5026310-14.2022.8.13.0433

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5026310-14.2022.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Interpretação / Revisão de Contrato] AUTOR: IRLANE CLAUDIA MENDES DA SILVA CPF: 034.962.466-69 RÉU: IMOBILIARIA CRUSOE LTDA - ME CPF: 17.017.898/0001-03 e outros SENTENÇA 1. RELATÓRIO Cuida-se de ação de revisão contratual com pedido de tutela provisória de urgência ajuizada por IRLANE CLAUDIA MENDES DA SILVA em face de IMOBILIÁRIA CRUSOÉ LTDA - ME e VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - SCP GUARUJÁ, todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que celebrou com as rés, em 19/03/2020, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao lote 06 da quadra 47, situado na rua Rio Doce, Loteamento Vitória da União Guarujá, em Montes Claros/MG, pelo valor de R$ 64.000,00, mediante entrada de R$ 3.000,00, 12 parcelas de R$ 780,00 e 84 parcelas mensais no valor inicial de R$ 999,96, corrigidas pelo IPCA/IBGE e juros de 1,26% ao mês (ID 9630654783). Sustenta que o contrato se tornou excessivamente oneroso em razão da pandemia de Covid-19, haja vista a elevação da taxa de inflação do IPCA em 2021 e 2022, aduzindo já ter pago a importância de R$ 31.939,54. Afirma, ainda, que as rés descumpriram as obrigações contratuais e legais pertinentes às obras de infraestrutura básica do loteamento, em especial as redes de água potável, esgotamento sanitário e energia elétrica, contrariando a Lei Municipal de Parcelamento do Solo. Com base nisso, requereu a concessão da justiça gratuita, a antecipação dos efeitos da tutela para autorizar o depósito judicial das prestações no patamar que entende devido (com juros de 0,99% ao mês e IPCA de 4% ao ano) e determinar que as rés se abstenham de negativar seu nome. No mérito, pugnou pela procedência dos pedidos para: a) revisar as cláusulas financeiras do contrato, fixando juros remuneratórios no patamar médio de mercado e atualização monetária pelo IPCA limitado a 4%, abatendo-se os valores pagos a maior; b) compelir as rés a concluírem as obras de infraestrutura de água, esgoto e drenagem no prazo de 30 dias sob pena de multa diária; c) condenar solidariamente as rés ao pagamento da multa contratual de 10% prevista na cláusula 9ª do ajuste. Por meio da decisão de ID 9670166940, foi deferida a gratuidade da justiça à promovente e indeferida a tutela provisória de urgência pleiteada. Realizada audiência de conciliação perante o CEJUSC, a tentativa de autocomposição restou infrutífera (ID 9739131922). As rés apresentaram contestação conjunta (ID 9759278203), arguindo, preliminarmente, o descabimento da inversão do ônus da prova. No mérito, sustentaram a intangibilidade contratual (pacta sunt servanda), a ausência de acontecimentos imprevisíveis e extraordinários aptos a justificar a revisão e a plena legalidade do índice IPCA e dos juros remuneratórios avençados, nos moldes do art. 46 da Lei 10.931/2004 e do art. 5º da Lei 9.514/1997. Defenderam que as obras de infraestrutura foram regularmente implantadas no loteamento, inexistindo prazo certo descumprido ou mora de sua parte. Invocaram a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) em razão da inadimplência da autora desde junho de 2022, rechaçando a incidência da cláusula penal e pleiteando, subsidiariamente, sua redução equitativa e a compensação de valores. Impugnação à contestação apresentada pela autora (ID 9787480538), reiterando as teses inaugurais e rebatendo os argumentos defensivos. Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pela produção de prova pericial de engenharia (IDs 9828831233 e 9838086793). A decisão de ID 10013367650 deferiu a realização da prova pericial e nomeou o perito do juízo. Após substituições do profissional e superação de escusas, foi juntado aos autos o laudo pericial definitivo (ID 10616901190). A parte requerida manifestou-se sobre o laudo pericial (IDs 10641148762), quedando-se inerte a parte autora. Encerrada a instrução probatória, as partes apresentaram suas alegações finais em forma de memoriais (IDs 10723568090 e 10724830344). É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos processuais de existência e validade, bem como das condições da ação, não havendo nulidades a sanar nem outras preliminares pendentes de julgamento, razão pela qual se passa ao exame do mérito. A controvérsia vertida nos autos insere-se no âmbito das relações de consumo, porquanto a demandante adquiriu lote de terreno na condição de destinatária final fática e econômica, enquanto as promovidas atuam na atividade comercial de parcelamento do solo e comercialização de empreendimentos imobiliários, amoldando-se as partes aos conceitos de consumidor e fornecedor disciplinados nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Nada obstante a incidência do microssistema protetivo consumerista, o acolhimento do pleito de inversão do ônus probatório, disciplinado no art. 6º, inciso VIII, da Lei nº 8.078/1990, não se opera de forma automática, exigindo a verossimilhança das alegações ou a demonstração de hipossuficiência técnica para a produção da prova indispensável à solução da lide. No caso vertente, a matéria fática controvertida restou suficientemente esclarecida mediante a farta documentação acostada pelas partes e a realização de perícia técnica judicial de engenharia sob o crivo do contraditório, mostrando-se desnecessária a modificação da distribuição dinâmica ou ordinária do encargo probatório, aplicando-se as regras insculpidas no art. 373 do Código de Processo Civil. Pretende a autora a revisão do instrumento de promessa de compra e venda, pugnando pela limitação dos juros remuneratórios e pela fixação da correção monetária pelo IPCA/IBGE à média máxima de 4% ao ano, ao argumento de que a pandemia de Covid-19 provocou onerosidade excessiva e quebra da base objetiva do contrato. A intervenção jurisdicional na autonomia privada das convenções rege-se pelos postulados da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão contratual, positivados no art. 421, parágrafo único, e no art. 421-A, inciso III, do Código Civil. Para que se autorize a modificação equitativa das obrigações pactuadas, seja com suporte na Teoria da Imprevisão (arts. 317 e 478 do Código Civil), seja à luz da Teoria da Base Objetiva (art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor), revela-se imprescindível a efetiva comprovação de evento extraordinário e imprevisível que acarrete desproporção manifesta ou onerosidade excessiva e insuportável à parte devedora. A ocorrência da crise sanitária mundial decorrente da Covid-19 e as variações normais dos indexadores econômicos não conferem autorização genérica e automática para a readequação de cláusulas financeiras livremente pactuadas. A parte postulante deve demonstrar concretamente o impacto lesivo e singular sobre sua higidez econômico-financeira decorrente do indexador, o que não ocorreu na hipótese vertente. Com efeito, a postulante exerce função pública de técnica de enfermagem vinculada ao Estado de Minas Gerais, possuindo vínculo remuneratório estável que não sofreu redução salarial em razão dos atos de contingenciamento sanitário, conforme atestam os demonstrativos de pagamento presentes ao feito. No tocante aos parâmetros financeiros, o instrumento pactuado adotou o IPCA/IBGE como índice de atualização monetária mensal e fixou juros remuneratórios compensatórios. A utilização de índices de preços oficiais gerais, tais como o IPCA, em contratos de compra e venda de imóveis com prazo estendido encontra expressa autorização no art. 46 da Lei Federal nº 10.931/2004. A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial ou penalidade, consubstanciando mero mecanismo financeiro de recomposição do valor de compra da moeda frente à desvalorização provocada pelo processo inflacionário. A flutuação periódica do indicador faz parte da incerteza ordinária inerente aos ajustes de trato sucessivo e longo prazo, inexistindo abusividade no índice contratado. De igual modo, a pactuação de juros remuneratórios no patamar avençado revela-se lícita nas operações imobiliárias com pagamento diferido, nos termos do art. 5º, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 e dos arts. 406 e 591 do Código Civil, servindo para remunerar o capital financiado durante o período de pagamento, não se vislumbrando discrepância abusiva em relação aos usos e costumes do mercado financeiro. Nesse sentido é o entendimento consolidado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais: EMENTA: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. REAJUSTE DE PARCELAS CONTRATUAIS. IGPM. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO COMPROVADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação revisional para determinar a substituição do índice IGP-M pelo IPCA no reajuste das parcelas de compromisso de compra e venda de lote residencial, no período de 2021 a 2022, condenando o requerido ao pagamento da diferença apurada e ao ônus sucumbencial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Possibilidade de revisão contratual para substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA, à luz da alegação de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19. III. RAZÕES DE DECIDIR O princípio da autonomia contratual admite mitigação apenas em hipóteses excepcionais, mediante inequívoca demonstração de onerosidade excessiva ou desproporção manifesta entre as prestações, nos termos do art. 421, parágrafo único, do Código Civil, e das teorias da imprevisão e função social do contrato. A pandemia de COVID-19 e a variação acentuada do IGP-M, desacompanhadas de prova concreta do impacto patrimonial específico na parte devedora, não autorizam a revisão judicial do contrato nem a substituição do índice pactuado, sendo imprescindível prova de onerosidade excessiva, vantagem extrema à outra parte e desequilíbrio contratual superveniente. O laudo pericial comprovou que os reajustes aplicados observaram rigorosamente as condições contratuais, não havendo demonstração de abusividade ou distorção quanto ao índice estipulado. O IGP-M é índice amplamente utilizado e aceito no mercado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais, invertendo-se os ônus sucumbenciais e observando-se a suspensão da exigibilidade quanto ao beneficiário da justiça gratuita. Tese de julgamento: "1. A mera variação acentuada do índice IGP-M em razão de evento superveniente, como a pandemia COVID-19, sem prova concreta de onerosidade excessiva e impacto patrimonial direto na parte devedora, não autoriza a revisão contratual para substituição do índice pactuado." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.451052-2/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/2026, publicação da súmula em 28/02/2026) (grifo nosso) Destarte, resta improcedente a pretensão de redução ou congelamento dos índices de atualização monetária e dos juros remuneratórios, bem como o pedido de restituição simples ou abatimento de supostos valores pagos a maior. No que tange à obrigação de fazer consistente na execução das obras de infraestrutura básica do Loteamento Vitória da União Guarujá (redes de água potável, esgoto, drenagem e energia elétrica), a controvérsia foi objeto de ampla dilação técnica. A responsabilidade primária pela implementação da infraestrutura básica do loteamento incumbe à loteadora, nos termos da Lei Federal nº 6.766/1979 e da legislação urbanística municipal de regência. Durante a instrução processual, foi realizada rigorosa perícia técnica de engenharia no loteamento (in loco), cujo laudo pericial conclusivo foi carreado no ID 10616901190. Ao examinar as condições do empreendimento e responder aos quesitos formulados pelas partes, o perito judicial constatou que: a) O loteamento possui infraestrutura completa, com vias públicas pavimentadas em massa asfáltica em bom estado de conservação, com meio-fio e sarjetas devidamente executados para garantir o escoamento das águas pluviais (ID 10616901190, fls. 2 e 6). b) A rede elétrica aérea e o sistema de iluminação pública estão totalmente implantados, operacionais e dotados de postes de concreto e fiação padrão da concessionária CEMIG (ID 10616901190, fls. 3 e 6). c) As redes subterrâneas de abastecimento de água potável e de esgotamento sanitário encontram-se concluídas e disponíveis para conexão individual, com a presença visual de tampas de poços de visita (PV) no leito viário e hidrômetros instalados nas residências (ID 10616901190, fls. 3, 6 e 9). d) O empreendimento apresenta estágio avançado de consolidação urbana, existindo diversas residências edificadas e em fase de acabamento na mesma via pública do imóvel da autora, atestando a plena habitabilidade e a imediata viabilidade de construção e moradia (ID 10616901190, fls. 4-5 e 9). Constatado pelo perito que as obras de infraestrutura básica reclamadas na petição inicial encontram-se integralmente executadas, com serviços essenciais de água, saneamento, energia e pavimentação disponíveis no loteamento, impõe-se a rejeição do pleito cominatório formulado pela promovente, por ausência de objeto passível de coerção estatal. A autora pleiteia, ainda, a condenação solidária das demandadas ao pagamento da multa convencional de 10% sobre o valor da negociação, prevista na cláusula 9ª do instrumento, sob o argumento de mora na disponibilização dos serviços públicos concedidos. Contudo, a incidência da cláusula penal compensatória ou moratória pressupõe a caracterização de inadimplemento culposo imputável à parte adversa. Frisa-se que o laudo pericial atestou a regularidade material das intervenções estruturais do loteamento, e que exsurge dos autos que a própria autora incorreu em cessação dos pagamentos contratuais a partir do mês de julho de 2022, antes mesmo do ajuizamento da presente ação (distribuída em 14/10/2022), conforme demonstra a planilha financeira juntada com a inicial. Nos contratos bilaterais e sinalagmáticos, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua respectiva obrigação, pode exigir o adimplemento da contraprestação devida pelo outro, a teor do disposto no art. 476 do Código Civil. Estando a autora em situação de inadimplência com as parcelas do preço pactuado e verificado que a infraestrutura se encontra implantada no local, não se sustenta o pedido condenatório em multa penal contra as rés, impondo-se o julgamento de improcedência de todos os pedidos formulados na peça vestibular. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos procuradores das rés, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspendo, todavia, a exigibilidade dos ônus sucumbenciais carreados à promovente, por ser ela beneficiária da justiça gratuita, nos moldes do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, certifique-se nos autos e. após, arquivem-se com baixa na distribuição. Montes Claros/MG, data da assinatura eletrônica. EVANDRO CANGUSSU MELO Juiz de Direito 5ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros