5021284-30.2022.8.13.0079

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5021284-30.2022.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alteração de Coisa Comum] AUTOR: LUIZA MOREIRA SAMPAIO CPF: 110.645.226-70 RÉU: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL MARACANA CPF: 26.126.776/0001-46 SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada por LUIZA MOREIRA SAMPAIO em desfavor do CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL MARACANÃ. A autora alegou que reside com seu marido no apartamento 404, Bloco 1, do condomínio réu e que, há mais de um ano, sofre com infiltrações que danificaram a pintura e o gesso do imóvel. Afirmou que tentou solucionar o problema administrativamente, por e-mails e notificação extrajudicial, sem sucesso. Sustentou que a manutenção da fachada e do telhado é de responsabilidade do condomínio, nos termos dos arts. 1.341 e 1.348, V, do Código Civil. Requereu a procedência para que o réu fosse obrigado a realizar as obras necessárias para cessar as infiltrações e a reparar a pintura, além de condenação ao pagamento de indenização por danos morais não inferior a R$ 10.000,00. Juntou documentos. Citado, o réu apresentou contestação arguindo preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva, além de requerer gratuidade de justiça. No mérito, afirmou que realizou manutenção no telhado em abril de 2021, que as infiltrações na unidade da autora decorrem de vedação de janelas (responsabilidade do morador) e que outros condôminos atribuem problemas similares à construtora RML. Pugnou pela improcedência. A autora apresentou impugnação à contestação, rechaçando as preliminares e reiterando os pedidos iniciais. Em decisão saneadora (ID 9815665838), o juízo rejeitou as preliminares de inépcia e ilegitimidade passiva, indeferiu a gratuidade ao réu (posteriormente deferida pelo TJMG no AI 1.0000.23.145921-5/001) e deferiu a prova pericial. Laudo pericial (ID 10407186367). O laudo foi homologado (ID 10529340138), e as partes apresentaram esclarecimentos. Designada audiência de instrução e julgamento em 31/03/2026 (ID 10658352677), a autora declarou que já vendeu o imóvel e que o condomínio fez manutenções, estando o problema sanado, requerendo prosseguimento apenas quanto ao dano moral. O juiz extinguiu sem resolução de mérito o pedido de obrigação de fazer por perda de objeto. Foi colhido depoimento da testemunha Cristina dos Santos de Morais (ex-síndica). As partes apresentaram alegações finais. É o relatório. Decido. Verifico que o processo tramitou de forma regular, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Da Extinção do Pedido de Obrigação de Fazer Em audiência realizada em 31/03/2026 (ID 10658352677), a autora declarou que já vendeu o imóvel e que o condomínio, após o ajuizamento, realizou manutenções que sanaram o problema. O juiz, na ocasião, extinguiu sem resolução de mérito o pedido de obrigação de fazer. A perda superveniente do objeto ocorre quando, no curso do processo, sobrevém fato que torna inútil a prestação jurisdicional pretendida. A venda do imóvel retirou o interesse processual da autora na obrigação de fazer, e o problema foi solucionado pelo condomínio. Aplica-se o art. 485, VI, do CPC. Do Pedido de indenização por danos morais Sabe-se que o direito ao ressarcimento pelo dano gerado funda-se no tríplice requisito da responsabilidade civil: o ato ofensivo do agente, o prejuízo patrimonial ou extrapatrimonial e o nexo causal entre dito ato e o resultado danoso, cabendo ao autor o ônus da prova da ocorrência dos três elementos, como fato constitutivo do seu direito, art. 373, inciso I, do CPC. Os artigos 186, 187 e 927 do Código Civil são a baliza do instituto da responsabilidade civil, deixando claro a redação desses dispositivos que, inexistindo ato ilícito, não há que se falar em responsabilização. De acordo com artigo 186 do Código Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. E, complementando a espécie normativa supra, sobressai o disposto no art. 927 do mesmo diploma: “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Da Responsabilidade do Condomínio A controvérsia central consiste em saber se a omissão do condomínio na manutenção da fachada configura ato ilícito gerador de dano moral. A prova pericial foi inequívoca. O laudo do engenheiro Alexandre Magno de Oliveira (ID 10407186367) constatou que as infiltrações no quarto 2 do apartamento da autora decorrem de falha no revestimento externo da fachada, causada por falta de manutenção periódica, principalmente pintura (pág. 284). O perito registrou que a periodicidade sugerida de manutenção preventiva de fachadas é a cada três anos, conforme a ABNT NBR 5674:2012 (ID 10445179112, págs. 309-310). As fotografias anexadas ao laudo mostram desplacamento do revestimento externo e manchas de umidade nas mesmas direções dos danos internos (págs. 275-276). A fachada é área comum do condomínio, e sua conservação é dever do síndico, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil, que lhe impõe "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". O condomínio, em sua defesa, alegou que realizou reparos no telhado em abril de 2021 (ID's 9676142502, 9676142702 e 9676142503). Contudo, o perito esclareceu que, no dia da vistoria, não foi apresentado qualquer comprovante de manutenção nas fachadas (ID 10407186367). O condomínio confirmou a contratação de serviço no telhado, mas não demonstrou manutenção preventiva na fachada. O perito foi categórico ao afirmar que "os problemas identificados na perícia têm origem na falta de manutenção periódica da fachada, principalmente pintura" (ID 10407186367, pág. 287). Assim, restou comprovada a conduta omissiva do condomínio, que deixou de realizar a manutenção preventiva da fachada, permitindo o surgimento e a persistência das infiltrações na unidade da autora. No caso concreto, a autora conviveu com infiltrações no quarto 2 de seu apartamento desde o início de 2021 até pelo menos a realização da perícia em fevereiro de 2025 — aproximadamente 4 anos. As provas fotográficas juntadas pela autora (ID 9726515268) demonstram manchas de umidade, mofo e deterioração da pintura. A autora comunicou o problema ao condomínio já em 26/03/2021, notificou extrajudicialmente em 16/03/2022 e, ainda assim, o problema persistiu. A autora estava gestante (ID 9726515268, pág. 143) e, após o nascimento da criança, precisou se ausentar do imóvel com a recém-nascida, conforme relatado (ID 10203161894, pág. 220). O mofo e a umidade representam risco à saúde respiratória, especialmente de recém-nascidos. A testemunha Cristina dos Santos de Morais, ex-síndica, confirmou que o condomínio tomou providências, mas de forma gradual, com interrupções para avaliar o resultado após períodos de chuva (ID 10658358772, pág. 350). A testemunha confirmou que a unidade da autora foi a mais afetada dentre as do quarto andar e que, ainda que o condomínio tenha agido, a solução demorou. A perícia constatou que não há danos estruturais e que, após os reparos, não há desvalorização (ID 10407186367, pág. 287). Isso indica que o dano patrimonial foi contido, mas não elimina o sofrimento experimentado pela autora durante o período em que o problema persistiu. Conclui-se que a situação ultrapassa o mero aborrecimento. A convivência prolongada com infiltrações, mofo e umidade no ambiente doméstico — local que deveria oferecer segurança e conforto —, somada à gestação e ao nascimento de filho durante o período, à necessidade de sair do imóvel e à demora na solução definitiva, configuram efetiva lesão aos direitos da personalidade da autora, atingindo sua tranquilidade, bem-estar e qualidade de vida. Estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil: conduta omissiva (falta de manutenção), dano (sofrimento extrapatrimonial) e nexo causal (as infiltrações decorreram da falha na fachada), nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Assim, restando induvidoso o dano moral, impõe-se estabelecer o quantum indenizatório. No que se refere à fixação da verba indenizatória a mitigar os efeitos dos danos morais, o juiz deve estar atento a todas as circunstâncias que regem o caso concreto, firme nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, assim como nas diretrizes do art. 944 do CC. Sobre o tema, Rui Stoco, em sua obra Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial, Ed. Revista dos Tribunais, 3ª ed., 1997, p. 564, sustenta que "(...) o eventual dano moral que ainda se possa interferir, isolada ou cumulativamente, há de merecer arbitramento tarifado, atribuindo-se valor fixo e único para compensar a ofensa moral perpetrada". Cabe então ao juiz a tarefa de arbitrar o valor da reparação, sem que possibilite enriquecimento sem causa à parte autora ou reduza a indenização a montante ínfimo ou simbólico. A doutrina e a jurisprudência têm procurado estabelecer parâmetros para o arbitramento do valor da indenização, traduzidos, por exemplo, nas circunstâncias do fato e nas condições do autor do ilícito e do ofendido, devendo a condenação corresponder a uma sanção ao responsável pelo fato para que não volte a cometê-lo. Também há de se levar em consideração que o valor da indenização não deve ser excessivo a ponto de constituir fonte de enriquecimento do ofendido, nem se apresentar irrisório. Nesse sentido, é a lição de Maria Helena Diniz, senão vejamos: “Na reparação do dano moral, o juiz determina, por equidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível, tal equivalência. A reparação pecuniária do dano moral é um misto de pena e satisfação compensatória. Não se pode negar sua função: penal, constituindo uma sanção imposta ao ofensor; e compensatória, sendo uma satisfação que atenue a ofensa causada, proporcionando uma vantagem ao ofendido, que poderá, com a soma de dinheiro recebida, procurar atender a necessidades materiais ou ideais que repute convenientes, diminuindo, assim, seu sofrimento”. (A Responsabilidade Civil por Dano Moral, in Revista Literária de Direito, ano II, nº 9, jan/fev de 1996, p. 9). Sobre o tema, transcrevo a jurisprudência do STJ: “Para a fixação do valor da indenização por danos morais deve-se considerar as condições pessoais e econômicas das partes e as peculiaridades de cada caso, de forma a não haver o enriquecimento indevido do ofendido e que sirva para desestimular o ofensor a repetir o ato ilícito”. (STJ - AGA 425317 – RS – 3ª T. - Relª. Minª. Nancy Andrighi - J. 24.06.02). No caso, considero as seguintes circunstâncias agravantes: (a) o problema perdurou por aproximadamente 4 anos; (b) a autora estava gestante e teve filho recém-nascido durante o período; (c) houve necessidade de se ausentar do imóvel; (d) a autora buscou solução administrativa antes do ajuizamento, sem sucesso imediato; (e) o mofo e a umidade representam risco à saúde. Por outro lado, há que se considerar que: (a) o condomínio é simples, com taxa de condomínio de R$ 230,00 por unidade, sem fundo de reserva significativo, destinado a moradores de baixa renda, conforme balancetes e extratos bancários (IDs 9676142500 e 9676142800); (b) o condomínio comprovou ter realizado reparos no telhado em abril de 2021, no valor de R$4.000,00 (ID 9676142702); (c) a testemunha confirmou que o condomínio tomou providências, embora graduais; (d) a perícia concluiu que não há danos estruturais e que, após os reparos, não há desvalorização; (e) o problema foi sanado. Na hipótese dos autos, sopesadas todas as circunstâncias dos fatos ora examinados, considerando todas as questões mencionadas acima, em meu sentir, a verba indenizatória deve ser fixada no montante de R$3.000,00 a autora, pois se afigura suficiente para mitigar os efeitos dos danos causados, em obediência aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Dispositivo Pelo exposto: a) EXTINGO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO O PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por perda superveniente do objeto, conforme já declarado em audiência. b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais e, em consequência, condeno o Condomínio do Residencial Maracanã ao pagamento de R$3.000,00 em favor de Luiza Moreira Sampaio, com aplicação de juros de mora, calculados pela taxa SELIC decotada do IPCA no período entre o evento danoso (16/03/2022, data da notificação extrajudicial) e esta sentença, acrescido pela taxa SELIC plena, a partir da publicação desta sentença, nos termos do Tema 1.368/STJ e das Súmulas 54 e 362/STJ. Por consequência, extingo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa em relação ao réu, em razão da gratuidade de justiça que lhe foi concedida pelo TJMG (AI 1.0000.23.145921-5/001, ID 10161815595, art. 98, §3º, CPC). Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à contadoria judicial para apuração de eventuais custas finais, se for o caso; havendo, intime-se a parte condenada para pagamento, em dez dias. Caso não sejam pagas, expeça-se CNPDP para envio à AGE. Caso a parte interessada requeira a execução do título judicial, altere-se a classe processual para cumprimento de sentença. Após, intime-se a parte executada (pessoalmente, caso não tenha procurador constituído) para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar os valores cobrados, fazendo-se constar que, em caso de não pagamento, sobre o débito incidirá a multa de 10% (dez por cento) prevista no § 1º, do art. 523, do CPC, além dos honorários também previstos. Registre-se que a intimação deverá: a) ser pessoal caso haja o decurso do prazo de 01 ano entre o trânsito em julgado e o pedido de cumprimento de sentença (art. 513, § 4º, do CPC). b) no caso de réu revel na fase de conhecimento, por meio de carta com aviso de recebimento encaminhada ao endereço da citação ou outro constante nos autos. c) no caso de réu citado por edital e revel na fase de conhecimento, por meio de edital. Não ocorrendo pagamento voluntário no prazo do artigo 523 do CPC, o débito será acrescido de multa de dez por cento, honorários de advogado de dez por cento e execução forçada. Decorrido o prazo e não havendo manifestação do executado, intime-se o exequente para, no prazo de 30 dias, requerer o que entender de direito, devendo atentar para o pagamento das diligências, porventura, solicitadas, bem como anexar planilha de cálculo atualizada do débito, sob pena de arquivamento, sem nova intimação. Requerida certidão com base no art. 517 do CPC e Provimento Conjunto nº 108 do TJMG, desde já fica autorizada a expedição, decorrido o prazo para pagamento voluntário, que servirá também aos fins previstos no art. 782, §3º, todos do Código de Processo Civil. Requerida inclusão do nome do executado no SERASAJUD, defiro desde já. Requerida pesquisa de bens em órgãos conveniados, SISBAJUD, INFOJUD, RENAJUD, CNIB, SNIPER e CCS-Bacen, junte-se planilha atualizada do débito e guia paga para execução das diligências, desde já deferidas. Efetivado bloqueio por meio dos sistemas conveniados, intime-se o executado, na forma do artigo 841 do CPC. Esclareço que novas consultas ficarão a depender da demonstração, pelo exequente, de indícios de alteração da fortuna do executado. Requerida penhora de imóveis, apresente o exequente certidão atualizada da matrícula do imóvel que pretende penhorar. Tratando-se de executada pessoa jurídica, verifique o exequente se a empresa está ativa na JUCEMG, para evitar diligências inúteis. Decorrido o prazo sem manifestação, arquive-se nos termos do Provimento 426/2025. Contagem, data da assinatura eletrônica. Vinícius Miranda Gomes Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Contagem