5024409-22.2026.4.03.0000

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5024409-22.2026.4.03.0000 RELATOR: JOSE CARLOS FRANCISCO AGRAVANTE: LUCILENE DONIZETE DE LIMA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: GABRIEL DUARTE GONCALVES - SP415289-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: KARINE GONCALVES DUARTE - SP449120-A AGRAVADO: RESIDENCIAL MS LOPES SPE LTDA, MS ARANDU CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL DECISÃO Vistos Cuida-se de agravo de instrumento interposto por LUCILENE DONIZETE DE LIMA em face de decisão que, em sede de ação ordinária movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTROS, indeferiu o pedido de tutela antecipada. Aduz a parte agravante, em síntese, que instruiu a demanda com laudo técnico elaborado por profissional habilitado, que constatou a existência das patologias construtivas e concluiu que o reparo realizado pela construtora mostrou-se ineficaz, permanecendo ativos os problemas relacionado à umidade ascendente. Afirma que é descabida a exigência de demonstração definitiva dos vícios construtivos para o deferimento da tutela provisória. Pugna, assim, pela antecipação da tutela recursal. Decido. Cuida-se, na origem, de ação ordinária movida por LUCILENE DONIZETE DE LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTROS, visando a resolução dos contratos firmados entre as partes, em virtude da existência de vícios construtivos graves, persistentes e comprometedores da habitabilidade do imóvel adquirido. A parte agravante instruiu a petição inicial com laudo técnico elaborado por profissional por ela contratado, n qual consta uma série de vícios construtivos atribuídos aos integrantes do polo passivo do feito de origem. A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por Lucilene Donizete de Lima em face de Residencial MS Lopes SPE LTDA., de MS Arandu Construtora e Incorporadora LTDA. e da Caixa Econômica Federal – CEF, com pedido de tutela provisória de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de financiamento habitacional nº 8.7877.19376666-5, determinando que a CEF se abstenha de promover atos de cobrança ou de execução da garantia. Alega a autora, em síntese, que, após a imissão na posse do imóvel adquirido ainda em construção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, constatou o surgimento de manchas de umidade na base das paredes dos dormitórios, com progressão para estufamento da pintura, esfarelamento de revestimentos e proliferação de mofo. Relata que as rés realizaram intervenção corretiva tecnicamente inadequada, a qual não surtiu efeito e que, em laudo de inspeção técnica elaborado por engenheiro civil habilitado, diagnosticou-se vício oculto de construção de natureza sistêmica, consistente em umidade ascendente por capilaridade decorrente de falha na impermeabilização horizontal do imóvel. Requer, ao final, a rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento habitacional, com a restituição dos valores pagos, ou subsidiariamente, a condenação das rés a promover o reparo adequado do vício, em todo o caso, cumulado com a indenização por danos morais. Documentos acompanham a inicial. É o relatório. Decido. Para a concessão da tutela provisória devem concorrer os dois pressupostos legais, contidos no art. 300 do Código de Processo Civil: de um lado, a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, não verifico a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela almejada. Consoante se infere dos fatos narrados na inicial, objetiva a parte autora obter a rescisão do compromisso de compra e venda junto à corré Residencial MS Lopes SPE LTDA. e MS Arandu Construtora e Incorporadora LTDA., assim como do financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, bem como de quaisquer obrigações referentes ao contrato de compra e venda anexado aos autos, e, em sede de tutela provisória, a suspensão das parcelas do financiamento habitacional. O contrato de financiamento realizado entre as partes previu a compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. Anote-se que, em princípio, o contrato de mútuo e o de compra e venda do imóvel não se confundem, possuindo partes diversas e efeitos próprios, do que se conclui que o mútuo firmado com a CEF é independente à compra e venda entabulada com a incorporadora. O mútuo encontra previsão legal no art. 586 do Código Civil, tratando-se de empréstimo de coisa fungível, de modo que o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Assim, evidencia-se que, a princípio, não é possível a resilição unilateral do contrato de mútuo, pois inviável, em decorrência da própria natureza do contrato, obrigar o mutuante a receber coisa diversa do que aquela que despendeu. Ou seja, não é possível impor ao agente financeiro o recebimento do bem em devolução do dinheiro disponibilizado. Há casos, porém, em que a CEF responde solidariamente pelos vícios de construção ou atraso na conclusão da obra, notadamente nas hipóteses em que a credora assume responsabilidades próprias quanto à construção, regulamentadas em lei e no contrato, e não da mera circunstância de haver financiado a obra ou em caso de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter promovido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular. Neste sentido, precedente ilustrativo do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COMPRA DE IMÓVEL FINANCIADO. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO DESPROVIDO. - Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenha o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia, casos em que "assume responsabilidades próprias, definidas em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado com os mutuários. Os papéis desenvolvidos em parceria pela construtora e pelo agente financeiro poderão levar à vinculação de ambos ao negócio jurídico, acarretando na responsabilidade solidária" (STJ 2015/0064765-2). - Há casos em que a Caixa Econômica Federal, atuando como instituição financeira, em virtude da operação de financiamento do imóvel, emite Apólice de Seguro Habitacional do SFH, sujeitando-se às condições nela estabelecidas. - Não constatação de nenhuma das hipóteses estabelecidas na Circular SUSEP nº 08, de 18.04.95, que garantiriam a cobertura dos danos pelo seguro contratado, em decorrência de comprovados eventos de causa externa, causados por forças que, atuando de fora para dentro, pudessem danificar a edificação, seu solo ou subsolo, deve ser mantida a decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF e a excluiu do feito, declinando da competência. - Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, Agravo de Instrumento nº 0017551-12.2016.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Souza Ribeiro, julgado em 22/08/2017) No contrato em questão, a CEF, além de financiar a construção, detém a responsabilidade de acompanhar a evolução da obra para liberar o pagamento à construtora, e também atua como gestora e executora de política federal habitacional voltada às pessoas de baixa renda, afigurando-se nulas de pleno direito, por ofensa ao art. 51, I, e § 1º, II, do CDC, as cláusulas que buscam eximir a empresa pública federal de responsabilidade sobre a execução da obra, diante do desequilíbrio disso decorrente: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; (…) § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual; (…) – g.n. No particular, a existência de vícios na construção é corroborada pelo fato de a própria construtora já ter realizado intervenção para tentativa de reparo da umidade que acomete o imóvel da autora, ao passo que o parecer do assistente técnico da autora (ID 590483817) atesta a ineficácia do reparo, que teria sido realizado por metodologia equivocada. Entretanto, constata-se que não há prova de vício estrutural apto a abalar a própria substância do bem, sendo que o próprio parecer elucida que o vício é passível de correção e, de sua parte, não está claro em que medida prejudica, no atual estágio, a habitabilidade do imóvel. Isso posto, ausentes os requisitos legais, indefiro o pedido de tutela provisória formulado. Defiro os benefícios da gratuidade à parte autora. Citem-se, devendo as rés, juntamente com suas contestações, informarem se possuem interesse na designação de audiência de tentativa de conciliação. Intimem-se. Cumpra-se.” Em que pese os argumentos ventilados pela parte autora/recorrente, entendo que os fatos narrados dependem da produção de prova pericial de engenharia, a fim de se esclarecer as questões suscitadas. Destarte, há necessidade de discussão mais aprofundada, com dilação probatória a respeito da matéria para se determinar a realização dos reparos pelas rés, o que passa pela necessidade de prévia instauração do contraditório. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado desta E. Corte, em questão análoga: PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - ART. 300 DO NCPC - TUTELA DE URGÊNCIA - INDEFERIMENTO -AUSÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO - RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo de instrumento tirado no bojo de ação de rescisão de contrato movida em face da Residencial Jardim Botânico Empreendimentos e da Caixa Econômica Federal, na qual se requer a concessão de tutela de urgência a fim de que se determine a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, além de que as Requeridas se abstenham de inscrever os nomes dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito e também de praticar qualquer ato de cobrança. 2. Na exordial, os requerentes, ora agravantes, relatam que houve atraso na entrega do imóvel por eles adquirido. 3. Conforme exposto pelo Juízo de primeiro grau, a natureza da matéria discutida exige, de fato, dilação probatória para a comprovação do alegado pela parte autora. 4. Assim, a verificação dos requisitos ensejadores da concessão da medida pleiteada é feita pelo Magistrado após a instauração do contraditório e a devida instrução probatória, o que não é possível de ser realizado na via estreita do agravo de instrumento. 5. No caso, como bem assinalado na decisão agravada ao concluir que: “(...) Neste momento de cognição sumária, não é possível verificar os motivos pelos quais a obra não foi entregue. Necessário verificar as razões pelas quais o atraso se configurou. Outrossim, não obstante a paralisação da obra, forçoso concluir que o não pagamento das prestações do contrato, gera a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito. Isso porque a falta de pagamento do financiamento, por si só, não baseada em um acordo administrativo ou em uma decisão judicial acarreta, a princípio, o ônus da inadimplência.Por esta razão, entendo que o feito demanda análise acurada de fatos e de matéria de direito, de modo que a apreciação não se mostra recomendável neste momento processual, merecendo, pois, que se efetive o contraditório, com a presença de ambas as partes no processo, dando-lhes oportunidades iguais de manifestação acerca de todo o processado.” 6. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO, 5012512-07.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 16/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 21/12/2020). Posto isso, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. Dê a Subsecretaria cumprimento ao disposto no artigo 1.019, inc. II, do CPC. Intimem-se. CARLOS FRANCISCO Desembargador Federal