento e de tributos incidentes sobre o imóvel é, ademais, encargo próprio de quem dele usufrui com exclusividade, e não evidencia, por si só, inversão do título da posse. A declaração unilateral da própria parte ré sobre fato controvertido em seu proveito, sem contraditório e sem compromisso legal de dizer a verdade, não se equipara a depoimento pessoal ou a prova testemunhal, e não supre a ausência destas. Rejeita-se, portanto, a exceção de usucapião extraordinária deduzida pela parte ré, tanto por ausência de prova do animus domini e da posse mansa e sem oposição, quanto porque a própria oposição judicial anterior ao decurso do prazo aquisitivo invocado torna, no plano jurídico, inviável o reconhecimento da usucapião. Da extinção do condomínio e da alienação judicial É incontroverso, por efeito da revelia (ID 10160448073) e por prova documental (ID 9907085194; ID 9907085741; ID 9907081938), que a parte autora e a parte ré são coproprietárias, em partes iguais, do imóvel descrito na matrícula n.º 117.721, apartamento n.º 303, bloco 02, do Residencial Tocantins, Betim/MG. O art. 1.320 do Código Civil assegura a qualquer condômino o direito de exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum. Tratando-se de bem indivisível, como o é a unidade autônoma de apartamento, e não havendo consenso entre os condôminos quanto à adjudicação por um só, mediante indenização ao outro, o art. 1.322 do Código Civil determina que o bem seja vendido, repartindo-se o valor apurado, com preferência, em condições iguais, do condômino sobre o estranho. A parte ré, revel, não manifestou interesse em adjudicar a cota-parte da parte autora mediante indenização, tampouco a Defensoria Pública, em sua manifestação, formulou tal proposta, tendo se limitado a resistir à pretensão de extinção do condomínio por meio da exceção de usucapião já rejeitada (ID 10485482111). Não havendo, portanto, condômino disposto a adjudicar a cota do outro, impõe-se a alienação judicial do bem, nos termos do art. 730 do CPC, ressalvado o direito de preferência dos condôminos sobre terceiros, em igualdade de condições (art. 504 do Código Civil), e observado, como parâmetro mínimo de venda, o valor de mercado apurado no laudo pericial homologado R$ 140.900,00, com data-base de maio de 2025 (ID 10460202733), corrigido monetariamente pelo IPCA até a data da efetiva alienação. O produto da venda, deduzidas as despesas necessárias à alienação, será dividido entre as partes na proporção de 50% para cada uma, com abatimento, na parte que cabe à parte ré, do valor da condenação a que se refere o item seguinte, se ainda não satisfeito. Do arbitramento e da cobrança de aluguel É fato incontroverso, por efeito da revelia e reforçado pela declaração da própria parte ré, segundo a qual reside no imóvel desde 2001 até a presente data com sua família (ID 10485476882), que a parte ré ocupa o imóvel com exclusividade, sem realizar qualquer pagamento à parte autora pela fração que a esta pertence. O condômino que usufrui com exclusividade da coisa comum deve indenizar o outro pela fração de que este se vê privado, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), na proporção da respectiva cota (arts. 1.315 e 1.319 do Código Civil). É o que a própria parte autora busca desde a inicial, com pedido de arbitramento de aluguel mensal correspondente aos 50% que lhe cabem (ID 9907092037). O valor da indenização mensal deve corresponder ao valor locativo apurado no laudo pericial, já homologado sem impugnação eficaz, R$ 800,00 mensais, com data-base de maio de 2025 (ID 10460202733), cabendo à parte autora a metade, R$ 400,00 mensais, valor que a própria parte autora adotou em seus memoriais finais, em substituição ao inicialmente estimado (ID 10662007333). Quanto ao termo inicial, a parte autora pediu, principalmente, a contagem desde o trânsito em julgado da sentença de partilha (28 de junho de 2023) e, subsidiariamente, desde a citação da parte ré nestes autos (ID 9907092037). Não há, nos autos, prova de que a parte autora tenha manifestado à parte ré, antes do ajuizamento desta ação, oposição formal e inequívoca ao uso gratuito e exclusivo do imóvel: a ação anterior, de reconhecimento de união estável e partilha, não continha pedido de indenização por uso, e limitou-se a declarar a copropriedade do bem (ID 9907085194). A obrigação de indenizar pelo uso exclusivo pressupõe a cessação da tolerância do outro condômino, que aqui somente se tornou inequívoca com a citação da parte ré nestes autos, em 9 de outubro de 2023 (ID 10087322250). É esse, portanto, o termo inicial da condenação, acolhendo-se o pedido subsidiário. Os valores mensais vencidos desde 9 de outubro de 2023 até a data desta sentença, e os que se vencerem até a efetiva satisfação da obrigação, enquanto a parte ré permanecer na posse exclusiva do bem, serão corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir do vencimento de cada parcela (art. 389, parágrafo único, do Código Civil), e acrescidos de juros de mora, também a partir do vencimento de cada parcela, calculados pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, correspondente à taxa SELIC deduzido o índice de atualização monetária do período. Quanto ao pedido de abatimento das parcelas de financiamento que a parte ré alega ter pago com exclusividade após a separação (ID 10485482111), a prova documental produzida, recibos relativos a parcelas vencidas entre agosto de 2007 e novembro de 2009 (ID 10485477486), não demonstra o pagamento exclusivo do financiamento pelo período alegado, que a própria parte ré situa até a quitação em 2016 (ID 10485476882), nem apresenta prova de que se tenha dado sem qualquer contribuição da parte autora. O ônus de demonstrar o fato extintivo ou modificativo do direito da parte autora cabia à parte ré (art. 373, II, do CPC), que dele não se desincumbiu. Ademais, o pagamento de parcelas de financiamento e de encargos do imóvel por quem nele reside com exclusividade constitui, em princípio, contrapartida natural do uso exclusivo, e não crédito compensável com a indenização ora reconhecida. O pedido de abatimento é rejeitado. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedentes em parte os pedidos formulados por Elizabeth Nunes em face de Francisco Augusto Soares Neto, para: a) rejeitar a exceção de usucapião extraordinária deduzida pela parte ré; b) declarar extinto o condomínio existente entre as partes sobre o imóvel descrito na matrícula n.º 117.721 (apartamento n.º 303, bloco 02, Residencial Tocantins, Avenida Tapajós, n.º 1444, Parque das Acácias, Betim/MG), e determinar a sua alienação judicial, nos termos do art. 730 do CPC, ressalvado o direito de preferência dos condôminos, observado como parâmetro mínimo de venda o valor de R$ 140.900,00 (cento e quarenta mil e novecentos reais), apurado no laudo pericial (ID 10460202733, pág. 21), corrigido monetariamente pelo IPCA até a data da efetiva alienação, com rateio do produto líquido na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte; c) condenar a parte ré a pagar à parte autora indenização mensal de R$ 400,00 (quatrocentos reais), pela utilização exclusiva da fração do imóvel pertencente à parte autora, devida desde 9 de outubro de 2023 (citação) até a data em que cessar a posse exclusiva da parte ré, com correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa legal do art. 406 do Código Civil, ambos incidentes a partir do vencimento de cada parcela mensal; d) rejeitar o pedido de abatimento ou compensação formulado pela parte ré; e) não conhecer, sem resolução de mérito, do pedido de reconhecimento de meação sobre o imóvel situado na Rua Pau Brasil, por inadequação da via eleita; f) custas processuais: pela parte ré, em sua totalidade, dada a sucumbência preponderante quanto ao objeto efetivamente decidido nesta sentença; g) honorários advocatícios: fixo, em favor do patrono da parte autora, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação a que se refere a alínea "c", nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC; h) gratuidade da justiça: mantida em favor de ambas as partes, com suspensão da exigibilidade das verbas de sucumbência pelo prazo do art. 98, § 3.º, do CPC; Ademais, visando à melhoria da administração judiciária, deixo consignado desde logo que, independente de nova conclusão, havendo recurso de: 1. embargos de declaração, intime-se a parte ré para impugná-los em 5 (cinco) dias, caso queira, nos termos o art. 1.023, §2º, do CPC; 2. Em sendo interposta apelação, intime(m)-se o(s) apelado(s) para contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §1º, do CPC; 3. No caso de apelação adesiva, intime(m)-se o(s) apelante(s) para apresentar (em) contrarrazões, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1010, §2º, do CPC; 4. Suscitadas preliminares em contrarrazões, nos termos do art. 1009, §1º, intime (m)-se o(s) recorrente(s) para se manifestar(em), no prazo de 15 dias, consoante o §2º do mesmo artigo. 5. Caso a sentença prolatada tenha decretado extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485 do CPC, determino à Secretaria do Juízo, em caso de interposição de apelação e, após o decurso de prazo de apresentação das contrarrazões, antes de realizar-se a remessa os autos ao egrégio TJMG, fazerem-no conclusos para que seja prolatada decisão em que se analise eventual juízo de retratação. 6. Cumpridas as diligências acima enumeradas, e devidamente certificado nos autos, remetam-se os autos ao TJMG, nos termos do art. 1010, §3º do CPC. P.I.C. Betim, data da assinatura eletrônica. MUCIO MONTEIRO DA CUNHA MAGALHAES JUNIOR Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Betim