5024288-95.2024.4.03.6100

PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5024288-95.2024.4.03.6100 AUTOR: MONIQUE TAVARES SANTOS ADVOGADO do(a) AUTOR: VALQUIRIA ANTONIA LIMA DOS SANTOS - SP475724 REU: MK SPE10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LUIZ ALBERTO DA SILVA POLO - SP271786 SENTENÇA MONIQUE TAVARES SANTOS ajuizou ação de procedimento comum em face de MK SPE10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela de urgência, objetivando a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade autônoma nº 1604, Torre A, do empreendimento "Cardon Home Club", firmado em 23/09/2022 com a primeira ré, bem como o cancelamento do contrato de financiamento nº 878771544580-8 celebrado com a CEF em 11/11/2022, com alienação fiduciária em garantia, a devolução integral e corrigida das quantias pagas, o cancelamento da matrícula nº 365.384 do 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e a condenação ao pagamento de R$ 14.120,00 a título de danos morais (Id 337919422). Narrou, em síntese, que, concluída a obra, "foi realizada a primeira vistoria no imóvel e aprovada pela Requerente, pois no período em que foi feita não era época de chuvas e a unidade estava em condições de ser entregue"; que as entregas de chaves começaram em dezembro de 2023 sem que fosse chamada; que, a partir das chuvas de fevereiro de 2024, passou a receber imagens de infiltrações nas áreas comuns do empreendimento; que solicitou nova vistoria, agendada para 06/05/2024 e cancelada pela vendedora sob o argumento de que a unidade já estava vistoriada e aprovada, com chaves disponíveis mediante quitação das parcelas de evolução de obra vencidas entre 23/06/2023 e 24/01/2024; e que os condôminos contrataram laudo de engenharia apontando anomalias no edifício. Instruiu a inicial, entre outros, com o quadro resumo (Id 337920865), o contrato de financiamento (Id 337920870), a troca de e-mails sobre a vistoria (Id 337920881), a matrícula (Id 337920883) e o laudo da Forbee Engenharia (Id 337920889). Deferida a gratuidade da justiça (Id 338041990), a tutela de urgência foi indeferida por ausência de probabilidade do direito (Id 338279081). O agravo de instrumento nº 5024686-09.2024.4.03.0000 foi desprovido pela 1ª Turma do E. TRF da 3ª Região, ao fundamento de que os vícios alegados seriam provisórios e reparáveis dentro do prazo contratual de conclusão da obra (Ids 362189677/362189678), com trânsito em julgado certificado (Id 362189679). Citada, a ré MK SPE10 apresentou contestação (Id 348891230), suscitando ilegitimidade passiva por não mais deter a propriedade do bem, transferida fiduciariamente à CEF, e, no mérito, sustentando a regularidade da avença: o certificado de conclusão de obra foi expedido em 01/12/2023 (Id 348891250); a autora vistoriou e recebeu a unidade sem qualquer ressalva (Id 348892515); as chaves permanecem à disposição, pendente apenas o pagamento das parcelas em aberto (Id 348892513); e inexiste dano moral indenizável. A CEF não ofertou contestação, tendo se manifestado nos autos para informar não ter outras provas a produzir (Id 353209881), indicar assistente técnico (Id 363355985), impugnar os honorários periciais (Id 372163781) e apresentar quesitos (Id 425885674). Intimada para réplica e especificação de provas (Id 348935880), a autora permaneceu inerte. Determinada de ofício a produção de prova pericial de engenharia (Id 359256339), o perito judicial VICTOR WIZIACK AJAME realizou vistoria na unidade em 22/09/2025 e apresentou laudo (Id 462435737) concluindo que o imóvel não apresenta vícios construtivos nem danos estruturais, que não foram identificadas anomalias ou falhas técnicas, que a edificação se encontra em condições normais de uso e habitabilidade, sem prejuízo estrutural ou funcional aparente, e que os sistemas de aberturas, hidráulico e elétrico foram testados e funcionam regularmente. Registrou, ainda, que a unidade estava desocupada e nunca habitada, e que a atuação da CEF se limitou à análise documental e à concessão do crédito, sem ingerência técnica sobre a execução da obra. Cientificadas as partes do laudo (Id 464532801), a MK SPE10 (Id 469001903) e a CEF (Id 479193891) manifestaram concordância. A autora nada requereu. Aberto prazo sucessivo para memoriais (Id 484221306), decorreu in albis o prazo da autora (Id 559461447); a MK SPE10 apresentou razões finais reiterando a improcedência (Id 569251714). Os honorários periciais foram fixados definitivamente em R$ 13.000,00, tendo o agravo de instrumento nº 5003414-85.2026.4.03.0000 interposto pela CEF não sido conhecido (Id 558664634), com posterior complementação e liberação dos valores ao perito (Ids 582077642, 588195578 e 589017840). É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento, encerrada a instrução com a produção da prova pericial e o decurso do prazo para memoriais. Inicialmente, não há que se falar em ilegitimidade passiva porque os fatos descritos abstratamente na inicial se referem à suposto inadimplemento contratual referente à incorporadora, contra ela também se referindo o pedido. Trata-se de relação de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor. A incidência do microssistema consumerista, todavia, não dispensa a parte autora de demonstrar o fato constitutivo do direito que alega (art. 373, I, do CPC), tampouco converte alegação em prova. E a causa de pedir aqui é única e bem delimitada: a existência de vícios construtivos que comprometeriam a solidez, a segurança e a habitabilidade da unidade adquirida, a justificar a resolução dos contratos por culpa exclusiva da promitente vendedora. É esse o fato que precisava ser provado. II.1 – Da aprovação da unidade pela própria autora, sem ressalvas O "Check-list de Vistoria pelo Cliente" acostado no Id 348892515 identifica o empreendimento (Cardon), o proprietário (Monique Tavares), o bloco (A) e a unidade (1604), e consigna a data da inspeção em 06/10/2023. O documento está subscrito pela autora, no campo "Assinatura do Proprietário ou Procurador", e pela representante da empresa. Nos termos da própria legenda do formulário, a reprovação de qualquer item se faz mediante a aposição de "X" no campo correspondente ao ambiente (sala, cozinha, área de serviço, circulação, varanda, banheiro e dormitórios) relativamente a cada um dos itens verificados: portas, janelas, pinturas, azulejos, pisos, instalações hidráulicas, instalações elétricas, pintura, forro, louças e metais, bancada, vidros, quadro de força e demais. Nenhum item foi reprovado. O campo "Observações / Ajustes Necessários" está integralmente em branco. Não se trata de documento impugnado. Juntado com a contestação em 12/12/2024 e submetido ao contraditório por meio do despacho de Id 348935880, permaneceu incontroverso: a autora não se manifestou sobre ele, nem então, nem após o laudo pericial, nem em razões finais. Mais do que isso: a própria petição inicial admite o fato. Consta expressamente da narrativa autoral que, "após supostamente finalizada a obra, foi realizada a primeira vistoria no imóvel e aprovada pela Requerente, pois no período em que foi feita não era época de chuvas e a unidade estava em condições de ser entregue" (Id 337919422). Registre-se, ademais, que a troca de e-mails juntada pela própria autora (Id 337920881) confirma que o cancelamento da vistoria agendada para 06/05/2024 se deu justamente porque "sua unidade já consta vistoriada e aprovada", estando as chaves disponíveis para retirada, pendente apenas a regularização do débito. II.2 – Da confirmação da regularidade do imóvel pela prova pericial A alegação de vícios construtivos foi submetida a exame técnico determinado de ofício por este Juízo, com participação de assistentes técnicos e formulação de quesitos por ambas as rés. O laudo de Id 462435737, elaborado após vistoria realizada em 22/09/2025 com inspeção de todos os ambientes da unidade (sala, quartos, cozinha, banheiro e área de serviço), é peremptório ao afastar cada uma das patologias descritas na inicial. Consignou o perito que não foram observadas fissuras com características estruturais em elementos de sustentação (pilares, vigas e lajes), infiltrações aparentes em tetos, paredes ou pisos, desníveis acentuados, deformações ou recalques no piso, defeitos de acabamento comprometedores da função do imóvel, nem sinais de instabilidade ou comprometimento estrutural, situando-se o bem dentro dos limites toleráveis pela ABNT NBR 15.575. Concluiu que o imóvel não apresenta vícios construtivos nem danos estruturais, que se encontra em condições normais de uso e habitabilidade e que os sistemas de aberturas, hidráulico e elétrico foram testados e funcionam regularmente, inexistindo evidências de falhas ou vícios ocultos que comprometam a solidez, a segurança ou a funcionalidade da unidade. O trabalho está acompanhado de trinta registros fotográficos de todos os cômodos, todos consignando a ausência de patologia aparente. A prova é convergente com o quadro documental. O Certificado de Conclusão nº 2023-81082-00, expedido pela Prefeitura do Município de São Paulo em 01/12/2023 (Id 348891250), atesta a regular conclusão da edificação, e o fez, anote-se, muito antes do termo final de 36 meses previsto no Item 05 do quadro resumo (Id 337920865), circunstância já destacada pelo E. TRF da 3ª Região no julgamento do agravo de instrumento. Nenhuma das partes impugnou o laudo. As rés a ele expressamente anuíram (Ids 469001903 e 479193891) e a autora, novamente, silenciou, deixando de requerer esclarecimentos, de apresentar parecer divergente ou de indicar qualquer ponto de fragilidade do trabalho técnico. II.3 – Do laudo particular juntado com a inicial O laudo da Forbee Engenharia (Id 337920889) não infirma essa conclusão. Primeiro porque seu objeto é outro. O próprio documento delimita o escopo do trabalho à avaliação do "estado de conservação dos sistemas de civil situados nas áreas comuns, bem como suas instalações prediais", com exame de "alguns exemplares de áreas privativas (amostragem)". A unidade 1604 da Torre A não foi periciada. O laudo, portanto, nada diz sobre o bem cuja aquisição a autora pretende desfazer. Segundo, porque eventuais anomalias em áreas comuns de condomínio edilício, ainda que existentes e ainda que atribuíveis à construtora, não autorizam, por si sós, a resolução do contrato de aquisição da unidade autônoma, remédio extremo reservado ao inadimplemento absoluto. Cuidando-se de vícios sanáveis, a via adequada é a exigência de reparação, legitimado o condomínio quanto às partes comuns, e não a devolução do imóvel com restituição integral do preço. Foi exatamente esse o entendimento firmado pelo E. TRF da 3ª Região neste feito, ao consignar que os supostos vícios "podem ser reparados até o término do prazo do contrato para a conclusão da obra, de modo a inviabilizar o pleito de rescisão contratual". II.4 – Da causa da não entrega das chaves Também não se sustenta a alegação de descumprimento contratual por parte da vendedora quanto à entrega da unidade. O item 05.11 do quadro resumo (Id 337920865) estabelece, de forma expressa, que o preço total do imóvel deverá estar integralmente quitado, inclusive quanto aos valores devidos a título de correção monetária, como condição para a entrega das chaves. O demonstrativo de pagamentos de Id 348892513 revela seis parcelas em aberto, vencidas entre 23/06/2023 e 24/01/2024, no montante de R$ 5.712,31, débito que a própria autora reconhece na inicial e que os e-mails por ela juntados confirmam ter sido a única pendência apontada pela vendedora para a liberação das chaves. Nesse contexto, o art. 476 do Código Civil, invocado na inicial, opera contra a tese autoral: quem se encontra em mora não pode exigir o adimplemento da obrigação da contraparte. A retenção das chaves configurou exercício regular de direito contratualmente previsto, e não inadimplemento imputável à vendedora. II.5 – Consequências Afastado o único fundamento fático da pretensão, a existência de vícios construtivos, ruem todos os pedidos. Não há culpa da promitente vendedora a justificar a resolução do contrato de promessa de compra e venda, o que torna inaplicável a Súmula 543 do STJ, cuja incidência pressupõe justamente o desfazimento do negócio. Não subsiste, por consequência, o pedido de restituição das quantias pagas, nem o de cancelamento da matrícula nº 365.384. Quanto à CEF, além de arrastada pela improcedência do pedido principal, a perícia foi categórica ao afastar qualquer nexo entre sua atuação e os alegados vícios, esclarecendo que sua participação se restringiu à análise documental, à aprovação do crédito e a vistorias padronizadas para liberação de recursos, sem ingerência sobre projeto, execução, materiais ou supervisão técnica do empreendimento. Inexiste, pois, fundamento para a resolução do contrato de financiamento com alienação fiduciária, negócio jurídico hígido, regido pela Lei nº 9.514/1997. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por MONIQUE TAVARES SANTOS em face de MK SPE10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e EXTINGO o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, metade para cada ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observados o grau de zelo dos profissionais, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo de tramitação do feito. Suspendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas, por ser a autora beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Sentença registrada eletronicamente. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. RENATO PINHEIRO FERREIRA Juiz Federal Substituto