5021133-31.2019.8.13.0027

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 2ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234GO PROCESSO Nº: 5021133-31.2019.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S.A. CPF: 33.337.122/0001-27 RÉU: POSTO CAMPOS LTDA CPF: 03.374.702/0001-23 SENTENÇA Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO ajuizada por IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S.A. em face de CAMPOS APOIO ADMINISTRATIVO LTDA. A autora alega ter celebrado contrato de locação com a ré em 02/05/2008, com prazo de vigência de 144 (cento e quarenta e quatro) meses. O objeto do ajuste consiste no imóvel comercial situado na Via Expressa de Contagem, nº 2.835, Bairro Água Branca, em Contagem/MG, registrado sob a matrícula nº 83.269. Aduz ter sublocado o bem em 25/09/2008 à empresa Auto Posto Santos Rios S.R. Ltda., para exploração de posto de revenda de combustíveis e lubrificantes da marca Ipiranga. Diante da proximidade do término do contrato, a autora pleiteia a renovação compulsória do pacto pelo período de 5 (cinco) anos, compreendido entre 03/05/2020 e 03/05/2025, oferecendo aluguel mensal no valor de R$ 9.000,00, a ser reajustado pelo índice IGP-M/FGV. O despacho de ID 106515182 designou audiência de conciliação e determinou a citação da ré. Posteriormente, em razão das restrições decorrentes da pandemia da Covid-19, a audiência foi cancelada, conforme certidão de ID 113032627, sendo determinada a intimação da ré para apresentação de defesa. A ré apresentou contestação no ID 113250832. Em sua defesa, concorda com a renovação da locação pelo prazo de 5 (cinco) anos, de modo que a vigência se estenda de 03/05/2020 a 03/05/2025. Contudo, diverge frontalmente do valor do aluguel ofertado pela autora. Sustenta que o valor original do aluguel era composto pela soma da parcela mensal de R$ 3.500,00 com a amortização mensal do montante de R$ 702.500,00, pago antecipadamente no início do contrato, o qual, dividido pelos 144 (cento e quarenta e quatro) meses de vigência, corresponde a R$ 4.878,47 mensais, totalizando aluguel efetivo de R$ 8.378,47 em maio de 2008. Argumenta que a mera atualização desse montante inicial pelo IGP-M resulta em aluguel de R$ 15.891,89 em maio de 2020. Alega ser a única responsável pela constituição do ponto comercial, uma vez que atua no local com posto de serviços desde o ano de 2000. Requer a fixação dos aluguéis provisórios no patamar de R$ 12.713,51, correspondente a 80% do valor pretendido. A autora apresentou impugnação à contestação no ID 121730587, asseverando que a importância de R$ 702.500,00 foi paga a título de luvas de natureza patrimonial, conforme previsto na cláusula 3.7 do contrato, não devendo integrar a base de cálculo para o reajuste do aluguel mensal. Reitera a suficiência da quantia de R$ 9.000,00 proposta na exordial, refuta a alegação de que a ré tenha constituído o fundo de comércio e pugna pela rejeição das teses defensivas. Intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, conforme determinação constante do ID 588445002, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Foi proferida sentença no ID 4906898018, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a renovação do contrato pelo prazo de 5 (cinco) anos, fixando o aluguel mensal em R$ 15.891,89. Irresignada, a autora interpôs recurso de apelação no ID 5957828131, ao qual o réu apresentou contrarrazões no ID 6711598007. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais acolheu a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pela autora e proferiu o acórdão de ID 9850145998, cassando a sentença e determinando o retorno dos autos à primeira instância para a realização de prova pericial técnica. Posteriormente, rejeitou os embargos de declaração opostos pelo réu, conforme decisão de ID 9850145999, mantendo a determinação de remessa dos autos, nos termos da decisão de ID 9850145997. Com o retorno dos autos, foi deferida a produção de prova pericial, conforme decisão de ID 9867963606. A perita realizou vistoria técnica no imóvel em 06/11/2024, conforme termo de ID 10394581125, e apresentou laudo pericial no ID 10394581125, por meio do qual estimou o valor locatício do imóvel em R$ 11.475,32 para o mês de novembro de 2024. Ademais, retroagiu o referido montante para maio de 2020, apurando o valor de R$ 7.455,95, mediante aplicação de correção pelo IGP-M. O réu impugnou o laudo no ID 10412428749, juntando parecer técnico elaborado por seu assistente técnico, Eduardo Vaz de Mello, constante do ID 10412395126, bem como ata notarial de ID 10412431501. Apontou equívocos na classificação da tipologia do imóvel como galpão industrial, erro na idade construtiva estimada em 30 anos, incorreção na depreciação em razão do estado de conservação, inadequação do fator de comercialização fixado em 0,90 e insurgiu-se contra a aplicação do IGP-M para fins de retroação temporal, aduzindo que o índice correto seria o FipeZap. A perita manifestou-se no ID 10428513712, anexando planilha de dados de mercado de ID 10428492210 e relatórios estatísticos de ID 10428503064, apresentando laudo revisado no ID 10428463773. Na revisão, acolheu os apontamentos relativos ao fator de comercialização, fixando-o em 1,18, bem como alterou o método de retroação temporal, adotando o índice FipeZap, vindo a apurar o valor do aluguel em R$ 15.045,42 para novembro de 2024 e em R$ 13.443,01 para maio de 2020. A autora impugnou a revisão no ID 10441647775, acostando parecer técnico elaborado por seu assistente técnico, Eduardo Pompéia, nos IDs 10441645086 e 10478100606. Sustentou que o fator de comercialização correto seria 1,09 e que a taxa de rentabilidade referente a maio de 2020 deveria corresponder a 0,43% ao mês, apontando como correto o valor locatício de R$ 10.492,48 para aquele período. O réu também manifestou discordância nos IDs 10446852836 e 10481667840, apresentando segundo parecer técnico de seu assistente no ID 10446841692, no qual alegou que o valor atual do aluguel deveria corresponder a R$ 20.481,47 e, para maio de 2020, a R$ 18.023,69. A perita prestou esclarecimentos complementares nos IDs 10463770527, 10492513586 e 10561711188, ratificando integralmente as conclusões constantes do laudo revisado de ID 10428463773. A decisão de ID 10568197500 rejeitou as impugnações apresentadas pelas partes e considerou desnecessárias tanto a realização de nova prova técnica quanto a substituição da perita, homologando o laudo revisado de ID 10428463773. Rejeitou, ainda, os embargos de declaração opostos pela autora, conforme decisão de ID 10595375128. É o conciso relato. Fundamento e decido. Antes de adentrar na análise do mérito da demanda, cumpre examinar a regularidade processual e fundamentar a viabilidade do julgamento imediato da lide no estado em que o processo se encontra. Após retorno dos autos em razão de a r. sentença anteriormente proferida ter sido cassada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, a determinação de produção de prova pericial foi integralmente cumprida nesta nova fase instrutória. A perita judicial nomeada realizou vistoria presencial no imóvel, apresentou laudo pericial circunstanciado e manifestou-se reiteradamente em resposta às críticas técnicas formuladas pelos assistentes das partes, exaurindo a instrução probatória de natureza técnica. Nesse contexto, considerando-se que as partes haviam pleiteado o julgamento antecido da lide e a cassação da sentença deveu-se unicamente em razão da necessidade de realização de prova pericial, revela-se plenamente justificado o julgamento da causa sem a necessidade de designação de audiência de instrução e julgamento, uma vez que a matéria controvertida remanescente cinge-se, essencialmente, à fixação do valor de mercado dos aluguéis do imóvel, questão eminentemente técnica e suficientemente esclarecida pela prova pericial produzida e encartada nos autos. A realização de novas diligências em nada contribuiriam para o esclarecimento dos fatos controvertidos, revelando-se medidas inúteis e incompatíveis com os princípios da celeridade, da eficiência e da economia processual. MÉRITO Trata-se de Ação Renovatória de Locação ajuizada por Ipiranga Produtos de Petróleo S.A. em face de Campos Apoio Administrativo Ltda. O cerne da presente controvérsia reside na verificação dos requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação de imóvel comercial e, principalmente, na fixação do justo valor do aluguel a vigorar no período renovado, compreendido entre 03/05/2020 e 03/05/2025. No tocante ao direito à renovação do contrato de locação de imóvel não residencial, este se encontra disciplinado no artigo 51 da Lei Federal nº 8.245/1991. O referido dispositivo legal exige a presença cumulativa de três requisitos, quais sejam: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo do ajuste ou soma dos prazos ininterruptos de cinco anos; e exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Analisando os elementos constantes dos autos, verifica-se que o contrato a ser renovado foi celebrado por escrito e com prazo determinado de 144 (cento e quarenta e quatro) meses, preenchendo os requisitos previstos nos incisos I e II do mencionado artigo. Quanto ao exercício da atividade comercial pelo prazo mínimo de três anos, embora a autora tenha sublocado o imóvel à empresa Auto Posto Santos Rios S.R. Ltda., é cabível o reconhecimento da legitimidade e o interesse das distribuidoras de combustíveis para pleitear a renovação contratual quando a sublocação se destina a viabilizar a exploração de posto revendedor vinculado à sua bandeira e à comercialização exclusiva de seus produtos. Sobre o tema: RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO – Legitimidade ativa da autora distribuidora de combustíveis para pleitear a renovação da locação – Sublocação em favor do posto que não lhe retira a legitimidade, já que houve sublocação do fundo do comércio como um todo, sendo de seu interesse a proteção dele – Interpretação mais adequada do art. 51, § 1º, da Lei de Locações – Prejudicado o recurso da ré, que pretendia majorar os honorários – Recurso da autora provido e prejudicado o recurso da ré. (TJ-SP - APL: 10184135620148260001 SP 1018413-56.2014.8.26.0001, Relator: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 10/11/2016, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2016) Trata-se de hipótese em que a locatária mantém o fundo de comércio por ela estruturado e protegido mediante a sublocação, restando preenchido o requisito previsto no inciso III do artigo 51 da Lei do Inquilinato. Ademais, a própria ré manifestou expressa concordância com a renovação da avença pelo prazo de cinco anos em sua contestação, tornando incontroversa a procedência do pedido renovatório. Passa-se, portanto, ao exame do ponto controvertido, consistente na definição do valor do aluguel mensal a vigorar durante o período de renovação, a partir de maio de 2020. Quanto à distribuição do ônus da prova, dispõe o artigo 373 do Código de Processo Civil que compete ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, ao passo que incumbe ao réu demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado. Na presente ação renovatória, cabia à autora demonstrar que o aluguel proposto de R$ 9.000,00 refletia a realidade do mercado imobiliário local, enquanto ao réu incumbia comprovar a inadequação do valor ofertado e a correção do montante por ele defendido. Para solucionar a controvérsia e em cumprimento à determinação do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, foi realizada minuciosa perícia, cujo laudo revisado consta do ID 10428463773. A expert adotou o Método Evolutivo para determinação do valor de mercado do imóvel, conjugando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para avaliação do terreno com o Método da Quantificação de Custos para as benfeitorias, em estrita observância às diretrizes da ABNT NBR 14.653-2:2011. No que se refere à avaliação do terreno, a perita realizou pesquisa de mercado na região de Contagem/MG e utilizou tratamento estatístico, com base em amostra representativa, justificando tecnicamente a exclusão de elementos discrepantes e aplicando fatores de homogeneização. Constatou que o lote possui área total de 1.476,30 m², dos quais 514,32 m² correspondem à faixa não edificável, circunstância devidamente considerada para fins de apuração do valor venal. Para fins locativos, entretanto, o valor do terreno foi estimado em R$ 1.991.344,17, desconsiderando-se a restrição construtiva, porquanto toda a área é efetivamente utilizada pelo ocupante como pátio de manobras e área de circulação de veículos. Relativamente às benfeitorias, que totalizam 601,46 m² de área construída, a perita adotou, de forma fundamentada, o Custo Unitário Básico (CUB/MG) referente ao mês de outubro de 2024 para edificações classificadas como galpão industrial, aplicando depreciação física pelo Método de Ross-Heidecke. Considerou, para tanto, idade aparente de 30 anos e estado de conservação enquadrado na categoria “entre reparos simples e importantes” (estado F), em razão da constatação de trincas na alvenaria, desprendimento de revestimentos e necessidade de reparos elétricos e de acabamento observados durante a vistoria. O custo de reedição das benfeitorias, acrescido de BDI de 24,59%, resultou em R$ 460.646,46. Somados os valores do terreno e das benfeitorias, e aplicado o fator de comercialização de 1,18, a perita apurou valor patrimonial total de R$ 2.893.348,94 na data-base de novembro de 2024. Aplicando a taxa média de rentabilidade imobiliária de 0,52% ao mês, divulgada pelo índice FipeZap, estimou o valor locatício mensal em R$ 15.045,42 para novembro de 2024. Para apuração do valor correspondente ao início do período renovatório, em maio de 2020, a expert utilizou coeficiente de retroação baseado no índice FipeZap, correspondente a 1,1192, representativo da evolução dos preços imobiliários no período analisado, chegando ao valor locatício mensal de R$ 13.443,01. O trabalho pericial apresenta consistência técnica, adequação metodológica e fundamentação suficiente, razão pela qual suas conclusões devem ser acolhidas para a fixação do aluguel renovatório. Os argumentos deduzidos pela autora no sentido de que o montante de R$ 702.500,00 possuía natureza jurídica de luvas não afastam a necessidade de definição do aluguel com base no valor de mercado do imóvel, apurado mediante prova técnica imparcial. De igual modo, os cálculos apresentados pela ré, baseados em mera atualização linear do valor locatício de 2008 pelo índice IGP-M, não se mostram aptos a refletir a efetiva dinâmica do mercado imobiliário no período considerado. A adoção do índice FipeZap para retroação temporal revela-se mais adequada à finalidade da perícia, por refletir especificamente a evolução dos preços do mercado imobiliário, preservando a proporcionalidade e a razoabilidade da obrigação locatícia. As críticas formuladas pelos assistentes técnicos das partes, além de naturalmente parciais, traduzem mero inconformismo com o resultado alcançado e não evidenciam falhas metodológicas capazes de comprometer a credibilidade do laudo, o qual observou os parâmetros técnicos exigidos pelas normas da ABNT. Diante desse contexto, o valor do aluguel mensal referente ao período de renovação compulsória, compreendido entre 03/05/2020 e 03/05/2025, deve ser fixado em R$ 13.443,01. Nos termos do artigo 73 da Lei nº 8.245/1991, as diferenças eventualmente existentes entre os aluguéis provisórios ou efetivamente pagos no curso do processo e o aluguel definitivo ora fixado deverão ser quitadas de uma só vez, devidamente atualizadas. Considerando que o período renovatório de cinco anos se exauriu integralmente durante a tramitação do feito, a fase de liquidação abrangerá todas as parcelas vencidas, sobre as quais incidirão correção monetária e juros de mora. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos contidos na inicial, e assim o faço com a resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: DECLARAR renovado o contrato de locação do imóvel comercial situado na Via Expressa de Contagem, número 2.835, bairro Água Branca, Contagem/MG, registrado sob matrícula número 83.269, pelo prazo de 5 anos, com início de vigência em 03/05/2020 e término em 03/05/2025. FIXAR o valor do aluguel mensal inicial do período renovado em R$ 13.443,01 (treze mil, quatrocentos e quarenta e três reais e um centavo), retroativo a 03/05/2020, o qual deverá ser reajustado pela variação acumulada do índice IGP-M/FGV, em conformidade com as cláusulas contratuais originárias. CONDENAR a autora ao pagamento das diferenças apuradas entre os aluguéis pagos provisoriamente durante o trâmite processual e os aluguéis definitivos fixados nesta decisão, valores estes a serem liquidados por simples cálculos aritméticos. Os pagamentos das diferenças devidas deverão ser realizados de uma só vez. A correção monetária obedecerá ao índice do índice IGP-M/FGV e os juros de mora à taxa SELIC, deduzido o IPCA do período, nos termos do art. 406, §3º, do Código Civil e tema repetitivo 1.368 do STJ. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a autora e a ré ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% para cada uma. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico auferido (diferenças apuradas entre os aluguéis pagos provisoriamente durante o trâmite processual e os aluguéis definitivos fixados nesta decisão). Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico não auferido (diferenças apuradas entre os aluguéis pagos provisoriamente durante o trâmite processual e os aluguéis definitivos fixados nesta decisão). Transitado em julgado, nada sendo requerido e cumpridas as formalidades legais, arquive-se com a devida baixa. P.I.C. Betim, data da assinatura eletrônica. RODRIGO MARTINS FARIA Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Betim