5023459-05.2021.8.13.0702

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 3ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5023459-05.2021.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Compra e Venda, Adjudicação Compulsória] AUTOR: LAPA INCORPORACOES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E SERVICOS S/A. CPF: 18.941.229/0001-96 RÉU: APTA CORRETORA IMOBILIARIA E MERCADORIAS LTDA - ME CPF: 18.485.060/0001-07 e outros SENTENÇA Vistos, Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA proposta por LAPA INCORPORAÇÕES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS S/A em desfavor APTA CORRETORA IMOBILIÁRIA E MERCADORIAS LTDA – ME. A parte autora alegou que, na década de 1990, recebeu o imóvel matriculado sob o nº 51.193 em dação em pagamento celebrada com a Cooperativa Habitacional Cruzeiro do Sul, registrada sob o R-3.51.193 no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia / MG. Afirmou que, em 27/07/1999, transferiu a propriedade do imóvel para a ré mediante escritura pública de compra e venda sem contrapartida financeira, como estratégia de proteção patrimonial promovida por sua então diretoria. Sustentou que, em 27/09/1999, as partes celebraram contrato particular de recompra do mesmo bem com emissão de nota promissória no valor de R$ 1.200.000,00, ajustando-se a outorga da escritura definitiva mediante solicitação. Noticiou que, após alteração do seu quadro acionário em 2016, tentou regularizar o registro pela via administrativa, mas a ré recusou-se a comparecer ao cartório para outorgar a escritura, recusa certificada por ata notarial. Requereu tutela de urgência cautelar para indisponibilidade ou averbação da ação na Matrícula nº 96.181, a condenação da ré na obrigação de outorgar a escritura pública, a adjudicação compulsória do bem, subsidiariamente a conversão em perdas e danos. O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido e o pedido de tutela de urgência para indisponibilidade do imóvel também foi indeferido e mantido pela instância superior. Citada, a ré Apta Corretora Imobiliária e Mercadorias Ltda. - ME apresentou contestação e reconvenção. Na defesa contra a ação principal, arguiu a exceção do contrato não cumprido, sustentando que a autora não pagou o preço ajustado no contrato de recompra de 27/09/1999. Afirmou que exerce a posse e o domínio do imóvel há mais de vinte anos, arcando com o pagamento de IPTU, obras de contenção de erosões, cessão em comodato de fração da área ao Município para o Ecoponto Cruzeiro do Sul e procedimentos de loteamento urbano. Negou a ocorrência de simulação. Na reconvenção, alegou que a autora indicou o imóvel à penhora em execuções trabalhistas de forma temerária, forçando a ré a interpor embargos de terceiro e a efetuar depósito cautelar no processo trabalhista. Requereu a condenação da autora ao pagamento de indenização por perdas e danos e lucros cessantes, atribuindo à reconvenção o valor de R$ 100.000,00. Decisão Id 10093590828, foi indeferido o pedido liminar e deferida a produção de prova pericial contábil e designada audiência de instrução e julgamento. O perito judicial apresentou o laudo pericial Id 10582188966 e laudo complementar de esclarecimentos ID 10684292454. Audiência de instrução e julgamento realizada em 20/05/2026. As partes apresentaram memoriais finais. Vieram conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. O processo encontra-se regular e não há preliminares ou nulidades a sanar. No presente caso, trata-se de matéria meramente interpretativa e a respeito da matéria objeto da demanda encontra-se satisfatoriamente por meio do conjunto probatório já existente nos autos. O Código de Processo Civil distribui, em seu artigo 373, o ônus da prova conforme a posição processual das partes, cabendo à parte autora provar os fatos constitutivos do seu direito e ao réu provar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. LIDE PRINCIPAL A pretensão deduzida pela autora na ação principal fundamenta-se na alegação de que a alienação do imóvel à ré em 27/07/1999 constituiu negócio para proteção patrimonial, e que o contrato particular de recompra firmado em 27/09/1999 confere-lhe o direito de obter a outorga da escritura pública ou a adjudicação compulsória do bem registrado na Matrícula nº 96.181. Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar e, se houver recusa, poderá, então, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. "Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." Como cediço, a adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e jurisprudência, exige a cumulação de três requisitos essenciais: a existência de um compromisso de compra e venda válido e irretratável; a comprovação do pagamento integral do preço estipulado e a recusa ou mora indevida do promitente vendedor em outorgar o título translativo definitivo. No tocante ao vício de simulação, nos termos do art. 167 do Código Civil estabelece que é nulo o negócio jurídico simulado, subsistindo o que se dissimulou se for válido na substância e na forma. A simulação gera nulidade absoluta e insuscetível de confirmação ou decadência. Por sua vez, o artigo 215, caput, do Código Civil estabelece que a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, constitui documento dotado de fé pública e gera presunção de veracidade das declarações nela contidas. Sob o prisma da prescrição, a pretensão adjudicatória não se submete aos prazos extintivos ordinários. Desse modo, afasta-se a tese defensiva de prescrição do direito de pleitear a adjudicação compulsória, devendo a controvérsia ser resolvida no exame da validade do negócio e do adimplemento das obrigações pactuadas. É o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ATO NULO QUE NÃO SOFRE COM OS EFEITOS DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segunda a jurisprudência desta Corte, "tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo" (REsp n. 1.216.568/MG, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 29/9/2015). Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.181.960/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/4/2018, DJe de 3/5/2018.) A Autora sustentou que a venda originária outorgada à Ré em 27/07/1999 configurou negócio jurídico simulado, praticado sem contraprestação financeira para fins de blindagem patrimonial. Ocorre que a desconstituição de ato solene por escritura pública dotada de fé pública exige prova robusta do alegado conluio, simulação ou da divergência intencional entre a vontade declarada e a intenção dos contratantes. A ausência de demonstração cabal do vício impede o desfazimento da escritura pública e a invalidação do registro imobiliário. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais orienta que a simulação depende de comprovação probatória robusta: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - FALTA DE PROVA DA SIMULAÇÃO FRAUDULENTA - SENTENÇA MANTIDA. A simulação, causa de nulidade do negócio jurídico prevista no art. 167 do Código Civil, pode ser definida como a aparência de um negócio jurídico contrário à realidade, destinado a provocar uma ilusão no público, seja por não existir negócio de fato, seja por existir um negócio diferente daquele que se aparenta. A inexistência de prova adequada e séria do afirmado conluio fraudulento entre os partícipes dos negócios envolvendo a compra e vende de imóveis, importa a improcedência da demanda judicial, já que segundo a máxima antiga fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.317397-8/001, Relator(a): Des.(a) Octávio de Almeida Neves , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/09/2024, publicação da súmula em 25/09/2024) A pretensão deduzida pela autora na ação principal fundamenta-se na alegação de que a alienação do imóvel à ré em 27/07/1999 constituiu negócio simulado para proteção patrimonial, e que o contrato particular de recompra firmado em 27/09/1999 confere-lhe o direito de obter a outorga da escritura pública ou a adjudicação compulsória do bem registrado na Matrícula nº 96.181. No caso concreto, o conjunto probatório não confirma a ocorrência de simulação. O laudo pericial contábil indicou que os lançamentos de 1999 refletiram ajustes internos da autora. Por outro lado, a ré demonstrou ter praticado atos de posse e domínio sobre o imóvel ao longo de mais de vinte anos, quitando IPTU, executando obras de infraestrutura e contratando projetos imobiliários, elementos corroborados pelos depoimentos testemunhais colhidos em audiência. Por sua vez, o pedido de adjudicação compulsória formulado com base no contrato particular de recompra do imóvel, conforme mencionado pressupõe o preenchimento de requisitos essenciais sendo um deles a quitação integral do preço ajustado. A demonstração da quitação integral do preço constitui condição indispensável e inafastável para o acolhimento da adjudicação compulsória. Ainda que decorrido o prazo prescricional para a cobrança das parcelas do preço, a extinção da pretensão executiva do credor não equivale ao pagamento nem supre a exigência de quitação para fins de obtenção da propriedade registral. No caso em análise, o contrato particular de recompra estabeleceu a emissão de nota promissória no valor de R$ 1.200.000,00. A própria autora reconheceu nos autos que não efetuou qualquer pagamento financeiro à ré, almejando suprir a falta de quitação pela alegação de que a venda anterior também não fora paga. A prova pericial contábil oficial foi incisiva ao analisar os Livros Diário e Razão da própria autora referentes a 1999, o perito judicial constatou que a operação de recompra foi registrada exclusivamente na conta "Títulos e Créditos a Receber", sem qualquer evidência de movimentação financeira em contas de caixa ou bancos. Não houve portanto, prova da alegada tese de simulação. A escritura pública de compra e venda transferida para a ré goza de fé pública e presunção de validade, que não pode ser retirada sua força por meros registros contábeis unilaterais da autora desprovidos de lastro financeiro real. Sem a prova cabal do pagamento do preço pactuado, a procedência do pedido de adjudicação implicaria enriquecimento sem causa da autora. Por conseguinte, ausente a comprovação da quitação, impõe-se a improcedência dos pedidos de obrigação de fazer, de adjudicação compulsória e do pleito subsidiário de conversão em perdas e danos. DA RECONVENÇÃO Na peça reconvencional, a ré/reconvinte requereu a condenação da autora/reconvinda ao pagamento de indenização por perdas e danos e lucros cessantes, sob o fundamento de que a autora ofereceu o imóvel à penhora em processos trabalhistas e bancários, demandando despesas com a defesa da posse e o depósito judicial de R$ 1.729.570,63 perante a Justiça do Trabalho. Sob o prisma material, a indicação do bem à penhora e o manejo de teses em juízo pela autora decorreram da interpretação dos negócios firmados entre as partes e da manutenção do imóvel em seus registros contábeis. O exercício regular do direito de ação e de defesa em âmbito judicial não configura ato ilícito ensejador de responsabilidade civil extracontratual. Além disso, o depósito de R$ 1.729.570,63 realizado pela ré perante a Justiça do Trabalho constituiu medida acautelatória nos Embargos de Terceiro para desonerar a matrícula imobiliária, feito no qual se acolheu a pretensão da ré com a determinação de desconstituição da constrição. O pedido indenizatório foi formulado de maneira genérica, sem a devida individualização discriminada dos prejuízos sofridos e do nexo causal estrito. A indicação do imóvel à penhora pela autora, conquanto tenha gerado ônus defensivo à ré, decorreu da crença, ainda que ora julgada improcedente, de que o bem lhe pertencia legitimamente por força do contrato de recompra. Tal conduta, por si só, não configura ato ilícito ensejador de danos morais ou materiais indenizáveis, enquadrando-se no exercício do direito de petição e defesa de interesses patrimoniais que se acreditava possuir. Neste sentido à improcedência da pretensão reconvencional é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na AÇÃO PRINCIPAL promovida por Lapa Incorporações Empreendimentos Imobiliários e Serviços S.A. em face de Apta Corretora Imobiliária e Mercadorias Ltda. - ME, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na RECONVENÇÃO promovida por Apta Corretora Imobiliária e Mercadorias Ltda. ME em face de Lapa Incorporações Empreendimentos Imobiliários e Serviços S.A., nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa reconvencional, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Uberlândia, data da assinatura eletrônica. EDINAMAR APARECIDA DA SILVA COSTA Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia