5021554-70.2026.4.03.0000

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5021554-70.2026.4.03.0000 RELATOR: DAVID DINIZ DANTAS AGRAVANTE: DARUPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: MARIA LUCIA LINS CONCEICAO - PR15348-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR22129-A AGRAVADO: UNIAO FEDERAL - FAZENDA NACIONAL INTERESSADO: MARILAINE BORGES DE PAULA, NECHES REALTY PARTICIPACOES LTDA REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO MARILAINE BORGES DE PAULA: THAIS BERTANI ROSSI - SP425496-A REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO NECHES REALTY PARTICIPACOES LTDA: BRUNO MARTINS LUCAS - SP307887-A DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por DARUPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. contra a decisão proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara de Execuções Fiscais Federal de São Paulo, nos autos da Carta Precatória n.º 0002041-32.2019.4.03.6182. A decisão agravada rejeitou a impugnação apresentada pela ora agravante ao laudo de reavaliação do imóvel de matrícula n.º 7.342 do 7º CRI de São Paulo, elaborado por Oficial de Justiça, que atribuiu ao bem o valor de R$ 22.611.520,00. Em sua petição inicial (ID 38623585)), a agravante sustenta, em síntese, a nulidade da avaliação por vícios que comprometem sua idoneidade. Alega que o laudo oficial padece de erro metodológico, ao utilizar como paradigmas imóveis de metragem (entre 1.168 m² e 1.250 m²) muito inferior à do bem avaliado (4.000 m²), sem aplicar os fatores de correção de escala e homogeneização estatística previstos na NBR 14.653, o que teria distorcido o valor do metro quadrado; omitiu benfeitorias e características essenciais, como a existência de uma plataforma de desvio ferroviário e a localização do imóvel em Zona Predominantemente Industrial (ZPI-1), fatores que agregam significativo valor logístico ao bem; não explicitou a metodologia e as técnicas empregadas, violando o dever de motivação e impedindo o pleno contraditório e apresenta defasagem em relação ao mercado, pois o valor apurado representa um acréscimo de apenas 3% sobre laudo técnico especializado de 2022 (ID 386235856), que avaliou o imóvel em R$ 21.945.000,00, variação incompatível com a valorização imobiliária e a inflação do período. Com base nesses argumentos, requer a concessão de tutela de urgência recursal para suspender o trâmite da carta precatória e impedir a designação de hastas públicas. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, acolhendo-se a impugnação para determinar a realização de nova avaliação por perito especializado ou, subsidiariamente, que nova avaliação por Oficial de Justiça observe estritamente as normas técnicas da ABNT. É o relatório. Decido. A agravante pleiteia a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com base no art. 1.019, I, do CPC. Para tanto, é necessária a demonstração da probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação (periculum in mora). A probabilidade do direito se revela plausível. A impugnação da agravante não é genérica; ao contrário, é densamente fundamentada em aspectos técnicos. A alegação de que a avaliação oficial comparou um imóvel de 4.000 m² com outros de área significativamente menor, sem a devida correção estatística, sugere um vício metodológico relevante. Da mesma forma, a omissão de uma benfeitoria de natureza logística (plataforma ferroviária) e o enquadramento do imóvel em zona industrial são circunstâncias que, se confirmadas, têm o condão de impactar substancialmente o valor do bem. O laudo técnico particular de 2022 (ID 386235856), embora anterior, serve como parâmetro de contraste, reforçando a "fundada dúvida" exigida pelo art. 873, I, do CPC. O risco de dano grave é evidente. A manutenção de uma avaliação potencialmente vil e o prosseguimento dos atos expropriatórios, com a iminente designação de leilão, expõem a agravante ao risco concreto de ter seu patrimônio alienado por valor inferior ao de mercado. Tal situação acarretaria prejuízo de difícil reparação, justificando a suspensão cautelar do andamento do feito na origem até o julgamento de mérito deste recurso. A controvérsia cinge-se em definir se a avaliação do imóvel penhorado, realizada por Oficial de Justiça, deve prevalecer sobre a impugnação tecnicamente fundamentada da executada, a qual se ampara em laudo pericial particular. A avaliação de bens no processo de execução é ato de extrema relevância, pois visa a garantir que a expropriação judicial alcance um valor justo, que satisfaça o crédito exequendo sem impor ao devedor um sacrifício patrimonial desproporcional. Rege-se pelo equilíbrio entre a efetividade da execução e o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC). É certo que os atos do Oficial de Justiça Avaliador gozam de fé pública e presunção de legitimidade. Contudo, essa presunção é relativa (juris tantum) e pode ser elidida quando confrontada com elementos probatórios robustos que coloquem em xeque a exatidão do trabalho, conforme dispõe o próprio Código de Processo Civil: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (...) III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem. No caso dos autos, a agravante não se limitou a discordar genericamente do valor. Apresentou uma impugnação detalhada (ID 386235855), confrontando o laudo oficial com o laudo técnico elaborado por engenheiro civil em 2022 (ID 386235856). A análise comparativa dos argumentos e das provas revela a existência da "fundada dúvida" que autoriza a realização de nova avaliação. Primeiramente, o argumento do erro metodológico na amostragem é de grande pertinência. A avaliação de um imóvel de grande porte (4.000 m²) com base em paradigmas de área substancialmente menor (cerca de 1.200 m²) sem a aplicação de fatores de homogeneização, como o fator de escala, é uma falha técnica que as normas da ABNT NBR 14.653 visam justamente a corrigir. Imóveis de maior dimensão frequentemente possuem um valor de metro quadrado distinto de imóveis menores, e a ausência desse tratamento estatístico pode levar a distorções significativas. Em segundo lugar, a omissão de características relevantes do imóvel, como a plataforma de desvio ferroviário e a sua classificação como Zona de Uso Predominantemente Industrial (ZPI-1), compromete a fidedignidade da avaliação. Tais elementos são diferenciais logísticos que podem influenciar diretamente a atratividade e o valor de mercado do bem para determinado público investidor, não podendo ser ignorados. Por fim, a discrepância entre a valorização apurada pelo Oficial de Justiça (cerca de 3%) e a expectativa de valorização imobiliária no período de quase quatro anos (entre o laudo de 2022 e a reavaliação), embora não seja um fator decisivo por si só, corrobora a tese de que a avaliação pode estar defasada ou subestimada. A jurisprudência dos Tribunais pátrios, incluindo esta Corte, tem se consolidado no sentido de que, diante de uma divergência substancial e fundamentada entre a avaliação do oficial e um laudo técnico, a realização de perícia por profissional especializado é a medida mais adequada para se alcançar o justo valor do bem. Não se trata de desmerecer o trabalho do meirinho, mas de reconhecer que a avaliação de imóveis complexos e de alto valor exige, por vezes, conhecimento técnico específico que extrapola a expertise ordinária. Neste sentido, a análise foi realizada com base na legislação vigente e na jurisprudência consolidada disponível, segundo a qual, em situações como a presente, a prudência recomenda a nomeação de um perito avaliador, equidistante das partes, para que elabore um laudo isento e tecnicamente irrepreensível. Isso confere maior segurança jurídica ao processo expropriatório e minimiza o risco de futuras alegações de nulidade por preço vil. Diante do exposto, defiro antecipação dos efeitos da tutela recursal para reformar a decisão agravada e, por conseguinte, determinar que o MM. Juízo de origem proceda à nomeação de perito avaliador qualificado para realizar nova avaliação do imóvel de matrícula n.º 7.342 do 7º CRI de São Paulo, observando-se as normas técnicas pertinentes, em especial a NBR 14.653 da ABNT. Comunique-se, com urgência, o Juízo de origem acerca do teor desta decisão. Intime-se a parte recorrida para fins do artigo 1.019, inciso II, do CPC. Publique-se. Após, conclusos os autos para julgamento. São Paulo, data da assinatura eletrônica. DAVID DANTAS Desembargador Federal