5026074-63.2024.8.13.0313

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ipatinga 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga Rua Maria Jorge Selim de Sales, 170, Centro, Ipatinga - MG - CEP: 35160-011 PROCESSO Nº: 5026074-63.2024.8.13.0313 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: DROGARIAS PACHECO S/A CPF: 33.438.250/0001-67 RÉU: IMOBILIARIA SANTANENSE LTDA - EPP CPF: 17.111.105/0001-10 DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de Ação Renovatória de Locação na qual, após a apresentação do laudo pericial (ID 10660513551), ambas as partes apresentaram contundentes impugnações e formularam quesitos complementares (ID 10675085707 - Autora e ID 10677109731 - Ré). Intimado a prestar esclarecimentos, o expert apresentou as manifestações de IDs 10687961478 e 10687969685, sobre as quais as partes tornaram a se insurgir (IDs 10699934742 e 10700540198). É o breve relatório. DECIDO. Analisando detidamente o acervo probatório e as sucessivas manifestações, constato que o feito, em seu atual estágio, não se encontra maduro para o julgamento meritório, padecendo a prova pericial de vícios, contradições e omissões que necessitam ser impreterivelmente sanados. Inicialmente, observo que o laudo pericial e os subsequentes esclarecimentos do Sr. Perito omitiram-se na resposta individualizada e direta aos quesitos complementares formulados pela Autora e pela Ré. A função do perito judicial, na dicção do art. 473, IV, do CPC, é apresentar "resposta conclusiva a todos os quesitos", sendo inadmissível que, a pretexto de defender a validade de seu método genérico, o auxiliar do juízo se abstenha de responder pontualmente às indagações técnicas formuladas pelos assistentes das partes. O ponto de maior gravidade, contudo, reside na evidente contradição lógico-matemática constante na denominada "Tabela de Homogeneização Simplificada" (Tabela 7.3 do laudo). O perito fixou a premissa teórica de que, em virtude da economia de escala, aplicaria fatores majoradores e redutores para equalizar as amostras à área do imóvel avaliando (458,70 metros quadrados). Contudo, ao transpor tal critério para a tabela de cálculos, o expert instituiu uma curva de fatores errática e paradoxal, que contraria as próprias leis matemáticas e econômicas por ele invocadas. Observe-se o comportamento dos fatores aplicados na Tabela 7.3 em relação às áreas das amostras: Conforme se verifica, na amostra 02 de 77,90 metros quadrados o fator utilizado foi de 0,70, e nas amostras 05 a 08 (140 metros quadrados), utilizou-se o fator de 1,00 (Adotado como referência ideal na tabela). Todavia, em descompasso, nas amostras 01 e 04 de 200 metros quadrados foi utilizado o fator 0,90, ou seja, houve redução em relação à amostra menor, enquanto na amostra 03 de 700 metros quadrados cujo fato utilizado de 1,30 houve súbita majoração). Ora, é matematicamente inexplicável e logicamente contraditório que o perito adote a área de 140 metros quadrados como referência primária (Fator 1,00), mas aplique um fator redutor (0,90) para áreas de 200 metros quadrados, quando estas se aproximam mais da área total do imóvel avaliando (458,70 metros quadrados). A curva de fatores aplicada pelo expert sofre um injustificado "zigue-zague" (sobe de 0,70 para 1,00; cai para 0,90; salta para 1,30), rompendo o nexo lógico-técnico exigido pelo art. 473, § 1º, do CPC. Registro que a discricionariedade técnica e o "campo de arbítrio" do avaliador não são salvo-condutos para paradoxos aritméticos. Tal inconsistência afeta diretamente a média ponderada apurada (R$ 76,80 por metro quadrado) e, por conseguinte, contamina todo o resultado financeiro da avaliação. Por fim, verifica-se que o expert aplicou um redutor fixo e global de 15% sobre o valor já homogeneizado, ancorando-se em alegações genéricas de "ajuste de mercado" e "economia de escala" (já supostamente tratada no fator área), sem demonstrar a memória de cálculo empírica ou amostragem que justifique esse percentual específico. Referida depreciação do valor foi expressa e veementemente rechaçada por ambas as partes litigantes em suas petições. Havendo consenso material entre Locador e Locatário sobre a inaplicabilidade empírica de tal decréscimo na região avaliada, torna-se insubsistente a manutenção do redutor por mera teimosia técnica, mormente quando desprovido de comprovação estatística nos autos. O julgador é o destinatário final da prova e não pode proferir sentença alicerçada em laudo que apresenta falhas aritméticas estruturais e omissões flagrantes, sob pena de nulidade absoluta. Isto posto, pautado no poder-dever de direção material do processo, na necessidade de fundamentação coerente da prova técnica (Art. 473, § 1º) e na busca da verdade real, CONVERTO O JULGAMENTO EM DILIGÊNCIA. INTIME-SE o Sr. Perito para que, no prazo derradeiro e improrrogável de 15 (quinze) dias, sob as penas do art. 468, II, do Código de Processo Civil, adote as seguintes providências: a) Responda, UM A UM, de forma direta, clara e específica, aos quesitos complementares formulados nos IDs 10675085707 (pelo Assistente Técnico da Autora) e 10677109731 (pela Ré), abstendo-se de argumentações genéricas ou evasivas. b) Esclareça, matematicamente, o paradoxo da "Tabela de Homogeneização Simplificada" apontado no item II desta decisão (o motivo pelo qual o fator cai de 1,00 para 0,90 ao passar de 140 metros quadrados para 200 metros quadrados, e depois salta para 1,30 em 700 metros quadrados). Não sendo possível sustentar a lógica matemática adotada, proceda com a imediata RETIFICAÇÃO ARITMÉTICA da referida tabela, corrigindo a curva de fatores e o valor médio final (R$ 76,80 por metro quadrado). c) Proceda com a EXCLUSÃO IMEDIATA do redutor subjetivo de 15% (que havia levado o valor a R$ 65,00 por metro quadrado), readequando o cálculo do valor locatício final, tendo em vista o repúdio bilateral e expresso das partes litigantes a tal depreciação e a ausência de amostragem estatística que a justifique no caso concreto. Cumpra-se com urgência, advertindo-se o expert de que a permanência de omissões (falta de resposta pontual aos quesitos), de contradições matemáticas não sanadas/retificadas ou de respostas evasivas importará na sua imediata destituição, com fulcro no art. 480 do CPC (para a realização de nova perícia por profissional diverso), além da expedição de ofício disciplinar ao CRECI-MG, sem prejuízo da determinação de devolução dos honorários periciais já levantados. Após o retorno dos autos com a manifestação pericial, dê-se vista às partes pelo prazo comum de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, com ou sem novas manifestações, voltem-me conclusos para sentença ou deliberação sobre a necessidade de segunda perícia. Ipatinga, 24 de junho de 2026. RODRIGO BRAGA RAMOS Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ipatinga